Go to Top

Mietminderung: Heizung

Das größte Problem der Ritter im Mittelalter war, dass sie ihre Burgen im Winter kaum heizen konnten und jämmerlich froren. Heute gehört die Heizung zum Standard einer jeden Wohnung.

Gerade im Winter hat der Mieter ein Recht auf eine warme Wohnung. Fällt die Heizung aus oder meint der Vermieter, 17 Grad Celcius genügten, beeinträchtigt er die Gebrauchstauglichkeit der Wohnung. Damit begründet er einen Mangel und der Mieter darf die Miete mindern. Im Einzelfall muss aber immer die Frage beantwortet werden, wann und wie der Vermieter eigentlich genau heizen muss und welche sonstigen Vorgaben er noch zu beachten hat.

Zugleich obliegt aber auch dem Mieter eine Pflicht, die Wohnung so zu nutzen und gegebenenfalls zu heizen, dass Schimmelbildung vermieden wird und die Wohnung nicht auskühlt.

Unzureichende Beheizung bewertete schon das Reichsgericht als Mangel

Der Vermieter ist für die Beheizung der Wohnung verantwortlich. Dafür darf er dem Mieter alle mit dem Betrieb der Heizung anfallenden Betriebskosten in Rechnung stellen und Vorauszahlungen verlangen (§ 2 Nr. 4 BetrKV). Wird die Wohnung nicht ausreichend beheizt oder fällt sie vollständig aus, liegt ein Mangel vor, der den Mieter zur Mietminderung berechtigt (LG Berlin GE 1993, 263;  sogar das Reichsgericht hatte dies schon so gesehen: RGZ 75, 354). Dann ist die Wohnung nämlich nicht in einem vertragsgemäßen Zustand.

Die allgemein übliche Heizperiode gibt die Richtschnur vor

Erster Ansatzpunkt ist  der Mietvertrag. In vielen Mietverträgen wird eine Heizperiode festgelegt. In dieser Zeit ist der Vermieter in jedem Fall verpflichtet, zu heizen. Üblicherweise  liegt die Heizperiode in der Zeit vom  1.Oktober bis zum 30. April oder auch vom 15. September bis 15. Mai.  Dies gilt auch dann, wenn im Mietvertrag nichts vereinbart ist (LG Düsseldorf BlGBW 55, 31).

Während der Heizperiode muss die Heizungsanlage so betrieben werden, dass in der Wohnung des Mieters eine bestimmte Mindesttemperatur erreicht wird. Temperaturen zwischen 20 bis 22 Grad Celsius (Behaglichkeitstemperatur) werden regelmäßig als ausreichend, aber auch als notwendig angesehen (LG Berlin NZM 1999, 1039; LG Göttingen WuM 1989, 366).

Mindesttemperaturen in unterschiedlichen Räumen

Allerdings wird dabei nach Räumlichkeiten unterschieden. Beispielsweise empfiehlt die Senatsverwaltung für Gesundheit und Umweltschutz Berlin (GE 1979, 834)  eine Temperatur im Wohnzimmer von 21 Grad,  Ess- und Kinderzimmer 20 Grad, Küche und Schlafzimmer 18 Grad,  Bad 23 Grad und in der Diele 15 Grad. Diese Temperaturen sind nur in der Zeit von 6 Uhr bis 23 Uhr maßgebend. Bei einer Nachtabsenkung reichen nachts auch 18 Grad aus (LG Berlin NZM 1999, 1039).

Soweit Mietverträge eine Mindesttemperatur von 18 Grad lediglich in der Zeit von 8 Uhr bis 21 Uhr vorsehen, ist die Klausel unwirksam (LG Berlin GE 1991, 573).  Auch Mieter, die vor 8 Uhr aufstehen müssen oder nach 21 Uhr noch im Wohnzimmer sitzen, haben Anspruch auf eine warme Wohnung.

Mietminderung bemisst sich individuell

Werden diese Mindesttemperaturen nicht erreicht, liegt ein Mangel vor. Die Mietminderung muss in jedem Einzelfall festgestellt werden. Die Quoten reichen dabei von 10 Prozent der Nettokaltmiete bei unzureichender Heizleistung in einzelnen Räumen bis zu 100 Prozent bei totalem Heizungsausfall während der Heizperiode. Pauschale Vorgaben gibt es nicht.

Die Gerichte  urteilen ausgesprochen unterschiedlich. Teils wird bei Temperaturen unter 18 Grad Celsius 10 % Mietminderung zugesprochen,  zwischen 16 bis 18 Grad 20 % und bei Heizungsausfall reicht die Spanne von 50 bis 100 Prozent.

Kann der Mieter die Temperatur in der Wohnung nur zentral regulieren, beeinträchtigt dies die Gebrauchstauglichkeit der einzelnen Räume und berechtigt zur Minderung (AG Köln Urt.v.13.4.2012, 201 C 481/10).

Mängelprotokoll hilft bei der Beweisführung

Will der Mieter die Miete kürzen, ist er beweispflichtig. Zur Beweisführung sollte er eine Aufstellung fertigen, in der er die Außentemperatur und Zimmertemperatur in Bezug auf bestimmte Räume zu bestimmten Zeiten dokumentiert.

