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Mietminderung: Feuchtigkeit oder Schimmel in der Garage

Feuchtigkeit ist in aller Regel die Ursache für Schimmelbildung . Auch die Garage kann betroffen sein. Ursache für auftretende Feuchtigkeit wiederum sind Baumängel oder auch falsches Lüftungsverhalten.

Im Unterschied zur Wohnung wird eine Garage regelmäßig nicht geheizt. Oft wird auch nicht oder nur wenig gelüftet. Ganz entscheidend dürfte sein, dass das regennasse Fahrzeug vielfach in die Garage eingestellt wird und in der Garage abtrocknet. Die dabei verdunstende Feuchtigkeit kann, wenn zudem auch noch das Garagentor geschlossen wird, nicht nach draußen abziehen und kondensiert an den kältesten Stellen der Garagenwand oder des Daches. Zwangsläufig bildet sich dort früher oder später Schimmel.

Um die Verantwortlichkeit zuzuweisen, muss festgestellt werden, welche Ursache die Schimmelbildung hat. Die Bewertung kann schwierig sein und ist einzelfallabhängig.

Feuchtigkeit und Schimmel, nein Danke. Auch Garagen müssen trocken sein.

Einschlägige Gerichtsurteile in Bezug auf Garagen sind nicht ersichtlich. Wenn man von einem Urteil des OLG Düsseldorf in Bezug auf Kellerräume ausgeht, sind feuchte Wände und Schimmelflecken immer Mängel der Mietsache. Dies gelte auch für Nebenräume. Dann müssen auch Garagen grundsätzlich trocken sein. Das Gericht wies darauf hin, dass es keinen allgemeinen Grundsatz gebe, wonach ein im Kellergeschoss eines Altbaus gelegenes Teileigentum durch eine angeblich übliche Feuchtigkeit beeinträchtigt werden dürfe (WuM 2005, 209).

Weshalb für Garagen etwas anderes gelten sollte, ist nicht ersichtlich. Auch Garagen werden wie Keller als Lagerstätten genutzt. Eingestellte Fahrzeuge sollten dort trocken stehen. Feuchtigkeit führt nicht nur zur Schimmelbildung, sondern fördert auch Rostschäden am Fahrzeug.

Feuchtigkeit in der Garage ist meist bauseits bedingt

Wenn eine Garage nicht trocken ist, liegt die Ursache meist in der schlechten Bausubstanz oder einem undichten Dach. Garagen haben meist Flachdächer, die zur Undichtigkeiten geradezu neigen. Anzeichen für eine von außen kommende Feuchtigkeit können sich aus dem zeitlichen Zusammenhang zu starken Regenfällen und dem kurzfristigen Auftreten der Feuchtigkeit ergeben. Zeigt sich die Feuchtigkeit nur im unteren Bereich der Wand, tritt das Wasser meist aufgrund einer schlechten Isolierung zum Boden auf. Dann steigt die Feuchtigkeit von unten in der eigentlich intakten Wand auf und tritt dann weiter oben nach innen hin aus. Es kann neben Schimmel auch Salpeter entstehen, der zum Abblättern von Putz und Farbe führt.

Auch der Garagenmieter hat Verantwortung

Erweist sich die bauliche Situation als einwandfrei, bleibt eigentlich nur noch, dass der Mieter sein Fahrzeug ständig, vielleicht bedingt durch die entsprechende Wetterlage, regennass in die Garage einstellt und dort abtrocknen lässt. Wenn er dann noch das Garagentor sofort und auch noch ein eventuell vorhandenes Fenster schließt und so ein Abziehen der Feuchtigkeit verhindert, ist er selbst in der Verantwortung.

Die Minderungsquote bei Schimmel ist einzelfallbedingt

Ist aufgrund der baulichen Ursache der Vermieter für die Situation verantwortlich, kommt es nicht darauf an, dass er die dadurch bedingte Schimmelbildung verschuldet hat. Maßgebend ist allein, dass er den vertragsgemäßen Zustand der Mietsache nicht gewährleisten kann. Voraussetzung ist natürlich, dass der Mieter mietvertraglich eine trockene Garage erwarten darf und nicht bereits bei Mietvertragsabschluss eine Bauruine angemietet hat.

