Go to Top

Mietminderung: Keller feucht oder nass

Wenn man von einem Urteil des OLG Düsseldorf ausgeht, müssen auch Kellerräume grundsätzlich trocken sein. Das Gericht verwies einen Vermieter darauf, dass es keinen allgemeinen Grundsatz gebe, wonach ein im Kellergeschoss eines Altbaus gelegener Kellerraum durch eine angeblich üblicherweise bestehende Feuchtigkeit beeinträchtigt werden dürfe (WuM 2005, 209).

Feuchtigkeit im Keller ist fast immer bauseits bedingt

Wenn ein Keller feucht oder gar nass ist, liegt die Ursache meist in der schlechten Bausubstanz. Anzeichen für eine von außen kommende Feuchtigkeit können sich im zeitlichen Zusammenhang zu starken Regenfällen und dem kurzfristigen Auftreten der Feuchtigkeit im Keller ergeben. Zeigt sich die Feuchtigkeit nur im unteren Bereich der Kellerwand, tritt das Wasser meist aufgrund einer schlechten Isolierung vom Boden her auf. Dann steigt die Feuchtigkeit von unten in der eigentlich intakten Wand auf und tritt dann weiter oben nach innen hin aus.

Kann der Mieter den Keller nicht nutzen, weil infolge eines Starkregens Wasser eingedrungen oder infolge einer fehlenden Rückstauklappe der Kanal übergelaufen ist, steht ihm ebenso ein Mietminderungsrecht zu.

Darf der Mieter im Sinn eines vertragsgemäßen Gebrauchs einen trockenen Keller erwarten, kann er bei einem feuchten oder nassen Keller selbstverständlich die Miete mindern. Voraussetzung ist, wie bei jeder Mietminderung, dass der Mieter den Mangel bei Abschluss des Mietvertrages nicht kannte und auch bei Anwendung verkehrsüblicher Sorgfalt nicht hätte erkennen können. Sofern er nach Einzug praktisch von der Feuchtigkeit überrascht wird, steht ihm ein Mietminderungsrecht zu.

Die Minderungsquote richtet sich nach dem Ausmaß der Gebrauchsbeeinträchtigung und somit nach den Umständen im Einzelfall. Pauschale Vorgaben oder Erfahrungssätze gibt es nicht.

Einschlägige Gerichtsurteile:

5 % Mietminderung, wenn der Keller feucht ist (AG Düren WuM 1983, 30);

5 % Mietminderung, wenn der Keller unter Wasser steht (AG Osnabrück ZMR 1987, 342);

20 %, wenn die gesamte Fläche des Kellers eines Einfamilienhauses unbenutzbar ist (OLG Brandenburg 12 U 78/07):

0 % bei Schwitzwasserbildung in einem Neubau (LG Hannover, Urt. v. 21.05.1974, 9 S 66/74).

Nachkriegsbauten sind mängelanfällig

Keine Regel ohne Ausnahme: Die in den fünfziger Jahren gebauten und schlecht isolierten Keller in Mietshäusern sind vielfach feucht und nass. Vor allem bei Gebäuden, die nach dem Krieg errichtet wurden, müsse nach einer Entscheidung des AG München jedem Mieter bekannt sein, dass aufgrund der Wohnungsnot in sehr kurzer Zeit nur mit dem allenfalls vorhandenen Baumaterial gebaut werden und keine Bauqualität gewährleistet werden konnte, wie man sie heute kennt und berechtigterweise auch erwarten darf.

So wies das Amtsgericht München in einem Mietminderungsprozess darauf hin, dass der Mietspiegel der Stadt München bei den in den fünfziger Jahren gebauten Gebäuden einen deutlich niedrigeren Grundpreis ausweist als bei Gebäuden, die vor 1929 gebaut wurden. Jeder Mieter, der in ein solches Haus einzieht, müsse damit rechnen, dass der Kellerboden schlecht gedämmt oder die Feuchtigkeitssperre unzureichend ist und in solchen Kellern Hausrat nicht ohne weiteres gelagert werden könne (AG München, Urteil vom 11.06.2010, Az. 461 C 19454/09).

Insoweit kann der Vermieter auch nicht verpflichtet werden, einen feuchten oder nassen Keller zu sanieren. Der vertragsgemäße Gebrauch eines solchen Kellers ist von vornherein auf den bestehenden Zustand ausgerichtet.

