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Mietminderung im Mietvertrag ausschließen?

Die Antwort ergibt sich aus dem Gesetz, aber auch anhand des gesunden Menschenverstandes. Es ist nicht erlaubt, das Recht des Mieters auf Mietminderung im Mietvertrag ausschließen zu wollen. Aus der Sicht des Vermieters ist es natürlich verführerisch, den Mieter dazu verleiten zu wollen, im Mietvertrag auf sein Minderungsrecht zu verzichten.

Aber: Das Minderungsrecht des Mieters ist das zentrale Gewährleistungsrecht des Mietrechts. Wollte man den Ausschluss im Mietvertrag erlauben, würde dies die gesetzliche Regelung auf den Kopf stellen. Da gerade der Mieter oft in der sozial schwächeren Situation ist, wäre er erpressbar und in vielen Fällen geneigt, dem Wunsch des Vermieters nachzugeben.

Genau aus diesem Grunde kann es nicht erlaubt sein, gesetzliche Gewährleistungsrechte vertraglich auszuschließen. Dies ergibt sich bereits aus der Sinnhaftigkeit der gesetzlichen Regelung, steht aber auch ausdrücklich so in § 536 IV BGB. Danach sind zum Nachteil des Mieters vom Gesetz abweichende Vereinbarungen unwirksam.

Mietminderungsrecht ist die heilige Kuh des Mietrechts

Demgemäß kann durch eine Klausel im Mietvertrag das Minderungsrecht des Mieters nicht ausgeschlossen werden, und zwar auch dann nicht, wenn es Mängel betrifft, die der Vermieter selbst nicht zu vertreten hat (LG Hamburg WuM 2004, 601). Der Vermieter haftet nämlich auch dann für Mängel, die es selbst nicht verschuldet hat und für die er selbst nichts kann.

Das Ausschussverbot erfasst nicht nur den völligen Ausschluss, sondern auch jede Einschränkung oder Beschränkung der Minderung (BGH ZMR 2005, 775).

Mietminderungsrecht besteht verschuldensunabhängig

Das Mietminderungsrecht besteht verschuldensunabhängig und stellt ausschließlich darauf ab, dass der tatsächliche Istzustand der Mietsache dem mietvertraglich vereinbarten Sollzustand der Mietsache nicht entspricht und dadurch die Gebrauchstauglichkeit der Wohnung nicht beeinträchtigt ist.

Die Folge ist, dass der Mieter nicht für etwas bezahlen soll, für das er keine adäquate Gegenleistung erhält. Beispiel: Zertrennt der Bagger einer Baustelle die Stromleitung, so dass die Heizung ausfällt und der Mieter friert, liegt objektiv ein Mangel vor, für den der Vermieter verantwortlich ist und der Mieter die Miete mindern kann. Mietvertraglich lässt sich diese Situation nicht umgehen.

Auch Ausschluss auf Umwegen ist nicht erlaubt

  • Das Gesetz schließt die Übertragung von Instandsetzungspflichten auf den Mieter, soweit sie einen Höchstbetrag übersteigen, weitgehend aus. Nur so lässt sich verhindern, dass auf diesem Umweg dem Mieter seine Gewährleistungsrechte faktisch entzogen werden (BGH NJW 1992, 1759)
  • Mietvertraglich kann die Mietminderung nicht auf erhebliche Beeinträchtigungen der Mietsache beschränkt werden. Nichtig sind auch Klauseln, die die Mietminderung für den Fall ausschließen wollen, dass der Mieter bauliche Maßnahmen des Vermieters zu dulden hat oder Mietrückstände bestehen (OLG Düsseldorf, OLG-Report 1992, 78).

Diese Möglichkeiten verbleiben

  • Mietvertraglich haben die Parteien allerdings den Gestaltungsspielraum, den Sollzustand der Mietsache so zu definieren, dass der Mieter aufgrund des Istzustandes keinen Mangel begründen kann. Die Beschreibung des Sollzustandes unterliegt nämlich der Disposition der Vertragspartner (BGH ZMR 2005, 108). Beispielsweise ist es den Parteien überlassen, die Methode der Wohnflächenberechnung zu vereinbaren (BGH ZMR 2006, 440).
  • Mietvertraglich können die Parteien zumindest die Höhe der Minderung vereinbaren, ohne dass der Vereinbarung § 536 IV BGB entgegensteht (KG ZMR 2005, 948).

