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Mietminderung bei Heizungsausfall und Warmwasserausfall

Der Vermieter muss heizen. Bei einem Heizungsausfall und/oder Warmwasserausfall befindet sich die Wohnung in einem nicht vertragsgemäßen Zustand und begründet ein Recht zur Mietminderung auf Mieterseite. Der Mieter ist im vertragsgemäßen Gebrauch seiner Wohnung beeinträchtigt.

Für den Heizungsausfall gilt dies insbesondere in der Heizperiode. Ein Warmwasserausfall kann auch im Sommer problematisch sein. Wird das Wasser über die Heizung aufgewärmt, bedingt ein Heizungsausfall meist auch den Warmwasserausfall. Die Minderungsquote richtet sich nach dem Ausmaß der Beeinträchtigung.

Auf jeden Fall ist der Vermieter für das ordnungsgemäße Funktionieren der Heizungsanlage verantwortlich (OLG Dresden WuM 2002, 541).

Heizperiode und Behaglichkeitstemperatur

In der allgemein üblichen Heizperiode im Zeitraum vom 1. Oktober bis zum 30. April des folgenden Jahres (LG Düsseldorf BlGBW 55, 31) und auch der übrigen Jahreszeit muss der Vermieter die Heizung so betreiben, dass der Mieter in seiner Wohnung eine „Behaglichkeitstemperatur“ vorfindet. Dies gilt für Sommer- und Winterzeit gleichermaßen.

Die Mindesttemperaturen liegen in Aufenthaltsräumen bei 20°Celsius bis etwa 22° Celsius (OVG Berlin WuM 1981, 68; LG Köln WuM 1980, 17). In Küche, Schlafräumen, Hausflur und nicht zu Wohnzwecken genutzten Räumen kann die Temperatur auch darunter liegen (18° – 20° C).

Minderungsquote bei Heizungsausfall

Fällt die Heizung vollständig aus, richtet sich die Minderungsquote nach dem Ausmaß der Beeinträchtigung. Ist die Wohnung infolge der Temperaturverhältnisse unbewohnbar, kann die Minderung durchaus bis zu 100 % betragen. In der Regel dürfte dies im Winter, weniger im Sommer, der Fall sein.

Voraussetzung ist aber ferner, dass sich der Heizungsausfall oder Warmwasserausfall erheblich auswirkt. Ein kurzzeitiger Ausfall gehört mithin zum allgemeinen Lebensrisiko eines Mieters. Dies gilt umso mehr, wenn der Vermieter sich regelmäßig um die Wartung der Heizungsanlage kümmert und von der Situation selbst überrascht wird. Wo die Grenze zur Erheblichkeit und damit zur Unzumutbarkeit verläuft, ist eine Frage der Umstände im Einzelfall. Mehr zur Mietminderung bei einem Heizungsausfall.

Minderungsquote bei im Warmwasserausfall

Auch Warmwasser gehört zum Standard einer Mietwohnung. Es ist für die Körperhygiene unabdingbar. Der Vermieter muss die Vorrichtung zur Wasserversorgung das ganze Jahr über rund um die Uhr in Betrieb halten (AG München WuM 1987, 382). Dazu muss er auch ständig ausreichend warmes Wasser liefern.

Der Mieter darf üblicherweise eine Warmwassertemperatur von ca. 40 ° C erwarten (LG Berlin NZM 1999, 1039; LG Hamburg WuM 1978, 242).

In § 2 Ziffer 5 Betriebskostenverordnung ist die Belieferung mit Warmwasser eine umlagefähige Nebenkostenposition, die der Mieter in jedem Fall bezahlen muss. Bekommt er für sein Geld keine Leistung, zahlt er zwar keinen Energieverbrauch, muss aber auch selbstverständlich die Miete mindern können. Mehr zur Mietminderung bei Warmwasserausfall.

