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Mietminderung: Frist zur Beseitigung des Schadens erforderlich?

Im Mietrecht hat der Mieter Gewährleistungsrechte, wenn infolge eines Mangels der vertragsgemäße Gebrauch der Mietwohnung beeinträchtigt ist. Das wichtigste Recht ist das Recht auf Minderung der Miete. Neben dem Recht der Mietminderung hat der Mieter aber auch das Recht zur Selbstabhilfe und kann die dadurch entstehenden Kosten gegenüber dem Vermieter geltend machen.

Der Mieter kann zusätzlich zum Recht auf Mietminderung auch zur Selbstabhilfe greifen. Kann er selbst den Mangel erfolgreich beseitigen, erlischt das Recht auf Mietminderung. Voraussetzung, dass der Mieter den Mangel selbst beseitigen darf, ist, dass er dem Vermieter eine Frist zur Behebung oder Beseitigung des Schadens gesetzt hat. Die Details dazu regelt § 536a II BGB.

Mieter hat Beseitigungsanspruch, Vermieter Beseitigungspflicht

Nach Mietrecht ist der Vermieter verpflichtet, den vertragsgemäßen Gebrauch der Wohnung zu gewährleisten. Zeigt sich ein Mangel, muss der Vermieter diesen Mangel umgehend beseitigen. Dazu muss ihn der Mieter informieren. Ab dem Zeitpunkt des Auftretens des Mangels kann der Mieter die Miete mindern. Das Interesse des Mieters geht im Regelfall aber dahin, den Mangel zu beseitigen.

So geht das mit der Frist vor der Mietminderung

Will der Mieter dieses Ziel erreichen, muss er dem Vermieter eine Frist zur Behebung oder Beseitigung des Mangels setzen (BGH WuM 2008, 147). Die Frist muss angemessen und so bemessen sein, dass der Vermieter organisatorisch in der Lage ist, seiner Verpflichtung nachzukommen. Kann oder will der Vermieter, egal aus welchen Gründen, den Mangel nicht beseitigen, kommt er mit Ablauf der Frist in Verzug. Der Verzug des Vermieters ist Voraussetzung, dass der Mieter zur Selbstabhilfe greifen darf.

Allein mit der Anzeige des Mangels kommt der Vermieter noch nicht in Verzug. Mit der Mängelanzeige erfüllt der Mieter nur seine Informationspflicht. Immerhin genügt es, wenn der Mieter den Vermieter an die Beseitigung des Mangels erinnert. Technisch verlangt das Gesetz zur Inverzugsetzung eine Mahnung.

Das Gesetz verlangt zwar keine eindeutige Abhilfefrist. Damit die Mahnung ihrer Warnfunktion aber gerecht werden kann, muss sie sich eindeutig von der bloßen Mängelanzeige unterscheiden und klar erkennen lassen, dass und welcher Mangel beseitigt werden soll (OLG Düsseldorf NJW-RR 1992, 716). Mängelanzeige und Mahnung mit Fristsetzung können gleichzeitig erfolgen.

Eine Fristsetzung kann ausnahmsweise entbehrlich sein

Missachtet der Vermieter die Frist, kommt er in Verzug. Mahnung und Fristsetzung erübrigen sich, wenn der Vermieter die alsbaldige Mängelbeseitigung ankündigt (BGH WuM 2008, 147), den Mangel bewusst falsch oder mangelhaft beseitigt, den Mangel bestreitet oder die Beseitigung ernsthaft und endgültig verweigert oder den Mangel gar arglistig verschwiegen hat (BGH NJW 2007, 835). Allein die Eilbedürftigkeit der Mängelbeseitigung macht eine Mahnung nicht entbehrlich.

Letztlich liegt es auch im Interesse des Mieters, unabhängig von gesetzlichen Vorgaben, den Vermieter unter Fristsetzung aufzufordern, das Problem zu bereinigen. Nur dann bestehen klare Verhältnisse. Jede Partei weiß, woran sie ist.

Notmaßnahmen, die keinen Aufschub dulden

Auch im Mieteralltag gibt es Situationen, in denen sofortiges Handeln geboten ist. Das Gesetz regelt in § 536a I 2 BGB den Fall, dass Notmaßnahmen erforderlich werden.

Ein Mangel muss umgehend beseitigt werden, wenn ein weiteres Zuwarten eine erhebliche Verschlechterung der Mietsache herbeiführen würde. Die Notwendigkeit muss sich aus einem Zeitmoment ergeben und zum anderen aus dem Zweck der Mangelbeseitigung (Umstandsmoment).

Dann ist der Mieter berechtigt, Notmaßnahmen, die keinen Aufschub dulden, durchzuführen oder in Auftrag zu geben. Dabei muss er immer im Auge behalten, dass eine erhebliche, den Bestand gefährdende Schädigung der Mietsache die sofortige Abhilfe gebieten muss (BGH WuM 2008, 147). Beispiel: Wasserrohrbruch in der Wohnung, völliger Heizungsausfall am Wochenende oder bei Urlaubsabwesenheit des Vermieters, Wespennest).

Sind der Vermieter oder ein in seinem Auftrag handelnder Hausmeister oder die Hausverwaltung erreichbar, muss der Mieter Kontakt aufnehmen.

