„So eine Sch….“. Wer kennt diesen Aufschrei nicht, wenn wieder einer in eine solche Tretmine getreten ist. Hundekot ist eine lästige Sache. Er kann durchaus zur Mietminderung berechtigen.

Hundekot auf öffentlichen Gehwegen ist Lebensrisiko

Hundekot auf dem öffentlichen Gehweg ist allgemeines Lebensrisiko und kann nicht dem Vermieter angelastet werden. Hier hilft nur „Augen auf“.

Hundekot auf Gehwegen des Mietobjekts

Allenfalls dann, wenn die Sch….. auf dem Grundstück des Vermieters liegt, kommt eine Verantwortung des Vermieters in Betracht. Er ist verpflichtet, dem Mieter den vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache zu ermöglichen. Dazu gehört auch, dass sich der Gehweg zum Haus in einem ordnungsgemäßen Zustand befindet. Hundekot gehört jedenfalls nicht dorthin.

Voraussetzung ist aber, dass die Beeinträchtigung so erheblich ist, dass sie dem Mieter nicht zuzumuten ist. Ein einmaliges Häufchen erfüllt diese Voraussetzung sicherlich nicht. Gleiches wird anzunehmen sein, wenn der Vermieter das Problem umgehend immer wieder beseitigt.

Wann in Wiederholungsfällen die Grenze überschritten ist, ist eine Frage des Einzelfalls. Dazu gehört der Aspekt, dass der Vermieter gehalten sein kann, sein Grundstück einzufrieden und zu verhindern, dass fremde Hunde sein Grundstück und den Gehweg für ihre unsauberen Geschäfte missbrauchen.

Hundekot im Garten ist Mangel der Mietsache

Anders ist die Situation, wenn Hundekot im Garten zur Belästigung wird. Soweit der Mieter den Garten mietvertraglich nutzen darf, ist es Aufgabe des Vermieters, den Garten in einem nutzbaren Zustand zu halten. So ist er verpflichtet, darauf zu achten, dass keine fremden Hunde dorthin gelangen. Hunde, die einem Mieter gehören, sollten Ihr Geschäft allenfalls dann erledigen dürfen, wenn der Mieter den Haufen umgehend entfernt.

Soweit auch Kleinkinder den Garten zum Spielen benutzen, führt die Abwägung der Interessen der Kinder gegenüber den Interessen des Hundehalters und seines Hundes dazu, dass die Interessen der Kinder überwiegen. Dann ist der Mieter verpflichtet, seinen Hund sich anderswo entledigen zu lassen.

Vermieter haftet für vertragsgemäßen Zustand des Gartens

Auch kommt es nicht darauf an, inwieweit der Vermieter verantwortlich ist. Maßgeblich ist allein, dass er den vertragswerten Zustand der Mietsache gewährleisten muss. Es ist seine Aufgabe und grundsätzlich sein Problem, dafür Sorge zu tragen, dass das Grundstück sauber ist und sauber bleibt. Gegebenenfalls muss er dafür geeignete Abwehrmaßnahmen treffen und Hundehalter auf ihr Vergehen hinweisen und auffordern, den Hund anderswo spazieren zu führen oder den Hundekot zu entfernen. Im Extremfall muss der Vermieter den Hundehalter als Mieter auf Unterlassung in Anspruch nehmen und notfalls kündigen (§ 541 BGB, § 543 I, II 2 BGB).

Inwieweit welche Minderungsquote gerechtfertigt ist, bestimmt sich danach, inwieweit der Mieter in der Nutzung des Gartens beeinträchtigt ist. Pauschale Sätze gibt es dafür nicht.

So urteilten die Gerichte

In einer Entscheidung des AG Kiel (WuM 1991, 343) lag Hundekot tagelang im Treppenhaus. Da der Mieter die Haustiertoilette im Mullschlucker entsorgte, stank es nach Exkrementen. Auch die mit Kot beschmierte Bedienungsleiste im Fahrstuhl sei nicht gereinigt worden. Im Sandspielplatz für kleine Kinder wurde der Kot ebenfalls nicht beseitigt. Für diese und weitere Missstände erhielt der Mieter 5 Prozent Mietminderung.

Auch das AG Münster musste sich mit Hundekot beschäftigen (WuM 1995, 534). Hier ging es um Hundekot im Treppenhaus, der zu erheblichen Geruchsbelästigungen führte. Dem Mieter wurden infolge der Beeinträchtigung seiner Wohnqualität 20 Prozent Mietminderung zugestanden.

In einer Entscheidung des OLG Hamburg (MDR 1975, 578) wurde einem Mitmieter ein Unterlassungsanspruch gegen einen Hundehalter zugestanden, wenn er von einem auf dem Grundstück frei rumlaufenden Hund belästigt wird. Im weiteren Sinne kann eine solche Belästigung auch in frei herumliegenden Hundehäufchen zu sehen sein.