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Mietminderung: Gerüst bzw. Baugerüst auf Terrasse oder Balkon

Gehört zur vermieteten Wohnung ein Balkon, darf ihn der Mieter nach seiner freien Verfügung nutzen. Wird die Nutzung infolge von Bauarbeiten durch ein Gerüst oder Baugerüst auf der Terrasse eingeschränkt, ist die Gebrauchstauglichkeit der Wohnung und damit ihr vertragsgemäßer Gebrauch beeinträchtigt und der Mieter kann eine Mietminderung vornehmen.

Die Mietminderung setzt voraus, dass die Beeinträchtigung eine gewisse Erheblichkeit erlangt hat, die sich in zeitlichen und umständebedingten Aspekten niederschlagen muss. Wo die Grenze verläuft, richtet sich nach den Umständen des Einzelfalles.

Baugerüst: Auf die Beeinträchtigung der Wohnqualität kommt es an

Der Mieter muss in seiner Wohnqualität so beeinträchtigt sein, dass es einfach als ungerecht erscheint, wenn er die volle Miete bezahlen müsste. Dabei kommt es darauf an, in welcher Art und Weise der Mieter beeinträchtigt ist und inwieweit eine Teilnutzung des Balkons oder der Terrasse noch verbleibt.

Ein Baugerüst, das das Toilettenfenster verdeckt, wirkt sich sicherlich weniger gewichtig aus, als wenn das Baugerüst auf der Terrasse steht und die Nutzung faktisch unmöglich macht. Dabei dürften insbesondere die Lichtverhältnisse eine ausschlaggebende Rolle spielen. Sofern sich Bauarbeiter ständig auf dem Gerüst aufhalten und vielleicht auch Material befördern, kann ein Aufenthalt auf der Terrasse keinen Sinn mehr haben.

Einerseits muss der Mieter Baumaßnahmen des Vermieters dulden, andererseits braucht er dann aber nicht die volle Miete zu bezahlen, die er für die ungehinderte Nutzung der Wohnung bezahlen muss.

Gerüst und Plane: BGH-Fall 1

In einem vom BGH entschiedenen Fall (Urt. v. 12.11.2010, VIII ZR 129/09) wurde dem Mieter 5 % Mietminderung zugestanden, da infolge der Aufstellung eines Baugerüsts mit Plastikfolien kein Licht mehr in die Wohnung kam, kaum noch gelüftet werden konnte und der Balkon unbenutzbar wurde.

Eine im Normalfall erforderliche Mängelanzeige des Mieters erübrigte sich, da der Vermieter die Einrüstung selbst veranlasst hatte und die Problematik kannte. Auch war es nicht nachteilig, dass der Mieter bei Einzug in die Wohnung von der bevorstehenden Einrüstung wusste, da er deren Ausmaß nicht abschätzen konnte. Die Kenntnis des Mangels allein genügt nämlich nicht.

Baugerüst schränkt Wohnqualität ein: BGH-Fall 2

Für ein Gerüst, das 4 Monate lang vor dem Fenster einer Mieterwohnung stand, erkannte der BGH in einem anderen Fall eine Mietminderung von 10 % zu (BGH Urt.v. 12.12.2012, VIII ZR 181/12). Eine solche zeitliche Einschränkung der Wohnqualität könne nicht mehr als unerhebliche Beeinträchtigung gewertet werden.

Weitere Gerichtsentscheidungen in Einzelfällen:

AG Hamburg (WuM 1996, 30): 15 % Mietminderung, wenn Baugerüst am Gebäude mit Planen verhangen und Balkon nicht nutzbar ist;

LG Berlin (NZM 1999, 1138): Gebäude eingerüstet: 10 % Minderung;

AG Ibbenbühren (WuM 2007, 405): Baugerüst vor der Wohnung mit Balkon: 10 % Minderung;

AG Hamburg-Altona (317 C 198/07): 30 % Mietminderung, wenn Baugerüst für ein Jahr zu Einschränkungen der Licht- und Luftzufuhr führt.

