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Mietminderung bei Abrissarbeiten

Bauarbeiten sind ein notwendiges Übel. Wo gebaut wird vorher oft auch abgerissen.

Abrissarbeiten im Haus direkt, im Nachbarhaus, in der Nachbarschaft oder auf der Straße sind alltäglich. Inwieweit eine Mietminderung berechtigt ist, hängt von den Umständen ab, ihr Ergebnis ist nur bedingt vorherzusagen. Die unterschiedlichen und teils gegensätzlichen Entscheidungen der Gerichte gewähren teils eine Mietminderung, teils lehnen sie diese ab.

Merke: Grundsätzlich kann man davon ausgehen, dass Abrissarbeiten, Sanierungsarbeiten oder Straßenbaumaßnahmen als Mangel zu bewerten sind, wenn der Mietgebrauch durch Baulärm (Artikeltipp: Mietminderung wegen Baulärm), Schmutz oder in optischer Weise beeinträchtigt wird. Dazu kommt es nicht unbedingt darauf an, wo die Arbeiten stattfinden und inwieweit die Vermieter ein Verschulden trifft.

Maßgeblich ist, dass der Vermieter verpflichtet ist, den vertragsgemäßen Zustand der Mietwohnung sicherzustellen. Kann er diesen Zustand nicht gewährleisten, kann er nicht erwarten, dass der Mieter für die Beeinträchtigung des vertragsgemäßen Gebrauchs seiner Wohnung die volle Miete bezahlt. Aus Sicht des Mieters ist dies gerecht, aus Sicht des Vermieters eher schwierig zu verstehen, da immer der Einwand vorgetragen wird, man könne für die Situation nichts und könne diese auch nicht ändern. Nur: Darauf kommt es nicht an.

Abrissarbeiten gehen meist auch mit sich anschließenden Bauarbeiten einher. Die Masse der Gerichtsentscheidungen befasst sich daher mit Bauarbeiten. Daher ist es schwierig, Abrissarbeiten als solche im Lichte der Rechtsprechung gesondert zu beurteilen.

Mietminderung bei vorhersehbaren Abrissarbeiten im Nachbarhaus ausgeschlossen

Der Mieter kann die Miete nicht mindern, wenn er bereits bei Abschluss des Mietvertrages davon ausgehen musste, dass auf dem Nachbargrundstück und im Nachbarhaus in absehbarer Zeit Abrissarbeiten stattfinden werden. Dann mietet er die Wohnung in Kenntnis der künftigen Beeinträchtigung.

Das LG Gießen urteilte in einem Fall, bei dem sich auf dem Nachbargrundstück ein abrissreifes Gebäude befand (LG Gießen, Urt. v. 15.12.2010, 1 S 210/10). Da nach der Rechtsprechung bei der Beurteilung der Sachlage auch die Verkehrsanschauung heranzuziehen ist, ging das Gericht davon aus, dass die Vertragsparteien bei Vertragsabschluss stillschweigend das Risiko voraussetzten, dass es auf dem Nachbargrundstück später einmal zu Abrissarbeiten kommen werde. Dann schulde der Vermieter dem Mieter nur die um das Risiko derartiger baulicher Maßnahmen verminderte Gebrauchsgewährung. Insoweit muss ein Mieter mit einer ortsüblichen Bebauung rechnen.

Mehr unter: Mietminderung bei Bauarbeiten am Nachbarhaus.

Energetische Sanierungsmaßnahmen

Um den Vermieter zu motivieren, sein Gebäude energetisch zu sanieren, verpflichtet der Gesetzgeber mit der Mietrechtsreform zum 1.5.2013 den Mieter Modernisierungsmaßnahmen zu dulden und für den Zeitraum von 3 Monaten auf sein Recht zur Mietminderung zu verzichten (neu § 536a I 1a BGB). Die damit eventuell verbundenen Abrissarbeiten sind ebenfalls Bestandteil der Sanierungsmaßnahmen und damit nicht minderungsfähig.

Der Begriff der energetischen Sanierungsmaßnahme ist gegenüber einer bloßen Verschönerungsmaßnahme, Luxusmaßnahme und modernisierenden Instandsetzungsarbeiten abzugrenzen. Handelt es sich nicht um eine energetische Modernisierungsmaßnahme, braucht der Mieter diese Arbeiten nicht zu dulden und kann mindern.

Bemessung der Minderungsquote

Die Minderungsquote muss der Situation angemessen sein und bemisst sich nach dem Ausmaß der Gebrauchsbeeinträchtigung der Wohnung infolge der Abrissarbeiten. Was angemessen ist, bestimmt sich nach den Umständen im Einzelfall. Gesetzliche oder pauschale Vorgaben gibt es nicht.

Dabei dürfte das zeitliche Ausmaß und Intensität die maßgebliche Rolle spielen. Abrissarbeiten, die an ein bis zwei Tagen beendet sind, sollten als zum allgemeinen Lebensrisiko gehörend betrachtet werden. Insoweit sollte ein Vermieter erwarten dürfen, dass ein verständiger Mieter die Situation akzeptiert und nach dem Motto verfährt: „Jeder Sturm geht vorüber“.

Lärm ist objektiv zu bewerten

Maßgebend ist das Empfinden eines objektiv denkenden Durchschnittsmenschen, der die Sachlage vernünftig bewertet. Die besondere Empfindlichkeit eines einzelnen Mieters gegenüber Lärm bleibt außer Betracht. Sie kann kein Maßstab für eine objektive Urteilsfindung sein.

Einzelfälle aus der Rechtsprechung

25 % Mietminderung wegen erheblicher Lärmbeeinträchtigung durch Bauarbeiten auf dem Nachbargrundstück (LG Darmstadt, Urt. v. 18.03.1983, 17 S 284/82).

Lärm und Staub durch Abriss und Neubau auf einem Nachbargrundstück: 6 % Mietminderung (AG Hamburg ZMR 2003, 746);

Staub und Lärm durch den Abriss zweier Häuser: 20 % Mietminderung (AG Berlin NJWE 1997, 75);

Mieter sollte die Situation dokumentieren

Um die Situation belegen zu können, sollte der Mieter ein Bautagebuch führen und dort alle Beeinträchtigungen eintragen. Informativ sind Örtlichkeit, Datum, Beginn und Ende der Störungen, Art der Arbeit (Bohren, Baggern, Hämmern, Schleifen) und Intensität der Störungen.

Im Idealfall macht der Mieter Tonaufnahmen oder beauftragt ein Lärmgutachten. Hilfreich sind auch Aussagen von Zeugen sowie der Umstand, dass sich alle oder mehrere Mieter des Hauses beschweren und möglichst übereinstimmende Feststellungen treffen.

Mehr auch unter: Mietminderung: So führen Sie ein Lärmprotokoll.

Duldungspflicht des Vermieters entlastet ihn nicht

Der Mieter darf die Miete auch dann mindern, wenn der Eigentümer und Vermieter die Beeinträchtigung entschädigungslos hinnehmen muss (BayOLG WuM 1987, 112).

Mietminderung auch wenn Mieter abwesend ist

Der Minderungsanspruch besteht auch dann, wenn der Mieter tagsüber (AG Regensburg WM 1992, 476) oder während der gesamten Abrissarbeiten sich nicht in der Wohnung aufhält. Der Einwand des Vermieters, der Mieter habe die Mietsache ohnehin nicht nutzen können, ist belanglos (BGH NJW 1987, 432), kann aber in der Höhe der Minderungsquote durchaus Berücksichtigung finden.

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2 Antworten auf "Mietminderung bei Abrissarbeiten"

  • jasmin müller
    17. Mai 2016 - 10:30 Antworten

    Folgende Konstellation:
    In einer Wohnanlage werden drei neue Wohneinheiten gebaut. Dies war bei Abschluss des MV noch nicht bekannt. Den Mietern wurde eine einmalige „Entschädigungszahlung“ ohne Anerkennung einer Rechtspflicht angeboten und ausgezahlt. Die Mieter mindern in der Folgezeit weiterhin.
    Fragen:
    Welche Rechtsfolgen hat das Entschädigungs-Angebot bzw. die Zahlung bzw. hat sie überhaupt welche?
    In welcher Höhe ist eine Minderung rechtmäßig?

    • Mietminderung.org
      17. Mai 2016 - 18:24 Antworten

      Hallo Jasmin,

      i.d.R. wird ein Vertrag geschlossen, das eine Mietminderung mit Zahlung der Summe ausgeschlossen ist. Ich weiss leider nicht, ob es bei Ihnen einen Vertrag gibt. Bitte lassen Sie die Sache bei Bedarf anwaltlich einschätzen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

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