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Mietminderung: Geruch aus Abfluss oder Gestank aus Toilette

Zur Wohnqualität einer Mietwohnung gehört nicht allein deren Optik. Unangenehme Gerüche können Grund für Beanstandungen sein. Beurteilungsmaßstab darf jedoch nicht das subjektive Empfinden oder gar die Überempfindlichkeit eines Mieters sein, vielmehr kommt es darauf an, was ein halbwegs objektiv denkender Mensch empfindet, wenn er mit einem bestimmten Duft konfrontiert wird.

Mietminderung setzt einen Mangel der Mietsache voraus. Mängel müssen so erheblich sein, so dass es einem Mieter nicht zuzumuten ist, sich angesichts des Umstandes, dass er die volle Miete zahlen soll, damit abzufinden. Gelegentliche Geruchsbelästigungen sind regelmäßig unerheblich.

Erst extremer Gestank aus Abfluss ist unzumutbar

Gerüche begegnen einem überall. Viele sind hausgemacht und Teil unseres Wohnalltags. Allerdings können nur extreme Geruchsbelästigungen rechtliche Konsequenzen nach sich ziehen (LG Essen ZMR 2000, 302). Haushaltsübliche Gerüche muss der Mieter hinnehmen (AG Hamburg WuM 1993, 39). Kann sich der Mieter aber nur noch mit „Gasmaske“ bewegen, dürfte die Grenze zur Unzumutbarkeit überschritten sein (LG Braunschweig ZMR 2007, 536).

Kommt der Geruch aber aus dem Abfluss oder entweicht der Gestank aus einer Toilette, hat dies meist technische Ursachen dergestalt, dass die Abwässer nicht frei abfließen können und sich irgendwo aufstauen.

Zunächst ist der Mieter gefordert

Zunächst sollte der Mieter im Rahmen seiner Möglichkeiten sich bemühen, die Ursache für die Probleme aufzufinden. Die Industrie bietet ein reichhaltiges Instrumentarium, gegen einen Geruch aus dem Abfluss oder den Gestank aus der Toilette vorzugehen, insbesondere auch vorzubeugen. Regelmäßige Reinigung und Lüftung der Räume versteht sich von selbst.

Selbstverschuldeter Gestank aus der Toilette begründet kein Minderungsrecht

Solange dem Mieter die Möglichkeit bleibt, das Problem selbst zu bereinigen, dürfte ihn der Vermieter darauf hinweisen dürfen, dass er die Abflussprobleme selbst verursacht hat. Wer beispielsweise ständig Fett oder größere Essensreste in den Abfluss schüttet, darf sich nicht wundern, wenn sich der Abfluss allmählich zusetzt. Auch gehört es sich nicht, Plastikteile, Tampons oder Unmengen an Toilettenpapier durch die Toilette spülen zu wollen. Dies führt unweigerlich zu Verstopfungen und erklärt oft, wenn es zum Gestank aus der Toilette kommt.

Nicht beeinflussbare Faktoren berechtigen zur Minderung

Liegen die Umstände außerhalb des Einflussbereiches des Mieters, kommt bei länger anhaltenden, intensiven Beeinträchtigungen eine Mietminderung in Betracht. Vor allem liegen die Ursachen in konstruktionsbedingten Unzulänglichkeiten von Abfluss oder Toilette.

Bei einem beständigen Abwasser- und Fäkaliengeruch in der Toilette hat das Amtsgericht Berlin Schöneberg (GE 1991, 527) 5 % Mietminderung zuerkannt. Ursache war, dass der Mangel an der Toilette konstruktionsbedingt und der Gestank nicht zu vermeiden war.

Tritt der Gestank im Badezimmer auf, gab es beim Amtsgericht Groß-Gerau (WuM 1980, 128) 38 % Mietminderung. Stammt der Gestank aus einer Toilettenanlage in angrenzenden Gewerberäumen (OLG Düsseldorf ZMR 1994, 402) oder aus einer städtischen Kläranlage (LG Augsburg WuM 1986, 137) ist der Mieter neben einer angemessenen Mietminderung auch zur fristlosen Kündigung berechtigt.