Es obliegt dann dem Vermieter, die dafür notwendigen Sanierungsmaßnahmen einzuleiten, ungeachtet der damit verbundenen finanziellen Belastung. Will er diese nicht tragen, muss er die Mietminderung des Mieters akzeptieren. In einem Urteil des AG Düren (WuM 1983, 30) wurde dem Mieter wegen eines feuchten Kellers 5 % Mietminderung zugesprochen.

Die Mietminderungsquote bei Feuchtigkeit oder Schimmel in der Garage bestimmt sich nach dem Ausmaß der Beeinträchtigung. Ein gewisses Maß an Feuchtigkeit wird sich gerade dadurch, dass nasse Fahrzeuge eingestellt werden müssen, letztlich überhaupt nicht vermeiden lassen. Wo die Grenze der Zumutbarkeit überschritten wird, ist eine Frage des Einzelfalles.

Mieter ist in der Mitverantwortung

Sollte die Situation so sein, dass der Mieter durch ein angemessenes und ihm zumutbares Lüften Feuchtigkeit und Schimmelbildung in der Garage vermeiden oder zumindest minimieren kann, wird er sich vorwerfen lassen müssen, die Situation selbst verschuldet zu haben. Eine Mietminderung kommt dann nicht in Betracht. Ein gewisses Maß an Eigenverantwortung darf kein Mieter verleugnen.

Ursachenforschung: Wer muss Feuchtigkeit oder Schimmel beweisen?

Im Streitfall muss der Vermieter beweisen, dass keine Baumängel vorliegen und allein unzureichendes Lüften durch den Mieter die Ursache der Feuchtigkeitsbildung ist. Insoweit trägt der Vermieter die Beweislast dafür, dass die Feuchtigkeit nicht aus seinem Verantwortungsbereich stammt (LG Hamburg WuM 2010, 28).

Kann er den Nachweis nicht sicher führen, bleibt er beweispflichtig und muss die Mietminderungsforderung des Mieters akzeptieren (LG Augsburg WuM 1985, 25).

Gelingt dem Vermieter hingegen dieser Nachweis, kann sich der Mieter wiederum entlasten, indem er selbst beweist, wie er gelüftet hat. Dabei sind auch die örtlichen Gegebenheiten einzubeziehen. Dazu gehören der Zustand eventuell benachbarter Garagen und der Zustand der von der Schimmelbildung betroffenen Garage in der Zeit des Vormieters.

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7 Antworten auf "Mietminderung: Feuchtigkeit oder Schimmel in der Garage"

  • Zschorn, Joachim
    17. Mai 2015 - 12:38 Antworten

    Guten Tag aus Jena!
    Ich habe eine Frage bzw. Bitte um Ihren Rat: Ich habe seit mehreren Jahren einen Pkw-Garagenstellplatz in dem Haus angemietet, indem ich auch wohne (gesonderter Mietvertrag). Seit längerer Zeit (ich habe dem Vermieter schon vor 3,5 Jahren auf das Problem aufmerksam gemacht) löst sich die Oberfläche des Fußbodens (Farbanstrich) vornehmlich durch Nässe bzw. im Winter durch Salz- und Schneewasser). Somit steht man beim Betreten der Parkfläche bzw. beim Aussteigen aus dem Fahrzeug immer in der großflächig offenen Estrichschicht und trägt den Schmutz ins Auto bzw. durch das gesamte Wohnhaus. Langfristig sind auch Schäden an der Bereifung des Autos nicht ausgeschlossen. Ende vergangenen Jahres erfolgten durch zwei unanbhängige Firmen Begutachtungen der Schäden (auch bei anderen Stellplätzen) zwecks eines Sanierungsangebotes. Bis zum heutigen Tage ist nichts erfolgt; auf meine angekündigte Mietminderung von 10% reagierte der Vermieter ablehnend mit der Begründung, das die Nutzung der Fläche ja gewährleistet sei. Einen Termin für die Mängelbeseitigung gibt es nicht, da die Eigentümersersammlung dieses erst beschliesen müsse, einen Termin für die Versammlung gibt es nicht. Somit ist langfristig keine Abstellung der Schäden zu erwarten, zumal diese logischerweise – und damit auch die Beeinträchtigung der Nutzung durch den Mieter – immer größer werden.
    Wie kann ich mich in diesem Fall weiter verhalten?
    Danke für Ihre Antwort und freundliche Grüße
    Joachim Zschorn

