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Mietminderung: Dachsanierung (Gerüst, Baulärm, Dreck)

Kein Dach hält ewig. Irgendwann führt an einer Dachsanierung kein Weg vorbei. Wie bei jeder Baumaßnahme entstehen Baulärm, Dreck und Unannehmlichkeiten. Wird das Dach neu eingedeckt, ist auch ein Gerüst unumgänglich. Die dabei zu erzielende Sicherung oder Erhöhung der Wohnqualität geht mit Beeinträchtigungen für die Mieter einher.

Für Vermieter und Mieter ist die Situation schwierig. Einerseits ist der Vermieter verpflichtet, den vertragsgemäßen Gebrauch der Immobilie zu gewährleisten (Dichtigkeit des Daches, ordentliche Optik) und der Mieter darf den vertragsgemäßen Gebrauch erwarten. Andererseits ist die Wiederherstellung des vertragsgemäßen Gebrauchs mit baulichen Beeinträchtigungen verbunden, so dass sich die Frage stellt, ob der Mieter zur Mietminderung berechtigt ist und inwieweit der Vermieter zur Mietminderung verpflichtet ist.

1. Energetische Sanierung oder normale Sanierung?

Bei der Dachsanierung ist zu unterscheiden, ob es sich um eine normale Reparatur (Austausch alter Dachziegel) oder um eine energetische Sanierung handelt.

a. Energetische Sanierung

Bei der energetischen Sanierung dämmt der Vermieter das Dach und den Dachboden. Um ihn zu einer solchen, mit einem höheren Kostenaufwand verbundenen energetischen Modernisierungsmaßnahme zu motivieren, verpflichtet der Gesetzgeber den Mieter mit der Mietrechtsreform zum 1.5.2013 diese Modernisierungsmaßnahmen zu dulden.

a.a. Ausschluss des Minderungsrechts für 3 Monate

Vor allem kann der Mieter in den ersten 3 Monaten nach Beginn der Bauarbeiten sein Minderungsrecht nicht geltend machen (§ 555d I BGB). Könnte der Mieter mindern, würde sich mancher Vermieter von der Sanierung abhalten lassen. Genau dies wollte der Gesetzgeber vermeiden. Der Ausschluss des Minderungsrechts gilt auch dann, wenn die energetische Modernisierung zugleich auch der Erhaltung der Immobilie dient.

Um an das Dach heranzukommen und die Sicherheit der Arbeiter zu gewährleisten, muss regelmäßig ein Gerüst erstellt werden. Da die Gerüsterstellung der energetischen Sanierung des Daches dient, wird die damit verbundene Beeinträchtigung vom Verzicht auf das Minderungsrecht ebenfalls erfasst.

Gleiches gilt für den mit der Dachsanierung verbundenen Baulärm, Dreck und sonstige Unannehmlichkeiten, die der Mieter dulden muss. Nicht zuletzt liegt die Dachsanierung in seinem Sinne, so dass es auch insoweit widersprüchlich wäre, wenn er zugleich die Mietminderung geltend machen könnte.

a.b. Vermieter muss Dachsanierung 3 Monate vorher ankündigen

Ein Minderungsrecht kann sie allerdings daraus ergeben, dass der Vermieter den Mieter nicht rechtzeitig über die anstehende Sanierung informiert. Gemäß § 555c I BGB ist der Vermieter verpflichtet, dem Mieter spätestens 3 Monate vor Beginn der Maßnahme schriftlich zu informieren. Nur wenn der Mieter rechtzeitig informiert wird, ist das Minderungsrecht für den Zeitraum von 3 Monaten ausgeschlossen.

In dieser Modernisierungsankündigung muss der Vermieter Art und Umfang der Maßnahme schildern, ihren ersichtlichen Beginn und Dauer und den Betrag der zu erwartenden Mieterhöhung mitteilen. Die mögliche Ausnahme von der Duldungspflicht, die es dem Mieter erlaubt, sich im Hinblick auf die Duldung und die Mieterhöhung auf eine besondere Härte zu berufen, dürfte bei der Dachsanierung in der Praxis kaum zum Tragen kommen (§ 555d III BGB).