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15 Antworten auf "Mietminderung: Geruch aus Abfluss oder Gestank aus Toilette"

  • Astrid Volk
    7. Juli 2013 - 08:46 Antworten

    Hallo,

    ich habe da folgende Problem.

    Bin vor kurzem in eine neue Wohnung im 1. OG eingezogen. Von dem Wohnbereich aus gehen die Fenster auf einen Hinterhof einer Gaststätte. Seit es nun ein wenig wärmer ist, kann ich kein Fenster mehr öffnen, da von dem Hinterhof ein so penetranter Gestank nach Kloake und Verfaultem in die Wohnung zieht.

    Ich habe bereits bei der Hausverwaltung angerufen und diesen Zustand mitgeteilt, doch die Mitarbeiterin meinte nur zu mir „Daran werden Sie sich im Sommer gewöhnen müssen, das ist immer so und da kann ich auch nichts machen“! Dann meinte die Dame noch ganz im Ernst „Gehen Sie doch mal rüber und beschweren Sie sich“!

    Ich bin im Moment wirklich ratlos, da es nicht nur ein wenig „müffelt“, sondern so extrem stinkt, dass es einem fast schlecht wird und ich schon seit Tagen nicht mehr lüften konnte.

    Der Hinterhof ist übrigens zudem völlig verdreckt und gleicht einer Müllhalde. Kann ich die Miete kürzen oder zumindest damit Drohen? Ist evtl. eine fristlose Kündigung des Mietvertrages möglich?

    Für Ihre Hilfe im voraus vielen Dank.

    • Mietminderung.org
      9. Juli 2013 - 13:09 Antworten

      Hallo Astrid,

      in der Regel muss man in solche einem Fall prüfen, in wie weit Ihre Beeinträchtigung über die normale Beeinträchtigung durch ein Restaurant hinaus geht. Mit den üblichen Beeinträchtigungen hätten Sie sicherlich beim Einzug rechnen können / müssen. Im Zweifel bitte einen Anwalt fragen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

    • Johanna
      6. September 2015 - 10:55 Antworten

      Hallo,
      Mein Freund und ich haben uns im heißen August eine Wohnung angeschaut und dann den Vertrag unterschieben. Als wir in den vergangenen Tagen dort waren um alles nochmal sauber zu putzen ist uns aufgefallen, dass die ganze Wohnung sehr stark riecht. Wir haben zuerst gedacht es handelt sich um eine Mischung aus Rauch und Parfümgeruch des Vormieters. Im Badezimmer aber ist der Geruch so beißend, dass wir die Vermutung haben, dass es in der Wand, hinter der Holzverkleidung schimmelt. Die Fenster sind sehr undicht und zum Teil gibt es sogar Schlitze in die Regenwasser eindringen könnte. Sollte es Schimmel sein, haben wir wahrscheinlich kein Problem frühzeitig aus dem Vertrag auszusteigen, da wir ja natürlich nicht dafür verantwortlich gemacht werden können. Und der Befall wäre, dem Geruch nach, sicher recht stark.
      Ist die Ursache für den unangenehmen Geruch eine Andere, wissen wir nicht was wir machen können.
      Danke für Ihre Antwort.

      Freundliche Grüße Johanna

  • Catia
    6. August 2013 - 20:57 Antworten

    Guten Tag,

    ich habe ein anderes Problem. Sporadisch stinkt es vor meinem Haus (im Treppenhaus, im Flur) nach Urin. Der Gestank ist so penetrant und hält so lange an, dass er in meine Wohnung dringt. Ich bin nämlich gezwungen Fenster von Bad & Küche ständig offen zu halten, weil ich Heißwasserrohre in diesen Zimmern habe und es also ständig heiß ist! Es ist ein Teufelskreis. Die Fenster sind auf der Gestank kommt rein. Die Fenster sind zu und ich ersticke wegen der Hitze.

