Go to Top

Mietminderung: Heizung geht nicht. Ab wann darf man mindern?

Eine ordnungsgemäß funktionierende Heizung gehört zum Standard einer jeden Wohnung. Gerade im Winter hat der Mieter ein Recht auf eine warme Wohnung. Fällt die Heizung aus oder meint der Vermieter, 17 Grad Celcius genügten, beeinträchtigt er die Gebrauchstauglichkeit der Wohnung. Damit begründet er einen Mangel und der Mieter darf die Miete mindern.

Die Frage, ab wann man mindern darf, bestimmt sich danach, wann und wie der Vermieter eigentlich genau heizen muss und welche sonstigen Vorgaben er noch zu beachten hat. Pauschale Vorgaben gibt es nicht. Maßgebend ist das Ausmaß der Beeinträchtigung im Einzelfall.

Die übliche Heizperiode gibt die Richtschnur vor

Erster Ansatzpunkt ist der Mietvertrag. In vielen Mietverträgen wird eine Heizperiode festgelegt. In dieser Zeit ist der Vermieter in jedem Fall verpflichtet, zu heizen. Üblicherweise liegt die Heizperiode in der Zeit vom 1.Oktober bis zum 30. April oder auch vom 15. September bis 15. Mai. Dies gilt auch dann, wenn im Mietvertrag nichts vereinbart ist (LG Düsseldorf BlGBW 55, 31).

Während der Heizperiode muss die Heizungsanlage so betrieben werden, dass in der Wohnung des Mieters eine bestimmte Mindesttemperatur erreicht wird. Temperaturen zwischen 20 bis 22 Grad Celsius (Behaglichkeitstemperatur) werden regelmäßig als ausreichend, aber auch als notwendig angesehen (LG Berlin NZM 1999, 1039; LG Göttingen WuM 1989, 366).

Mindesttemperaturen in unterschiedlichen Räumen

Allerdings wird dabei nach Räumlichkeiten unterschieden. Beispielsweise empfiehlt die Senatsverwaltung für Gesundheit und Umweltschutz Berlin (GE 1979, 834) eine Temperatur im Wohnzimmer von 21 Grad, Ess- und Kinderzimmer 20 Grad, Küche und Schlafzimmer 18 Grad, Bad 23 Grad und in der Diele 15 Grad. Diese Temperaturen sind nur in der Zeit von 6 Uhr bis 23 Uhr maßgebend. Bei einer Nachtabsenkung reichen nachts auch 18 Grad aus (LG Berlin NZM 1999, 1039).

Soweit Mietverträge eine Mindesttemperatur von 18 Grad lediglich in der Zeit von 8 Uhr bis 21 Uhr vorsehen, ist die Klausel unwirksam (LG Berlin GE 1991, 573). Auch Mieter, die vor 8 Uhr aufstehen müssen oder nach 21 Uhr noch im Wohnzimmer sitzen, haben Anspruch auf eine warme Wohnung.

Heizung geht nicht: Mietminderung bemisst sich individuell

Werden diese Mindesttemperaturen nicht erreicht, liegt ein Mangel vor. Die Mietminderung muss in jedem Einzelfall festgestellt werden. Die Quoten reichen dabei von 10 Prozent der Nettokaltmiete bei unzureichender Heizleistung in einzelnen Räumen bis zu 100 Prozent bei totalem Heizungsausfall während der Heizperiode. Pauschale Vorgaben gibt es nicht.

Die Gerichte urteilen ausgesprochen unterschiedlich. Teils wird bei Temperaturen unter 18 Grad Celsius 10 % Mietminderung zugesprochen, zwischen 16 bis 18 Grad 20 % und bei Heizungsausfall reicht die Spanne von 50 bis 100 Prozent.

Kann der Mieter die Temperatur in der Wohnung nur zentral regulieren, beeinträchtigt dies die Gebrauchstauglichkeit der einzelnen Räume und berechtigt zur Minderung (AG Köln Urt.v.13.4.2012, 201 C 481/10). Wie er dann mindert, hängt von den Umständen ab.

Mängelprotokoll hilft bei der Beweisführung

Will der Mieter die Miete kürzen, ist er beweispflichtig. Zur Beweisführung sollte er eine Aufstellung fertigen, in der er die Außentemperatur und Zimmertemperatur in Bezug auf bestimmte Räume zu bestimmten Zeiten dokumentiert.