Bewertung abgeben: 1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars 14 Bewertungen mit 4,50 von 5 Sternen.
Loading ... Loading ...
Was gelernt? Empfehlen Sie uns weiter:

Telefonberatung: Fragen Sie einen Anwalt auf Mietminderung.org

22 Antworten auf "Mietminderung: Keller feucht oder nass"

  • Steffen Wolf
    5. August 2013 - 09:13 Antworten

    Hallo,

    wir wohnen seit 3 Monaten in einer neu sanierten Wohnung.
    Das im Gewölbekeller ein feuchtes Klima herrscht, war uns bei der Besichtigung klar, aber das er so feucht ist, das abgestellte Gegenstände zu schimmeln anfangen und bei Regen sich kleine Pfützen bilden war uns so nicht klar.

    Was können wir tun?

    • Mietminderung.org
      6. August 2013 - 00:12 Antworten

      Hallo Steffen,

      wenn der Mangel bekannt war, können Sie möglicherweise nicht tun. Vielleicht sollten Sie eine einvernehmliche Lösung mit dem Vermieter anstreben / erfragen. Alternativ sollten Sie sich von einem Rechtsanwalt beraten lassen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Pierre
    8. August 2013 - 13:17 Antworten

    Hallo,
    ich habe bezüglich der Mietminderung wegen feuchter Keller auch eine Frage.
    Wir wohnen seit April 2012 in einem sanierten Altbau. Bei der damaligen Wohnungsbesichtigung konnte uns der Keller nicht vom Makler gezeigt werden, da dieser keinen Schlüssel besaß (erst im Nachhinein stellte sich heraus, dass man gar keinen Schlüssel für diese Tür brauchte). Erst nach dem Einzug bemerkte ich somit, dass der ganze Keller (insgesamt 4 Keller für 4 Mietparteien) nass und feucht ist. Es wurde in der Vergangenheit zwar versucht das Ganze zu verputzen, aber das Wasser ist sogar bis an die Decke des Kellers gezogen und der Putz liegt quer verstreut in den Kellern.. Ein Einlagern von Gegenständen aus Holz, Pappe, Kunststoffe usw. ist nicht möglich.
    Bisher habe ich mich nicht wirklich darum gekümmert, weil wir den Platz nie benötigten. Nun habe ich erfahren, dass man allerdings in solchen Situationen eine Mietminderung beantragen kann. Nur leider wohne ich bereits seit einem Jahr in der Wohnung. Wie verhält es sich auf meinen Fall bezogen?

    Vielen Dank für Ihre Anwort!
    MfG Pierre

    • Mietminderung.org
      9. August 2013 - 14:54 Antworten

      Hallo Pierre,

      wenn Ihnen weniger Fläche zur Verfügung steht (es fehlt der Keller) sollten Sie auch weniger Miete zahlen. Bevor man die Miete mindert, würde ich versuchen eine einvernehmliche Lösung mit dem Vermieter zu erwirken.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Maria
    8. August 2013 - 23:13 Antworten

    Hallo, ich hier kann mir einer von euch einen Rat geben. Ich wohne in einer Einliegerwohner in einem Einfamilienhaus. Der untere Bereich ist größtenteils Bürofläche der Eigentümer. Über eine Treppe gelange ich in die Wohnung.

    Der Keller lief nun einige Male bei Schneeschmelze u Starkregen voll. Das Wasser steht inzwischen beinahe durchgehend etaw 3-5 cm hoch. Das Haus ist natürlich alt aber ich kenne das Baujahr weder jetzt geschweige denn kannte ich es beim Einzug. Da es das Grundwasser ist, was reindrückt, ist natürlich alles Pumpen vergebens (der Vermieter hat aber auch noch nicht einmal versucht) u im Grunde auch keinerlei Abhilfe möglich. Inwiefern habe ich Anspruch auf dauerhafte Mietminderung auch im Bezug auf die Tatsache, dass der Makler mir bei Besichtigung sagte: “Sie sehen im Keller gibt es Spinnen, da können sie sicher sein, dass er trocken ist, denn in feuchten Kellern gibt es keine Spinnen”.

    Das das Quatsch wusste ich da auch schon aber von Wasser war damals auch noch keine Spur!
    Kann jemand helfen?

    • Mietminderung.org
      9. August 2013 - 13:15 Antworten

      Hallo Maria,

      wenn den den Mangel beim Einzug nicht kannten, spricht wohl auch nichts gegen eine Mietminderung. Wie Sie richtig Vorgehen erfahren Sie hier.