Auch ansonsten muss der Vermieter den Mieter rechtzeitig informieren, wenn ein Gerüst aufbauen lässt. In einer Entscheidung des Landgerichts Berlin (65 T 158/13) ließ ein Mieter durch einstweilige Verfügung dem Vermieter verbieten, das Gerüst zu erstellen. Es habe den Arbeitern den Blick in die Wohnung erlaubt, die Sicht nach draußen behindert und die Einbruchsgefahr erhöht. Nur bei einer rechtzeitigen Ankündigung hätte sich der Mieter auf die Situation einstellen können.

a.c. Mieter hat Sonderkündigungsrecht

Im Übrigen steht dem Mieter bei Modernisierungsmaßnahmen als Gegenstück zu Duldungspflicht ein Sonderkündigungsrecht zu. Nach § 555e BGB kann der Mieter das Mietverhältnis außerordentlich zum Ablauf des übernächsten Monats kündigen. Relevant wird dieses Sonderkündigungsrecht bei Zeitmietverträgen oder individualvertraglich länger vereinbarten Kündigungsfristen.

b. Normale Dachsanierung

Anders ist der Fall, wenn die Dachsanierung nicht aus energetischen Gründen erfolgt und die Einrüstung der Fassade nur deshalb erforderlich ist, um die Erreichbarkeit des Daches und die Bausicherheit zu gewährleisten. Dann besteht grundsätzlich das Mietminderungsrecht des Mieters. Es bezieht sich auf alle mit der Dachsanierung einhergehenden Beeinträchtigungen.

c. Zusammenfassung

Eine Minderung kommt also nur in Betracht,

  • wenn die Bauarbeiten bei einer energetischen Modernisierung des Dachgeschosses länger als 3 Monate dauern oder
  • keine energetische Modernisierung, sondern eine normale Dachsanierung (Austausch der alten Ziegel) vorliegt.

2. Bemessung der Minderungsquote

Die mögliche Minderungsquote bestimmt sich nach dem Ausmaß der Beeinträchtigung. Pauschale Richtwerte gibt es nicht.

Unerhebliche Beeinträchtigungen muss jeder Mieter immer hinnehmen. Allein der Umstand, dass das Dach saniert wird, rechtfertigt noch kein Minderungsrecht. Das Minderungsrecht muss sich immer auf konkret nachzuweisende Beeinträchtigungen beziehen. Der Mieter sollte ein Tagebuch führen, und die Beeinträchtigungen detailliert dokumentieren. So kann er seiner Beweispflicht im Streitfall genügen.

Ist zusätzlich in den Sommermonaten der Balkon oder die Terrasse der Mieterwohnung nicht benutzbar, kommt eine höhere Mietminderung in Betracht, als wenn die Bauarbeiten im Herbst/Winter erfolgen oder der Mieter den Balkon zumindest noch ansatzweise nutzen kann.

Erschwerend wirkt sich die Dachsanierung dann aus, wenn der Mieter im Dachgeschoss direkt wohnt. In einer BGH-Entscheidung wurden einer im Dachgeschoss wohnenden Mieterin 50 Prozent Mietminderung zugesprochen, da über einen Zeitraum von einer Woche sämtliche Dachziegel entfernt und diese über eine Bauschuttrutsche in einen Container befördert wurden. Zusätzlich wurde der Balkon durch herabfallenden Schutz verdreckt. Das vor den Fenstern aufgebaute Gerüst beeinträchtigte die Wohnqualität. Die Beeinträchtigungen infolge der Dacharbeiten wurden mit 40 % und das Gerüst mit 10 % bewertet (BGH Urt.v.12.12.2012 – VIII ZR 181/12).

3. Weitere Fälle aus der Rechtsprechung

Siehe die Mietminderungstabelle hier auf Mietminderung.org.