Auch im Sommer besteht Heizbedarf

Der Vermieter kann verpflichtet sein, auch im Sommer zu heizen (LG Göttinnen WuM 1989, 366). Liegt die Außentemperatur länger als 3 Tage unter 12 Grad Celsius, muss der Vermieter die Heizung hochfahren (AG Ülzen WuM 1986, 212), ebenso, wenn die Zimmertemperatur unter 18 Grad Celsius absinkt. Sinkt die Zimmertemperatur am Tag unter 16 Grad Celsius, muss er die Heizung sofort in Betrieb nehmen, um Gesundheitsgefährdungen des Mieters zu vermeiden (LG Kassel WuM 1964, 71). Dabei darf sich der Vermieter nicht nach der Mehrheit der Mieter im Haus richten, vielmehr muss er die benannten Mindesttemperaturen einhalten (AG Köln WuM 1986, 136).

Wer oben wohnt, muss mehr heizen

Dachgeschosswohnungen oder Wohnungen mit vielen Außenwänden, die zwangsläufig mehr Heizenergie benötigen als Innenwohnungen, stellen keinen Mangel dar (LG Hamburg WuM 1988, 350), es sei denn, dass der Vermieter kann die verbesserte Wärmedämmung mit wirtschaftlich vernünftigem Aufwand ohne Schwierigkeiten erreichen (LG Waldshut-Tiengen WuM 1991, 479).

Wärmeverluste von 80 Prozent wegen mangelhafter Dachisolierung berechtigen den Mieter jedenfalls zur Minderung, ebenso wenn schlecht isolierte Heizungsrohre Wärmeverluste hervorrufen (LG Frankfurt WuM 1987, 119).

Keine Minderung bei bewusstem Risiko

Der Mieter kann keine Minderungsansprüche erheben, wenn er bei Abschluss des Mietvertrages auf die schlechte Wärmedämmung und den erhöhten Heizbedarf hingewiesen wurde oder fahrlässigerweise die mangelhafte Wärmeisolierung nicht erkannt hat (AG Bensheim WuM 1987, 315). Insbesondere gilt dies, wenn der Vermieter bei Mietvertragsabschluss pflichtgemäß einen Energieausweis vorgelegt hat.

Für die Praxis: Das muss der Mieter beachten

Bei Heizungsproblemen ist der Mieter verpflichtet, den Vermieter umgehend zu informieren. Der Vermieter muss unverzüglich die Instandsetzung ermöglichen. Reagiert der Vermieter nach Fristsetzung nicht, darf der Mieter auch zur Selbsthilfe greifen und die Reparatur selbst im eigenen Namen in Auftrag geben und den Rechnungsbetrag von Vermieter ersetzt verlangen.

Heizt der Vermieter nicht angemessen, sollte der Mieter darauf hinweisen. Danach kann er mindern oder bei einem Totalausfall der Heizung nach Fristsetzung auch fristlos kündigen (OLG Dresden WuM 2002, 541).

Bewertung abgeben: 1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars 7 Bewertungen mit 4,00 von 5 Sternen.
Loading...
Was gelernt? Empfehlen Sie uns weiter:

Telefonberatung: Fragen Sie einen Anwalt auf Mietminderung.org

17 Antworten auf "Mietminderung: Heizung geht nicht. Ab wann darf man mindern?"

  • Sophie K.
    17. September 2013 - 16:30 Antworten

    In meiner von einem Einzeleigentümer gemieteten Wohnung wird ausgerechnet mit Eintritt der ersten frischen Herbttemepraturen ab sofort gerade die Heizung erneuert. Die Arbeiten sollen ca. 6 Wochen dauern. Schon jetzt beträgt die Temperatur in meinem Wohnzimmer tagsüber nur noch 18 Grad. Dass ich die Erneuerung der Heizung dulden muss, ist mir klar. Aber muss ich auch die Kälte ertragen oder kann ich wenigstens die Miete für den Zeitraum, in dem ich frieren muss , mindern?
    Für einen Ratschlag wäre ich dankbar.

    Gruß
    Sophie K.

  • Jana Diesel
    5. November 2013 - 20:53 Antworten

    Wir wohnen in einem drei Familien Haus, wobei die Vermieter direkt unter uns wohnen. Lange schien es die besten Vermieter zu sein, die wir jemals hatten. Doch seit dem ersten Winter hat sich alles geändert. Die Vermieter machen die Fußbodenheizung so oft ein und aus wie es ihnen gerade passt. Dabei nehmen sie auch keine Rücksicht auf die Außentemperatur oder auf ihre Mieter. Inzwischen passiert das immer und immer wieder, sodass wir nach unten gehen müssen um das zu bemängeln. Dabei stellen die Vermieter sich immer wieder dumm an und meinen, es würde ihnen nicht auffallen, dass die Heizung aus ist oder sie meinen, Ihrem Besucher, der über Nacht im seperatem Schlafzimmer im Keller schläft, stören die Geräusche der Heizungsanlage.

