Der Raum unter dem Dach ist oft ungenutzt. Der Dachgeschoßausbau macht für den Vermieter daher wirtschaftlich Sinn. Naturgemäß sind mit den Bauarbeiten Lärm und Dreck für die Mieter im Haus verbunden. Soweit der Mieter in der vertragsgemäßen Nutzung seiner Wohnung erheblich beeinträchtigt wird, kommt die Mietminderung in Betracht. Allein mit der Tatsache hingegen, dass der Vermieter durch den Dachgeschoßausbau wirtschaftlich profitiert, lässt sich eine Mietminderung noch nicht rechtfertigen.

Durch den Dachgeschossausbau werden Mieter stärker beeinträchtigt, als wenn der Vermieter den Keller saniert. Vor allem ein direkt unter dem Dachgeschoss wohnender Mieter wird durch die Bauarbeiten belastet. Gleiches gilt für die bloße Dachsanierung (siehe dazu unseren separaten Artikel).

Soweit durch den Ausbau des Dachgeschosses über die reine Bauarbeiten hinaus weitere Beeinträchtigungen auftreten (Verunreinigung des Treppenhauses, Aufstellung eines Gerüsts vor den Fenstern der Mieterwohnung, Störung des Fernsehempfang wegen Abbaus der Antenne), sind diese gesondert und zusätzlich zu bewerten. Auch die Lagerung von Baumaterialien im Garten oder vor dem Haus kann den Mieter beeinträchtigen. Dabei kommt es darauf an, inwieweit der Mieter den Garten nutzen darf (Spielplatz, Garten, Sommerlaube) und wie er konkret (Sommer/Winter) beeinträchtigt ist.

Minderungsquoten sind individuell

Berechtigte Beanstandungen berechtigten den Mieter zur angemessenen Minderung der Miete. Was angemessen ist, bestimmt sich nach den Umständen im Einzelfall. Gesetzliche oder pauschale Vorgaben gibt es nicht. Demgemäß gibt es eine Vielzahl von gerichtlichen Entscheidungen. Sie dürfen aber nicht pauschal auf den eigenen Fall übertragen werden, geben aber zumindest eine Orientierungshilfe.

Für das Verhalten der von ihm beauftragten Handwerker, steht der Vermieter in der Verantwortung. Er kann sich nicht damit entschuldigen, dass er keinen Einfluss auf das Ausmaß der Beeinträchtigungen habe.

So entschieden die Gerichte im Einzelfall

• Dachgeschoßausbau: 20 % Mietminderung. Das LG Berlin bezog sich insoweit auf eine ständige Rechtsprechung, die während der Bauzeit eine durchschnittliche Minderung von 20 % für gerechtfertigt erachte (LG Berlin, Urt.v. 15.03.2002 – 63 S 54/00 – MM 2002, 225).

• Dachgeschoßausbau direkt über der Wohnung eines Mieters: In einer anderen Entscheidung berechnete das LG Berlin die Minderungsquote wie folgt: Ausgehend von 100 % für den Zeitraum, in dem tatsächlich gearbeitet wurde sowie bei einer Wochenarbeitszeit von 40 Stunden x 4,5 Wochen : 30 Tage x 24 Stunden = rd. 25 % Mietminderung. Infolge Dreck und Baukosten erhöhte sich die Quote auf insgesamt 33 % (LG Berlin, Urt.v. 08.03.1996 – 64 S 357/95 – GE 1996, 1051).

• Dachgeschoßausbau direkt über der Wohnung eines Mieters: Beeinträchtigung durch erheblichen Lärm infolge Arbeiten mit der Kreissäge und Bohrmaschine sowie Stemmarbeiten: 10 % Mietminderung. Auf die Vorlage eines Lärmprotokolls wurde verzichtet. Es genügte der Vortrag des Mieters, dass der Lärm aufgrund der streitigen Bauarbeiten vorhanden war. Der gestörte Fernsehempfang begründete weitere 5 % Minderung, da die Gemeinschaftsantenne entfernt wurde. Das verschmutzte Treppenhaus wurde mit weiteren 2 % angesetzt (LG Berlin, 63 S 439/93 – MM 1994, 396).