Kostenersatz bei Selbstabhilfe

Soweit der Mieter den Mangel selbst beseitigen musste, kann er gegenüber dem Vermieter einen Aufwendungsersatzanspruch geltend macht und verlangen, dass der Vermieter ihm alle notwendigerweise angefallenen Kosten ersetzt (§ 536a II BGB). Allerdings darf der Mieter keine Aufträge im Namen des Vermieters an einen Handwerker erteilen. Gegebenenfalls sollte der Mieter sich fachmännischen Rat einholen, um festzustellen, was geeignet und notwendig ist, um den vertragsgemäßen Zustand der Mietsache wiederherzustellen (OLG Brandenburg ZMR 2003, 909).

Bestreitet der Vermieter die Situation, obliegt dem Mieter der Nachweis, dass er den Schaden notfallmäßig beseitigen musste.

Statt Selbstabhilfe Beseitigungsklage einreichen

Unabhängig von der Möglichkeit der Selbstabhilfe kann der Mieter den Vermieter auch gerichtlich verklagen und beantragen, dass der Vermieter zur Beseitigung des Mangels im Urteil verpflichtet wird. Dieser Weg bietet sich bei Mängeln an, deren Beseitigung einen großen finanziellen Aufwand erfordert. Schließlich muss der Mieter bei Selbstabhilfemaßnahmen regelmäßig in Vorlage treten.

Beispiel: Verpflichtung des Vermieters zur Beseitigung von Feuchtigkeitsschäden oder Schimmelbefall. Aus dem Urteil kann der Mieter gegen den Vermieter vollstrecken und, wenn der Vermieter sich weigert, den Mangel oder Schaden auf Kosten des Vermieters durch Dritte beseitigen lassen (§ 887 ZPO).

Ist der Vermieter nur zu Arbeiten bereit, die das Problem nur unzureichend bereinigen, kann der Mieter diese als untauglich ablehnen (LG Hamburg WuM 1998, 690).

Der Anspruch des Mieters auf Beseitigung des Mangels verjährt während der Mietzeit nicht! (BGH WuM 2010, 238).

Reparatur oder Austausch?

Vorsicht ist geboten, wenn die Entscheidung ansteht, ob ein elektrisches Gerät repariert werden kann oder ausgetauscht werden muss. Teils wird vertreten, dass der Mieter den Austausch in Auftrag geben kann, wenn die Reparatur unwirtschaftlich ist (LG Itzehoe WuM 1988, 87), teils wird vertreten, dass der Mieter in diesem Fall den Vermieter nochmals in Verzug setzen, also die Erneuerung des defekten Warmwasserboiler noch einmal extra anmahnen müsse (LG Hamburg WuM 1988, 87).

Der Mieter sollte jedes Risiko vermeiden und möglichst dem Vermieter die Entscheidung überlassen. Auch in einer Notsituation darf er den Kostenaspekt nicht außer Betracht lassen.

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3 Antworten auf "Mietminderung: Frist zur Beseitigung des Schadens erforderlich?"

  • a.zarbock
    9. Oktober 2014 - 16:49 Antworten

    Sehr geehrter Herr Hundt,
    ich bekomme in der nächsten Woche die Schlüssel für meine neue Wohnung (Neubau eines Mehrfamilienhauses, 60 Wohnungen). Die Wohnung wird vermutlich fertig sein, alles andere ist Baustelle.
    Aufzug vermutlich auch noch gesperrt…
    Muss ich auch dann eine Frist zur Beseitigung des außerhalb der Wohnung liegenden Mängel setzen oder quasi ab sofort nach Einzug die Miete reduzieren?

    Vielen Dank – AZ

  • D.Siq
    11. Mai 2015 - 15:16 Antworten

    Hallo Herr Hundt,

    ich habe ein Zimmer in einer Wohnung für 3 Monate gemietet. Die Wohnung gehört zu einem Mann, dessen Frau vor kurzem verstorben ist. Die große Wohnung für ihn allein wäre zu groß und seine Tochter hat die 2 übrige Zimmer als WG Zimmer (Bad und Küche zum Mitbenuzung) vermietet. Sie ist laut vertrag die Vermieterin.
    Die Wohnung wurde renoviert und nicht gereinigt. Vor meinem Umzug habe ich der Vermieterin gebeten, die Wohnung und das Zimmer sauber zu übergeben. Ich verstehe, dass in einer WG jeder Bewohner die Verantwortung übernehmen muss und für die Sauberkeit der mitbenutzten Räume sorgen soll. In dieser WG ist die Ausgangssituation anders. Da ich die erste Person, die das Zimmer belegt, ist es klar dass die Wohnung nicht sauber gemacht wurde, bevor sie überhaupt eine WG geworden ist.

    Zwei Woche später habe ich die Vermieterin schriftlich aufgefordert, diesen Mangel zu beseitigen. Sie hat die Frist nich eingehalten und 1,5 Monat nach Schlüßelübergabe trägt die Wohnung immer noch den jahrelang gesammelten Schmutz und die aktuellen Renovierungsspuren. Eine Grundreinigung ist dort von Nöten.

    Dazu habe ich 2 Fragen:
    1 – Kann ich die Vermieterin aus diesem Grung im Verzug setzen?
    2 – Kann ich den Vertrag fristlos kündigen?

    Vielen Dank.

    D.Siq

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