    Unser Nachbar hält sich da raus und meint, er macht seine Heizung erst gar nicht an.

    Heute war es wieder so weit. Draussen knappe 8.5°C und bei uns in der Wohnung knappe 18,5 Grad. Es ist nicht nur ärgerlich, sondern auch kalt ohne Ende. Wenn die Vermieter die Heizung wieder anmachen, dann dauert es seine drei/ vier Stunden bis es in den Räumen warm wird …

    Langsam sind wir auch Leid uns damit runzuschlagen. Meine Frage wäre: können wir in diesem Fall tatsächlich die Miete kürzen?

    Über eine rasche Antwort wäre ich sehr dankbar.

    • Mietminderung.org
      9. November 2013 - 13:16 Antworten

      Hallo Jana,

      hier ein Artikel für Sie – Mietminderung: Heizperiode beachten. Damit sollten Sie Ihren Fragen klären können.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • david tautorat
    22. Dezember 2013 - 00:20 Antworten

    Meine Heizung ist heute ausgefallen. Habe den Vermieter unverzüglich benachrichtigt und der Installateur war auch nach einer halben Stunde da. Nach der Überprüfung war klar, dass die Therme defekt ist und sie erst warscheinlich Heiligabend reparieren kann oder eine neue Therme eingebaut werden muss. Kann ich ab jetzt schon die Miete mindern? Muss ich ein Protokoll erstellen wie kalt es in der Wohnung ist? Und muss ich meinen Vermieter vorher sagen dass ich eine Mietminderung machen werde? Mietminderungshöhe?

  • Leonhard G
    8. März 2015 - 21:02 Antworten

    Bei uns ist im Oktober 2013 die Therme (in der Wohnung) bei einem Brand zerstört worden.
    Wir haben das umgehend gemeldet, der Vermieter hat aber 2 Monate gebraucht, um diese auszutauschen.
    Dementsprechend wurde es in der Wohnung so kalt, dass sie kaum mehr bewohnbar war.

    Ist es jetzt noch realistisch eine Mietminderung zu fordern? Die Miete wurde nicht auf Vorbehalt gezahlt.

    Vielen Dank im Voraus

    • Mietminderung.org
      9. März 2015 - 09:53 Antworten

      Hallo Leonhard,

      ich würde mich als Vermieter ganz schon wundern, wenn ein Mieter nach 1,5 Jahren eine Mietminderung gelten machen will. In meinen Augen vielleicht nicht ausgeschlossen, aber sehr unrealistisch.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Julia
    9. September 2015 - 18:51 Antworten

    Es ist zwar erst September, aber die Temperaturen sind ungewöhnlich kühl dies Jahr. Heizen ist nicht möglich, da der Zulieferer (es handelt sich um Fernheizung) ein technisches Problem hat und dies vermutlich noch eine Woche lang. In meiner Wohnung sind mittlerweile in allen Räumen unter 18°C und die Wohnung wird zunehmend unbewohnbar. Erschwerend kommt hinzu, dass ich teilselbständig bin und zuhause am Schreibtisch arbeiten muss. Gibt es hier eine Möglichkeit, mit dem Vermieter eine Mietminderung auszuhandeln?

    Mit freundlichen Grüßen und Dank im voraus!

    • Mietminderung.org
      10. September 2015 - 09:42 Antworten

      Hallo Julia,

      natürlich können Sie mit dem Vermieter sprechen, ob sich das lohnen wird – wir haben ja grundsätzlich noch Sommer – ist eine andere Frage.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Tatjana K.
    1. Dezember 2015 - 20:08 Antworten

    Ich miete die Parterrewohnung mit Fernheizung, im Wohnzimmer (Thermostat auf Stufe 4) habe nur 21 Grad Raumtemperatur und Fußbodentemperatur 19 Grad, wenn ich auf Stufe 3 runter drehe, dann kriege ich nur 18 Grad Raumtemperatur, Fußboden noch kälter. Als Ich angerufen habe, sagten die mir, dass ich noch mehr Thermostat aufdrehen muss. Kann man in diesem Fall was machen?

