Go to Top

Mietminderung bei (extremer) Hellhörigkeit

Viele Wohnungen aus den 60-er Jahren oder Plattenbauten sind bauartbedingt hellhörig. Altbauwohnungen wurden zudem in den 70er und 80er Jahren in Billigbauweise zu kleinen Wohneinheiten umgebaut. Zwar sind nachträgliche Verbesserungen durch schalldämmende Vorsatzschalen an den Wänden technisch möglich. Doch der Kostenaufwand von 50 bis 100 Euro pro m² schreckt viele Vermieter ab. Aber auch moderne Wohnungen werden meist materialsparend errichtet. Dünne Wände gewährleisten nicht immer einen sicheren Schallschutz.

Ist eine Wohnung wegen Hellhörigkeit in ihrer Gebrauchsfähigkeit beeinträchtigt, kann der Mieter die Miete mindern, wenn das Problem derart erheblich ist, dass es ihm nicht zuzumuten ist, die volle Miete zu bezahlen. Wo die Grenze zur Unzumutbarkeit verläuft, ist eine Frage des Einzelfalls. In der Bewertung sind einige Gegebenheiten zu berücksichtigen.

Kenntnis der Situation bei Anmietung verhindert Mietminderung

Problematisch ist, wenn der Mieter die Wohnung in Kenntnis der baulichen Situation angemietet hat oder bei einer sorgfältigen Prüfung der Situation hätte erkennen können, dass die Wände hellhörig sind.

Hellhörigkeit und/oder situationsbedingter Lärm

In der Sache ist zu unterscheiden, ob sich das Problem auf die reine, durch die Dicke der Trennwand bedingte Hellhörigkeit bezieht oder ob der Mieter Lärm aufgrund einer bestimmten Situation bemängelt. Beides kann im Zusammenhang stehen. Wird nur die reine Hellhörigkeit beanstandet, ist dies vielleicht weniger schwerwiegend zu bewerten als wenn der Nachbar in seiner Wohnung herumschreit oder sich als Hobby Handwerker betätigt.

Lärm ist auch Lebensrisiko

Normale Wohngeräusche anderer Mieter in einem Mietshaus muss jeder Mieter hinzunehmen. Sie lassen sich durch die Hellhörigkeit der Wände nicht zu Lärm aufwerten. Dazu gehört auch ein gewisses Maß an Toleranz. Gerade wer in einem Mehrfamilienhaus wohnt, darf keine Waldesruhe erwarten. Lärm ist in unserer Zeit ein echtes Lebensrisiko.

In einer Entscheidung des AG Lüdinghausen (WuM 1980, 92) wurde darauf hingewiesen, dass die Lärmbelästigung durch den Nachbarn zwar regelmäßig zur Minderung berechtige, bei der Minderungsquote jedoch zu beachten sei, dass die Geräuschempfindlichkeit einer Wohnung nicht der alleinige Maßstab der Wohnungsqualität sein dürfe. Eine Überempfindlichkeit des Mieters bleibe unbeachtlich. Mit einer gewissen Hellhörigkeit müsse immer gerechnet werden. Im Fall wurde dem Mieter 10 Prozent Mietminderung zugestanden.

Messlatte ist der technische Standard beim Hausbau

Bei der Beurteilung einer angemessenen Schallisolierung ist auf der Zeitpunkt der Errichtung des Gebäudes abzustellen (BGH NJW 2004, 3174). An einen Altbau können deshalb nicht die gleichen Anforderungen gestellt werden wie an einen Neubau. Selbst bei einem modernisierten Mietobjekt darf der Mieter mangels konkreter Vereinbarung nicht davon ausgehen, dass die Wohnung über einen modernen Standard verfügt.

Nach den Landesbauordnungen muss ein Gebäude einen seiner Nutzung gemäßen Schallschutz aufweisen. Diese Vorgabe wird durch die Technische Baubestimmung „Schallschutz im Hochbau“ (Norm DIN 4109) konkretisiert.

Werden die in DIN 4109 „Schallschutz im Hochbau“ bezeichneten Vorgaben beachtet, sollte der nach Mindestschallschutz eingehalten sein. DIN 4109 soll sicherstellen, dass Menschen, die sich in Wohn- und Arbeitsräumen innerhalb von Gebäuden aufhalten, vor „unzumutbaren Belästigungen“ durch Schallübertragung geschützt werden. Dennoch sind trotz Einhaltung der Anforderungen der DIN 4109 Belästigungen durch Geräusche aus benachbarten Wohnungen, von haustechnischen Einrichtungen und Installationen nicht auszuschließen.

Schallschutz beurteilt sich auch nach der VDI 4100 „Schallschutz von Wohnungen“.