Auch im Sommer besteht Heizbedarf

Der Vermieter kann verpflichtet sein, im Sommer zu heizen. Selbst im Sommer hat der Mieter ein Recht auf eine bewohnbare Wohnung (LG  Göttinnen WuM 1989, 366).  Liegt die Außentemperatur länger als 3 Tage unter 12 Grad Celsius, muss der Vermieter die Heizung hochfahren (AG Ülzen WuM 1986, 212),  ebenso, wenn die Zimmertemperatur unter 18 Grad Celsius absinkt. Sinkt die Zimmertemperatur am Tag unter 16 Grad Celsius, muss er die Heizung sofort in Betrieb nehmen, um Gesundheitsgefährdungen des Mieters zu vermeiden (LG Kassel WuM 1964, 71).  Dabei darf sich der Vermieter nicht nach der Mehrheit der Mieter im Haus richten,  vielmehr muss er die benannten Mindesttemperaturen  einhalten (AG Köln WuM 1986, 136).

Überheizen ist auch nicht das Richtige

Auch wenn die Wohnung überheizt ist, liegt ein Mangel vor (LG Hannover WuM 1981, 88),  ebenso, wenn der Heizkessel überdimensioniert ist (OLG  Düsseldorf WuM 1984, 54).

Der  Vermieter ist zwar verpflichtet, eine Heizungsanlage möglichst wirtschaftlich zu betreiben. Dies bedeutet aber nicht, dass er sie jeweils auf dem neuesten technischen Stand halten oder auf den preiswertesten Brennstoff (Öl oder Gas) umstellen muss (OLG  Düsseldorf WuM 1986, 16). Ist die Heizungsanlage dermaßen überaltert, dass sie nur noch extrem unwirtschaftlich arbeitet, kann ein Mangel vorliegen (LG Berlin MM 1996, 125).

Und noch mehr Heizungsmangelprobleme

Auch nächtliche Klopfgeräusche (LG  Darmstadt WuM 1980, 52) oder der Ausfall der Warmwasserversorgung stellen minderungsbegründende Mängel dar (AG Köln WuM 1996, 701: 7,5 %  Minderung).  Die Mindesttemperatur für Warmwasser liegt üblicherweise bei 40 Grad Celsius (LG  Hamburg WuM 1978, 242).

Wer oben wohnt, muss mehr heizen

Dachgeschosswohnungen oder Wohnungen mit vielen Außenwänden, die zwangsläufig mehr Heizenergie benötigen als Innenwohnungen, stellen keinen Mangel dar (LG  Hamburg WuM 1988, 350),  es sei denn, dass der Vermieter kann die verbesserte Wärmedämmung mit wirtschaftlich vernünftigem Aufwand ohne Schwierigkeiten erreichen (LG Waldshut-Tiengen WuM 1991, 479). Wärmeverluste von 80 Prozent wegen mangelhafter Dachisolierung berechtigen den Mieter zur Minderung,  ebenso wenn schlecht isolierte Heizungsrohre Wärmeverluste hervorrufen (LG Frankfurt WuM 1987, 119).

Keine Minderung bei bewusstem Risiko

Der Mieter kann keine Minderungsansprüche erheben, wenn er bei Abschluss des Mietvertrages auf die schlechte Wärmedämmung und den erhöhten Heizbedarf hingewiesen wurde oder fahrlässigerweise die mangelhafte Wärmeisolierung nicht erkannt hat (AG Bensheim WuM 1987, 315).

Kürzungsrecht statt Minderung

Der Vermieter ist nach der Heizkostenverordnung verpflichtet, den Heizungsbedarf des Mieters teilweise verbrauchsabhängig abzurechnen. Fehlen die dafür notwendigen  Erfassungsgeräte oder sind diese unbrauchbar oder messen fehlerhaft,  darf der  Mieter zwar nicht die Miete mindern,  wohl aber den auf ihn entfallenden Heizkostenanteil um 15 Prozent kürzen (BGH WuM 2008, 556).

Das muss der Mieter beachten

Bei Heizungsproblemen ist der Mieter verpflichtet, den Vermieter umgehend zu informieren. Der Vermieter muss unverzüglich die Instandsetzung ermöglichen. Reagiert der Vermieter nicht, darf der Mieter auch zur Selbsthilfe greifen und die Reparatur selbst in Auftrag geben  und den Rechnungsbetrag von Vermieter ersetzt verlangen.

Heizt der Vermieter nicht angemessen, sollte der Mieter darauf hinweisen. Danach kann er mindern oder bei einem Totalausfall der Heizung nach Fristsetzung auch fristlos kündigen (vorausgesetzt, er kann sofort eine andere Wohnung beziehen) (OLG Dresden WuM 2002, 541).

Für den Mieter besteht nicht unbedingt eine Heizpflicht. Soweit er darauf achtet, dass in seiner Wohnung keine Feuchtigkeitsschäden und Schimmelbildung entstehen, braucht er nicht zu heizen. Allerdings muss er bei vertraglicher Vereinbarung dennoch die monatlichen Heizkostenvorauszahlungen leisten, da darin auch Festkosten (Vorhaltekosten)  beinhaltet sind.

Bewertung abgeben: 1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars 30 Bewertungen mit 4,47 von 5 Sternen.
Loading...
Was gelernt? Empfehlen Sie uns weiter:

Passende Artikel zum Thema Heizung: