Die Miete ist die Gegenleistung für die zur Verfügung stehende gemietete Fläche. Erweist sich die gemietete Fläche als geringer als die im Mietvertrag bezeichnete Fläche, zahlt der Mieter mehr Miete, als er als Gegenleistung erhält. Die verfügbare Nutzfläche ist auch im Gewerbemietrecht ein wertbildender Faktor und bestimmt aufgrund der gegebenen Nutzungsmöglichkeiten die Höhe der Miete, aber auch den Verkehrswert der Immobilie, falls der Eigentümer das Objekt finanzieren, beleihen oder verkaufen möchte.

Grundsätzlich begründen Flächenabweichungen aufgrund falscher Quadratmeterzahl einen Sachmangel der Mietsache und berechtigen den Mieter zur Mietminderung. Aber ganz so einfach ist es nicht.

I. Was steht im Mietvertrag?

Idealerweise bezeichnen die Parteien im Mietvertrag die maßgebliche Fläche. Aber auch dies ist nur der halbe Weg. Denn: die Flächenangabe als solche stellt noch keine zuverlässige Aussage über die Nutzfläche dar.

Die Rechtsprechung sieht in Angaben zur Mietfläche zunächst lediglich eine Beschaffenheitsvereinbarung, die der Objektbeschreibung dient (BGH VIII ZR 138/06 in WUM 2007, 450; OLG Dresden NZM 2003, 27). Einer bloßen Zahlenangabe lasse sich nicht entnehmen, dass der Vermieter über die Beschreibung hinaus garantiemäßig haften wolle. Gleiches ist anzunehmen, wenn der Vermieter oder ein Beauftragter Makler das Objekt zunächst mit einer bestimmten Größe inseriert hat.

Aufgrund einer Beschaffenheitsvereinbarung darf der Mieter eine bestimmte Fläche erwarten. Allerdings begründet nicht jede Abweichung einen Mangel. Es gibt eine Größentoleranz. Dies führt zur Wesentlichkeitsgrenze.

Wesentlichkeitsgrenze: Abweichungen ab 10 % begründen Sachmangel

Nicht jede Flächenabweichung begründet einen Sachmangel. Voraussetzung eines Sachmangels ist, dass die Gebrauchsfähigkeit der Mietsache in erheblicher Art und Weise beeinträchtigt ist.

Eine Flächenabweichung wirkt sich erst dann als erheblich aus, wenn die Abweichung der tatsächlichen Nutzfläche gegenüber der vereinbarten Quadratmeterzahl mehr als 10 Prozent beträgt (BGH VIII ZR 256/09 in WuM 2005, 712; ZMR 2007,764). Der Mieter kann in diesem Fall die Miete mindern, ohne dass es darauf ankommt, ob der Mangel die Gebrauchstauglichkeit überhaupt beeinträchtigt (BGH WuM 2004, 336).

In diesem Fall schadet auch die Angabe einer ca. Mietfläche nicht (BGH NJW 2010, 2648). Sie beinhalte, dass auch der Mieter auf die Größe keinen allzu großen Wert lege, sondern vielmehr bereit sei, eine gewisse Größentoleranz zu akzeptieren. Erst bei einer Abweichung von mehr als 10 Prozent werde eine Grenze überschritten.

Der BGH hat die im Wohnraummietrecht bestimmte Wesentlichkeitsgrenze bei Flächenabweichungen ausdrücklich auch auf die Gewerberaummiete übertragen und dort dem Mieter ebenfalls ein Minderungs- und Kündigungsrecht bei einer Flächenabweichung von mehr als 10 Prozent zugestanden (BGH XII ZR 254/01 in NZM 2005, 500). Ein Kündigungsrecht nach der Übernahme der Mieträume muss jedoch zeitgerecht ausgeübt werden, sobald der Mieter den Mangel erkennt.

Weicht die Quadratmeterzahl weniger als 10 % ab oder liegt sie genau bei 10 %, begründet dies einen Sachmangel nur, wenn zudem die Gebrauchstauglichkeit erheblich beeinträchtigt wird (KG Berlin ZMR 2005, 950). Dies sind eher Ausnahmefälle. Im Gewerbemietrecht kann dies der Fall sein, wenn der Mieter eine Maschine aufstellen muss. Andernfalls muss der Mieter Abweichungen bis zu 10 % akzeptieren.

Zusicherung einer Flächengröße begründet immer einen Sachmangel

Auf die Wesentlichkeitsgrenze kommt es nicht an, wenn der Vermieter die Größe der Nutzfläche zugesichert hat. Die bloße Angabe der Quadratmeterzahl in einem Zeitungsinserat oder im Mietvertrag stellt noch keine Zusicherung der Fläche dar. (OLG Dresden WuM 1998, 144). Regelmäßig müssen Umstände hinzutreten, die Rückschlüsse darauf erlauben, dass der Vermieter über die reine Beschreibung hinaus garantiemäßig haften will.

Dies kann der Fall sein

• bei der Vereinbarung eines Quadratmeterpreises (KG Berlin GE 2002, 257; LG München WuM 1987, 217)
• oder wenn der Mieter die Fläche ausdrücklich garantiert (LG Mönchengladbach ZMR 1988, 178)
• oder die Fläche als Berechnungsfaktor für die Miete herangezogen wird (LG München WuM 1987, 217)
• oder der Mieter die Eignung der Räumlichkeiten ausdrücklich von einer bestimmten Größe abhängig gemacht hat (OLG Hamm ZMR 1998, 90 bei einer Lagerhalle).
• Die Angabe einer ca. Fläche beinhaltet keine Zusicherung, da der Vermieter damit offensichtlich keine Gewähr übernehmen möchte (BGH NJW 1991, 912). Allerdings schließt die Angabe einer „ca. Fläche“ die Zusicherung dann nicht aus, wenn die Fläche auf die Dezimalstelle genau angegeben und der Vermieter damit eine besondere Gewähr der Richtigkeit zum Ausdruck brachte (OLG Hamm NJW-RR 1998, 152).

Lässt sich eine Zusicherung und damit eine garantiemäßige Haftung begründen, haftet der Vermieter auf Minderung, unabhängig davon, wie groß oder erheblich die Flächenabweichung tatsächlich ist. Es gilt dann keine „Wesentlichkeitsgrenze“. Dann ist jeder Mangel relevant und begründet einen Mangel.

Die Angabe der Quadratmeterzahl kann allerdings unverbindlich sein, wenn der Vermieter ausdrücklich im Mietvertrag darauf hinweist (BGH WuM 2011, 11). Dann besteht kein Minderungsrecht. Legt der Mieter auf eine bestimmte Fläche Wert, muss er im Mietvertrag darauf dringen, dass diese entsprechend erfasst und als verbindlich zugesichert bezeichnet wird.

Es kommt nicht darauf an, ob der Mieter die Räumlichkeiten vorher besichtigt hat oder ihm die Flächenabweichung zunächst nicht aufgefallen ist (BGH ZMR 2004, 496).

Vorkorrespondenz entscheidet mit

Findet sich im Mietvertrag keine weitere Angabe, kann sich die Angabe der Quadratmeterzahl auch aus den vorvertraglichen Begleitumständen (Zeitungsanzeige, Objektbeschreibung des Maklers, Korrespondenz zwischen Mieter und Vermieter) ergeben, soweit daraus erkennbar ist, dass die Angabe der Nutzfläche für die Mietentscheidung des Mieters bedeutsam war. (BGH VIII ZR 256/09 in WuM 2010, 480).

Auch wenn die BGH-Entscheidung zur Wohnraummiete ergangen sind, ist sie auch auf das Gewerbemietrecht übertragbar (BGH VIII ZR 256/09).

Im BGH-Fall hatte der vom Vermieter beauftragte Makler dem Mieter vor Mietvertragsabschluss eine Skizze der Wohnung und eine Wohnflächenberechnung nach der II. Berechnungsverordnung übergeben. Daraus ergab sich unter Angabe der Wohnflächen eines jeden einzelnen Raumes eine Gesamtgröße der Wohnung von 76,54 qm. Tatsächlich betrug die Wohnfläche lediglich 59,65 qm. In diesem Fall urteilte der BGH, dass die Parteien eine konkludente (stillschweigende) Vereinbarung über die Größe der Mietfläche über 76,54 qm getroffen hatten. Da aufgrund dieser Gegebenheiten beide Parteien die Vorstellung hatten, die Wohnung habe eine Gesamtwohnfläche von 76,54 qm, war diese Vorstellung Grundlage zum Abschluss des Mietvertrages.

II. Wie wird die Nutzfläche berechnet?

Im nächsten Schritt kommt es darauf an, wie die Fläche berechnet wird. Denn mit der Feststellung, dass eine Flächenabweichung vorliege, bleibt immer noch offen, nach welchem Maßstab die Fläche berechnet werden soll.