    • Mietminderung.org
      18. Mai 2015 - 19:49 Antworten

      Hallo Joachim,

      in meinen Augen ist eine Mietminderung für einen mangelhaften Farbanstrich in der Garage vollkommen überzogen. Wir sollten uns vielleicht bewusst machen, über welche Größe von Problemen wir hier sprechen: rauer Estrich statt glatte Farbschicht.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Marcel
    1. Juni 2016 - 15:57 Antworten

    Hallo,
    Ich habe ein ähnlich gelagertes Problem mit einer Garage. Der Vermieter hat diese als Garage / Lager inseriert. Heute war ich in der Garage und nach dem letzten Regen scheint es mir so als wenn das Wasser aus den Wänden und dem Boden kommt. Der ganze Boden ist eine große Fütze. Bei Mietvertragsabschluss riet mir der Vermieter ich soll unbedingt eine Hausratversicherung abschließen. Ich hingegen erwiderte. Es wird lediglich als Lager genutzt also wozu? Ich habe ja eine trockene Garage gemietet – also fand ich das für unnötig. Wie sich jetzt herausstellt in großer Fehler. Alles was auf dem Boden stand ist nur noch zu 40 % nutzbar. Der Rest gammelt jetzt wohl vor sich hin. Meine Vermutung ist, das der Vermieter von dem Poblem wüßte, Und deswegen wollte das ich eine extra versicherung abschließe.
    Bei solchen baulichen Mängeln greift laut meiner Info auch nicht die Gebäudeversicherung.
    Was tun außer eine neue Garage suchen?
    Vielen Dank für Ihre Antwort.

    • Mietminderung.org
      1. Juni 2016 - 23:34 Antworten

      Hallo Marcel,

      wenn der Vermieter nicht investieren möchte, bleibt wohl nur die Suche nach einer neuen Garage.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Naomi Lief
    30. Juli 2016 - 09:00 Antworten

    Hallo,
    Wir haben das Problem, dass wir unsere Garage mieten müssen auch wenn kein Auto vorhanden ist. Die Miete für die Garage beträgt 150 € monatlich. Nun haben wir seit mehreren Monaten schon eine Wasser Ansammlung, die nicht trocknen mag. Nun haben wir eine Minderung von 15 Euro erhalten (auf die Garage), aber können Sie noch immer nicht nutzen.
    Ist das ganze rechtens oder haben wir eine Chance auf eine höhere Minderung?

    Lieben Gruß
    Naomi

    • Mietminderung.org
      1. August 2016 - 08:18 Antworten

      Hallo Naomi,

      wenn Sie Mietsache Mängel aufweist, scheint eine MIetminderung möglich. Eine Mietminderung aufgrund des nicht Vorhandenseins eines Autos sehe ich hingegen nicht. Lassen Sie sich bei Bedarf bitte rechtlich beraten.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Ysanne Burk
    8. Oktober 2016 - 19:16 Antworten

    Mitte Juni 2016 habe ich die Hausverwaltung darauf aufmerksam gemacht, dass durch das Dach der Garage Wasser auf das Auto tropft. Quer durch die gesamte Garagendecke geht ein Spalt, der inzwischen schwarz ist. Aus dem tropft tagelang Wasser, sobald es geregnet hat. Der Lack des Fahrzeugs und die Frontscheibe sind bereits in Mitleidenschaft gezogen.
    Ich habe erwartet, dass die Garagen vor Anbruch des Winters repariert werden, zumal mindestens 2 weitere Garagen bereits Substanzschäden aufweisen. Dies ist nicht der Fall. Jetzt steht die kalte Jahreszeit an und mit ihr häufige Regentage. Eine Reparatur ist dadurch anscheinend nicht mehr möglich in diesem Jahr.
    Was kann ich tun? Ich brauche mein Fahrzeug im Winter täglich. Es ist nicht mal möglich, das Auto mit einer Abdeckplane zu schützen, da die Garage zu eng ist, um die Plane auf beiden Seiten zu befestigen.

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