    Die Stadtentwässerung war bereits da. Ein Problem an der Kanalisation der Stadt liegt wohl nicht vor, denn sonst würde es nach Fäkalien riechen. Einen Schaden an der Kanalisation des Hauses wird vom Vermieter abgestritten.

    Ich kann die Ursache des Problems nicht ausfindig machen und forsche nun schon über 1 Jahr. Der Gestank taucht mal morgens, mal mittags, mal abends auf. Mal hält er 1-2 Tage an, mal weniger.

    Ich habe mit Mietminderung gedroht, aber sie wehren alles ab und kümmern sich nicht.

    Im Gegenteil habe ich auch noch eine Mieterhöhung erhalten.

    Ich habe keine Rechtsschutzversicherung, bin Studentin und bin kurz davor alles hinzuschmeißen und einfach weg zu ziehen!

    Was kann ich tun? Soll ich trotzdem die Miete mindern? Und wenn ja wieviel oder wo gibt es Richtlinien, da das Problem ja nicht täglich auftritt.

    Ich würde mich über eine Rückmeldung freuen, vielen Dank schon mal dafür.

    • Mietminderung.org
      9. August 2013 - 13:27 Antworten

      Hallo Catia,

      eine Mietminderung bedeutet auch immer Ärger, Gefahren und Risiken. Wenn ein Mangel vorliegt, dann muss dieser vom Vermieter abgestellt werden, keine Frage. Wenn Sie also mindern wollen, sollten Sie nach passender Rechtsprechung suchen, damit Sie eine Idee von der möglichen Minderungshöhe bekommen. Fragen Sie bei Unsicherheit lieber einen Rechtsanwalt, dieser kann Sie zu einem Einzelfall beraten.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Marcel
    28. August 2013 - 14:36 Antworten

    Hallo.

    Wir wohnen im 4.Stock eines alten Mehrfamilienhauses. Vor 2-3 Jahren begann der Bau einer Instandhaltungshalle für Züge direkt vor unseren Wohnzimmer- und Bürofenstern. Das hieß also Lärm, Dreck und Abgase fast rund um die Uhr. Das nahmen wir jedoch zähneknirschend noch hin, da die Miete von Anfang an relativ niedrig angesetzt war.
    Seit etwa einem halben Jahr ist die Großbaustelle nun beendet, was jedoch neue Beeinträchtigungen mit sich bringt. Wir haben nunmehr 18 (!) Bahngleise vor unserem Fenstern. Vorher waren es nur 8 weiter entfernte. Die Züge fahren auch Tag und Nacht laut quietschend und teils sogar hupend hin und her.
    Noch dazu werden nun scheinbar die gesammelten Exkremente aus den Zugtoiletten in Kanalschächte im Boden abgelassen und dann 2-3x täglich von entsprechenden Fahrzeugen abgepumpt. Während dieser Zeit stinkt die gesamte Wohnung so widerlich nach Exkrementen, dass man sich übergeben möchte. Das sind 2-3x täglich etwas 30-60 Minuten.
    Von Wohnqualität kann mittlerweile keine Rede mehr sein, weswegen wir in absehbarer Zeit umziehen werden. Das war vor 6 Jahren (Einzug) noch anders.

    Wie sieht es mit der verbleibenden Zeit in dieser Mietwohnung aus? Sind das Mängel für die der Vermieter haftbar gemacht werden kann? Oder könnte er sich hierbei herausreden?
    Vielen Dank,

    M.W.

    • Mietminderung.org
      28. August 2013 - 16:18 Antworten

      Hallo Marcel,

      es ist grundsätzlich erstmal nicht entscheidend, ob der Vermieter für die Mängel verantwortlich ist oder nicht. In Ihrem Fall wird sich die Frage stellen, in wie weit Sie mit einem Ausbau der Gleise hätten rechnen müssen, insbesondere weil zuvor bereits Gleise an fast der gleichen Stelle verliefen.

