Die Voraussetzungen für eine Mietminderung regelt § 536 BGB. Ergänzend sind die allgemeinen Grundsätze des Vertragsrechts heranzuziehen.

Um die Voraussetzungen und die damit verbundenen Umstände einer Mietminderung zu beurteilen, ist zunächst der von den Vertragsparteien vereinbarte Gewerbemietvertrag maßgebend. Im ersten Schritt sind die darin enthaltenen Vereinbarungen zur Beschreibung der Mietsache zu prüfen.

Wir wollen in diesem Artikel die Voraussetzungen für eine Mietminderung beschreiben, hilfreiche Tipps geben und auch erklären, in welchen Fällen keine Mietminderung möglich ist.

Voraussetzungen für einen Mietminderung im Detail

Mit oder nach der Überlassung der Gewerberäume an den Mieter muss eine Beanstandung (Mangel) auftreten, vor der Übernahme der Räume besteht kein Mietminderungsrecht. Mangels Mietzahlung kann keine Miete gemindert werden.

Die Mietsache muss einen Mangel (Fehler) aufweisen. Als Mangel kommt jeder Umstand in Betracht, der die Nutzungsqualität beeinträchtigt. Im Mietrecht gibt es drei Arten von Mängeln der Mieträume: Sachmangel, Rechtsmangel und das Fehlen einer zugesicherten Eigenschaft.

Diese Mängel kommen in Betracht

1. Sachmangel:

Ein Sachmangel liegt vor, wenn die Mieträume für den vom Mieter bezweckten Gebrauch nicht geeignet sind, weil Mängel vorliegen, die den vertragsgemäßen Gebrauch beeinträchtigen. Beispiel: Defekte Heizungsanlage, Feuchtigkeitsschäden, Vermieter vermietet trotz Konkurrenzschutzverpflichtung an einen Konkurrenten des Mieters = Sachmangel. Kein Sachmangel = Leerstände im Einkaufszentrum.

2. Rechtsmangel:

Ein Rechtsmangel liegt vor, wenn beispielsweise die Mietfläche baurechtlich nicht als Gewerbefläche vermietet werden durfte und der Mieter sein Ladengeschäft nicht eröffnen darf oder es nach der Eröffnung wieder schließen muss.

Soweit in diesem Fall von einem Verschulden des Vermieters auszugehen ist, kann der Mieter auch Schadensersatzansprüche erheben (Ersatz der Kosten für die Ersatzanmietung, Umsatzverlust).

Hat der Mieter die Situation selbst verschuldet, geht diese zu seinen Lasten. Er hat dann keine Ansprüche gegen den Vermieter. Beispiel: Die Parteien haben im Mietvertrag vereinbart, dass der Mieter sich bei den zuständigen Behörden und aufgrund einer eingehenden Besichtigung der Mieträume auch durch Fachleute vergewissert hat, dass die Mieträume für seinen Mietzweck geeignet sind und in dieser Weise genutzt werden dürfen und er alle notwendigen Auflagen kennt.

3. Fehlen einer zugesicherten Eigenschaft:

Der Vermieter kann den Mieter mietvertraglich eine bestimmte Eigenschaft der Mieträume zusichern. Beispiel: Der Vermieter sichert zu, die Gewerberäume haben 100 qm Nutzfläche. Tatsächlich beträgt diese aber nur 80 qm (beachte dazu BGH-Rechtsprechung). Aber: Nicht jede Äußerung des Vermieters stellt automatisch eine Zusicherung dar. Vielmehr ist erforderlich, dass Inhalt und Umfang der Zusicherung genau erkennbar sind und diese als Vertragsbestandteil schriftlich im Mietvertrag vereinbart wurde.

Um diese Gegebenheiten festzustellen, sind der Istzustand (wie sollen die Räume vertragsgemäß aussehen?) und der Sollzustand (wie stellt sich die Situation tatsächlich dar?) gegenüberzustellen. Weicht der Sollzustand vom Istzustand ab, liegt ein Mangel vor.

Nicht jeder Mangel ist rechtlich relevant

Der festgestellte Mangel muss die Tauglichkeit der Gewerberäume zum vertragsgemäßen Gebrauch erheblich und spürbar beeinträchtigen.

Der Mieter darf dann die Miete so lange mindern, wie der Fehler zeitlich besteht. Auf ein Verschulden des Vermieters kommt es nicht an. Das Minderungsrecht kann mietvertraglich auch nicht ausgeschlossen werden.