Bemessung der Minderungsquote

Für die Höhe der Minderung ist nicht nur der Zeitraum maßgeblich, in dem die Mindesttemperaturen der Heizung unterschritten werden oder kein Warmwasser zu Verfügung steht. Bei der Heizung kommt es auch darauf an, ob alle Räume der Wohnung betroffen sind, welche Räume betroffen sind (Wohnzimmer oder Schlafzimmer), aber auch, inwieweit sich der Mieter überhaupt in der Wohnung aufhält. Klare Vorgaben oder pauschale Bewertungsmaßstäbe gibt es dazu nicht. Im Streitfall muss ein Gericht entscheiden.

Fällt das Warmwasser aus, kommt es darauf an, ob der Ausfall komplett ist oder sich nur im Bad oder nur der Küche abspielt. Je nachdem bestimmt sich das Ausmaß der Beeinträchtigung.

Heizungsausfall bei Nachtabsenkung

Macht sich der Heizungsausfall in der Nacht bemerkbar, ist die Nachtabsenkung zu berücksichtigen. Verbleiben die Temperaturen in der Zeit von 6 Uhr morgens bis ca. 23 Uhr abends bei ca. 18 Grad Celsius (LG Berlin NZM 1999, 1039), ist die Beeinträchtigung für den Mieter unerheblich.

Informationspflicht und Selbstabhilfe des Mieters

Bei Versorgungsproblemen muss der Mieter den Vermieter umgehend informieren und ihm die Instandsetzung ermöglichen. Reagiert der Vermieter nicht, darf der Mieter auch zur Selbsthilfe greifen und die Reparatur eigenhändig im eigenen Namen in Auftrag geben und den Rechnungsbetrag vom Vermieter ersetzt verlangen.

Bei einem längeren Totalausfall der Heizung oder der Warmwasserversorgung kann der Mieter nach Fristsetzung auch fristlos kündigen (OLG Dresden WuM 2002, 541), sofern die Situation unzumutbar ist.

Rechtsprechung zum Heizungsausfall:

  • Heizungsausfall im Schlafzimmer im Winter: 20 % (LG Hannover WuM 1980, 130);
  • Heizungsausfall in der Heizperiode: 40 % (LG Berlin GE 1993, 861); 50 % (OLG Frankfurt ZMR 1974, 42); 50 % (LG Kassel WuM 1987, 271); 75 % (LG Berlin ZMR 1992, 302); 100 % (LG Hamburg WuM 1976, 10);
  • Heizungsausfall im Sommer bei Außentemperaturen von 13° – 17,5°: 50 % Mietminderung (AG Waldbröl WuM 1981, 8);
  • Raumtemperatur 14 – 15°: 70 % Mietminderung im Winter und Ausfall des Warmwassers (AG Görlitz WuM 1998, 315).
  • Heizungsausfall an 4 besonders kalten Wintertagen: 0 % (AG Erkelenz ZMR 1999, 259): Entscheidung ist unverständlich, Gründe unbekannt, wird gerne von Vermietern zitiert.

Rechtsprechung zum Warmwasserausfall:

  • Kein Warmwasser nach 22 bis 7 Uhr: 7,5 % Mietminderung (AG Köln WuM 1996, 701);
  • Ausfall des Warmwasserboilers im Badezimmer: 15 % ((AG München NJW-RR 1991, 845);
  • Ausfall der Warmwasserversorgung, Wohnungstemperatur im Winter nur 15°: 70 % (AG Görlitz WuM 1998,315);
  • Wegfall der Warmwasserversorgung (+ Vorenthaltung des Kellers): 30 % (AG Darmstadt WuM 1983, 151).
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17 Antworten auf "Mietminderung bei Heizungsausfall und Warmwasserausfall"

  • Petra Wilhelm
    25. Oktober 2013 - 20:27 Antworten

    Unser Vermieter hat die Gasrechnung nicht bezahlt, somit uns im Haus Warmwasser und Heizung am 28.10.2013 abgedreht werden. Was können wir tun, die Rechnung bezahlen oder abwarten was passiert?

