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Mietminderung: Wer trägt die Hotelkosten bei nicht nutzbarer Wohnung?

Kann der Mieter seine Wohnung nicht in zumutbarer Weise nutzen, kann er zunächst die Miete mindern. Ist die Beeinträchtigung so schwerwiegend, dass die Nutzung ausgeschlossen ist, kann die Minderungsquote bis zu 100 % betragen. Fälle dieser Art sind beispielsweise Brandschäden, Wasserschaden oder extremer, gesundheitsschädigender Schimmelbefall. Weitere Ansprüche können sich auf Schadensersatzbasis ergeben.

1. Vermieter muss bei nicht nutzbarer Wohnung keine Ersatzwohnung stellen

Sieht sich der Mieter genötigt, aus der Wohnung auszuziehen, muss er zunächst anderweitig unterkommen. Dabei ist der Vermieter nicht verpflichtet, ihm eine Ersatzwohnung zur Verfügung zu stellen (LG Düsseldorf DWW 1996 282).

Stellt der Vermieter dem Mieter eine Ersatzwohnung zur Verfügung, ist der Mieter wiederum nicht verpflichtet, diese anzunehmen. Allerdings muss der Mieter dabei auch eine Schadensminderungspflicht beherzigen und darf in ihm zumutbarer Weise nicht Kosten verursachen, die der Situation nicht gerecht werden. Ist die Ersatzwohnung zumutbar, müsste er sich vorhalten lassen, den Schaden durch den Einzug ins Hotel in vorwerfbarer Weise schuldhaft vergrößert zu haben. Dabei wäre auch zu berücksichtigen, inwieweit der Mieter beispielsweise bei einem alles zerstörenden Brandschaden eine Ersatzwohnung mangels Gerätschaften und Hausrat überhaupt nutzen kann und aus diesem Grunde darauf angewiesen wäre, sich im Hotel versorgen zu müssen.

Es bleibt also grundsätzlich Aufgabe des Mieters, sich selbst eine Ersatzwohnung zu beschaffen. Steht eine solche nicht kurzzeitig zur Verfügung oder beseitigt der Vermieter in der Zwischenzeit den Mangel in der Wohnung, kann der Mieter zumindest für eine Übergangszeit im Hotel leben. Für den Mieter stellt sich dann natürlich die Frage, wer trägt die Hotelkosten? Da ihm diese Kosten zur Last fallen, erleidet er einen Schaden. Die Antwort, wer dafür letztlich verantwortlich ist, ist schwierig und hängt angesichts der Vielfalt der Lebenssachverhalte von den Umständen ab.

2. Ersatz von Hotelkosten erfordert Verschulden des Vermieters

Die Antwort versucht das Gesetz in § 536a BGB (Schadensersatzanspruch des Mieters wegen eines Mangels) vorzugeben. Danach haftet der Vermieter dem Mieter auf Schadensersatz, wenn ein Mangel der Mietsache nach dem Einzug des Mieters entsteht und der Vermieter die Situation zu vertreten hat und er sich in Verzug befindet. Allerdings lässt auch diese Bestimmung keine pauschale Antwort im Einzelfall zu.

Im Hintergrund ist die Erwägung zu berücksichtigen, dass jede Schadensersatzpflicht immer ein Verschulden und damit eine Verantwortung des Vermieters voraussetzt. Ist dem Vermieter kein Vorwurf zu machen, ist es nicht gerechtfertigt, ihn auch noch zum Schadensersatz zu verpflichten. Dann muss sich der Mieter auf sein Minderungsrecht verweisen lassen, das im Extremfall 100 % betragen kann. Er zahlt dann überhaupt keine Miete, kann aber auch die Wohnung nicht nutzen.

3. Beispielfall Brandschaden: Mietminderung und Schadensersatz

Die Situation lässt sich am besten an einem Beispielfall darstellen. Infolge völlig überalterter elektrischer Anlagen kommt es in der Wohnung des Mieters zum Kurzschluss und die Wohnung brennt vollständig aus. Der Mieter kann die Wohnung nicht nutzen und zieht mangels Alternative gezwungenermaßen ins Hotel. Die Hotelkosten verlangt er vom Vermieter als Schadensersatz ersetzt.