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21 Antworten auf "Mietminderung: Gerüst bzw. Baugerüst auf Terrasse oder Balkon"

  • Anja Reiling
    11. Juni 2013 - 09:03 Antworten

    Ich habe eine Frage:
    Zu unserer Wohnung – in der wir seit 4 Jahren wohnen – gehört ein Balkon.
    Dieser wurde heute wegen Baufälligkeit gesperrt und ist von einer Firma verschlossen worden.
    Wie hoch sollt die Mietminderung angesetzt werden ?

    Vielen Dank für Tipps

    Anja

  • Heidebrecht Anna
    1. Juli 2013 - 16:24 Antworten

    Hallo,
    also wir leben in einem privaten 2-Familienhaus. In unserem Mietvertrag steht nichts besonderes drin -nur die qm und die Höhe der Mietkosten. Seit 5 Jahren leben wir in dieser Wohnung und haben schon so einiges hier selber gemacht: Hecke schneiden, das Terassendach repariert, sodass es nun nicht durchregnet, die Plastikplatten auf dem Dach sind schon an mehreren Stellen geplatzt und durchgerissen, es regnet durch, da steht mal da ein Eimer und dort. Unsere Nachbarn oben ein junges Pärchen wohnen seit ca. 3 Jahren dort und hatten beim Einzug einen Hund mitgebracht. Die Vermieterin hatte denn Hund auch nicht gesehen gehabt, erst nach dem Mietvertrag brachten sie ihn zu sich. Einen agressiven Pitt-Bull. Wir haben uns ein halbes Jahr drum aufgeregt und echt Angst um unseren 5-jährigen Sohn gehabt. Der Hund lief ohne Leine im Garten rum und ohne Maulkorb. Der Garten hat ja nur einen Bürgersteig in der Mitte – linke Hälfte seine – rechte unsere. Der Hund ist überall rumgelaufen – wir hatten der Vermieterin schon oft genug bescheid gesagt. Dieses Teater endete damit das ich zum Ordnungsamt gehen musste – na ja dann hat sich eben rausgestellt das der Nachbar den Pittbull schon seit 9 Jahren hatte – nicht versichert und nicht angemeldet. Mir aber ging es doch um die Sicherheit meines Kindes. Nach dem Theater hatte die Vermieterin versprochen, dass es hier in diesem Haus keine Hunde mehr gebe. Ich war beruhigt, so und vor einen Monat hatte sich meine Nachbarin einen Hund geholt, einen kleinen, was für eine Rasse keine Ahnung. Ich rief die Vermieterin an und sagte Ihr, dieses – Sie antwortete mir am Telefon: Sehen Sie zu wie Sie klarkommen. Ich binn echt entäuscht von meiner Vermieterin habe auch in diesen Bezug nicht schriftliches. Ws können wir dagegen machen, denn sie hatte es uns wortwörtlich am Telefon und persönlich oftmals versprochen.

    • Mietminderung.org
      2. Juli 2013 - 15:11 Antworten

      Hallo Anna,

      ich denke in der Praxis wird Ihnen das Versprechen der Vermieterin wenig nutzten. Zudem ist es für Vermieter sehr schwer – fast unmöglich – die Haltung eines Hundes zu verbieten. Die Möglichkeit der Mietminderung sehe ich persönlich eher nicht. Im Zweifel fragen Sie bitte einen Anwalt.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Doreen Stoick
    21. Juli 2013 - 23:53 Antworten

    Hallo,
    vor zwei Tagen sind wir aus dem Urlaub zurückgekommen und fanden vor unserem Balkon(oberste Etage) ein Baugerüst vor, da das Dach neu gedeckt wird (ohne Energieeffizienz).
    Da sich dort auch Bauarbeiter aufhalten werden und man über das Gerüst in unsere Wohnung gelangen kann, möchte ich die Miete mindern. Mit Baulärm und -schmutz müssen wir uns auch abfinden.
    Auf wieviel Prozent (von der Kaltmiete?) Minderung kann ich bestehen?

    Mit freundlichen Grüßen
    Doreen Stoick

    • Mietminderung.org
      22. Juli 2013 - 08:44 Antworten

      Hallo Doreen,

      leider können Sie sich nur an den genannten und weiteren ähnlichen Urteilen orientieren. Einen konkretes Prozentsatz kann man für die Höhe der Mietminderung leider nicht nennen.

