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Mietminderung: BGH-Urteile im Überblick

1. Zeitgemäßes Wohnen

Ein Mieter kann auch bei einem nicht modernisierten Altbau ohne besondere Vereinbarung einen Mindeststandard für ein zeitgemäßes Wohnen erwarten, der den Einsatz üblicher Haushaltsgeräte erlaubt und über eine ausreichend dimensionierte Stromversorgung verfügt (BGH WuM 2004, 527). Der Vermieter muss nachrüsten.

2. Selbstverschuldete Mängel schließen Minderungsrechte aus

Hat der Mieter einen Mangel selbst verschuldet, entfällt sein Minderungsrecht. Ist die Schadensverursachung durch den Mieter eindeutig, muss er zu seiner Entlastung beweisen, dass er den Schaden selbst nicht verschuldet hat (BGH WuM 2005, 54). Umgekehrt muss der Vermieter bei streitiger Schadensverursachung beweisen, dass der Mieter für den Mangel verantwortlich ist.

3. Kenntnis eines Mangels allein genügt für Ausschluss des Minderungsrechts nicht

Kennt der Mieter bei Vertragsabschluss einen Mangel, hat er kein Minderungsrecht. Dazu muss sich seine Kenntnis auf den konkreten Mangel selbst, dessen konkretes äußeres Erscheinungsbild und die Art und Weise seiner konkreten Auswirkungen auf die Gebrauchstauglichkeit der Mietsache beziehen (BGH ZMR 2007,606).

Allein die Kenntnis des äußeren Erscheinungsbildes genügt nicht. Voraussetzung ist immer, dass der Mieter auch die Ursachen und die konkreten Auswirkungen des Mangels erfasst.

4. Grob fahrlässige Unkenntnis eines Mangels

Kennt der Mieter einen Mangel nicht, weil er grob fahrlässig handelt, entfällt sein Minderungsrecht. Grob fahrlässig handelt der Mieter, wenn er bei Abschluss des Mietvertrages die von ihm zu erwartende Sorgfalt in ungewöhnlich hohem Maße verletzt und die Umstände ignoriert, die ihm praktisch hätten ins Auge springen müssen (BGH ZMR 2007,606). Beispiel: Diskothek im Erdgeschoss, U-Bahn-Netz unter dem Haus.

5. Mietvertragsklausel „wie besichtigt“ schließt Minderungsrechte nicht aus

Der Vermieter kann im Mietvertrag wegen eventuell vorhandener und offensichtlich nicht erkennbarer Mängel keine Untersuchungspflicht des Mieters fingieren, indem er formuliert, dass der Mieter die Wohnung „nach Besichtigung“ oder „wie besichtigt“ übernehmen wird (BGH ZMR 1994, 253). Erkennt der Mieter den Mangel nach Einzug, kann er die Miete mindern.

6. Arglistiges Verschweigen eines Mangels durch den Vermieter

Auch wenn der Mieter bei Abschluss des Mietvertrages grob fahrlässig einen Mangel übersieht, haftet der Vermieter trotzdem auf Mietminderung, wenn er den Mangel arglistig verschwiegen hat.

Der Vermieter verschweigt einen Mangel arglistig, wenn er zur Aufklärung verpflichtet gewesen wäre und der Mieter eine Aufklärung hätte erwarten dürfen (BGH NJW 1989, 763), insbesondere sein Entschluss zum Vertragsabschluss dadurch hätte beeinflusst werden können (BGH ZMR 2000, 508).

7. Fristlose Kündigung wegen unberechtigter Mietminderung und Zahlungsverzug

Ein Vermieter kann einen Mieter fristlos kündigen, wenn der Mieter Minderungsansprüche (Schimmelbildung in der Wohnung) behauptet und mit mehr als zwei Monatsmieten in Rückstand gerät, obwohl er bei verkehrsgerechter Beurteilung der Situation hätte erkennen können, dass er selbst den Mangel verursacht hat (BGH Urt.v.11.7.2012, VIII ZR 138/07).