Im Rechtstreit, prüft der Richter unter Einbeziehung eines Sachverständigengutachtens, ob das Gebäude die Schallschutzwerte der DIN 4109 erfüllt. Machen sich baubedingt Wohngeräusche übermäßig stark bemerkbar und werden dadurch die Werte der DIN 4109 überschritten, so sind die baulichen Mindestanforderungen an den Schallschutz bei der gemieteten Wohnung nicht erfüllt. In einer Entscheidung des AG Gelsenkirchen (Az: 3 C 29/75) wurde einem Mieter wegen einer im Erdgeschoss befindlichen Schuhmacherwerkstatt eine Minderung von 20% der Monatsmiete zugesprochen.

Die Schallschutzanforderungen der DIN 4109 liegen für Luftschall bei normalen Ansprüchen innerhalb der Wohnung bei unter 48 dB, bei erhöhten Ansprüchen unter 38 dB. Mietervereine kritisieren, dass die derzeitigen Schallschutzvorschriften auf dem Niveau der Nachkriegszeit liegen und nur noch unzureichenden Schutz gegen Lärm bieten.

Vermieter hat keine Modernisierungspflicht

Der Vermieter ist, insbesondere bei Altbauten, nicht zu Modernisierungen oder zur Verbesserung des Schallschutzes verpflichtet (BGH, Urteil v. 06.10.2004 VIII ZR 355/03). Es genügt, wenn die Wohnung den bei Errichtung des Gebäudes geltenden technischen Normen entspricht. Nur für den Neubau gelten baurechtliche Vorschriften, wie die DIN Norm 4109.

Wenn modernisiert wird, zählt der neue Baustandard

Anders ist die Situation, wenn der Eigentümer die Wohnung renoviert. Wird die obere Wohnung renoviert und zugleich der Bodenbelag ausgetauscht, ist der Schallschutz zum Zeitpunkt der Renovierung maßgebend (BayObLG Az. 2Z BR 77/99).

Gleiches gilt beim Ausbau eines Dachgeschosses (BGH, Az. VIII ZR 355/03). Nach dem OLG München genügt es beim Austausch des Bodenbelags nicht, nur die früheren Schallschutznormen zu beachten, wenn der Lärmschutz beim Bau der Wohnanlage schon moderner war als die damals geltende DIN-Norm (Az. 32 Wx 30/05).

Bei Hellhörigkeit Ruhezeiten einhalten

Gerade dann, wenn die Wohnung hellhörig ist, sind die Nachbarn gehalten, im gegenseitigen Interesse die Ruhezeiten einzuhalten. Diese sind nachts von 22 Uhr bis 6 oder 7 Uhr morgens, mittags zwischen 13 und 15 Uhr. An Sonn- und Feiertagen gilt die Ruhezeit ganztägig. In den Ruhezeiten ist auf die Zimmerlautstärke zu achten. Außerhalb der Wohnung darf kaum noch Lärm zu hören sein. Musikanlage oder Fernseher müssen also so leise gestellt werden, dass der Ton durch die Wände nicht zu hören ist.

Fazit:

Will der Mieter die Hellhörigkeit seiner Wohnung beanstanden, muss er dies anhand objektiver Kriterien dokumentieren. Bestreitet der Vermieter die Angaben, führt im Rechtsstreit an einem Sachverständigengutachten meist kein Weg vorbei.

5 Antworten auf "Mietminderung bei (extremer) Hellhörigkeit"

  • Karl Hermann Franzis
    31. März 2014 - 01:26 Antworten

    Frage zu folgendem Absatz kurz vor Textende: „In den Ruhezeiten ist auf die Zimmerlautstärke zu achten. Außerhalb der Wohnung darf kaum noch Lärm zu hören sein. Musikanlage oder Fernseher müssen also so leise gestellt werden, dass der Ton durch die Wände nicht zu hören ist.“

    Ist bei Musik und Fernsehen nicht grundsätzlich immer auf Zimmerlautstärke strikt zu achen, zumal wo das ausdrücklich im (üblichen) Mietvertrag samt Hausordnung steht? Das hieße ja sonst für Leute, die z.B. aus finanziellen Gründen keine andere Wohnung finden, daß sie außerhalb der Ruhezeiten sich die Musik und die Fernseher-Geräusche anderer Mieter ggf. ganztags anhören müßten, und dann bestenfalls eine Mietminderung anbringen könnten, jedoch gegen den Lärm darüberhinaus nichts unternehmen könnten. Muß man in solchen Fällen gar die Stampf-Musik der Nachbarn mit anhören, oder ausziehen, wenn man’s halt nicht aushält?