      Ein ganz wichtiger Artikel für Sie: Mietminderung von der Kaltmiete oder von der Warmmiete?

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

      Ps: Im Zweifel bitte einen Anwalt fragen.

  • Schuhmacher
    23. Juli 2013 - 17:41 Antworten

    Hallo,
    ich bin Hauptmieterin einer kleinen WG mit Terasse und Garten. Anfang März wurde ein Gerüst aufgebaut, an dem zeitweise mehrere Tage bis zu 2 Wochen nicht gearbeitet wurde. Anfang diesen Monats wurde ein Teil des Gerüstes abgebaut, da die Wände neu gestrichen sind. Die Terasse ist zwar etwas nutzbar, also man kann draußen sitzen, allerdings steht der Rest vom Gerüst so ungünstig, dass man unter diesem hindurch muss um mal etwas auf den Rasen zu können.
    Bei diesen Temperaturen kann man ab 15:00 Uhr nicht mehr auf der Terasse sitzen, weil sich die Markise durch das Gerüst nicht ausfahren lässt.

    Ein Abbau des kompletten Gerüstes ist bis jetzt noch nicht wirklich abzusehen, da noch an den Balkonen etwas gemacht werden soll.

    Kann ich den Vermietern eine Mietminderung vorschlagen?

    Mit freundlichen Grüßen

    Christina Schuhmacher

    • Mietminderung.org
      23. Juli 2013 - 21:41 Antworten

      Hallo Christina,

      die Zeichen stehen in meinen Augen schon recht deutlich auf Wohnwertminderung. Hieraus kann sich auch eine Mietminderung ergeben. Der Terrasse ist schließlich nur eingeschränkt nutzbar. Die Mietminderung „vorschlagen“ ist sicherlich ein gütlicher Weg. Das kann in der Praxis besser sein, als eine Mietminderung zu erzwingen.

      Lassen Sich im am besten rechtlich beraten.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Fiedler
    15. August 2013 - 13:59 Antworten

    Hallo,

    Wir haben seit dem 02.08.2013 für ca. 5 Wochen ein Baugerüst rund um unseren Wohnblock. Die Fenster sind derzeit auf der einen Seite abgeklebt und macht das Lüften nicht mehr möglich. Den Balkon mussten wir frei räumen und ist derzeit sehr eingeschränkt nutzbar. (Baugerüst, Bauarbeiter und Bauarbeiten behindern mich darin) Wenn die eine Seite fertig gestellt ist, wird auch die andere Seite mit Balkonzugang mit Folie abgeklebt. Dann ist auch da das lüften nicht mehr möglich.

    Durchgeführt wird nichts energetisches (Fassadenanstrich und Instandhaltung des Balkon wird durchgeführt). Vom Vermieter kam keine Information. Ein Telefonat mit dem Sachbearbeiter der Vermietung ergab, dass sie der Minderung der Miete nicht zustimmen. Es seien ja Verschönerungsmaßnahmen. Nun mache ich ein Schreiben fertig, in dem ich mein Recht auf Minderung bekannt gebe. Folgendes habe ich aufgeführt.

    Beeinträchtigung der Wohnqualität duch:

    Baugerüst
    Staub und Dreck
    Baulärm
    beschränkter Lichteinfall
    beschränkte Lüftungsmöglichkeit
    eingeschränkter bis garnicht nutzbarer Balkon
    eingeschränktes Privatleben durch Einblick in die Wohnung auf der Seite der nicht mit Folie abgeklebten Fenster

    Ich würde die Miete um 15 % Mindern. Ist das dem Durchschnitt entsprechend angemessen?

    Ich danke für eine Antwort.

  • Jobst Rehmert
    21. Oktober 2013 - 19:54 Antworten

    Hallo Herr Hundt,

    ich habe eine Frage, die die Thematik Bauarbeiten und Geruchsbelästigung betrifft:

    Anfang dieses Sommers wurde der Altbau, in dem ich wohne, zwecks Austausch der straßenseitigen Fenster und der Balkontüre und der Renovierung der Fassade eingerüstet, was natürlich mit einer Mieterhöhung zum 1.10. nach Abschluß der Bauarbeiten einhergehen soll. Diese wurden mit etwa 3 Monaten mit Ende zum 30.7. angegeben, ziehen sich jedoch aus mir nicht ersichtlichen Gründen bis jetzt (mittlerweile Mitte Oktober) hin. Das Gerüst ist zusätzlich mit Fangnetz und Plane blickdicht gemacht.