    • Mietminderung.org
      26. Oktober 2013 - 11:49 Antworten

      Hallo Petra,

      ich kann mir kaum vorstellen, das einzelne Mieter die Gasrechnung für ein ganzes Haus bezahlen wollen. Der Gas-Vertragspartner ist ja auch der Vermieter. Im Zweifel sollten Sie sich dazu rechtlich beraten lassen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Martin Meyer
    11. November 2013 - 14:05 Antworten

    Guten Tag,
    seit dem 07.11.2013 funktionieren die Heizungen im ganzen Haus nicht mehr. Des weiteren gibt es keine Warmwasserversorgung. Ein Anruf letzte Woche beim Vermieter ergab, das der Energieversorger ein technisches Problem hat und die Reperatur augrund eines fehlenden Teils bis zum 09.11.2013 dauern wird. Heute haben wir den 11.11.2013 und die Wohnung ist weiterhin kalt (Heizung und Warmwasser). Die Wohnsituation ist nicht ertragbar und die Wahrscheinlichkeit einer Erkältung sehr hoch.
    Was kann ich als Mieter unternehmen?

    Vielen Dank
    Mit freundlichen Grüßen
    Martin

  • Marina
    18. November 2015 - 23:28 Antworten

    Hallo zusammen,

    ich bin derzeit in einer Zwickmühle. Ich habe ein Gastronomiegewerbe gepachtet und wir wussten dass die Heizung zwar funktioniert aber Instandgesetzt werden muss, da sie nicht auf die volle Temperatur heizt. Diese Instandsetzung wurde uns vom Vermieter bei Unterzeichnung des Pachtvertrages mündlich zugesagt.bisher hat die Heizung auch immer in Teilen funktioniert bis zum vergangenen Montag nun ist sie komplett ausgefallen.Der Heizungsmonteur war bereits vor Ort laut seiner Aussage dauert die Bestellung und die Instandsetzung der Heizung aber mindestens zwei Wochen. In unserem Gastraum hatte es derzeit gerade mal 14° und es ist unzumutbar hier Gäste zu empfangen. Haben wir hier das sehr recht zum einen die Miete zu mindern und zum anderen Schadensersatzleistungen in Form von Heizstrahler an oder ähnlichem zu vom Vermieter zu verlangen? Oder greift hier die Regelung da wir von der nicht voll Funktionstüchtigkeit der Heizungsanlage wussten dass unsere Ansprüche hinfällig sind?
    Es wäre schön wenn mir jemand weiterhelfen könnte denn im Moment sind wir ziemlich ratlos und wir können unser Geschäft unmöglich zwei Wochen schließen.
    Vielen Dank

    • Mietminderung.org
      20. November 2015 - 03:35 Antworten

      Hallo Marina,

      gerade das Gewerbemietrecht ist sehr komplex und unterscheidet sich erheblich vom Wohnraummietrecht. Ich kann Sie daher leider nur an einen Anwalt verweisen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Aline
    3. Februar 2016 - 17:25 Antworten

    Hallo,

    mein Vermieter schreibt, dass die Heizung und das Warmwasser für ein paar Tage ausfallen werden (ca. 03.02. – 06.02.), da irgendwas am Heizungskeller gebaut wird. Kann ich für diese Tage auch schon eine Mietminderung beanspruchen? Was genau steht mir zu? (Ich wohne in Berlin)

    Vielen Dank und LG,
    Aline

  • Felix
    18. August 2016 - 10:16 Antworten

    Hallo,

    bei uns wurde im Zuge der jährlichen Wartung der Gastherme der Schadstoffgrenzwert nicht unwesentlich überschritten.
    Unsere Therme wurde daraufhin abgestellt, so dass wir weder heizen, noch warmes Wasser haben. Die Therme ist seit dem 18.07.2016 abgestellt und wird erst morgen, dem 19.08.2016 ausgetauscht.
    Wie viel Prozent darf ich die Miete kürzen?
    Vielleicht auch wichtig, meine Partnerin hat Urlaub und hielt sich entsprechend auch Tagsüber in der Wohnung auf. Weiterhin haben wir nachts Temperaturen zw. 10-14 grad, wodurch die Wohnung runterkühlt.