      Ansonsten kann ich Sie nur an die oben genannten Urteile oder an einen Anwalt verweisen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Hanne Harten
    15. August 2013 - 13:06 Antworten

    Hallo,

    wir bewohnen seit 17 Jahren eine Wohnung in einem Haus , Bauj, ca. 1950. Wichtiges Kriterium bei der Anmietung war ein trockener Keller, da 4 Kinder in der Familie sind und ich stets viele Kindersachen, Möbel, Angebote usw. dort gelagert habe. Diese 17 Jahre lang war der Keller in sich immer wieder trocken, nichts schimmelte “schleichend”. Obwohl es ca. alle 2 Jahre Wassereinbrüche durch Starkregen gab. Dies ist nun anders: Die Luftfeuchtigkeit beträgt seit Wochen 75-80%, Textilien fühlen sich klamm an,
    es riecht gammelig. Ich habe sofort wirklich Wichtiges in der Wohnung untergebracht und die Hausverwaltung durch den herbeigerufenen Hausmeister informieren lassen. Die Hausverwaltung reagiert nicht. Was kann ich von der Hausverwaltung erwarten? Was muss ich hinnehmen? Was kann ich tun?

    Freundliche Grüße und vielen Dank für eine Antwort,

    Hanne

    • Mietminderung.org
      16. August 2013 - 20:53 Antworten

      Hallo Hanne,

      wie Sie gelesen haben, kann ein feuchter Keller ein Grund für eine Mietminderung sein. Vielleicht sollten Sie die Hausverwaltung darauf hinweisen, um im ersten Schritt friedlich aber bestimmt den Druck zu erhöhen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Janine
    15. August 2013 - 21:54 Antworten

    Seit dem 01.07.2013 wohne ich in meiner neuen Wohnung. Da in Köln Wohnraum knapp ist und ich unter Zeitdruck stand, habe ich den Kellerraum (leider war die Glühbirne kaputt) als dreckig aber trocken “abgenickt”. Bei Licht betrachtet ist dieser aber leider feucht bis nass und entsprechend nicht nutzbar. Das Haus ist aus den 50er/60er Jahren. Da Bestlage, zahle ich einen Spitzensatz pro m2. Den Mangel habe ich dem Vermieter gemeldet und jm Mietminderung gebeten. Dieser hat unter Berufung auf das Münchner Urteil abgelehnt. Habe ich trotzdem Chancen?
    Viele Grüße und vielen Dank!

  • Dieter
    26. August 2013 - 13:24 Antworten

    Hallo,

    unser Fall ist ähnlich gelagert wie jener von Pierre. Wir sind Anfang des Jahres in eine sanierte Altbauwohnung gezogen. Der Keller ist seit Beginn feucht, wir können dort lediglich Fahrräder einstellen. Als wir den Mietvertrag unterschrieben haben, befand sich das Haus noch in der Sanierung, der Keller war bspw. nicht zugänglich.
    Die anderen Eigentümer bzw. Mieter haben ein Gutachten beauftragt, aus dem hervor geht, dass die Kellerräume aufgrund der fehlenden Feuchtesanierung auch feucht bleiben werden.
    Ist dies ein Grund für eine dauerhafte Mietminderung? Der Kellerraum steht uns ja nicht wie erwartet zur Verfügung und wir wurden auch nicht darüber informiert, dass der Keller feucht sein könnte.
    Vielen Dank!
    Dieter

    • Mietminderung.org
      27. August 2013 - 09:27 Antworten

      Hallo Dieter,

      wenn Sie den Keller nicht besichtigen konnten, dann können Sie wahrscheinlich von einem trockenen Keller ausgehen. Insbesondere, wenn das Haus saniert wurde. Lassen Sie sich im Zweifel am besten von einem Rechtsanwalt beraten.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Seb
    5. September 2013 - 15:03 Antworten

    Hallo,

    Bei der Besichtigung unserer neuen Wohnung wurde erwähnt, dass “es passieren kann” dass Wasser in den Keller läuft, man aber nochnicht wisse wo es herkäme.
    So kam es dann auch, die anderen Mieter berichten, dass die Problematik seit einem Jahr bekannt ist, ebenso wie die Ursache (das Wasser kann aus dem Fensterschacht nicht ablaufen). Nun wurde seit einem Jahr nichts degegen unternommen, auf Beschwerden und Schreiben erfolgt keine Reaktion.
    Können die Mieter deren Keller regelmäßig überflutet wird, und insbesondere wir, mindern?

    MfG,
    Seb

    • Mietminderung.org
      6. September 2013 - 16:44 Antworten

      Hallo Seb,

      die Vorkenntnis des Mangels könnte dazu führen, dass eine Mietminderung wegen des fechten Kellers nicht mehr möglich ist. Im Zweifel sollen Sie wie immer einen Anwalt zu Rate ziehen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Teresa Olbert
    8. November 2013 - 12:52 Antworten

    Hallo,
    ich bin letzte Woche in einen Altbau gezogen und habe das erste Mal den Keller gesehen, ein Lattenverschlag, bei dem eine Wand komplett feucht/nass ist und einige Stellen des Bodens auch. Bevor ich den Mietvertrag unterschrieben habe, habe ich den Keller nicht gesehen, berechtigt mich das, eine Mietminderung zu verlangen?