    Das ist jedoch nicht mein eigentliches Problem: die Fassade ist mit Beitze von alter Farbe befreit worden, jedoch wurde meines Erachtens die Beitze viel zu lange (ich habe kein Buch geführt, jedoch bin ich sicher es waren mindestens 10 Tage) auf dem Mauerwerk belassen.
    Seitdem „duftet“ es dermaßen in meiner Wohnung, daß ich teilweise die straßenseitigen Zimmer (Schlaf- und Wohnzimmer) nicht nutzen konnte. Mir wurde tatsächlich schlecht von dem (gesundheitsschädlichen?) Gestank, zumal ein effizientes Lüften durch die mit Folie verklebten Fenster nicht möglich war.

    Auch nach Entfernung der Folien und vieler Wochen ständigen Lüftens hält sich dieser Zustand dauerhaft, mit Schwankungen je nach Wetterlage.
    Obendrein wurde festgestellt, daß der neue Anstrich nicht richtig haftet, und musste demzufolge wieder abgewaschen werden – zwar m.E. mit dem Erfolg, daß die Geruchsbelästigung etwas weniger stark geworden ist, jedoch andererseits mit offenem Ende, was den Abbau des Gerüsts und damit wenigstens wieder Nutzbarkeit des Balkons und freiem Blick bzw. eingeschränktem Lichteinfall betrifft. Offensichtlich ist nicht klar, wer dafür in Haftung genommen werden kann (für die nicht haftende Farbe) und so geschieht seit Wochen: nichts.

    Was kann ich tun?
    Und:kann ich auch rückwirkend noch Mietminderung geltend machen?

    Vielen Dank für eine Antwort!

  • Ulrike Blume-Nitze
    12. Dezember 2013 - 16:35 Antworten

    Hallo,
    wir sind zum 15.10.2013 in eine Mietwohnung in einem Neubau (Erstbezug) gezogen. Laut Bauherrn und Vermieterin sollten alle Wohnungen sowie alle Außengelände zum 15.09.2013 fertig gestellt sein.
    Bis jetzt haben wir bereits folgende Mängel in der Wohnung:
    Tropfender Rolladenkasten in Wohn- und Schlafzimmer, dadurch Schimmel an Leisten im Wohnzimmer, über zwei Wochen Trocknungsgeräte im Wohnzimmer, jetzt seit vier Wochen dort keine Leisten.

    Wasserschaden an der Außenwand im Schlafzimmer, dadurch Schimmel an einer Leiste, ein sehr großes und lautes Trocknungsgerät im Schlafzimmer, seit zwei Wochen auch dort an einer Stelle keine Fußleisten.

    Seit heute ein Gerüst im Garten (deswegen poste ich den Beitrag hier), das laut Bauleitung bis zu 8 Wochen stehen bleibt, jedoch über die Weihnachtstage kurzfristig abgebaut wird.

    Desweiteren: Tiefgarage nicht nutzbar, bereits behobener Wasserschaden im Kinderzimmer, dort musste die Türangel ausgetauscht werden, die Terasse ist nicht fertig bzw. der. Bau dieser noch nicht einmal begonnen, somit ist auch der Garten nicht fertig. Permanente Lärmbelästigung durch den Bau,der längst beendet sein sollte, immer wieder unangekündigt Handwerker in der Wohnung. Die Außenanlage mit Parkplätzen und Bürgersteigen ist nicht fertig, so dass immer wieder Dreck in die Wohnung getragen wird.

    Für die ersten beiden Wochen haben wir rückwirkend bereits keine Miete gezahlt. Nun die Frage, ob ich noch zu einer weiteren Mietminderung berechtigt bin. Über jede Hilfe freue ich mich!

    Vielen Dank!