    Würde mich über eine schnelle Antwort freuen.
    Mit freundlichen Grüßen Felix

    • Mietminderung.org
      18. August 2016 - 15:52 Antworten

      Hallo Felix,

      danke für Ihren Beitrag. Die zitierten Urteil im Artikel können Ihnen als Richtlinie für eine mögliche Mietminderung dienen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Ruediger Meier-Galitis
    9. Oktober 2016 - 21:32 Antworten

    Hallo, wir sind seit 2 Monaten ohne warmes Wasser und ohne Heizung. Die Vermieterin lässt nichts machen.Da unsere Miete vom jobcenter bezahlt wird und seit ein paar Monaten etwas schief läuft hat Sie uns die Räumungsklage geschickt. Was können wir tun…

  • Andrea
    12. November 2016 - 13:30 Antworten

    Hallo,

    seit Mietbeginn (Juni 2014) fällt bei uns jedes Mal die Heizung incl. Warmwasserversorung über Mittag für 5 – 6 Stunden komplett aus wenn die Heizungsanlage auf „Winter“ oder „Sommer“ gestellt wird. Ebenso befindet sich ein Notschalter ausserhalb des Heizungsraumes den irgendein Mitmieter immer wieder mal ausschaltet.
    Die letzten Jahre wurde dies immer innerhalb weniger Stunden „repariert“ – dieses Jahr funktioniert das anscheinend nicht, obwohl sowohl der Hausmeister als auch der Vermieter informiert wurden.

    Welche Möglichkeiten zur Mietminderung haben wir?

    Für Ihre Beantwortung bedanke ich mich im voraus und verbleibe

    Mit freundlichen Grüssen

    Andrea aus München

    • Mietminderung.org
      16. November 2016 - 16:58 Antworten

      Hallo Andrea,

      ich würde versuchen eine nachhaltige Lösung über den Vermieter herbeizuführen. Eine Mietminderung für z.B. 4 Tage im Jahr (dann noch nur für wenige Stunden) macht viel Arbeit, zerstört das Verhältnis zum Vermieter und raubt Ihnen nur unnötig Nerven. Wenn Sie mindern wollen, sollten Sie sich dazu rechtlich beraten lassen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

      • Andrea
        17. November 2016 - 19:53 Antworten

        Sehr geehrter Herr Hundt

        Vielen Dank für Ihre Nachricht. Das Heizungsproblem wurde gelöst – die Uhr hatte sich um 12 Stunden verstellt.

        Mit freundlichen Grüssen

        Andrea

        • Mietminderung.org
          17. November 2016 - 21:51 Antworten

          Sehr gut!

          Viele Grüße

          Dennis Hundt

  • Mirko
    13. Dezember 2016 - 03:05 Antworten

    Im Rahmen meines Gasanbieterwechsels prüften die Stadtwerke meinen Gaszugang. Dieser wurde dann gesperrt. Das war am Freitag. Am Montag sollte ein Installateur alles prüfen. Der konnte nichts feststellen und nun müssen komplett neue Rohre verlegt werden.

    Kann ich hier entsprechend die Miete kürzen? Immerhin ist es Winter und sehr kalt.

    • Mietminderung.org
      13. Dezember 2016 - 16:52 Antworten

      Hallo Mirko,

      mit dem Thema Mietminderung bei Heizungsausfall befasst sich der Artikel oben. Lesen Sie hier am besten nochmals genau nach.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Klaus Klube
    19. Februar 2017 - 15:09 Antworten

    Hallo, die Heizung und Warmwasser fielen im Monat Februar an insgesamt 6 Tagen für jeweils 1-3 Stunden aus. In dieser Zeit benutzte ich einen Heizlüfter. Zwei Fragen dazu:

    1. Kann ich für diese Tage eine Mietminderung vornehmen? Auch wenn die Heizung nur ein paar Stunden ausfiel.
    2. Kann ich auch die Stromkosten geltend machen?

    Vielen Dank!

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