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Mietminderung: Die besten Tipps für Vermieter und Eigentümer

Müssen Sie sich als Vermieter und Eigentümer mit der Mietminderungsforderung Ihres Mieters auseinandersetzen, haben Sie zwei strategische Ansatzpunkte.

Der eine ist der menschliche Faktor. Dann können Sie versuchen, sich mit Ihrem Mieter zu verständigen. Der andere Faktor ist juristischer Natur. Eine wirtschaftlich zweckmäßige Einigung mit dem Mieter und eine Regelung der Beanstandung überhaupt setzt voraus, dass Sie die rechtlichen Gegebenheiten des Mietminderungsrechts kennen.

Nur in Kenntnis Ihrer juristischen Position gelangen Sie zu einem sachgerechten Ergebnis. Ohne Kenntnis der Rechtslage argumentieren Sie blind und riskieren, dass Ihr Mieter besser informiert ist als Sie selbst und Sie mit Argumenten oder gar einschlägigen, auf die Situation scheinbar anwendbaren Gerichtsentscheidungen überfährt.

Machen Sie es wie die Juristen

Im Idealfall prüfen Sie die nachstehend genannten Aspekte nacheinander durch. Sie begründen den Minderungsanspruch oder schließen ihn aus. Juristen bezeichnen diese Arbeit als Subsumtion. Nur wenn Sie alle Aspekte  in Ihre Überlegungen einbezogen haben, können Sie Ihre Situation halbwegs verlässlich einschätzen.

Ignorieren Sie einen Aspekt, geben Sie dem Mieter die Möglichkeit, Ihre Argumentation zu widerlegen. Kennen Sie von vornherein die eventuell zu Gunsten des Mieters sprechenden Argumente, können Sie Ihre eigene Argumentation darauf einstellen und vermeiden eine offene Flanke. Die nachstehende Checkliste hilft Ihnen.

I. Grundsätzliche Aspekte

1. Lesen Sie zunächst den Mietvertrag! Stellen Sie fest, was Sie genau vereinbart haben. Vergleichen Sie den Istzustand der Wohnung (so wie sie nach dem Mietvertrag sein sollte) mit dem Sollzustand (so wie sich die Wohnung aktuell präsentiert). Hat der Mieter die Wohnung mit alten, naturgemäß zugigen Fenstern gemietet, kann er nicht den Einbau von Isolierglasscheiben verlangen.

2. Haben Sie irgendwelche besonderen Eigenschaften der Wohnung ausdrücklich zugesichert?

Beispiel: die Fenster seien angeblich absolut luftdicht und wärmeisoliert). Sind sie es von vornherein nicht, weicht der Sollzustand vom Istzustand der Wohnung ab.

Ist eine zugesicherte und zunächst bestehende Eigenschaft später entfallen? Beispiel: Zusicherung guter Wärmedämmung durch Isolierglasscheiben, Scheiben sind jetzt altersschwach).

Haben Sie sich verpflichtet, Isolierglasfenster einzubauen und haben Sie dies bislang nicht veranlasst, kann der Mieter diesen Umstand ebenso beanstanden.

3. Der Mieter muss einen Mangel der Mietsache nach Überlassung der Wohnung beanstanden, der seine Wohnqualität und damit die Gebrauchstauglichkeit der Wohnung beeinträchtigt. Betrachten Sie die Beanstandung zunächst rein objektiv. Eine Bewertung erfolgt im nächsten Schritt.

4. Unerhebliche Mängel dürfen Sie zurückweisen. Ist infolge einer Stromschwankung die Heizung für zwei Stunden ausgefallen, sollte dies kein Hinderungsgrund sein. Weisen Sie den Mieter darauf hin, dass es im Alltag immer gewisse Risiken gibt, für die niemand etwas kann, die aber trotzdem in Erscheinung treten.

5. Verlangen Sie vom Mieter, dass er seine Beanstandung möglichst detailliert beschreibt. Allein die Behauptung, im Haus herrsche ständig irgendwo Lärm, bietet keine hinreichende Grundlage, die Situation zu beurteilen. Ihr Mieter muss den Mangel nach Art, Ort, Lage und Zeitpunkt so beschreiben, dass auch ein Gericht sich in der Lage sieht, den Mangel  und das Ausmaß der Gebrauchsbeeinträchtigung zu beurteilen.

6. Auch dürfen Sie den Mieter darauf hinweisen, dass sozial übliche Verhaltensweisen der Nachbarn und Mitmieter (Kinderlärm, Nachbar bohrt und hämmert gelegentlich, Feierlichkeiten) oder sonstige ortsübliche Gegebenheiten (Verkehrslärm, Faschingsumzug) zu akzeptieren sind.