Anlass war, dass zwei Aquarien und ein Terrarium in der Wohnung eine erhöhte Luftfeuchtigkeit verursachten, die der Mieter durch ordnungsgemäßen Heiz- und Lüftungsverhalten hätte verhindern können. Will der Vermieter den Mieter wegen überzogener Minderungsforderungen kündigen, kann er dies ausnahmsweise nur, wenn der Mieter schuldhaft handelt und hätte erkennen können, dass seine Forderungen unbegründet oder extrem überzogen sind.

8. Pflicht zur Betriebskostenzahlung für Aufzug auch für Erdgeschossmieter

Auch ein im Mieter, der im Erdgeschoss wohnt, kann mietvertraglich zur anteiligen Zahlung der Betriebskosten für einen Aufzug verpflichtet werden, ohne dass darauf ankommt, inwieweit er ein faktisches Nutzungsinteresse hat (BGH VIII ZR 103/06).

Allerdings entfällt die Verpflichtung zur Zahlung von Betriebskosten dann, wenn der Mieter seine Wohnung mit dem Aufzug überhaupt nicht erreichen kann (Mieter wohnt im vierten Obergeschoss im hinteren Quergebäude einer größeren Wohneinheit, den Aufzug gibt es nur im Vorderhaus) (BGH VIII ZR 135/03).

9. Mietminderung setzt Mängelanzeige voraus

Der Mieter darf erst dann die Miete wegen eines Mangels der Mietsache mindern, wenn er den Vermieter unterrichtet und den Mangel angezeigt hat (BGB WuM 2010, 679). Nur dann hat der Vermieter die Chance, den Mangel abzustellen und den vertragsgemäßen Zustand der Wohnung zu gewährleisten.

Unterlässt der Mieter die Mängelanzeige, kann er für diesen Zeitraum keine Minderung verlangen und riskiert, sich gegenüber dem Vermieter schadensersatzpflichtig zu machen (z.B. Schimmelbildung setzt sich ungehemmt fort). Im Idealfall fallen Mängelanzeige und Minderungsbeginn zusammen.

10. Mieter ist in seinem Vertrauen auf Mängelbeseitigung schützenswert

Der Mieter verliert sein Recht zur Mietminderung nicht automatisch sechs Monate nach dem Auftreten des Mangels, wenn er den Mieter zunächst nur informiert und in der Hoffnung, der Vermieter werde den Mangel beseitigen, die ganze Zeit über anstandslos die Miete weiterzahlt. Damit soll die Eskalation von Mietstreitigkeiten verhindert werden (BGH Urt. v. 16.7.2003, VIII ZR 274/02).

Nach der früheren Rechtsprechung verlor ausgerechnet derjenige Mieter, der es zunächst einmal im Guten versuchte, seine Rechte am schnellsten, wenn er auf die Mängelbeseitigung durch den Vermieter vertraute und nicht sofort die Miete kürzte. Allerdings kann der Anspruch aufgrund bestimmter Umstände verwirkt sein.

11. Mietminderungsrecht kann nicht vertraglich ausgeschlossen werden

Das Mietminderungsrecht des Mieters kann mietvertraglich nicht ausgeschlossen werden. Gemäß § 536 IV BGB ist jede zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung unwirksam. Ausgeschlossen ist nicht nur der völlige Ausschluss, sondern jede Einschränkung oder Beschränkung des Minderungsrechts (BGH ZMR 2005, 775).

Die Vorschrift dient dem Mieterschutz insoweit, als der oft in der sozial schwächeren Position stehende Mieter sich nicht erpressbar zeigen soll, wenn der Vermieter versucht, im Mietvertrag das Minderungsrecht auszuschließen oder zu beschränken.

12. Mehr als 10 % Flächenabweichung begründen Mangel

Liegt die tatsächliche Wohnfläche mehr als 10 % unter der vertraglich vereinbarten Fläche, ist die Wohnung mangelhaft und der Mieter darf die Miete mindern. Er braucht nicht nachzuweisen, dass der Mangel die Gebrauchstauglichkeit der Wohnung tatsächlich auch beeinträchtigt (BGH WuM 2004, 336). Die Höhe der Mietminderung ergibt aus dem Umfang der Abweichung: Fehlen 12 qm², beträgt die Minderungsquote 12 % (BGH WuM 2010, 240).