Der Mieter muss darauf achten, dass ein eventuell der Sache nach bestehender Minderungsanspruch trotzdem nicht ausgeschlossen ist. Dies kann der Fall sein, wenn der Mieter den Mangel bei Vertragsabschluss bereits kannte und wegen dieses Mangels auch keinen Vorbehalt in Bezug auf eine Minderung erklärt hat.

Unerkannt gebliebene Mängel schaden dem Mieter nicht, auch wenn er im Mietvertrag eine Klausel „… wie besichtigt …“ akzeptiert haben sollte. Das Gleiche gilt, wenn der Vermieter einen Mangel trotz Kenntnis arglistig verschwiegen hat.

Im Mietvertrag ist ferner zu prüfen, ob der Mieter verpflichtet ist, Bagatellschäden in einer gewissen Größenordnung selbst auf eigene Kosten zu beseitigen.

Sofern der Minderungsanspruch besteht, ist der Mieter verpflichtet, einen bei der Übernahme der Mieträume in Erscheinung tretenden oder einen im Laufe der Mietzeit auftretenden Mangel dem Vermieter unverzüglich anzuzeigen. Er muss dem Vermieter Gelegenheit geben, Abhilfe zu schaffen.

Fristen ziehen klare Grenzen

Das Mietminderungsrecht entsteht automatisch kraft Gesetzes in dem Augenblick, in dem der Mangel in Erscheinung tritt. Sofern der Vermieter den Mangel umgehend beseitigt, dürften die Auswirkungen auf die Gebrauchstauglichkeit der Mietsache in zumutbaren Grenzen liegen. Dauert die Beseitigung länger, hängt das Mietminderungsrecht nicht davon ab, dass der Mieter dem Vermieter eine Frist zur Beseitigung festgesetzt.

Dennoch sollte im Idealfall die Mängelanzeige mit einer Frist zur Beseitigung des Mangels verbunden sein. Der Fristablauf stellt die Weichen für das weitere Vorgehen des Mieters. Hat der Vermieter sich ernsthaft, aber erfolglos um die Mängelbeseitigung bemüht, sollte ihm fairerweise eine weitere Frist gewährt werden.

Minderungsquote erfordert prophetische Fähigkeiten

Die Minderungsquote ist anhand der Umstände des Einzelfalls zu bestimmen. Der Mieter muss nach eigener Einschätzung die angemessene Minderungsquote zunächst selbst beurteilen. Hilfreich sind Mietminderungstabellen mit einschlägigen Gerichtsentscheidungen. Eine Beschränkung der Quote nach oben gibt es nicht, so dass der Mieter bei schwerwiegenden Mängeln, die von einer erheblich Intensität sein müssen, die Miete bis auf Null mindern kann.

Die Minderungsquote ist unter Berücksichtigung der Schwere des Mangels und unter Berücksichtigung des Zustandes der Räumlichkeiten zu bestimmen. Oder anders gesagt: Das Ausmaß der Beeinträchtigung der Gebrauchstauglichkeit ist maßgebend.

Beweissicherungsverfahren verhindert Beweisverluste

Können sich die Parteien nicht einigen, muss im Streitfall ein Richter, meist unter Einbeziehung eines Sachverständigen, die Minderungsquote bestimmen. Zur Vorbereitung eines solchen Gerichtsverfahrens kann es angebracht sein, einen Mangel der Mietsache durch einen Sachverständigen im Wege eines so genannten gerichtlichen Beweissicherungsverfahrens zu dokumentieren. Damit lässt sich die Beweisführung wesentlich erleichtern.

Das eigentliche Ziel ist die Mängelbeseitigung

Unabhängig vom Bestand eines Minderungsrechts hat der Mieter auch einen gesetzlichen und vertraglichen Beseitigungsanspruch. Das Minderungsrecht allein klärt die Situation noch nicht. Es gleicht lediglich den Nachteil aus, den der Mieter durch den Mangel erleidet, während er gleichzeitig Miete zahlen soll. Daher hat der Mieter Anspruch darauf, dass der Vermieter den angezeigten Mangel beseitigt und somit den vertragsgemäßen Zustand der Mietsache wieder herstellt. Weigert sich der Vermieter, kann ihn der Mieter auf Beseitigung bei Gericht verklagen.

Darüber hinaus stehen dem Mieter das Recht auf Selbstabhilfe, ein dadurch bedingter Aufwendungsersatzanspruch, bei Verschulden des Vermieters ein Schadensersatzanspruch und letztlich das Recht auf fristlose Kündigung aus wichtigem Grund zu.