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Mietminderung: Änderungen im neuen Mietrecht ab Mai 2013

Die Mietrechtsreform des Jahres 2013 steht im Zeichen der energetischen Modernisierung. Wird ein Gebäude modernisiert, ist der Mieter in seiner Ruhe beeinträchtigt. Da die Wohnqualität eingeschränkt wird, ist ein Mieter natürlicherweise versucht, die Miete zu mindern. Modernisierung und Mietminderungsrecht standen dabei bislang immer wieder im Widerstreit. Im Bereich des Mietminderungsrechts sind mit der Mietrechtsreform bei Modernisierungsmaßnahmen die neuen Vorschriften des § 536 1a BGB und § 555f BGB maßgeblich.

Der Vermieter soll einen zusätzlichen Anreiz erhalten, bestehende Gebäude energetisch im Interesse des Klimaschutzes zu modernisieren. Diese Motivation ist nur effektiv, wenn der Vermieter nicht gleichzeitig befürchten muss, Minderungsansprüchen der Mieter ausgesetzt zu werden, die infolge der mit einer Modernisierung einhergehenden Bautätigkeit und den damit verbundenen Belästigungen des Mieters durch Schmutz und Baulärm, entstehen.

Gerade wenn ein Vermieter kostenträchtig und letztlich auch im Sinne des Mieters und der Allgemeinheit saniert, ist er auf jeden Euro Mieteinnahme angewiesen. Kann der Mieter hingegen sofort die Miete mindern, wird die an sich lobenswerte Absicht des Vermieters, das Gebäude zu sanieren, untergraben.

I. Minderungsausschluss für 3 Monate

In diesem Sinne hat der Gesetzgeber die Vorschrift des § 536 BGB „ Mietminderung“ erweitert. In Ziffer 1a heißt es jetzt: „ Für die Dauer von 3 Monaten bleibt eine Minderung der Tauglichkeit außer Betracht, soweit diese aufgrund einer Maßnahme eintritt, die einer energetischen Modernisierung nach § 555b Nr. 1 BGB dient“.

Damit kann ein Mieter für einen Zeitraum von 3 Monaten keine Mietminderung geltend machen, wenn die beanstandeten Mängel durch die energetische Modernisierung des Gebäudes bedingt sind. Die mit den Arbeiten verbundenen Beeinträchtigungen an Lärm, Schmutz, Handwerkerverkehr im und um das Haus muss er akzeptieren.

Die Mietervereine halten die Regelung des Minderungsausschlusses teilweise für verfassungswidrig. Schließlich werde der Mieter gezwungen, die volle Miete zu bezahlen, obwohl der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache nur eingeschränkt möglich ist. Allerdings übersieht diese Kritik die Zielrichtung der neuen gesetzlichen Regelung. Letztlich handelt der Vermieter auch im Interesse des Mieters, der künftig in einem sanierten Wohngebäude wohnt und infolge der energetischen Modernisierung die Möglichkeit hat, seine Energiekosten erheblich zu senken und seinen Wohnkomfort zu steigern.

Kompensationsrechte des Mieters

Ferner ist der Mieter verpflichtet, Modernisierungsmaßnahmen zu dulden (§ 554 II BGB). Ausgleichend steht ihm ein Sonderkündigungsrecht zu. Außerdem kann er die Modernisierungsmaßnahme beanstanden, wenn die Durchführung für ihn eine persönliche und somit unzumutbare Härte bedeuten würde.

II. Vereinbarung über das Mietminderungsrecht

In Anbetracht der Verpflichtung des Vermieters, den Mieter 3 Monate vor Beginn der Arbeiten schriftlich über die geplanten Maßnahmen zu informieren, sollte es im Idealfall möglich sein, sich mit dem Mieter über die Zweckmäßigkeit der Maßnahmen zu verständigen und auch eventuell sich ergebende Minderungsrechte ausdrücklich anzusprechen.