    • Mietminderung.org
      14. Dezember 2013 - 12:48 Antworten

      Hallo Ulrike,

      leider können nur Sie den umfang der Beeinträchtigung abschätzen und somit entscheiden, ob Sie auch weiterhin eine Mietminderung durchsetzen wollen. Wenn Sie Zweifel am weiteren Vorgehen haben, sollten Sie sich rechtlich beraten lassen.

      Artikel-Tipp: Mietminderung: Miete unter Vorbehalt zahlen – So geht’s richtig!

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Jacob
    26. Mai 2015 - 09:17 Antworten

    Hallo Herr Hundt,

    an unserem Mietshaus werden in den kommenden Sommermonaten für ca 2 Monate Fassadenarbeiten durchgeführt. Unseren Balkon sollen wir dafür räumen, und werden ihn wohl kaum nutzen können. Im Zuge dieser Arbeiten werden laut Vermieter auch die Fenster eine Zeit lang abgeklebt werden.
    Da ich den vollen Umfang der Beeinträchtigung noch nicht kenne, frage ich mich, ob es besser ist schon im Voraus die Miete zu mindern, oder im Nachhinein?

    Vielen Dank im Voraus,

    Jacob

  • Aline
    17. Juni 2015 - 13:56 Antworten

    Hallo,

    an unserem Haus werden Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt. Jeden Morgen, leider auch Samstags fangen die Bauarbeiter schon um 7 Uhr morgens mit dem Bohren an. Außerdem, wir leben im EG, sitzen sie direkt vor unserem Fenster mit ihrem Gerüst, sodass es tagsüber nicht möglich ist das Fenster zu öffnen, man fühlt sich auch beobachtet. Am liebsten lässt man den Rolladen den ganzen Tag über zu.

    Ist hierbei eine Mietminderung möglich?

    lg und danke :) Aline

  • Stephan Hager
    17. Mai 2016 - 20:05 Antworten

    Hallo,

    ich habe vor 4 Tagen ein Schreiben vom Vermieter erhalten. Darin stand, dass ab ende Mai notwendige Dacharbeiter Arbeiten für ca. 2 Wochen durchgeführt werden müssen wegen Reparatur des Daches. Heute den 18.05.2016 wurde schon ein Gerüst auf meinen Balkon ohne meine Zustimmung aufgestellt. Dieser ist nun nicht mehr nutzbar. Darf er das einfach so mit mir machen? Kann ich eine Mietminderung verlangen?

    Mit freundlichem Gruß
    Stephan Hager

    • Mietminderung.org
      18. Mai 2016 - 19:18 Antworten

      Hallo Stephan,

      in wie weit ein Gerüst zu einer Mietminderung berechtigt, erfahren Sie im Artikel oben. Zudem, wenn auch die Balkonfläche nicht mehr nutzbar ist, liegt in meinen Augen (ein weiterer) Mangel vor.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

      • Stephan Hager
        21. Mai 2016 - 12:32 Antworten

        Hallo Dennis,
        danke für die schnelle Antwort.
        Jetzt hätte ich noch gerne gewusst ob das Gerüst auf meinen Balkonboden ohne meine Zustimmung aufgestellt werden durfte? Davon stand nichts im Schreiben meines Vermieters. Leider war ich nicht zu Hause als das Gerüst aufgebaut wurde. Die Gerüstbauer haben einfach ohne Ankündigung bei mir geklingelt und verlangt das meine Frau den Balkon frei macht um das Gerüst aufzustellen. Der Balkon gehört doch zu meiner Wohnung wofür ich zum Teil auch Miete zahlen. Es kann ja auch nicht jemand kommen und etwas in meine Wohnung stellen. Hätte meine Frau die Aufstellung verweigern können?

        Viele Grüße
        Stephan Hager

        • Mietminderung.org
          21. Mai 2016 - 19:35 Antworten

          Hallo Stephan,

          wohin führt diese Frage? Lieder zu gar nichts. Das Gerüst steht bereits. Natürlich wäre es besser gewesen, wenn der Vermieter Ihnen Bescheid gegeben hätte. Vielleicht wusste dieser aber auch nicht, wie genau das Gerüst gestellt wird.

          In jedem Fall müssten Sie ohnehin mitwirken, die Arbeiten zu ermöglichen.

          Viele Grüße

          Dennis Hundt

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