26 Antworten auf "Mietminderung: Dachsanierung (Gerüst, Baulärm, Dreck)"

  • Müller
    16. November 2015 - 14:24 Antworten

    Unser Vermieter hat vor ca. 4-5 Wochen ein Gerüst aufstellen lassen um das Dachgeschoss auszubauen
    (energetische Sanierung ).

    Mittlerweile ist das Dach mit Spanplatten und Folie abgedeckt, wo jedoch der Wind drunter greift.

    Das Dach wird auch den Winter über so bleiben.

    In welcher Höhe kann die Mietminderung erfolgen ( höhere Heizkosten u.s.w. )

    Wir wohnen in der Einliegerwohnung.

  • Lisa Liener
    7. Januar 2016 - 23:45 Antworten

    Hallo,
    In der Mietwohnung in der ich jetzt seit über einem Jahr wohne sollen jetzt Sanierungsarbeiten gemacht werden. Die Heizungs- und Wasserrohre sollen erneuert werden die Isolation und die Wärmedammung ebenfalls. Diese Sanierungsarbeiten sollen ca. 6 Wochen andauern in diesem Zeitraum wird die ganze Wohnung mit Folie abgedeckt sein und die Decken und teilweise die Wände werden vorübergehend eingerissen. Da ich keine Möglichkeit hab vorübergehend wo anders unter zu kommen muss ich auf dieser Baustelle leben. Steht mir eine Mietminderung zu? Und wenn ja in welcher höhe ?

  • Bergfeldt
    26. Juni 2017 - 10:31 Antworten

    Hallo, wir haben folgendes Problem:
    Seit dem 02.01.2015 ! wird in dem Mietshaus das wir bewohnen, das Dachgeschoß ausgebaut – Keine Energetische Sanierung. Informeirt wurden wir darüber erst nach 3 Monaten. Die Miete kürzen wir bereits, unsere Frage bezieht sich darauf, kann man den Vermieter verpflichten, nun endlich mal fertig zu werden? Das Haus sieht durch diese ständigen Baumaßnahemn vollig verdreckt aus, der Hof ist nicht zu nutzen, da dort die Handwerker Ihre Utensilien lagern usw. So langsam sind wir an unserer Belastungsgrenze, vorallem weil noch immer kein Ende der Maßnahmen in Sicht ist. Was können wir tun?

    • Mietminderung.org
      27. Juni 2017 - 19:06 Antworten

      Hallo Frau Bergfeldt,

      den geminderten Wohnwert gleichen Sie mit der Mietminderung aus. Das ist die Idee dahinter. Ich wüsste nicht, wie Sie noch mehr Druck ausüben könnten. Im Zweifel sollten Sie sich rechtlich beraten lassen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • B. W.
    22. Februar 2018 - 11:24 Antworten

    Hallo,

    bei mir hat sich Folgendes ereignet:
    Ich wohne in einer separaten Wohnung eines Einfamilienhauses. Quasi in demselben Haus wie die Vermieter. Unter mir lebt ein weiterer Mieter. Ich benutze denselben Eingang wie meine Vermieter und direkt über mir befindet sich der Dachboden.
    Vor einigen Wochen begann mein Vermieter dort zu unregelmäßigen Zeiten (teilweise bis 23. Uhr) Sanierungsarbeiten, die vorher auch nicht angekündigt wurden. Etwa 2,5 Wochen (abgesehen von Sonntagen) wurde dort teils morgens, mittags oder auch abends zwischen 2-5 Stunden gearbeitet. Da der Boden zwischen meiner Wohnung und dem Dachboden recht dünn ist, habe ich an manchen Tagen so einen Lärm in meiner Wohnung gehabt, dass der Zustand für mich (gesundheitlich) fast unerträglich war. Jedoch wusste ich nie wie lange und vor allem auch zu welchen Uhrzeiten gearbeitet wurde, weswegen ich mich nicht darauf einstellen konnte die Wohnung zu gegebenen Zeiten zu verlassen. Als ich nach etwa 1,5 Wochen nachgefragt habe wie lange es wohl noch dauere, hieß es nur, dass es wohl noch eine Woche mindestens wäre und er auch nichts daran ändern könne. Wie bereits erwähnt, erhielt ich keine Benachrichtigung über diese Maßnahmen und demnach auch keinen Ausgleich. Nur am Rande erwähnt: Auch keine Entschuldigung für das Versäumnis oder den verursachten Lärm.