7. Müssen Sie von einem relevanten Mangel ausgehen, orientieren Sie sich vorab anhand einer Mietminderungstabelle, wie Gerichte in ähnlichen Situationen entschieden haben. Informieren Sie sich auf dieser Webseite anhand der vielfältigen Informationen und Entscheidungshilfen.

II. Gründe, die das Mietminderungsrecht ausschließen

1. War der Mangel dem Mieter bei Vertragsabschluss bekannt, kann er nicht mindern (Verkehrslärm; keine Heizung, stattdessen Ölofen).

2. Hat der Mieter den Mangel selbst verschuldet? Dann kann er nicht mindern und muss die Konsequenzen selbst tragen. (Beispiel: Regal fällt um und zerstört das Thermostatventil an der Heizung).

3. Hat der Mieter den Mangel sofort nach dessen Auftreten beanstandet (Mängelanzeigepflicht)? Wenn nicht, kann er frühestens ab dem Zeitpunkt der Mängelanzeige mindern.

4. Hat der Mieter in Kenntnis der beanstandeten Situation die Miete bezahlt und sich sein Minderungsrecht vorbehalten? Wenn ja, kann er mindern, wenn nicht, kann er frühestens mit der Mängelanzeige mindern.

5. Haben Sie im Mietvertrag eine Kleinreparaturklausel vereinbart? Wenn ja, dann muss der Mieter Bagatellschäden bis zu einem vereinbarten Schadensbetrag (erlaubt sind ca. 75 € je Schadensfall und in Abhängigkeit von der Höhe der Miete ca. 250 €/Jahr bzw. 8 % der Monatsmiete) selbst verantworten. Wenn nichts vereinbart wurde, obliegt Ihnen die Schadensbeseitigung. Bis dahin darf der Mieter mindern.

6. Hat Ihnen der Mieter die Gelegenheit zur Schadensbeseitigung in Verbindung mit einer angemessenen Frist eingeräumt? Wenn nicht, darf er zwar trotzdem von Anfang an mindern, darf aber nicht eigenmächtig zur Selbstabhilfe greifen und Ihnen dann noch die ihm entstehenden Kosten in Rechnung stellen. Aufwendungsersatz kann er nur verlangen, wenn Sie eine Frist reaktionslos oder erfolglos haben verstreichen lassen.

III. Konkrete Maßnahmen

1. Bedenken Sie, dass der Mieter neben dem Minderungsrecht auch die Beseitigung des Mangels verlangen kann. Diesen Beseitigungsanspruch kann er notfalls einklagen.

2. Machen Sie sich ein persönliches Bild von der Situation vor Ort. Begutachten Sie die Situation. Sichern Sie Beweise. Fotografieren Sie die Situation oder lassen Sie sich von einem möglichst neutralen Zeugen begleiten.

3. In schwerwiegenden Fällen können Sie einen Sachverständigen beiziehen oder beim Amtsgericht ein gerichtliches Beweissicherungsverfahren beantragen. Dann bestellt das Gericht von Amts wegen einen Sachverständigen, der ein Gutachten über die Situation erstellt.

4. Haben Sie den Eindruck, dass der Mieter die Miete nur deshalb mindern möchte, weil er sich in einer wirtschaftlich angespannten Situation befindet, sollten Sie ihm die Stundung eines Teils der Miete anbieten und die Situation damit entschärfen.

5. Ist die Rechtslage schwierig zu beurteilen, bieten Sie dem Mieter an, dass er die Miete nur unter Vorbehalt zu zahlen braucht. Dann vermeiden Sie, dass er sich später als zahlungsunfähig erweist. Zugleich bewahrt sich der Mieter das Recht, die Miete teils zurückzufordern, wenn sich herausstellt, dass er im Recht ist. Eine Möglichkeit ist, dass der Mieter die Miete auch beim Amtsgericht bis zur Klärung der Situation hinterlegt.

6. Verweigert sich der Mieter jeglicher Einigung, sollten Sie im Wege einer Feststellungsklage bei Gericht beantragen, dass die Mietminderung mangels hinreichendem Grund unbegründet ist. Ist das Mietminderungsverlangen offensichtlich unbegründet, unberechtige und missbräuchlich, haben Sie die Möglichkeit, dem Mieter infolge seines Zahlungsverzuges fristlos zu kündigen.

Hinweis: Dieser Text ist eine unverbindliche Orientierungshilfe. Lassen Sie sich gegebenenfalls rechtlich beraten.

Eine Antwort auf "Mietminderung: Die besten Tipps für Vermieter und Eigentümer"

  • Sabine von der Weth
    19. November 2016 - 01:45 Antworten

    Eine hilfreiche Seite mit „Hand und Fuß“, die für mich Licht ins Dunkel gebracht hat. Sehr gut vom Aufbau. Positiv auch das spürbare Bestreben des Autors, für gegenseitige Rücksichtnahme und Verständnis zu werben und dadurch deeskalierend zu wirken

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