Liegt die Abweichung unter 10 %, kann der Mieter nur mindern, wenn er zusätzlich nachweist, dass die Gebrauchstauglichkeit seiner Wohnung beeinträchtigt ist. Das Gleiche gilt, wenn der Vermieter die Wohnfläche ausdrücklich zugesichert hat.

13. Prostitution im Wohnhaus kann Minderung begründen

Ein Bordellbetrieb rechtfertigt nicht ohne Weiteres ein Mietminderungsrecht. Die rein abstrakte Gefahr einer Beeinträchtigung genügt nicht. Zur Begründung eines Mangels muss der Mieter konkrete Auswirkungen vortragen, aus denen sich die Beeinträchtigung der Gebrauchstauglichkeit seiner Wohnung ergibt (BGH Urt.v.26.9.2012, XII ZR 122/11).

Beispiel: Nutzen in einem Wohnhaus Prostituierte und Freier den Hauseingang, liegt ein Mangel vor. Gründe: Hauseingangstür bleibt nachts unverschlossen; unbekannte Besucher halten sich im Haus auf; zwangsläufige Begegnungen von Mietern mit Freiern, dadurch unangenehme Situation; Beeinträchtigung des sittlichen Empfindens der Mieter; Gefährdung des Kindeswohls (OLG Stuttgart GE 2007, 220). Mehr dazu in dem Artikel: Mietminderung bei Prostitution.

14. Mängelbeseitigungsanspruch verjährt nicht

Der Mieter hat gegen den Vermieter einen Anspruch darauf, dass der Vermieter gebrauchsbeeinträchtigende Mängel (hier: Trittschallschutzisolierung in einer Dachgeschosswohnung) beseitigt. Dieser Beseitigungsanspruch verjährt während der Mietzeit nicht, so dass ihn der Mieter auch dann geltend machen kann, wenn er ihn anfangs nicht geltend gemacht hat (BGH WuM 2010, 238).

Beim Beseitigungsanspruch handelt es sich um eine Dauerverpflichtung des Vermieters, die praktisch ständig neu entsteht und somit nicht verjähren kann. Der Vermieter muss während der gesamten Mietzeit den vertragsgemäßen Zustand erhalten.

15. Rauchen ist vertragsgemäß

Raucht der Mieter in der Wohnung, verhält er sich vertragsgemäß, sofern das Rauchen durch eine mietvertragliche Vereinbarung nicht wirksam eingeschränkt ist (BGH WuM 2006, 513). Nachbarn können deshalb in der Regel auch keine Mietminderung geltend machen. Rauchen ist Teil der Ausübung des Persönlichkeitsrechts.

Auch exzessives Rauchen ist vertragsgemäß. Durch die Verpflichtung zu Schönheitsreparaturen kompensiert der Mieter rauchbedingte Beeinträchtigungen der Mietsache. Eine Nichtraucherklausel im Mietvertrag ist nur wirksam, wenn sie individuell ausgehandelt wurde, nicht aber als vorgedruckte Klausel in einem Formularmietvertrag.

16. Minderungsrecht ist käuflich

Es ist rechtlich nicht zu beanstanden, wenn der Vermieter ankündigt, er werde auf eine Mieterhöhung verzichten, wenn der Mieter für den Zeitraum, in dem Fenster ausgetauscht und Balkone saniert werden, auf ihr Recht auf Mietminderung wegen Baulärms verzichten. Mieter hingegen, die ihr Mietminderungsrecht wahrnehmen, müssten mit einer Mieterhöhung zum nächst zulässigen Termin rechnen. (BGH Urt.v. 14.10.2009, VIII ZR 159/08).

17. DIN-Vorschriften zum Zeitpunkt der Gebäudeerrichtung bestimmen Wohnungsstandard

Ein Mieter hat kein Recht zur Mietminderung wegen Mängeln der Trittschalldämmung, wenn die geltenden DIN-Vorschriften beachtet werden. Maßgeblich sind die DIN-Vorschriften zum Zeitpunkt des Hausbaus . Sie prägen die Anforderungen an den Wohnungsstandard. Der Mieter hat keinen Anspruch auf einen Schallschutz mittlerer Art und Güte, sofern er diesen nicht mietvertraglich vereinbart hat (BGH Urt.v. 7.7.2010, VIII ZR 85/09).