Da die Wohnung nicht nutzbar ist, kann er die Miete um 100 % mindern. Wegen der Hotelkosten kommt ein Schadensersatzanspruch in Betracht.

a. Verletzung von Verkehrssicherungspflichten begründet Verschulden

In diesem Fall begründet sich das für einen Schadensersatzanspruch notwendige Verschulden des Vermieters darin, dass er seiner Verkehrssicherungspflicht nicht nachgekommen ist. Danach hätte er die veraltete Elektrik ersetzen müssen. Der Vermieter handelt nämlich schuldhaft, wenn er erkannte oder erkennbare Mängel nicht beseitigt (LG Saarbrücken NZM 1999, 411). Insbesondere hat er schuldhafte Verletzungen seiner Instandhaltungspflicht zu vertreten (OLG Düsseldorf NZM 2002, 21).

Da der Vermieter den vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache gewährleisten muss, muss er regelmäßig die ihm zugänglichen Bereiche der Mietsache, des Gebäudes und des Grundstücks auf den vertragsgemäßen Zustand kontrollieren und insbesondere die Versorgungsanlagen regelmäßig warten (BGH NZM 2006, 539). Der Umfang der Prüfungspflicht richtet sich nach den Umständen des Einzelfalles und der Zumutbarkeit für den Vermieter. Nach einer Entscheidung des OLG Saarbrücken (NJW 1993, 3077) soll der Vermieter elektrische Anlagen alle 4 Jahre auf ihre Tauglichkeit überprüfen.

Brennt die Wohnung hingegen aus, weil trotz ordnungsgemäßer Kontrolle der elektrischen Anlage ein unvorhersehbarer und unvermeidbarer Kabelbrand entstanden ist, ist dem Vermieter kein Verschulden vorzuwerfen. Eine Schadensersatzpflicht lässt sich dann nur schwer begründen. Dann bleibt der Mieter auf sein Minderungsrecht beschränkt und trägt die Hotelkosten voraussichtlich selbst.

b. Fehlt Verschulden: Hausratversicherung als Helfer in der Not

Scheidet die Schadensersatzpflicht des Vermieters mangels Verschulden aus, sollte der Vermieter eine Gebäudeversicherung und der Mieter eine Hausratversicherung besitzen, die Schäden dieser Art in der Regel übernehmen.

So heißt es in den Hausratversicherungsbedingungen, dass die Kosten für Hotel- oder ähnliche Unterbringung ohne Nebenkosten (Telefon, Verpflegung) übernommen werden, wenn die Wohnung unbewohnbar wurde und dem Versicherungsnehmer auch die Beschränkung auf einen bewohnbaren Teil nicht zuzumuten ist. Die Kosten werden bis zu dem Zeitpunkt ersetzt, in dem die Wohnung wieder bewohnbar ist, längstens für die im Versicherungsschein vereinbarte Dauer. Soweit nichts anderes vereinbart ist, begrenzt sich die Entschädigung pro Tag auf ein Promille der Versicherungssumme.

c. Schadensersatzpflicht erfordert Verzug des Schädigers

Ein weiterer Aspekt ist, dass der Vermieter mit der Mängelbeseitigung in Verzug sein muss. Dazu ist Voraussetzung, dass ihn der Mieter bei einfachen Mängeln über die Sachlage informiert und ihn auffordert, den Mangel innerhalb einer angemessenen Frist zu beseitigen.

Ist beispielsweise die Heizung defekt, kommt über den Minderungsanspruch hinaus ein Schadensersatzanspruch des Mieters erst in Betracht, wenn der Vermieter die Heizung nicht repariert und der Mieter Heizgeräte anschaffen muss. Den dafür maßgeblichen Mehraufwand (Anschaffungskosten, Stromverbrauch jeweils unter Anrechnung eigener Gebrauchsvorteile) kann er vom Vermieter ersetzt verlangen.

Im Fall des Brandschadens wäre es nicht sachgerecht, wenn der Mieter dem Vermieter Gelegenheit zur Mangelbeseitigung geben müsste. Schließlich kann er die Wohnung überhaupt nicht nutzen und muss im Hotel übernachten. In diesem Fall bestimmt § 286 II Nr. 4 BGB, dass es keiner Mahnung bedarf und der Schuldner danach sofort in Verzug kommt, wenn aus besonderen Gründen unter Abwägung der beiderseitigen Interessen der sofortige Eintritt des Verzugs gerechtfertigt ist.

