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Mietminderung: Dachsanierung (Gerüst, Baulärm, Dreck)

Kein Dach hält ewig. Irgendwann führt an einer Dachsanierung kein Weg vorbei. Wie bei jeder Baumaßnahme entstehen Baulärm, Dreck und Unannehmlichkeiten. Wird das Dach neu eingedeckt, ist auch ein Gerüst unumgänglich. Die dabei zu erzielende Sicherung oder Erhöhung der Wohnqualität geht mit Beeinträchtigungen für die Mieter einher.

Für Vermieter und Mieter ist die Situation schwierig. Einerseits ist der Vermieter verpflichtet, den vertragsgemäßen Gebrauch der Immobilie zu gewährleisten (Dichtigkeit des Daches, ordentliche Optik) und der Mieter darf den vertragsgemäßen Gebrauch erwarten. Andererseits ist die Wiederherstellung des vertragsgemäßen Gebrauchs mit baulichen Beeinträchtigungen verbunden, so dass sich die Frage stellt, ob der Mieter zur Mietminderung berechtigt ist und inwieweit der Vermieter zur Mietminderung verpflichtet ist.

1. Energetische Sanierung oder normale Sanierung?

Bei der Dachsanierung ist zu unterscheiden, ob es sich um eine normale Reparatur (Austausch alter Dachziegel) oder um eine energetische Sanierung handelt.

a. Energetische Sanierung

Bei der energetischen Sanierung dämmt der Vermieter das Dach und den Dachboden. Um ihn zu einer solchen, mit einem höheren Kostenaufwand verbundenen energetischen Modernisierungsmaßnahme zu motivieren, verpflichtet der Gesetzgeber den Mieter mit der Mietrechtsreform zum 1.5.2013 diese Modernisierungsmaßnahmen zu dulden.

a.a. Ausschluss des Minderungsrechts für 3 Monate

Vor allem kann der Mieter in den ersten 3 Monaten nach Beginn der Bauarbeiten sein Minderungsrecht nicht geltend machen (§ 555d I BGB). Könnte der Mieter mindern, würde sich mancher Vermieter von der Sanierung abhalten lassen. Genau dies wollte der Gesetzgeber vermeiden. Der Ausschluss des Minderungsrechts gilt auch dann, wenn die energetische Modernisierung zugleich auch der Erhaltung der Immobilie dient.

Um an das Dach heranzukommen und die Sicherheit der Arbeiter zu gewährleisten, muss regelmäßig ein Gerüst erstellt werden. Da die Gerüsterstellung der energetischen Sanierung des Daches dient, wird die damit verbundene Beeinträchtigung vom Verzicht auf das Minderungsrecht ebenfalls erfasst.

Gleiches gilt für den mit der Dachsanierung verbundenen Baulärm, Dreck und sonstige Unannehmlichkeiten, die der Mieter dulden muss. Nicht zuletzt liegt die Dachsanierung in seinem Sinne, so dass es auch insoweit widersprüchlich wäre, wenn er zugleich die Mietminderung geltend machen könnte.

a.b. Vermieter muss Dachsanierung 3 Monate vorher ankündigen

Ein Minderungsrecht kann sie allerdings daraus ergeben, dass der Vermieter den Mieter nicht rechtzeitig über die anstehende Sanierung informiert. Gemäß § 555c I BGB ist der Vermieter verpflichtet, dem Mieter spätestens 3 Monate vor Beginn der Maßnahme schriftlich zu informieren. Nur wenn der Mieter rechtzeitig informiert wird, ist das Minderungsrecht für den Zeitraum von 3 Monaten ausgeschlossen.

In dieser Modernisierungsankündigung muss der Vermieter Art und Umfang der Maßnahme schildern, ihren ersichtlichen Beginn und Dauer und den Betrag der zu erwartenden Mieterhöhung mitteilen. Die mögliche Ausnahme von der Duldungspflicht, die es dem Mieter erlaubt, sich im Hinblick auf die Duldung und die Mieterhöhung auf eine besondere Härte zu berufen, dürfte bei der Dachsanierung in der Praxis kaum zum Tragen kommen (§ 555d III BGB).