Modernisierungsmaßnahmen des Vermieters

In vielen Mietverträgen findet sich eine Vereinbarung, dass unabhängig von den Beeinträchtigungen durch die Modernisierung einer Wohnung, die Miete voll gezahlt werden muss. Auch solche Klauseln sind nichtig. Zwar muss der Mieter Modernisierungsmaßnahmen des Vermieters dulden. Allerdings ist sein Mietminderungsrecht nicht deshalb ausgeschlossen, weil er die Modernisierung dulden muss und dieser sogar zugestimmt hat (LG Mannheim WuM 1986, 139).

Die Mietrechtsreform 2013 bestimmt jedoch, dass der Mieter bei energetischen Sanierungen (z.B. die Wärmedämmung der Fassade), die ihm zugutekommen, in den ersten 3 Monaten kein Minderungsrecht mehr hat. Dieser Minderungsausschluss war einer der umstrittensten Aspekte im Gesetzgebungsverfahren. Lediglich dann, wenn die Modernisierungsmaßnahme dem Klimaschutz dient, bleibt dem Mieter die Minderungsmöglichkeit nach wie vor erhalten. Wie sich die neue Regelung konkret ausgestaltet, bleibt abzuwarten.

Bei sonstigen Modernisierungsmaßnahmen kommt eine Mietminderung in Betracht,

  • wenn der Mieter die Wohnung während der Modernisierungsarbeiten vollständig oder teilweise nicht so nutzen kann, wie vertraglich vereinbart ist oder
  • er durch Lärm, Staub, Schmutz, Kälte oder Ausfall der Warmwasserversorgung erheblich beeinträchtigt wird oder
  • seine Wohnung auch nach dem Abschluss der Arbeiten Mängel aufweist, weil bestimmte Arbeiten nicht fachgerecht ausgeführt wurden (AG Köpenick WuM 2008, 25) oder
  • die Wohnqualität aufgrund der Modernisierungsarbeiten vermindert ist (AG Hamburg WuM 1999, 160).

13 Antworten auf "Mietminderung im Mietvertrag ausschließen?"

  • Otti
    26. Mai 2016 - 14:15 Antworten

    Ich frage mich ob dieser Artikel nur bei Wohnraumvermietung oder auch im gewerblichen Bereich zutreffend ist. Denn sieht man einmal § 536 IV BGB nach steht da dass eine abweichende Vereinbarung für Wohnraum ungültig sei. Von gewerblichen Räumen steht dort nichts. Wenn der Gesetzgeber sich die Mühe macht explizit Wohnräume anzusprechen hört sich das doch so an, als wenn man abweichende Vereinbarung bei gewerblichen Mietungen machen kann, die dann auch rechtlich bindend sind. Oder sehe ich das falsch?

  • Joachim Michelis
    27. Mai 2016 - 12:50 Antworten

    Hallo,
    ab 01.06. habe ich einen privaten Mietvertrag über eine Neubauwohnung einschliesslich Küche. Für den Einbau der Küche war ein Termin eine Woche vor Bezug vorgesehen. Eine Woche vor dem angekündigten Termin hat der Küchenbauer den frühest möglichen Einbau auf Mitte Juni verschoben.
    Bei der gestrigen Übergabe der Wohnung ohne Küche war die Haltung des Vermieters: „Das ist jetzt Ihr Problem“. Der Vermieter beruft sich dabei auf eine Klausel im Mietvertrag bzgl Küche (auf welche er zwingend bestanden hat): „Eine Verzögerung der Lieferung bzw. des Einbaus berechtigt nicht zur Mietminderung“.
    Handelt es sich bei dieser Klausel um einen direkten/indirekten Auschluss der Mietminderung? Wäre dies dann im Sinne der von Ihnen beschriebenen Rechtslage überhaupt zulässig bzw. gültig? Oder könnte ich trotzdem die Miete mindern, so lange die Küche nicht eingebaut ist?

    Vielen Dank,
    Jo

      • Joachim Michelis
        27. Mai 2016 - 15:05 Antworten

        Hallo Herr Hundt,
        zum Zeitpunkt des Vertragsabschluss war dieser Mangel ja noch nicht bekannt oder absehbar. Damals war ja als Liefertermin Ende Mai – also noch vor Einzug angegeben worden. Somit kann doch eigentlich keine Mangelkenntnis vorliegen.
        Im jetzigen Übergabeprotokoll ist die fehlende Küche als Mangel angezeigt.