• Dachgeschoßausbau: 80 % Mietminderung, wenn die Wohnung infolge der Beeinträchtigungen (Staub, Lärm) nicht genutzt werden kann. Die Nutzung sei während der Ausführung leiserer Arbeiten ebenfalls beeinträchtigt gewesen, da die Mieter ständig mit dem Einsatz Lärm verursachender Maschinen rechnen mussten. Hinzu kamen Schmutz und Gestank durch den Lüftungsschacht, mehrfache Einbrüche von Regenwasser, Hitzestauungen unter der Plastikzeltplane und ein Durchbruch durch die Wohnungsdecke (LG Hamburg, Urt.v. 11.01.1996 – 307 S 135/96).

• 50 % Minderung: Wohnt der Mieter direkt im Dachgeschoss, wirkt sich die Dachsanierung erschwerend aus, wenn über einen Zeitraum von einer Woche sämtliche Dachziegel entfernt und diese über eine Bauschuttrutsche in einen Container befördert werden. Zusätzlich wurde der Balkon durch herabfallenden Schmutz verdreckt. Das vor den Fenstern aufgebaute Gerüst beeinträchtigte die Wohnqualität. Die Beeinträchtigungen infolge der Dacharbeiten wurden mit 40 % und das Gerüst mit 10 % bewertet (BGH Urt.v.12.12.2012 – VIII ZR 181/12).

Problemfall energetische Sanierung

Geht der Dachgeschoßausbau mit einer energetischen Sanierung des Daches (Dämmung des Daches, Dämmung der Dachgeschossdecke) einher, ist das Mietminderungsrecht des Mieters in Bezug auf die energetischen Sanierungsmaßnahmen für einen Zeitraum von 3 Monaten ausgeschlossen (§ 555b BGB). Allerdings gilt der Ausschluss für reine Modernisierungs- und Erhaltungsmaßnahmen nicht.

Wird beispielsweise ein Baugerüst erstellt, greift der Minderungsausschluss nur teilweise. Insoweit ist der Ausschluss für die eine und die andere Aufgabe zu quotieren. Der Mieter müsste also nachweisen, welche Baumaßnahmen nicht auf die energetische Sanierung zurückzuführen sind. Nur insoweit kann er sein Mietminderungsrecht beziffern. In der Praxis dürften sich damit vielfältige Probleme ergeben.

Ein Ausweg besteht allerdings dann, wenn ein Mieter, der direkt unter dem Dachgeschoss wohnt und unmittelbar betroffen ist, seine Wohnung faktisch überhaupt nicht mehr benutzen kann. Dann kann im Extremfall eine Mietminderungsquote von 100 % angemessen sein. Der Mietminderungsausschluss gilt nämlich nur für Beeinträchtigungen, die eine Bewohnbarkeit weiter erlauben. Eine Grenze hat der Ausschluss der Minderung dann, wo die Wohnung unbewohnbar wird. In diesem Fall braucht der Mieter keine Miete zu zahlen.

Minderung nur bei Nachweis der Beeinträchtigung

Finden Bauarbeiten statt, ist die Beeinträchtigung meist offensichtlich. Dennoch ist der Mieter in der Beweispflicht. Um die Situation nachzuweisen, sollte der Mieter ein „Bautagebuch“ anlegen, in dem er die Beeinträchtigungen nach Art, Dauer und Intensität protokolliert. Wenn sich mehrere Mieter gemeinschaftlich beschweren, dürfte der Erfolg zudem höher sein, als wenn sich ein einzelner Mieter beeinträchtigt fühlt.

Kommunikation vermeidet Stress

Gerade bei Bauarbeiten sind Vermieter immer gut beraten, frühzeitig die Mieter zu informieren und das Ausmaß der bevorstehenden Baumaßnahmen zu erklären. Wer kommuniziert, trifft eher auf Verständnis, als wenn der Mieter vor vollendete Tatsachen gestellt wird.