    War das Verhalten meines Vermieters rechtens?

    Mit freundlichem Gruß,
    B. W.

    • Mietminderung.org
      23. Februar 2018 - 09:28 Antworten

      Hallo B.W.

      Baulärm ist ein klassischer Grund, der zur Mietminderung berechtigen kann. Siehe Link.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Katharina Külls
    24. Februar 2018 - 12:30 Antworten

    Guten Tag,

    ich habe Fragen zur rückwirkenden Mietminderung bei Modernisierung und Dachgeschossausbau.

    Seit Mai 2017 wird das Dachgeschoss direkt über mir ausgebaut. Die Dachgeschossarbeiten waren angekündigt und werden voraussichtlich bis August 2018 dauern.
    Bis heute habe ich – aus Gründen, die ich hier nicht erläutern möchte – die Miete nicht gemindert. Ich möchte das ab März tun, indem ich unter Vorbehalt zahle. Gibt es eine Möglichkeit, die Mietminderung auch für den Zeitraum davor durchzusetzen?

    Ausserdem frage ich mich, ob eine nachträgliche Mietminderung für die Modernisierung der zum Verkauf sanierten Wohnungen in der Wohnanlage möglich ist. In dem Fall mache ich mir wenig Hoffnung, aber es war so hart, dass ich trotzdem danach fragen möchte. Einen Anwalt werde ich zusätzlich aufsuchen, ich hätte aber gern eine grobe Orierntierung.

  • André S.
    24. März 2020 - 14:37 Antworten

    Hallo,

    ich wohne in der Dachgeschosswohnung eines Mehrfamilienhauses, welches gerade energetisch Saniert wird.
    Unter anderem wird dabei auch das Dach saniert, weswegen vor zwei Wochen unter anderem meine Velux-Fenster entnommen wurden und die Wohnung für insgesamt 13 Tage m.M.n. unbewohnbar war (Zumal die Löcher lediglich mit Folie abgedeckt und diese festgetackert wurde – beim ersten leichten Sturm löste diese sich natürlich und Regenwasser trat ein)
    Habe ich dabei einen Anspruch auf Mietminderung, oder greift da dennoch die Regelung bei energetischen Sanierungen?
    Gruß, André

  • M.J.
    11. August 2020 - 18:46 Antworten

    Guten Tag,

    die Vermieterin unseres EFH will / muss das Dach sanieren lassen. Es wird komplett neu gelattet, neue Ziegeln, im Zuge dessen werden die seitlichen Flächen im Obergeschoss gedämmt (ist ein Mansarddach). Handelt es sich dann um eine energetische oder normale Sanierung?

    DIe Vermieterin hat sei 4 MOnaten nichts mehr hören lassen, im September / Oktober soll es womöglich losgehen. Wir haben keinerlei Informationen.

    Ist sie verpflichtet, uns das zu sagen? Wie lange im Voraus? Wir wollen in Urlaub und haben es nicht gerne, wenn in unserer Abwesenheit jemand im Haus ist. Laut Firma müssen die auf den Speicher natürlich. Müssen wir dem zustimmen, auch wenn wir nicht da sind?

    Mit freundlichen Grüßen

    • Mietminderung.org
      11. August 2020 - 19:25 Antworten

      Hallo M.J.,

      eine Erneuerung der Ziegel ist m.E. eine Instandhaltung. Die Dämmung ist i.d.R. eine energetisch Sanierung. Sprechen Sie die Vermieterin zum weiter Zeitverkauf an bzw. machen Sie deutlich, wann Sie in den Urlaub gehen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

      • M.J.
        12. August 2020 - 11:22 Antworten

        Vielen Dank.