      Im Zweifel sollten Sie sich rechtlich beraten lassen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Marcel
    29. August 2013 - 12:12 Antworten

    Hallo.

    Bei Einzug war diese Baustelle noch nicht geplant bzw. angekündigt, sodass wir nicht damit rechnen konnten. Wir wurden auch von niemandem darauf hingewiesen, dass an dieser Stelle eine große Wartungshalle mit Gleiserweiterungen gebaut werden soll.
    Aber das mit den Gleisen lässt sich ja nun ohnehin nicht mehr ändern. Uns geht es primär um den deutlich gestiegenen Lärmpegel und vor allem den widerlichen Gestank der abgelassenen Zugtoiletten der mehrmals täglich die gesamte Wohnung ausfüllt.
    Ich habe den Vorgang auch bereits auf Fotos festgehalten und habe mit Nachbarn geredet die sich ebenfalls extrem dadurch gestört fühlen.
    Nur bevor ich damit zum Vermieter gehe wollte ich erst einmal Ihre Sicht der Dinge hören, da Sie als Aussenstehender nüchterner urteilen können.

    Beste Grüße,

    Marcel W.

  • Birgit
    5. Dezember 2013 - 08:51 Antworten

    Hallo,
    wir sind vor drei Monaten in ein älteres Haus gezogen, und haben jetzt festgestellt dass es trotz regelmäßiger Reinigung im Bad extrem nach Urin stinkt. Der Geruch kommt aber nicht von der Toilette, vermutlich eher von den verdreckten Fliesenfugen. Von den Nachbarn haben wir erfahren, dass eine Vormieterin ihre drei Hunde tagelang ins Bad sperrte und diese natürlich dort auch ihr Geschäft erledigt haben, der Boden wurde anscheinend nicht richtig gereinigt und einfach drüber gefliest! Ausserdem ist kein richtiges Fenster vorhanden sondern nur Glasbausteine, die vorhandene Lüftung bringt nicht viel, es ist immer feucht. Die Fliesenfugen am Fenster sind schon ganz schwarz vom Schimmel, auch im Badschrank schimmelt es. Werden natürlich den Vermieter darauf hinweisen, wollten uns aber im Vorfeld erkundigen was unser Recht ist.

    Noch ein Problem, muß man es eigendlich hinnehmen, dass die Wassertemperatur beim Duschen immer wechselt, egal wie man sie einstellt? Vielen Dank im Voraus, für ihre Antworten!

    Lieben Gruß
    BIRGIT

  • Ole
    15. Dezember 2013 - 12:22 Antworten

    Hallo,

    ich habe in etwas dasselbe Problem wie Nutzerin „Birgit“ über mir. Wir wohnen seit Juli in einer Doppelhaushälfte und haben seit knapp einer Woche das Problem, dass es in unserem Schlafzimmer extrem nach Fäkalien riecht. Wir hatten erst die Heizungsrohre bzw. die Hohlräume darunter in Verdacht, doch dies konnte von zwei Heizungsmonteuren unabhängig voneinander ausgeschlossen werden. Wir wissen, dass in dem Haus vorher eine sehr „chatoische“ Familie mit vielen Tieren gewohnt hat, die die Tiere auch manchmal auf den Teppichboden haben machen lassen. Dieser Teppich wurde wohl lediglich oberflächlich gereinigt und dann ein Laminatboden darüber gelegt.

    Wir gehen davon aus, dass durch Beginn der Heizperiode nun die Wärme, und dadurch auch die Gerüche nach oben steigen. Wir haben dies nur im Schlafzimmer und dies wurde bereits von drei unabhängigen Parteien so festgestellt.

    Meine Vermieterin weigert sich hartnäckig, in dieser Angelegenheit etwas zu unternehmen und gibt unserem Hund die Schuld für die Gerüche, obwohl dieser nicht bei uns ins Schlafzimmer darf und dieses auch noch nie betreten hat, insofern nicht der Grund dafür sein kann.