Gesetzliche Grundlagen

Es gibt für Gewerbeflächen keine allgemein verbindliche Berechnungsvorschrift. Im Idealfall ist die maßgebliche Berechnungsgrundlage dem Mietvertrag beigefügt. In Betracht kommen die DIN 277, Bruttogrundfläche, Nettogrundfläche, Richtlinie zur Berechnung von Mietflächen für gewerblichen Raum, herausgegeben von der gif-Gesellschaft für Immobilien wirtschaftliche Forschung e.V. vom 1.11.2004 (gif-Richtlinie), Frankfurter Aufmaß.

Auch sollte erläutert sein, ab welcher prozentualen Flächenabweichung die Miete angepasst werden soll. Wird auf die „Nettogrundfläche“ DIN 277 Bezug genommen, sollte ein Hinweis auf die Einbeziehung der Verkehrsflächen und der technischen Funktionsflächen erfolgen (Transparenzgebot!).

Haben die Parteien versäumt, eine Berechnungsmethode zu bezeichnen, sind die Flächen der Räume heranzuziehen, die in der Beschreibung der Immobilie genannt sind oder von der Grundrisszeichnung erfasst werden (KG Berlin GE 2009, 516).

Haben die Parteien vereinbart, dass die Anzahl der vermieteten Räume als Berechnungsgrundlage für die Miete maßgebend ist, ist die im Mietvertrag bezeichnete Nutzflächenangabe wegen „möglicher Messfehler“ nicht relevant (BGH VIII ZR 306/09).

III. Mietminderung berechnen

Steht fest, was die Parteien vereinbart haben und welche tatsächliche Nutzfläche vorhanden ist, ergibt sich die Höhe der Mietminderung aus dem Umfang der Abweichung (BGH WuM 2010, 240). Beispiel: Ist eine Nutzfläche von 120 qm maßgebend, liegt die Toleranz bei 12 qm. Erst ab 108 qm kommt eine Minderung in Betracht. Die Abweichung kann prozentual erfasst werden. Weist die Nutzfläche im Beispiel 105 qm aus, beträgt die Minderungsquote 12,5 %. Bei einer Miete von 1.200 € kann der Mieter die Miete auf 1.050 € kürzen.

Oder anders gerechnet: Es ist die Miethöhe je Quadratmeter Nutzfläche auszurechnen und der sich ergebende Quadratmeterpreis mit der tatsächlich vorhandenen Nutzfläche zu multiplizieren. Beispiel: 480 € Miete für 80 qm Nutzfläche laut Mietvertrag ergeben einen qm-Preis von 6 €. Eine Flächenabweichung von 10 qm begründet einen Minderungsbetrag von 60 € im Monat.

Die Minderung erfasst nicht nur die Fläche, die die Toleranzgrenze von 10 Prozent überschreitet, sondern erfasst die gesamte Differenz zwischen der im Mietvertrag angegebenen und der tatsächlichen Nutzfläche.

Schließlich bedeutet eine Flächenabweichung einen nicht behebbaren Mangel. Es kommt nicht darauf an, dass die Nutzbarkeit oder Gebrauchstauglichkeit des Mietobjekts beeinträchtigt ist (BGH VIII ZR 295/03 in NJW 2004, 1947). Auch ist unerheblich, ob der Vermieter die Abweichung zu vertreten hat. Er kann sich nicht damit entschuldigen, dass er die wahre Größe nicht gekannt habe, weil er die Größenangaben beispielsweise vom Voreigentümer oder aus den Bauzeichnungen übernommen habe.

Der Mieter darf nicht nur die künftige Miete kürzen, sondern kann auch für die Vergangenheit zu viel gezahlte Miete vom Vermieter zurückfordern (BGH WuM 2004, 346). Dabei muss er die Verjährungsfrist von 3 Jahren berücksichtigen, die mit dem Schluss des Jahres beginnt, in dem sein Anspruch entstanden ist und der Mieter Kenntnis von den Gegebenheiten erlangt hat, spätestens aber nach 10 Jahren (BGH WuM 2007, 346).

Fläche ist größer als vereinbart!

Weicht die Fläche entgegen dem Vertrag nach oben hin ab, kann der Vermieter keine Miete nachfordern. Will er die Miete erhöhen, muss er von der im Vertrag vereinbarten geringeren Fläche ausgehen, vorausgesetzt die Flächenabweichung beträgt nicht mehr als 10 % (BGH WuM 2007, 450).