        Viele Grüße
        Jo

        • Mietminderung.org
          27. Mai 2016 - 15:57 Antworten

          Hallo Joachim,

          der Vermieter wird auf die Klausel und auf die Vorahnung, dass sich ein Mangel / eine Verspätung ergeben könnte verweisen. Das heisst nicht zwangsläufig, dass ein Richter das auch so sehen würde.

          Viele Grüße

          Dennis Hundt

  • Raguimova
    2. Juni 2016 - 11:25 Antworten

    Hallo,

    wir stehen vor einer Vertragsunterzeichnung. Der Vermieter schließt laute Punkte aus, in welchen eine Mietminderung unzulässig ist. Wenn ich Ihr Artikel richtig verstehe, sind diese Klauseln nichtig (=bei Streitigkeit unwirksam?).

    Am Ende des Vertrages kommt allerdings die Klausel „Sollten einzelne Vereinbarungen von den gesetzlichen Mietrechtsvorschriften abweichen, so ist dies von
    beiden Vertragsparteien gewollt und genehmigt.“

    Was würden Sie empfehlen?

    Herzlichen Dank!
    NR

    • Mietminderung.org
      2. Juni 2016 - 14:47 Antworten

      Hallo Raguimova,

      der Vermieter kann viel in den Mietvertrag schreiben… genauso vieles kann aber bei einem Nachteil des Mieters nach BGB unwirksam sein.

      Man muss hier zwischen Formularmietvertrag und Individualmietvertrag unterscheiden.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

      • Raguimova
        2. Juni 2016 - 15:16 Antworten

        Hallo Herr Hundt,
        vielen Dank für Ihre Antwort.

        Bezüglich des Individualmietvertrag steht im Vertrag „Dieser Mietvertrag unterliegt nicht den allgemeinen Geschäftsbedingungen und wurde speziell für dieses Objekt erstellt.“

        Meine Frage ist, ob die Formulierung „Sollten einzelne Vereinbarungen von den gesetzlichen Mietrechtsvorschriften abweichen, so ist dies von beiden Vertragsparteien gewollt und genehmigt.“ nicht der Unwirksamkeit der nichtigen Klauseln entgegen wirkt und damit alle Ausschlüsse (z.B. bezüglich Mietminderungen) legalisiert?

        Vielen Dank und schöne Grüße, NR

        • Mietminderung.org
          2. Juni 2016 - 16:34 Antworten

          Hallo Raguimova,

          ein Individualmietvertrag wird durch individuelle Verhandlungen zu den einzelnen Paragrafen zu einem solchen. Nicht jedoch wird ein Formularmietvertrag zu einem Individualmietvertrag, nur weil man in diesen schreibt, dass es ein Individualmietvertrag ist.

          Viele Grüße

          Dennis Hundt

  • Peter Bölke
    29. September 2016 - 17:24 Antworten

    Hallo Herr Hundt,

    in dem Mietvertrag den wir unterzeichnen wollen. Ist ein Minderungsausschluss wegen möglicher Bauarbeiten im Umfeld des Wohnobjektes enthalten.

    Ist dieser wirksam? Ich weiß doch nicht wo wann welche Baumaßnahmen erfolgen sollen.

    Grüße
    Peter Bölke

    • Mietminderung.org
      30. September 2016 - 09:26 Antworten

      Hallo Peter,

      ein Ausschluss ist grundsätzlich möglich, denn mit der Mangelkenntnis vor Mietvertragsabschluss verliert der Mieter i.d.R. sein Mietminderungsrecht. Aber Sie haben natürlich einen wichtigen Punkt angebracht, man kann den Ausschluss sicher nicht endlos ausdehnen. Es kommt auf den Einzelfall an.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • jasmin müller
    9. November 2016 - 12:42 Antworten

    Hallo,
    wenn ich mich außergerichtlich mit Mieter wegen Baulärm auf Zahlung einer Vergleichssumme geeinigt habe, wie kann ich dann sicherstellen, dass der Mieter danach wegen des gleichen Baulärmes nicht wieder mindert?
    Kann ich das in einer Erklärung ausschließen? Bsp.: Mit Zahlung einer Ausgleichssumme i.H. v. XY€ sind alle Minderungsansprüche, die hiermit im Zusammenhang stehen, abgegolten.

    • Mietminderung.org
      9. November 2016 - 17:46 Antworten

      Hallo Jasmin,

      ja, selbstverständlich müssen Sie festhalten, auf welcher Grundlage und warum Sie einen Vergleich schließen und dass der Mieterrecht wegen des selben Problems auf Mietminderung ausgeschlossen ist.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

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