    Frage: Welche rechtlichen Möglichkeiten habe ich nun bzw. wie kann ich die Vermieterin dazu bringen/verpflichten, sich zumindest an den Kosten für die Renovierung zu beteiligen?

    Besten Dank im voraus und lieben Gruß,
    Ole

  • Raschka
    22. Januar 2014 - 13:01 Antworten

    Hallo,

    wir sind 3 Mietparteien, und haben alle ein innen liegendes Badezimmer. Bei uns tritt regelmässig eine Geruchsbelästigung bei stärkerem WInd auf. Wir haben das Gefühl das die Raumentlüftung mit der Abflußentlüftung zusammen hängt. Unser Vermieter meinte das könne nicht sein da das Lüftungsrohr auf dem Dachboden endet. Auf dem Dachboden kommt tatsächlich nur ein Rohr an, deshalb gehen wir alle davon aus das sowohl Abfluß als auch Lüftungsrohr miteinander verbunden sind. beim Abziehen der Toilette hört man es ganz klar gluckern und rauschen in der Lüftung. Ist es für mich als Mieter eine gesundheitschädigende Situation? Muss ich damit leben? Kann ich die Miete kürzen? Was ist zu tun?

    • Mietminderung.org
      22. Januar 2014 - 14:24 Antworten

      Hallo Raschka,

      ich weiss leider nicht, ob die Situation für Sie gesundheitsschädigend ist. Leider kann man nur vor Ort beurteilen, ob und in wie weit der Mangel zu einer Mietminderung berechtigt. Lassen Sie sich dazu am besten rechtlich beraten oder suchen Sie für einen ersten Anhaltspunkt nach ähnlich gelagerten Urteilen.

      Wie Sie am besten bei einer Mietminderung vorgehen, lesen Sie in vielen Artikeln hier auf Mietminderung.org.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Julia
    1. Oktober 2015 - 12:22 Antworten

    Hallo,

    ich wohne in einem Mehrfamilienhaus aus den 50er bis 60er Jahren. Bereits als ich vor 2 Jahren eingezogen bin, hab ich bemerkt, dass die Wohnung einen komischen „Eigengeruch“ hat. Als ich im Herbst zum ersten mal die Heizung angemacht habe, wurde der Gestank (vor allem im Schlafzimmer, in einer Ecke) noch schlimmer. Vor allem am Kopfende meines Bettes hat es fürchterlich nach Kloake gestunken.

    Nachdem die Wohnungsgesellschaft nicht reagiert hat, hab ich selbst Nachforschungen angestellt und festgestellt, dass sich am Kopfende meines Bettes dass Fallrohr befindet und unten, hinter einen neuen Leiste ein ca. 5cm grosses Loch zum Rohrschacht befand. Nach langem hin und her mit der Wohnungsgesellschaft wurde letztendlich meine Wand aufgerissen, da „ein Riss im Fallrohr“ den Gestank verursachen sollte. Nachdem die Wand aufgemacht wurde, konnte man sehen, dass das halbe Rohr vor Rost herausgebrochen war.

    Das fehlende Stück wurde ersetzt, eine neue Lüftung am Dach angebracht und meine Wand wurde wiederr zugemacht (Trockenbauplatten wurden einfach drauf gesetzt) und das Problem war behoben – bis jetzt.

    Der Gestank ist wieder da, er tritt durch eine Lücke zwischen alter Wand und aufgesetzter trcokenbauwand wieder in mein Schlafzimmer. Jetzt meine Frage: Kann ich hier Mietminderung beantragen? Ich bin es Leid in einer stickenden Wohnung zu leben. Hinzu kommt dass sowohl Hausverwaltung als auch Handwerker sich jede Menge Zeit mit der Behebung des Problems lassen (nach einem Monat kommt jetzt mal ein Handwerker, der sich das Problem anschaut!!). Was kann ich in so einem Fall tun? Besteht durch die Gase nicht auch ein gesundheitliches Risiko?

    Vielen Dank im Voraus.

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