18. Minderung bei Vermietung an Touristen erfordert klaren Sachvortrag

Die Vermietung einer Wohnung an Touristen begründet nicht automatisch einen Wohnungsmangel (Zweckentfremdung der Wohnung), sofern der Nachbarmieter nicht konkrete Wohnwertbeeinträchtigungen vorträgt.

Dazu genüge es, wenn der Mieter bei wiederkehrenden Beeinträchtigungen durch Lärm und Schmutz die Umstände beschreibe, aus denen sich die Art der Beeinträchtigung, zum Beispiel Partygeräusche, laute Musik, Müll im Treppenhaus, überfüllte Müllcontainer oder nächtliches Klingeln ergebe und hervorgehe, zu welchen Tageszeiten, über welche Zeiträume und in welcher Frequenz diese auftreten (BGH Urt.v. 29.2.2012, VIII ZR 155/11).

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8 Antworten auf "Mietminderung: BGH-Urteile im Überblick"

  • Rolf
    2. Juni 2014 - 18:13 Antworten

    Guten Tag,

    ich bitte um eine Mithilfe zu folgendem Fall.

    Als Freiberufler im Bereich Trainings für Führungskräfte in Unternehmen bzw. Akademien habe ich einen Wohn-Mietvertrag in Berlin mit einem Teilgewerbezuschlag (Miete 1000,- Teilgewerbezuschlag 360,- exkl. Nebenkosten). Diesen habe ich einst vereinbart, dass ich auch Beratungen bzw. Coachings zu Hause in einem Raum durchführen kann.

    Nun stellt sich heraus, dass ich dies nicht nutzen möchte und gelesen, dass wenn der Mieter die berufliche Nutzung wieder aufgibt, kann er den „Gewerbezuschlag“ von der Miete wieder abziehen (LG Berlin, MM 94, S.357).

    Hier meine Fragen:

    – Ist das so einfach bzw. geht das formlos?
    – Auf was müsste ich ich gefasst machen, falls dies der Vermieter nicht möchte, da er dadurch Mieteinnahmen verlieren würde?
    – Wie vermidere ich das Risiken bzw. verhalte ich mich rechtens wenn ich jedoch noch ein gewöhnliches Arbeitszimmer in der Wohnung haben möchte?

    Viele Dank und Grüße
    Rolf

    • Mietminderung.org
      2. Juni 2014 - 19:26 Antworten

      Hallo Rolf,

      danke für Ihre Schilderung. Leider kann man nichts zu Ihren Fall schreiben, ohne Ihren Mietvertrag und das bzw. ähnliche Urteile vollständig zu studieren. Daher kann ich Ihnen hier nur die rechtliche Beratung durch einen Anwalt empfehlen. Alles andere wäre ein Blick in die Glaskugel.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Rolf
    3. Juni 2014 - 13:27 Antworten

    Danke schön Herr Hundt für Ihre umgehende Antwort.
    Was würde ich für eine Beratung in diesem Umfang bei Ihnen in € investieren?

    • Mietminderung.org
      3. Juni 2014 - 13:39 Antworten

      Hallo Rolf,

      ich selbst kann Sie leider nicht beraten. Der einfachste Weg ist sicherlich die telefonisch Beratung durch einen Anwalt. Ein anderes Angebot sende ich Ihnen per E-Mail zu.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Birgit
    19. November 2014 - 22:54 Antworten

    Ich habe zwei Jahre in einer Wohnung gewohnt in welcher ich schwer erkrankt bin. Schmerzsyndrom drittgradig (24 stunden Schmerzen in Knochen, Muskeln, Auge n etc), Verschlechterung der Augen, Sehstörungen, Unruhe, Tinitus und Organische Probleme.
    Einerseits weigerte sich der Vermieter einen schon langjährigen ihm bekannten Schmimmelschaden zu beheben, andererseits verheimlichte er mir, dass ich in einer Distanz von 1-1,50 m acht Wechselrichtern seiner Solaranlage ausgesetzt war. Diese hingen auf der anderen Seite der Wand meiner Wohnung im Souterrain. Direk in der Nähe zum Bett und zum Arbeitsplatz und der Couch.
    Laut eines Architekten ist der Einsatz von acht solchen Geräten innerhalb des Wohnbereiches nicht erlaubt, jedoch musste ich diese Schädigung ertragen, da ich erst bei Auszug unter Druck zu den Stromzählern gelassen wurde. Ich benötige daher eine kompetente Vertretung da ich Schmerzensgeld einklagen will, Meine Erkrankungen kamen alle durch und seit dem Einzug in diese besagte Wohnung.
    Mehrere Ärzte haben dies belegt.