        Ist die Vermieterin nun verpflichtet, uns da entsprechend 3 MOnate im Voraus Bescheid zu geben?

        Viele Grüße

        • Mietminderung.org
          12. August 2020 - 12:48 Antworten

          Hallo M.J.,

          eine rechtzeitige Ankündigung ist vorwiegend für eine mögliche Mieterhöhung relevant. Soll den die Miete aufgrund der Dämmung angepasst werden?

          Viele Grüße

          Dennis Hundt

          • M.J.
            13. August 2020 - 13:32 Antworten

            Bezüglich Mieterhöhung kam bisher gar nichts. Es geht uns darum, dass die Vermieterin NICHT sagt, wann die Renovierung stattfindet. Es gibt leider mehrere Meinungen darüber, ob sie uns Bescheid geben muss. Sie renoviert einerseits die Ziegeln neu plus neue Lattung und Dampfsperre plus Dämmung des Mansadendachs. Das ist zumindest meiner Meinung nach eine energetische Sanierung. Und dann müsste Sie doch Bescheid geben?

            Gruß

  • Elena Neubauer
    9. November 2020 - 16:31 Antworten

    Sehr geehrter Hr. Hundt,

    mein Eigentum ist an der 3 OG. Oben, auf dem Dachgeschoss, wohnt eine Eigentümerin (die Wohnung gehört ihr). In meine Wohnung fliesst immer beim starken Regen das Wasser, wie aus einem Eimer. Damit es reparieren lassen, muss man nur von der oberen Wohnung auf das Dach klettern oder die Gerüste bauen. Welche Entschädigung kann man für diese Eigentümerin auf den Dachgeschoss vorschlagen? Die Gerüste leistet unser Haus leider nicht. Geben Sie bitte ein Rat. Der Verwalter sagt uns, das wir diese Frau klagen sollen.

    • Mietminderung.org
      11. November 2020 - 14:17 Antworten

      Hallo Elena,

      die Gemeinschaft muss – sofern es Verhältnismäßig ist – ein Gerüst aufbauen lassen. Die Eigentümerin möchte die Handwerker nicht über eine längere Zeit durch Ihre Wohnung lassen. Das ist zumindest verständlich.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Tsam
    8. Juni 2021 - 14:03 Antworten

    Sehr geehrter Herr Hundt,

    ich bin Eigentümer einer kleinen Wohnung im 2 OG. Seit mehreren Monaten werden Dachgeschosswohnung aufgebaut und steht ein Gerüst von allen Seiten. Die Arbeiten haben sich um mehrere Monaten sich verzögert. Dadurch ist das Nutzen der Balkone kaum möglich. Auch Dreck und Lärm ist ein Problem. Hätte ich als Eigentümer (oder alle zusammen durch die Eigentümerversammlung) einen Anspruch auf Entschädigung dafür?

    Mit freundlichen Grüßen
    N. Tsam.

  • Andreas Kruse
    16. Juli 2021 - 00:26 Antworten

    Sehr geehrter Herr Hundt,

    Wir wohnen in einer 80m2 großen, 2 Zimmer Wohnung im EG. Heute haben wir bei Starkregen festgestellt, dass aus dem Dach Wasser durch die Zwischendecke läuft und in die Wohnung tropft.
    Genau gesagt ins Wohnzimmer, welches 30m2 beträgt. Sie sagte auch dass sie versucht einen Dachdecker zu erreichen um festzustellen was getan werden muss.
    Nun sind große wasserflecken an der Decke, bei Regen kommt vielleicht wieder was durch und eine Wand ist klitsch nass. Kann ich die Miete mindern, wenn sie nicht zeitnah versucht den Schaden zu beseitigen? Bzw wenn es repariert wird, dann zu mindern, da unser Wohnzimmer dann durch Sanierung nicht nutzbar ist wobei der Schaden ja eventuell unglücklich ist und sie ihn ja beseitigen möchte?