Unter diesen Voraussetzungen ist der Vermieter dem Mieter schadensersatzpflichtig. Der Schaden, den der Mieter ersetzt verlangen kann, bestimmt sich nach allgemeinen Vorschriften. Dazu zählen alle Vermögensnachteile, die der Mieter dadurch erleidet, dass er die Mietsache nicht nutzen kann und gezwungen ist, sich ersatzweise zu versorgen (BGH Urt.v.15.3.2000, XII ZR 81, 97: Ärztin konnte unbeheizte Praxisräume nicht nutzen und verlangte vom Vermieter Schadensersatz).

d. Mögliche Schadenspositionen des Mieters

Zu den Schadenspositionen gehört alles, was der Vermieter aufwenden muss, um die Situation zu bereinigen oder zu überstehen. Unter diesen Voraussetzungen kann er vom Vermieter die Hotelkosten ersetzt verlangen. Ist eine Renovierung der Wohnung nicht absehbar oder für den Vermieter völlig unwirtschaftlich, kann der Mieter sich eine neue Wohnung beschaffen und vom Vermieter die dafür maßgeblichen Kosten ersetzt verlangen (Maklergebühr, Umzugsaufwand).

Allgemein muss der Mieter seine Schadensminderungspflicht berücksichtigen und darf den Schaden nicht willkürlich vergrößern. Insoweit geht es nicht an, wenn er sich im teuersten Hotel am Ort einquartiert und dort auf unbestimmte Zeit verweilen möchte. Er wäre verpflichtet, sich in angemessener Zeit eine vergleichbare Ersatzwohnung zu suchen und den Kostenaufwand möglichst gering zu halten.

Muss der Mieter für die Ersatzwohnung eine höhere Miete zahlen, muss der Vermieter ihm den Mehrbetrag so lange ersetzen, bis die Wohnung kündbar gewesen wäre. Da sich der Vermieter zur Kündigung von Wohnraum auf ein berechtigtes Interesse berufen muss, könnte ein Kündigungsgrund darin bestehen, dass sich der Vermieter infolge der Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung Immobilie (Notverkauf) gehindert sehen und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde (§ 573 II 3 BGB). Als berechtigtes Interesse käme auch in Betracht, dass die Wiederherstellung der Wohnung mit einem unzumutbar hohen Kostenaufwand verbunden wäre.

Fazit

Alles in allem kommt es immer auf die Umstände im Einzelfall an. Danach bestimmt sich, welche Schadenspositionen der Mieter vom Vermieter tatsächlich ersetzt verlangen kann. Pauschale Antworten sind nicht möglich. Sie bedürfen immer der individuellen Prüfung.

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10 Antworten auf "Mietminderung: Wer trägt die Hotelkosten bei nicht nutzbarer Wohnung?"

  • Peter
    18. Mai 2015 - 02:10 Antworten

    Hallo Herr Hundt,

    ich wäre Ihnen sehr dankbar für eine kurze Einschätzung folgenden Sachverhaltes:
    in einem Mehrfamilienhaus entstand in einer vermieteten Eigentumswohnung ein Schaden durch einen Rohrbruch im Steigstrang (der Strang ist Gemeinschaftseigentum).
    Der Mieter ist daraufhin ins Hotel gezogen, bis der Schaden behoben war. Der Vermieter hat die Hotelkosten der Hausverwaltung gemeldet und darum gebeten, die Kosten von der Gebäudeversicherung ersetzen zu lassen.
    Da aber laut Hausverwaltung die Gebäudeversicherung nur für Hotelkosten von Eigentümern aufkommt, aber nicht von Mietern, werden die Kosten nicht von der Versicherung getragen. Daraufhin legt die Hausverwaltung die Kosten auf die Eigentümergemeinschaft um.

    Ist das so korrekt? Kann eine Versicherung die Zahlung von Hotelkosten von Mietern ablehnen, obwohl sie für einen Eigentümer zahlen würde? Müsste nicht eigentlich in dem Fall der Vermieter alleine für diese Kosten aufkommen? Und hat der MIeter das Recht, die Miete zu kürzen und zusätzlich auf Kosten der ETG ins Hotel zu ziehen?
    Eine kurze Anwort wäre sehr nett.