    Benötige Hinweise zur Thematik….

    • Mietminderung.org
      20. November 2014 - 06:11 Antworten

      Hallo Birgit,

      ich würde mir an Ihrer Stelle einen kompetenten Anwalt in Ihrem Umfeld suchen. Dieser kann Sie beraten und mit Ihnen die Möglichkeiten besprechen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Chris
    30. September 2015 - 15:38 Antworten

    Hallo,

    unsere Mieterin hat zum 01.07. die Wohnung unrenoviert übernommen. Deshalb haben wir im Mietvertrag vereinbart, dass der erste Monat mietfrei ist.

    Sie hat uns nun über einen Anwalt angeschrieben und will die Miete kürzen. Ihre Gründe:
    1. Das Handwaschbecken im Badezimmer ist zu niedrig angebracht.
    2. Die Steckdose am Lüftungsschacht des fensterlosen Badezimmers ist im weg, sie kann dort keine Hängemöbel befestigen.
    3. In der Küche kann keine Spüle nageschlossen werden, der Wasseranschluss ist an der falschen Stelle.
    4. Die Heizung in der Küche wird nicht warm.
    5. Sie will eine Handwerkerrechnung erstattet haben, da der Abfluss im Badezimmer defekt war.
    6. Die Wohnung müffelt, wahrscheinlich liegt ein Schimmelbefall vor.

    Unsere Anmerkungen dazu:
    zu 1: Das Handwaschbecken ist seit dem erstbezug der Wohnung an dieser Stelle und befindet sich in allen anderen Wohnungen des Hauses auch in dieser Höhe. Die Mieterin ist unter 1,60 m groß.
    Zu 2: Die Steckdose ist Auf-Putz verlegt, könnte also problemlos versetzt werden. Allerdings wird dann die Belüftung unmöglich.
    Zu 3: Auch der Wasseranschluss in der Küche befindet sich schon immer genau an der Stelle wie jetzt. Dort standen immer Spülen, selbst einbauküchen passen hervorragend in diesen Raum (2,80 m x 3,50 m)
    Zu 4: Das Aufdrehen des Thermostates wirkt Wunder, dann wird auch der Heizkörper warm. Von Juli bis Mitte September waren die Außenthemperaturen so hoch, dass die Heizanlage nicht angesprungen ist, sie ist mit einem Außenfühler gesteuert.
    Zu 5: Laut Rechnung wurde eine Waschtischbatterie eingebaut.
    Zu 6: Die Wohnung wurde unrenoviert übernommen, die Wände waren gut zu sehen. Es roch nicht und es waren keine Schimmelsporen zu sehen. Die Wohnung ist als Singlewohnung vermietet worden, hat 48 m². Die Mieterin hat ihren Riesenhund und zwei Katzen in der wohnung, wäscht und trocknet die Wäsche in der Wohnung und ist starke Raucherin. Ihre beiden Enkelkinder verbringen 5 Tage in der Woche bei ihr.
    Wir gehen davon aus, dass ihre Mängelrüge keinen Bestand haben wird, allerdings will sie nun Schadenersatz und fristlos aus der Wohnung ausziehen. Vereinbart ist, dass das erste Jahr für beide Seiten bindend ist, danach gilt die gesetzliche Kündigungsfrist.
    die ersten beschwerden über die Mieterin gab es bereits anfang Juli: die Kinder waren zu laut und sie lagerte ihre Sachen im Treppenhaus und im Kellergang. Mittlerweile sind die Sachen verräumt und Kinder dürfen meiner Meinung nach tagsüber zu hören sein, sie müssen sich schließlich bewegen.

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