Nach § 536 IV BGB können die Parteien das Minderungsrecht des Mieters im Mietvertrag vertraglich und somit präventiv nicht abbedingen. Das Minderungsrecht entsteht kraft Gesetzes automatisch in dem Augenblick, in dem sich der Mangel zeigt. Diese starre gesetzliche Regelung zulasten des Vermieters hat in der Praxis notwendige Modernisierungsmaßnahmen des Vermieters immer wieder blockiert.

Demgemäß spricht die ebenfalls neu ins Gesetz aufgenommene Vorschrift des § 555f BGB ausdrücklich die Möglichkeit an, dass sich Vermieter und Mieter aus gegebenem und somit aktuellen Anlass von Erhaltungs- oder Modernisierungsmaßnahmen (im Detail siehe Artikel: „Mietminderung bei energetischer Sanierung“) unter anderem über

  • die zeitliche und technische Durchführung der Maßnahmen,
  • Gewährleistungsrechte (Minderung) und Aufwendungsersatzansprüche des Mieters und
  • die künftige Höhe der Miete verständigen

und auf diesem Wege potentielle Streitigkeiten vermeiden.

So können die Parteien beispielsweise das Sonderkündigungsrecht des Mieters (§ 555e BGB) infolge einer Modernisierungsmaßnahme im Rahmen einer Modernisierungsvereinbarung ausschließen. Damit gewinnt der Vermieter Planungssicherheit, während der Mieter sich seinen Verzicht vielleicht in irgendeiner Form honorieren lassen kann (sofern er ein guter Mieter ist, auf den der Vermieter nicht verzichten will).

Energetische Modernisierung kann durch Erfahrungswerte begründet werden

Neu im Gesetz ist auch die Vorschrift des § 555c III BGB. Danach braucht der Vermieter den energetischen Effekt einer Modernisierungsmaßnahme nicht mehr durch ein kostenträchtiges Sachverständigengutachten darzulegen. Es genügt, wenn er sich auf allgemein anerkannte Pauschalwerte bezieht und dadurch die Einsparung an Energie belegt.

Solche Pauschalwerte sind in den „Regeln zur Datenaufnahme und Datenverwendung im Wohngebäudebestand“ vom 30.7.2009 auf der Internetseite des Bundesbauministeriums nachzulesen.

Das Gesetz zeigt sich flexibel

§ 555f BGB eröffnet Vermietern und Mietern völlig neue Perspektiven im Umgang miteinander. In der Praxis zeigt sich, dass Mieter einer Modernisierungsmaßnahme wesentlich aufgeschlossener gegenüberstehen, wenn sie in die Arbeitsabläufe eingebunden sind. Zwar war dies auch vorher schon möglich. Allerdings konnte der Vermieter keine vom Gesetz abweichende Regelung zulasten des Vermieters vereinbaren.

Genau dies ist nunmehr möglich. Nunmehr kann der Vermieter den Mieter an der Planung und Durchführung der Modernisierungsmaßnahme beteiligen und im Hinblick auf die Modernisierung eine für beide Seiten befriedigende Anpassung der Miete verhandeln. Der Mieter sollte die anstehenden Arbeiten auch als seine Verantwortung verstehen und unterstützen. Vor allem lassen sich so rechtliche Streitigkeiten von vornherein vermeiden. Die im Gesetz aufgezählten verhandelbar Aspekte sind nur beispielhaft.

So profitieren Mieter und Vermieter

Es obliegt einerseits dem Vermieter, die Beeinträchtigung des Mieters so gering als möglich zu halten, möglichst zügig zu modernisieren, im Extremfall dem Mieter eine Ersatzunterkunft anzubieten oder tatsächlich eine Minderung der Miete zu bewilligen. Andererseits sollte der Vermieter von seinem Mieter erwarten dürfen, dass dieser Verständnis auch für seine Situation hat und nachvollziehen kann, dass der Vermieter im Gesamtinteresse handelt und letztlich den Nutzwert und die Wohnungsqualität zu Gunsten des Mieters verbessert. Es handelt sich um eine typische Situation des Gebens und Nehmens, von der jede Partei profitiert, vorausgesetzt sie hat Verständnis für die Situation der jeweils anderen Partei.

