Beeinträchtigt ein Mangel die Gebrauchstauglichkeit der Mietsache (Gewerbefläche), darf der Mieter die Miete mindern. Dabei ist jedoch eine Reihe von Ausschlusskriterien zu beachten. Diese Ausschluss gründen folgend weiter unten.

Keine gute Idee ist es, als Gewerbemieter mit einer Mietminderung Miete einsparen und wohlmöglich die eigene Liquidität verbessern zu wollen. Jede Mietminderung bedarf sachgerechter und nachweisbarer Gründe.

Es folgen 13 Gründe, die eine Mietminderung im Gewerbemietrecht ausschließen. Treffen einer oder mehrerer dieser Ausschlussgründe zu, wird es im Gewerbemietrecht schwer eine Mietminderung erfolgreich durchzusetzen.

1. Unerhebliche Beeinträchtigungen

Nur erhebliche Mängel berechtigen zur Mietminderung. Außerdem muss der Mangel die Gebrauchstauglichkeit der Gewerberäume beeinträchtigen. Dabei ist das allgemeine Lebensrisiko zu beachten.

Beispiel: Kurzzeitiger Heizungsausfall, Räumung des Einkaufszentrums wegen Bombendrohung.

2. Ortsübliche Beeinträchtigungen

Der am Rosenmontag durch Karnevalsumzüge verursachte Lärm und die mit dem Menschenauflauf oft verbundene Unzugänglichkeit der Verkaufsräume ist ortsüblich und kein Minderungsgrund (AG Köln 532 OWi 183/96, OLG Koblenz 5 U 279/01).

3. Kenntnis des Mieters bei Mietvertragsabschluss

Kennt der Mieter den Mangel beim Abschluss des Mietvertrages, handelt er treuwidrig, wenn er diesen nachträglich beanstandet Beispiel: Verkehrslärm, anstehende Sanierung der Zugangsstraße mit Einschränkungen des Kundenverkehrs. (Ausnahme: zugesicherte Eigenschaften)

4. Fehlende Mängelanzeige

Der Mieter kann ab dem Zeitpunkt des Auftretens des Mangels die Miete per Gesetz mindern. Zugleich ist er aber verpflichtet, den Mangel dem Vermieter anzuzeigen. Nur so hat der Vermieter die Möglichkeit, den Mangel zu beseitigen und kann überhaupt einschätzen, warum der Mieter weniger Miete zahlen will.

5. Vorbehaltlose Zahlung der Miete

Zahlt der Mieter während der Mietzeit längere Zeit vorbehaltslos die Miete, ohne einen bestimmten Mangel zu beanstanden, kann er allenfalls ab dem Zeitpunkt der Mängelanzeige, nicht aber für die Vergangenheit die Miete mindern (BGH WuM 2003, 440).

Hat der Mieter unter Vorbehalt gezahlt, muss er konsequenterweise nach angemessener Zeit auch die Miete mindern, sonst verliert er sein Minderungsrecht (LG Berlin GE 2003, 1429).

Nach der Rechtsprechung verliert ein Mieter nicht sein Recht zur künftigen Mietminderung, wenn er während der Mietzeit Mängel feststellt und trotzdem über längere Zeit vorbehaltlos die Miete vollständig bezahlt (BGH WuM 2003, 440).

6 Eigenverschulden des Mieters

Verursacht der Mieter den Mangel selbst, kann er nicht die Miete mindern. Beispiel: Feuchtigkeitsschäden infolge nachweisbar falschem Heiz- und Lüftungsverhalten (OLG Karlsruhe RE WuM 1984, 267).

7. Mieter weist Reparaturangebot des Vermieters zurück

Verweigert der Mieter ohne nachvollziehbaren Grund die angebotene Instandsetzung oder Reparatur des angezeigten Mangels durch den Vermieter oder verweigert er den zur Reparatur notwendigen Zutritt zu den Räumlichkeiten, verliert er sein Minderungsrecht (AG Bad Cannstatt WuM 2008, 594).

8. Kleinreparaturklausel

Die Parteien des Mietvertrages können im Mietvertrag vereinbaren, dass der Mieter Bagatellschäden selbst beseitigen und bezahlen muss. Voraussetzung: Es muss ein Höchstbetrag je Schadensfall und ein Jahreshöchstbetrag benannt werden.

9. Schönheitsreparaturen

Im Mietvertrag verpflichtet der Vermieter den Mieter regelmäßig, die Räume in bestimmten zeitlichen Abständen auf eigene Kosten zu renovieren. Ein abnutzungsbedingter Zustand und der dafür erforderliche Beseitigungsaufwand begründen kein Minderungsrecht.

10. Mängelbeseitigung nur unter Bedingungen

Der Mieter hat kein Minderungsrecht, wenn er die Mängelbeseitigung von Bedingungen abhängig macht, auf die er keinen Anspruch hat. So darf der Mieter die Mängelbeseitigung nicht deshalb ablehnen, weil sie der Vermieter in Eigenarbeit durchführen will. Der Mieter kann nicht verlangen, dass der Vermieter einen Fachhandwerker beauftragt. Ausnahme: Dem Vermieter fehlt offensichtlich die Kompetenz (Arbeiten an der fehlerhaften Elektroinstallation darf nur ein Elektriker ausführen).

12. Annahme einer Ersatzräumlichkeit

Das Minderungsrecht kann entfallen, wenn der Vermieter dem Mieter für die Zeit des Wegfalls der Gebrauchstauglichkeit (Kernsanierung, Straßensanierung) eine gleichwertige Räumlichkeit anbietet und der Mieter das Angebot annimmt.

13. Vom Mieter veranlasste Baulichkeiten

Das Minderungsrecht entfällt, wenn der Mieter selbst oder der Vermieter auf Veranlassung des Mieters Maßnahmen veranlasste, die zum Mangel führten. Beispiel: Feuchtigkeitsschäden aufgrund baulicher Veränderungen, die der Vermieter auf Veranlassen des Mieters durchführte (OLG München ZMR 1996, 434).