    • Mietminderung.org
      18. Mai 2015 - 19:47 Antworten

      Hallo Peter,

      ich kann Sie dazu leider nicht beraten, das sollten wir einen Anwalt überlassen. Ich würde an Ihrer Stelle in die Versicherungsbedingungen schauen. Zweiter Punkt: der Mieter kann entweder die Miete mindern oder ins Hotel ziehen. Eine Doppelbelastung funktioniert nicht (das würde ja bedeuten die Mieter zahlt überhaupt nicht mehr).

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

    • Monika
      19. Mai 2016 - 07:08 Antworten

      Hallo Herr Hurdt
      Vor eineinhalb Monaten wurde in meiner 2 Zimmer Wohnung ein Wasserschaden festgestellt. Erst wurde der Boden entfernt und somit der Wohnraum auf 1 Zimmer eingeschränkt. Dazu kamen 2 Trocknungsgeräte, die sehr viel Lärm verursachen. Nach 6 Wochen wurde jetzt auch der gesamte Estrich entfernt und die Wohnung ist somit unbewohnbar. Mir wurde per Telefon mitgeteilt, dass ich nicht mehr in der Wohnung bleiben kann und der Vermieter nicht für Hotelkosten aufkommt, da das meine Haushaltsversicherung übernehmen soll. Allerdings habe ich keine Haushaltsversicherung. Die Wohnung ist für die nächsten 2 Monate nicht bewohnbar. Müsste der Vermieter nicht wenigstens für Maklerkosten oder Umzugskosten aufkommen?
      Für eine kurze Antwort wäre ich sehr dankbar.
      Mit freundlichen Grüssen,
      Monika

  • Stella
    2. Juli 2015 - 18:53 Antworten

    Möchte hier einen Kommentar abgeben:
    Nach einem Brandfall durch (vorsätzliche oder versehentliche – dies ermittelt noch die Kripo) Brandstiftung in einem Drei-Familien-Haus und großen Rettungsaktionen, war ein Ehepaar aus diesem Haus nach der Entlassung aus dem Krankenhaus schlichtweg obdachlos und musste sich auf die Hilfe von Freunden und Verwandten verlassen. Alle anderen Mieter wurden vom Vermieter in Ersatzunterkünften untergebracht. Dem Ehepaar wurde (einmal kurz telefonisch) eine Wohung in einem seit langem leer stehende, unmöbilierten bereits zum Abriss freigegebenen Haus angeboten. Noch nicht mal einen Herd gab es dort.Inzwischen ist das Ehepaar in einer 1-Zimmer-Ferienwohung unterbracht.Vermieter weigert sich, lediglich die Mehrkosten dieser Ausweichwohnung zu tragen, obwohl diese keinesfalls angemessen ist, teilt gleicheitig der Presse aber mit, es sei für Unterkunft gesorgt. Gleichzeitig gibt es Datenschutzverletzungen (der Vermieter gibt sensible Details von Mietern an Dritte weiter). Zur rechtlichen Frage des Verschuldens: der Brand brach im Keller aus. Es gab keinerlei Rauchmelder (im gesamten Haus nicht). Schriftlich liegt vor, dass der Vermieter im Mai 2014 Rauchmelder einbauen wollte. Der einzige im Haus verfügbare Feuerlöscher war seit Jahren kaputt (auch davon hatte der Vermieter Kenntnis). Versuche, mit dem Vermieter zu sprechen laufen in Einschüchertungsversuchen folgender Art hinaus: jede Mail oder Frage würde zu Sanierungsverzögerungen führen und die Kosten dafür beim Fragesteller künftig in Rechnung gestellt werden. Bin für jeden Tip dankbar, da es auch, ärztlich bescheinigt nicht wieder gut zu machende Folgeschäden gesundheitlicher Art gibt.
    Viele Grüße Stella

    • Mietminderung.org
      9. Juli 2015 - 21:01 Antworten

      Hallo Stella,

      danke für Ihren Kommentar. Bei so einem großen Schaden sollte sich das betroffene Ehepaar auf jeden Fall rechtlich beraten lassen. Eine Erstberatung bei einem Anwalt muss nicht teuer sein – hierfür gibt es auch gesetzliche Grenzen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Christiane
    24. Februar 2016 - 14:46 Antworten

    Hallo Herr Hundt,
    in meinem Fall ist es so:

    2012 in der Wohnung Schimmel festgestellt sollte dann über den Vermieter durch einen Maler beseitigt werden, wurde es aber nicht.