Auch ansonsten muss der Vermieter den Mieter rechtzeitig informieren, wenn ein Gerüst aufbauen lässt. In einer Entscheidung des Landgerichts Berlin (65 T 158/13) ließ ein Mieter durch einstweilige Verfügung dem Vermieter verbieten, das Gerüst zu erstellen. Es habe den Arbeitern den Blick in die Wohnung erlaubt, die Sicht nach draußen behindert und die Einbruchsgefahr erhöht. Nur bei einer rechtzeitigen Ankündigung hätte sich der Mieter auf die Situation einstellen können.

a.c. Mieter hat Sonderkündigungsrecht

Im Übrigen steht dem Mieter bei Modernisierungsmaßnahmen als Gegenstück zu Duldungspflicht ein Sonderkündigungsrecht zu. Nach § 555e BGB kann der Mieter das Mietverhältnis außerordentlich zum Ablauf des übernächsten Monats kündigen. Relevant wird dieses Sonderkündigungsrecht bei Zeitmietverträgen oder individualvertraglich länger vereinbarten Kündigungsfristen.

b. Normale Dachsanierung

Anders ist der Fall, wenn die Dachsanierung nicht aus energetischen Gründen erfolgt und die Einrüstung der Fassade nur deshalb erforderlich ist, um die Erreichbarkeit des Daches und die Bausicherheit zu gewährleisten. Dann besteht grundsätzlich das Mietminderungsrecht des Mieters. Es bezieht sich auf alle mit der Dachsanierung einhergehenden Beeinträchtigungen.

c. Zusammenfassung

Eine Minderung kommt also nur in Betracht,

  • wenn die Bauarbeiten bei einer energetischen Modernisierung des Dachgeschosses länger als 3 Monate dauern oder
  • keine energetische Modernisierung, sondern eine normale Dachsanierung (Austausch der alten Ziegel) vorliegt.

2. Bemessung der Minderungsquote

Die mögliche Minderungsquote bestimmt sich nach dem Ausmaß der Beeinträchtigung. Pauschale Richtwerte gibt es nicht.

Unerhebliche Beeinträchtigungen muss jeder Mieter immer hinnehmen. Allein der Umstand, dass das Dach saniert wird, rechtfertigt noch kein Minderungsrecht. Das Minderungsrecht muss sich immer auf konkret nachzuweisende Beeinträchtigungen beziehen. Der Mieter sollte ein Tagebuch führen, und die Beeinträchtigungen detailliert dokumentieren. So kann er seiner Beweispflicht im Streitfall genügen.

Ist zusätzlich in den Sommermonaten der Balkon oder die Terrasse der Mieterwohnung nicht benutzbar, kommt eine höhere Mietminderung in Betracht, als wenn die Bauarbeiten im Herbst/Winter erfolgen oder der Mieter den Balkon zumindest noch ansatzweise nutzen kann.

Erschwerend wirkt sich die Dachsanierung dann aus, wenn der Mieter im Dachgeschoss direkt wohnt. In einer BGH-Entscheidung wurden einer im Dachgeschoss wohnenden Mieterin 50 Prozent Mietminderung zugesprochen, da über einen Zeitraum von einer Woche sämtliche Dachziegel entfernt und diese über eine Bauschuttrutsche in einen Container befördert wurden. Zusätzlich wurde der Balkon durch herabfallenden Schutz verdreckt. Das vor den Fenstern aufgebaute Gerüst beeinträchtigte die Wohnqualität. Die Beeinträchtigungen infolge der Dacharbeiten wurden mit 40 % und das Gerüst mit 10 % bewertet (BGH Urt.v.12.12.2012 – VIII ZR 181/12).

3. Weitere Fälle aus der Rechtsprechung

Siehe die Mietminderungstabelle hier auf Mietminderung.org.

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4 Antworten auf "Mietminderung: Dachsanierung (Gerüst, Baulärm, Dreck)"

  • Müller
    16. November 2015 - 14:24 Antworten

    Unser Vermieter hat vor ca. 4-5 Wochen ein Gerüst aufstellen lassen um das Dachgeschoss auszubauen
    (energetische Sanierung ).

    Mittlerweile ist das Dach mit Spanplatten und Folie abgedeckt, wo jedoch der Wind drunter greift.

    Das Dach wird auch den Winter über so bleiben.

    In welcher Höhe kann die Mietminderung erfolgen ( höhere Heizkosten u.s.w. )

    Wir wohnen in der Einliegerwohnung.

  • Lisa Liener
    7. Januar 2016 - 23:45 Antworten

    Hallo,
    In der Mietwohnung in der ich jetzt seit über einem Jahr wohne sollen jetzt Sanierungsarbeiten gemacht werden. Die Heizungs- und Wasserrohre sollen erneuert werden die Isolation und die Wärmedammung ebenfalls. Diese Sanierungsarbeiten sollen ca. 6 Wochen andauern in diesem Zeitraum wird die ganze Wohnung mit Folie abgedeckt sein und die Decken und teilweise die Wände werden vorübergehend eingerissen. Da ich keine Möglichkeit hab vorübergehend wo anders unter zu kommen muss ich auf dieser Baustelle leben. Steht mir eine Mietminderung zu? Und wenn ja in welcher höhe ?

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