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4 Antworten auf "Mietminderung: Änderungen im neuen Mietrecht ab Mai 2013"

  • Lisa aus K
    1. August 2013 - 12:44 Antworten

    Hallo,
    sehr informativer Artikel ! Vielen Dank !
    Befinde mich gerade aktuell als Mieter in einer “energetischen Sanierungs-Situation” und habe folgende Frage; finde dazu nirgendwo die Antwort. Unser Vermieter hat uns im Feb 2013 schriftlich auf die geplante Maßnahme zur energetischen Sanierung informiert, welche im Juli 2013 gestartet hat. Frage: Gilt hier noch das alte MIETRECHT, da das Schreiben noch vor der Gesetzesänderung an die Mieter ging ? oder gilt das neue MIETRECHT ab Mai 2013, da die Baumaßnahmen im Juli 2013 gestartet haben ? Denn wenn das alte RECHT noch gilt, dann kann ja einfacher eine Mietminderung durchgesetzt werden..korrekt ?
    Freu mich auf Feedback.
    Viele Grüße :-)

    • Mietminderung.org
      1. August 2013 - 12:56 Antworten

      Hallo Lisa,

      leider kann ich Ihnen nicht sagen, ob neues oder altes Mietrecht in diesem Grenzfall gilt.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Sabrina
    19. August 2013 - 22:44 Antworten

    Hallöchen,

    bin ratlos und sitze seit Tagen bis früh morgens am PC um mir rechtliche Infos einzuholen. Anstatt dessen min ich nunmehr verunsichert.

    Situation: 3 Personen-Haushalt (Ich als Mama und 2 Kindern) in einer 2-Zimmer-Wohnung

    – in einem Mehrfamilienhaus (Hausverwaltung vorhanden)
    – Seit ca. 1.6.2013 findet eine Haussanierung statt (Wärmedämmung + Balkonplattenerneuerung)
    – Seit ca. 1.8. 2013 sind wir akkut von der Sanierung betroffen – da es die Seite betrifft
    – in der unsere Wohnung liegt, d.h. unsere Fenster und Balkon betroffen sind

    Durch das neue Gesetz müssen wir wohl die Sanierung (Lärm + Schmutz) hinnehmen, doch was ist, wenn wir haben generell 1 Balkontüre 1 Esszimmerfenster 1 Küchenfenster und 1 Schlafzimmerfenster zum lüften. Nun ist Balkontüre hinfällig wegen Balkonarbeiten. Wenn ich die anderen Fenster aufmache, wird durch den Wind (wir leben am Acker) der ganze Dreck vom Gerüst in die Wohnung geweht, oder ich muss die Fenster zulassen, dann bekommen wir keine Luft in die Wohnung.

    Leider kann ich mir keinen Anwalt leisten und mit Eintritt des Mietervereins müsste ich noch 3 Monate warten. Meine Lüftmöglichkeit ist extrem eingeschränkt und mit Schmutz und Aufwand verbunden, müssen wir das so hinnehmen oder wie kann ich vorgehen?

    FRAGE, macht es Sinn, einen Brief an die Hausverwaltung zu schicken, mit der Sachlage…..und dann….

    Hoffe auf Antwort.

    Lieben Gruss S.

    • Mietminderung.org
      19. August 2013 - 22:45 Antworten

      Hallo Sabrina,

      leider kann ich dem Artikel in Ihrem Fall nicht viel hinzufügen. Das Gespräch mit der Hausverwaltung zu suchen, scheint mir eine möglichst einfache Lösung zu sein. Ein Versuch ist es auf jeden Fall wert.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

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