  • Tina
    14. März 2016 - 14:06 Antworten

    Hallo,
    seit 2 Jahren kämpfen wir um eine normale und faire Regelung in Sachen Erhaltung des Mietobjekts, Heizung und vieles mehr. Inzwischen ist alles so „verwahrlost“ dass auch im Bad seit 1 Jahr überhaupt nicht mehr geht! Im Wohn-/Esszimmer haben wir um die 17.6 Grad. Ab 22.30 Uhr ist die Heizung kalt. Am Morgen um 6 Uhr haben wir 4 bis 5 Grad, je nach Außentemperatur. Seit Monaten sind mein Sohn und Ich krank. Mein RA ist dran und es wird von der Gegenseite in die Länge geschoben. Da es eine DG Wohnung ist, allerdings der pure Ziegel ohne Isolierung zu ist, kann auch keine Wärme drinnen bleiben! Im Bad bildet sich langsam Schimmel. Eine neue Wohnung suche ich seit 1 Jahr…aussichtslos. Bin am Limit und habe echt keine Nerven mehr. Auch mein RA tut was er kann…werde nun nochmals eine Mietminderung machen. Habe letztes Jahr im März die Miete um 80 Euro reduziert. Aber inzwischen sind es soviel Mängel, dass ist nicht mehr lebenswert. Wer noch einen Rat hat…bin für alles dankbar!

    Es fehlt noch ein wesentlicher Teil. Im Bad geht die Heizung gar nicht!! 5 bis 15 Grad seit 1 Jahr, je nach Jahreszeit und Außentemperatur! Weder in der Küche noch im Bad! Ausserdem i zwischen Mäuseplage in Küche…!

    Liebe Grüsse, Tina

  • Linda E.
    30. Oktober 2016 - 12:32 Antworten

    Guten Tag zusammen!

    Wir wohnen in einer Dachgeschosswohnung, bei der bei der Besichtigung behauptet wurde, dass alle Leitungen erneuert wurden! Wenig später nach dem Einzug wurde uns vom Sanitärdienst gesagt, dass alles hier im Originalzustand vom Baujahr 1955 ist, einschließlich der Heizkörper! Nun ist es so, dass die Heizungen nicht richtig funktionieren! Auch ist der Dachboden über uns ist nicht isoliert und das ganze Haus ebenfalls nicht! Am Tage funktionieren die Heizungen manchmal, manchmal nicht! Gestern Abend hatten wir den Fall, dass sie gar nicht funktionierten! Der Sanitärdienst wurde informiert, aber bis jetzt war keiner da! Kann man bei sowas die Miete mindern? Die Heizkörper sind von 1955, alte Ölschlucker! Oder sollte man mit den Vermietern darüber reden, dass keine Nebenkostenabrechnung bezüglich der Heizkosten kommen sollten? Denn soweit ich das raus lese, haben die nicht vor, die Wohnungen zu modernisieren, solange ihre Auffassung nach alles „funktioniert“! Danke im Voraus! MfG

    • Mietminderung.org
      31. Oktober 2016 - 14:28 Antworten

      Hallo Linda,

      in der Tat ist der Vermieter Ihnen gegenüber nicht verpflichte eine neue Heizung oder neue Heizkörper zu installieren. Auch eine alte Heizung kann absolut ausreichend sein, voraussetzt diese funktioniert zuverlässig.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Michael
    3. November 2016 - 08:56 Antworten

    Hallo zusammen,

    ich wohne in einem 6 Parteien Haus. Seit einiger Zeit haben wir das Problem das einer der Mieter die Heizung in der Nacht ab ca. 22.00 Uhr über den Notschalter abstellt und diese dann erst am Morgen wieder eingeschaltet wird.
    Der Vermieter sagt das er da nichts machen kann solange man diesen Mieter dabei nicht mit einem Zeugen erwischt…….muss ich damit jetzt so Leben?

    Gruß
    Michael

  • Silke
    13. Januar 2017 - 17:42 Antworten

    Meine Therme zwischen 28.12.16 und 4.1.17, bis auf insgesamt max. 5-7 Std. in dieser Woche, komplett aus. Ich habe den Vermieter sofort informiert und obwohl der Heizungsdienst insgesamt 3x da war, hat es eine Woche gedauert. In dieser Zeit fiel die Temperatur tagsüber auf knapp unter dem Gefrierpunkt und Nachts erreichte sie über -10 Grad. Ich wohne in der Wohnung mit einem kleinen Kind, 7. Der Vermieter ist über meine Absicht, die Miete zu mindern, informiert. Wieviel darf ich ansetzen?

    • Mietminderung.org
      14. Januar 2017 - 10:38 Antworten

      Hallo Silke,

      ich kann Ihnen hier leider keinen festen Betrag ausrechnen. Nutzen Sie die Urteile die Sie auf Mietminderung.org finden und ermitteln Sie einen angemessenen Prozentsatz. Bitte lassen Sie sich bei Bedarf rechtlich beraten.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

Schreibe einen Kommentar

Deine E-Mail-Adresse wird nicht veröffentlicht. Erforderliche Felder sind mit * markiert.