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Gefahren und Risiken bei einer Mietminderung?

Die Frage erscheint auf den ersten Blick unverständlich. Ist die Wohnung mangelhaft, kann der Mieter die Miete mindern. Dies sollte eigentlich selbstverständlich sein, ist es aber nicht!

Jede Mietminderung ist an bestimmte Voraussetzungen geknüpft. Liegen diese nicht vor, riskiert der Mieter unter Umständen, dass sein Mietminderungsverlangen ins Leere geht und er, wenn auch nur in extremen Fällen, mit der fristlosen Kündigung seines Mietverhältnisses durch den Vermieter rechnen muss.

Außerdem riskiert der Mieter, dass ihn der Vermieter auf Zahlung der vollen Miete verklagt. Entscheidet das Gericht, dass die Mietminderung unberechtigt oder nur teilweise begründet ist, werden dem Mieter die Verfahrenskosten zumindest teilweise auferlegt.

Voraussetzungen einer Mietminderung

Also: Ein Mieter muss wissen, was er tut. Es muss informiert sein, unter welchen Voraussetzungen er die Miete mindern darf.

Zunächst muss er überlegen, ob einer der Ausschlusstatbestände vorliegt, die eine Mietminderung ausschließen. Jeder Vermieter wird sich als erstes damit verteidigen. Ausschlussgründe sind:

  • Der beanstandete Mangel ist schlicht unerheblich. Der Mieter kann seine Wohnung nach wie vor ohne jede Einschränkung nutzen. Beispiel: Heizungsausfall im Hochsommer, Wohnfläche weicht nur um bis zu 9,9 % vom Mietvertrag ab;
  • Mieter kannte den Mangel bei seinem Einzug oder hätte diesen ohne weiteres erkennen können. Beispiel: Diskothek in der Nachbarschaft, sich abzeichnende Baustelle;
  • Mieter hat den Mangel über längere Zeit nicht beanstandet und damit kundgetan, dass er ihn selbst für unerheblich hält. Hier kann er seine Rechte verwirkt haben;
  • Mieter ist mietvertraglich verpflichtet, Bagatellschäden selbst zu beseitigen (Kleinreparaturklausel).

Keine Minderung ins Blaue hinein

Will der Mieter einen Mangel beanstanden, muss er ihn schlüssig darlegen und beweisen. Eine Minderung ins Blaue hinein geht regelmäßig schief. Nur wenn der Mieter den Mangel nach Art, Ort, Lage und Zeitpunkt konkret beschreiben kann, wird letztlich ein Gericht in der Lage sein, den Mangel und das Ausmaß der Gebrauchsbeeinträchtigung festzustellen.

Fehlen diese Voraussetzungen, riskiert der Mieter, dass er schuldhaft Mietrückstände in Höhe von 2 Monatsmieten auflaufen lässt, die den Vermieter zur fristlosen Kündigung des Mietvertrages berechtigten. Nur wenn die Mietminderung berechtigt war, fehlt es am Verschulden des Mieters.

Allerdings führt eine überhöhte und letztlich ungerechtfertigte Mietminderung noch nicht gleich zur Kündigung. Einen Irrtum über den Minderungsumfang hat der Mieter nur in Ausnahmefällen zu vertreten.

Vorsicht vor Mietminderungstabellen

Um die Mietminderungsumfang einzuschätzen, darf sich ein Mieter nicht ohne weiteres auf ein vermeintlich einschlägiges Gerichtsurteil in einem ähnlichen Fall verlassen. Auch die in Mietminderungstabellen und Urteilssammlungen zitierten Gerichtsentscheidungen sind immer Einzelfallentscheidungen. Sie geben zwar eine gewisse Richtung vor, entlasten den Mieter aber nicht davon, die Umstände in seinem speziellen Fall genau zu prüfen und seine Minderungsquote angemessen einzuschätzen.

Selbstabhilfe erst bei Verzug

Der Mieter darf Mängel nicht ohne weiteres durch Dritte beseitigen lassen und vom Vermieter dann Kostenerstattung verlangen. Voraussetzung ist, dass er den Vermieter zuvor durch seine Mängelanzeige und eine Mahnung in Verzug gesetzt hat. Erst danach kann er einen Handwerker beauftragen, dessen Kosten der Vermieter dann erstatten muss.

Gerichtsprozesse sind immer ein Risiko

Viele Mietminderungsprozesse erweisen sich im Nachhinein als unsinnig. Sie beruhen oft auf unsachgemäßen Vorstellungen oft beider Parteien und erweisen sich als Phyrrussieg, bei dem eigentlich beide Parteien letztlich nur verloren haben.

Vor allem darf ein Mieter eine mögliche Minderung nicht zum Anlass nehmen, Miete einsparen zu wollen. Mietminderung ist kein Mietsparmodell. Nur die rechtlich begründete Minderung führt zum Erfolg.

Bestreitet der Vermieter den vom Mieter beanstandeten Mangel, kann der Mieter selbst bei Gericht Klage einreichen und beantragen, seine Minderung als berechtigt anzuerkennen. Gleichermaßen muss er damit rechnen, dass ihn der Vermieter verklagt, den Mangel bestreitet und Zahlung der vollen Miete verlangt. Kann der Mieter im Verfahren nicht beweisen, dass der Mangel zur Minderung berechtigt, riskiert er, dass er unterliegt und die Verfahrenskosten je nach Erfolgsquote selbst bezahlen muss.

Zum Frieden machen gehören immer zwei Parteien

Ungeachtet aller rechtlichen Gegebenheiten muss ein Mieter wissen, dass er das persönliche Verhältnis zum Vermieter belastet, wenn er sich als Nörgler outet und den Vermieter mit unerheblichen oder überzogenen Forderungen nervt. Da auch der Vermieter nicht immer Herr der Dinge ist, ist in vielen Fällen eine gewisse Kompromissbereitschaft unabdingbar, um ein vernünftiges Ergebnis zu erzielen. Umgekehrt braucht sich ein Mieter nicht zu scheuen, in wirklich begründeten Fällen auf seinem Recht zu bestehen und es notfalls mit allen Möglichkeiten durchzusetzen.

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3 Antworten auf "Gefahren und Risiken bei einer Mietminderung?"

  • Berger
    1. März 2013 - 17:22 Antworten

    Prima Information, die hilft, die Situation vernünftig einzuschätzen und lässt einen nicht allein mit irgendwelchen einschlägigen Urteilen und Rechtsbegriffen.

  • Barbara Höhle-Münch
    24. Dezember 2015 - 12:03 Antworten

    Ich wohne seit 40 Jahren in einem Hochhaus in der 6. Etage. Nun ist Ende Nov. 15 eine 5-köpfige Familie (Vater, Mutter und 3 Kinder) mit Hund eingezogen.
    Der Hund kläfft ununterbrochen, wenn er alleingelassen wird. Wir sind inzwischen Rentner und nicht mehr so gesund (hatte Hüft- und Knie-OP), so daß wir nicht ohne weiteres gleich umziehen können. Der Vermieter weiß Bescheid, unterstützt uns aber nicht; es ist eine Hartz-IV-Empfänger-Famile.
    Was ist zu tun?

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