    Freundliche Grüße

    Familue kruse

    • Mietminderung.org
      16. Juli 2021 - 13:34 Antworten

      Hallo Familie Kruse,

      eine Mietminderung können Sie in jeden Fall vornehmen – unabhängig vom Bemühen des Vermieters.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Anette Grösser
    13. März 2022 - 19:37 Antworten

    Werter Herr der Herr Hundt, ich bin Mieterin eine Dachgeschosswohnung in der in Kürze eine Reparatur eines maroden Dachbalkensdurchgeführt wird und in diesem Zusammenhang auch das ganze Dach energetisch saniert werden soll. Für den Zeitraum des Dachbalkenaustausches und der Unbewohnbarkeit der Wohnung gesteht mir die Vermieterin eine Hundertprozentige Mietminderung zu. Sobald aber dieser Teil meiner Wohnung geschlossen ist und die Wohnung wieder bewohnbar ist erwartet Sie eine Hundertprozentige Mietzahlung. Die weiteren Arbeiten der dann folgenden Dachsanierung schließen dann auch einen komplett Austausch aller Dachfenster ein das sind insgesamt 5. ich arbeite nun seit paar Corona auch professionell an drei Tagen in der Woche im Home-Office, das ist nun während dieser Arbeiten nicht mehr möglich. Sehen Sie dies als Argument für einen zumindest anteilige Mietminderung?
    Danke schon mal im Voraus?
    Viele Grüsse
    A.Groesse

    • Mietminderung.org
      14. März 2022 - 10:01 Antworten

      Hallo Anette,

      auch der Austausch der Fenster und die Ausführung möglicher Restarbeiten können eine Mietminderung rechtfertigen – dann allerdings im geringeren Maße. Am Ende ist eine einvernehmliche Lösung immer die beste Option.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Andreas H.
    7. April 2023 - 20:28 Antworten

    Sehr geehrter Herr Hundt, ersteinmal vielen Dank für Ihre aufschlussreiche Website.
    Folgender Sachverhalt:
    2017 erwarb eine litauische Firma zwei nebeneinanderliegende unvermietete Mehrfamilienhäuser. Im Jahr 2018 wurde das alte Ziegeldach abgerissen und durch ein minderwertigeres Schindeldach ersetzt. Minderwertiger deshalb, da zum einen die Bauausführung nicht fachgerecht war, zum Anderen das falsche Material benutzt wurde. Das Dach wurde durch den Eigentümer in Eigenleistung mit einigen Arbeitskräften, fremder Gewerke gedeckt. Die benutzten OSB-Platten unter den Schindeln sind mit 10mm zu dünn, um die Nägel der Schindeln zu halten.
    Jetzt, nachdem sich eine beträchtliche Anzahl der Schindeln gelöst hat, plant er, wieder ein Ziegeldach zu decken.
    Meine Frage daher: Kann er das mit einer energetischen Sanierung begründen, welche eine Mieterhöhung nach sich ziehen kann? Bei einer Dachfläche von ca. 400m² kommt einiges an Kosten zusammen.
    Mit bestem Dank im Voraus
    und freundlichen Grüßen
    Andreas H.

    • Mietminderung.org
      9. April 2023 - 13:11 Antworten

      Hallo Andreas,

      Instandhaltungsarbeiten müssen immer aus einer Modernisierung herausgerechnet werden. Sie sind als Mieter also ein Stück weit geschützt.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Thomas Reiniger
    14. November 2023 - 19:06 Antworten

    Als ich meine erste Wohnung bezog, war das Dach in einem schlechten Zustand und es war klar, dass eine Dachrenovierung notwendig war. Der Vermieter informierte mich rechtzeitig und die Arbeiten begannen wie geplant. Nach der Renovierung war das Dach nicht nur dicht, sondern auch energieeffizienter, was zu niedrigeren Heizkosten führte.

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