    ( Bei notwenigen Geräuschen durch Staubsauger oder handwerkliche Arbeiten sieht die Sache verständlicherweise anders aus, wenn nicht etwa gerade eine Werkstatt in einer einfachen Mietwohnung einquartiert wird.. )

    Mit freundlichen Grüßen
    K.H.F.

  • Kerstin Augustin
    16. Juni 2016 - 21:48 Antworten

    ich habe seit 7 Monaten nun Syrer über mir wohnen. 4 Erwachsene. Diese laufen nur Barfuß durch die Wohnung mit regelrechtem Hackenschlag, was sich bei mir in der Wohnung wie Donnerschläge anhört. Aber das ist nicht das einzigste Problem. Mehrfach am Tag werden Stühle und Tische durch die Wohnung gezogen und geschoben. Auch das ist kaum noch zu ertragen. Ich habe meinen Vermieter darauf hingewiesen und einen bösen Brief zurück erhalten mit der Bemerkung “ Leben und Leben lassen“ und das ich es unterlassen soll die Polizei zu rufen bzw. die Leute nicht mehr belästigen soll. Ich weiß nun gar nicht mehr was ich tun soll. Seit dem die Leute nun mit Erlaubnis lärmen dürfen, ist es noch schlimmer geworden. Bin nun total verzweifelt. Oft ist erst in der Nacht oder in den frühen Morgenstunden gegen 1 Uhr 30 Ruhe. Meine Nerven liegen echt blank. Durch die Drohungen meines Vermieters traue ich mir nicht einmal einen Anwalt einzuschalten. Was kann ich also noch tun damit dieser tägliche unerträgliche Lärm aufhört ?

    • Müller
      3. Juli 2016 - 02:32 Antworten

      Hallo,
      Ich habe ein ähnliches Problem.
      Ich wohne erst seit einer Woche in meiner neuen Wohnung, Aber der Lärm ist nicht auszuhalten. Ich höre ständig Tische und Stühle schieben. Auch ist unter mir (wohne im 2. Stock) ein Café, dass 23 Stunden geöffnet hat. Die schreien da zwar nicht rum. Aber ich höre normale Unterhaltungen. Ich wusste nicht, dass das so extrem hellhörig hier ist…
      Ich weiß nicht, ob das an den Fenstern liegt, weil sie Vllt nicht genug gedämpft sind.
      Ich wollte meinen Vermieter auch nicht direkt nach einer Woche ansprechen und lieber bisschen warten, was sich an den nächsten Tagen/Wochen ergeben wird, bezüglich der Lautstärke.
      Aber wenn ich das dann doch tun muss, wollte ich fragen, ob eine mietminderung in diesem Fall möglich ist?
      Kann mir jemand weiter helfen?

      Lg D.M

    • PL
      11. Oktober 2018 - 21:17 Antworten

      Hallo,
      ich kenne das Problem. Haben Sie mittlerweile eine Lösung herbei führen können?

  • Ivonne
    28. August 2018 - 03:13 Antworten

    Mich würde interessieren, wie es sich mit Nachbarn verhält, die sich mit “ Hellhörig“ nur rausreden möchten?
    In der Wohnung unter uns wohnt eine junge Frau, welche sehr häufig Parties feiert. Meist erst ab 1 zwei Uhr nachts.
    Nicht immer ist es dann Musik oder der Fernseher, welcher einen weckt, sondern ganz einfach sehr lauter Gespräche von meist drei bis sechs Personen und Gelächter, Gesang,etc.
    Am Wochenende drückt man schon Mal ein Auge zu.
    In der Woche, wenn man selbst arbeiten muss ist das ziemlich blöd, da man seinen Schlaf braucht.
    Klingelt man und bittet doch etwas leiser zu sein, wird man Mal beschimpft, Mal ignoriert.
    Ruft man die Polizei wird gesagt, ja, die Gäste gegen ja schon, und leider ist das Haus ziemlich hellhörig.
    Ist die Polizei weg, geht es eine halbe Stunde gut doch dann beginnt alles von vorne.
    Ruft man wieder die Polizei, muss man im Anschluss damit rechnen, dass dann ihre Mutter vorbei kommt, bei einem klingelt und man erst richtig böse beschimpft wird.
    An Hellhörigkeit kann es aber nicht liegen.
    In der Wohnung über uns lebt ein junges Paar mit einem kleinen Säugling und von dort hört man nichts.
    Selbst wenn da Mal andere ältere Kinder zu Besuch sind oder eine Feierlichkeit stattfindet , hört man es minimal bis gar nicht.
    Wir führen schon ein Lärmprotokoll.

Schreibe einen Kommentar

Deine E-Mail-Adresse wird nicht veröffentlicht. Erforderliche Felder sind mit * markiert.