    2016 hat der Schimmel sich stark (sehr stark) verbreitet und ich größer geworden.

    Der Vermieter kam Anfang Februar 2016 und hat mit einer Firma festgestellt, das dass Dach kaputt sei und dadurch sich die Feuchtigkeit bei mir gesammelt hat. Er hat auch 80% Luftfeutigkeit in meiner Wohnung festgestellt. Er hat 100 % Mietminderung angeboten. Nun soll ich mir eine andere Unterkunft suchen.

    Ich habe die Miete für Februar aber nicht wieder bekommen. Kann ich die zurück verlangen da der Schaden anfang Februar festgestellt wurde?

    Des weiteren finde ich keine Unterkunft in der Nähe meines alten Wohnortes. Mein Sohn (8) muss jeden morgen zur Schule gebracht werden und ich muss um 08:30 auf Arbeit sein. Welche kosten übernimmt der Vermieter genau? (Die Mehrkosten die mir entstehen)

    Kann ich meinen Sohn mit Taxi zur Schule bringen lassen?

    Vielen Dank im Vorraus :)

  • Cornelia Zeber
    15. März 2016 - 12:20 Antworten

    Kurze Schilderung des Schadenfalls:
    Bei meiner Tochter in der Wohnung entstand ein Wasserschaden durch einen Wasserrohrbruch. Infolge dessen bat mich der Vermittler der Versicherung des Vermieters, meine Tochter samt Enkelin in meiner Wohnung aufzunehmen. Die mir dadurch entstehenden Mehrkosten würden von der Versicherung getragen werden. Nachdem meine Tochter samt Enkelin wieder in ihre Wohnung ziehen konnte, machte ich diese geltend. Zunächst hieß es dann, die Hausratversicherung meiner Tochte müsse dafür aufkommen. Diese hat meine Tochter aber nicht. Dann hieß es, in dem Fall tritt die Gebäudeversicherung des Vermieters ein. Diese haben aber auch abgelehnt, da der Versicherungsumfang nur für den Eigentümer gelten würde. Dann hieß es, ich müsse die Kosten direkt beim Vermieter geltend machen. Der lehnt nun aber auch ab, da er die für den Sanierungszeitraum erhaltende Miete an das Amt, welches die Miete zahlt, zurück überwiesen hätte und ich müsse mich nun an das Amt wenden, um zumindest den Mietzins für die Wohnung für den besagten Zeitraum zu erhalten.
    Frage: Ist dies überhaupt rechtens und müssen die dafür aufkommen? Und was ist mit den Mehrkosten? Muss die nicht zumindest der Vermieter tragen?

    Vielen Dank im Voraus.

  • Benni
    11. Januar 2017 - 20:41 Antworten

    Sehr geehrter Herr Hundt,
    wie wäre der Fall zu beurteilen, wenn es im Innenhof gebrannt hat. Grundsätzlich die Mietwohnung bewohnbar wäre, aber der Vermieter unverzüglich die Räumung der Wohnung gefordert hätte, da er im Gesamten Haus umfangreiche Sanierungsarbeiten durchführen wollte. In Teilbereichen wurde auch das Haus beschädigt und eine andere Wohnung (offenes Fenster). Es entstanden Kosten des Umzugsunternehmens und der Einlagerung der Möbel. Eine Hausratversicherung gibt es nicht. Zunächst bestand der Verdacht eines technischen Defektes (Kabel wurden selbst erst 2 Wochen vor dem Brandt durch den Vermieter verlegt), die Brandursache kann in Folge der Löscharbeiten nicht mehr geklärt werden. Ein Wiedereinzugsdatum wird nicht genannt. Kann hier Schadensersatz, sowie der Wiedereinzug gefordert werden.
    Besten Dank
    Mit freundlichen Grüßen
    B

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