    Vielen Dank und Viele Grüße,
    Teresa

  • Barbara
    9. November 2013 - 02:06 Antworten

    Hallo,
    ich habe seit Jahren immer wieder Wasser im Keller. In den letzten 12 Monaten waren in 6 Monaten immer wieder Pfützen im Keller, insbesondere im letzten Jahr bei einem äußerst starken Regenfall mit 54 l/qm in kürzester Zeit und im Winter wenn Tauwetter herrscht. Die weißen Wasserränder vom Abtrocknen sind nun schon ca. 1,70 m im Keller in der Tiefe. Kartons, Tapeziertisch und andere Lagergegenstände, Kisten mit LPs sind schimmlig, alles ist immer wieder nass geworden. Kartons mußte ich immer wieder neu kaufen und die Sachen wieder darin einlagern. Seit dem letzten Jahr hole ich bei “Gefahr im Verzug” immer einen Teil der Kartons nach oben in die Wohnung, um weniger Schäden zu haben.
    Der Vermieter hat nach einer Mängelmeldung Wasser im Keller einige Zeit vertreichen lassen. Als er dann mit Rechtsanwalt, der gleichzeitig die NK-Abrechnungen macht, kam, war das Wasser abgetrocket, aber die Ränder waren und sind immer zu sehen. Es wurde behauptet, Zitat: …Es war kein Wasser im Keller festzustellen. – und somit sei auch kein Mangel da und das Vorhandensein des Mangels wird bestritten!
    Heute hatte ich wieder Wasser im Keller – vom Regen. Da ich wußte, dass eine neu eingezogene Familie den Keller neben mir hat u. dort auch früher Wasser im Keller war, habe ich den Ehemann herunterkommen lassen – und er hatte ebenfalls in seinem Keller Wasser feststellen können – dort wo die Familie Schränke mit Elektrogeräte etc. und anderes lagerte. Wie sich bei der Unterhaltung herausstellte, hat der Vermieter diesen Mangel den Mietern verschwiegen – wie ich es vermutete.
    Ich weiß nicht, wie oft ich schon aufgrund dessen geschrieben habe, aber es kam nie nochmals jemand um es sich anzusehen, wenn es vorhanden war.
    Eine Ratte hatte ich auch schon in der Wohnung, die wohl über entsprechend große Löcher hinter den Fußleisten in der Küche (Verbindung zum Bad/Wasserleitungen u. eines zur Hausaußenwand) hereingekommen ist. Der Kadaver nach der Schädlingsbekäpfung liegt nun wahrscheinlich unter der Badewanne (Verbindung Küche/Bad). Ich habe 6 Wochen lang die Hälfte der Küche im Flur stehen lassen müssen, weil u. a. die Zugänge zugestellt habe und nicht immer alle Schränke säubern mußte, Die Küchentür mußte immer geschlossen bleiben. Aber ich konnte die Küche zum Einfangen des Tieres nicht ganz abbauen, da der Wohnungsabsperrhahn, den ich bereits 14 Monate (!) vorher als defekt (nicht mehr drehbar) gemeldet hatte, nicht repariert worden ist. Letzlich mußte die ganze Küche ( L-form) abgebaut werden, um das Tier zu fangen, was sich letztlich misslungen ist, weil es unter die Wanne im Bad geflüchtet, mittels Kontaktgilt und durch Köder letztlich unter der Wanne verendet ist. Der Fluchtweg war versperrt.
    Eine der Unverschämtheiten war, dass bei einer Besichtigung, “ob denn nun eine Ratte, sicher ist es nur eine kleine Maus, überhaupt da sei, beide Sohn und RA – sich bald in einem Küchenschrank hineingrochen sind und beide sagten, man könne nichts riechen (Urin+Kot!) – 3 Stunden später kam der beauftragte Sanitärfachmann um den Hahn zuerst zu reparieren und hat den Geruch sofort bemerkt.
    Zu der Begehung erhielt ich dann zunächst ein Schreiben, Inhalt: Man hätte nichts feststellen können und ich habe die Ratte nicht “vorführen” können!
    1,5 Jahre lang haben sich unten im Vorgarten die Tiere vermehrt und mind. 10-12 tiefe Gänge gegraben, die zur Absenkung der Gehwegplatten bis zu ca. 12 cm geführt haben. Der Sohn der Vermieterin, der jeden Freitag auf dem Grundstück u.a. Papier aufsammelt, sagte zu den sich beschwerenden Mietern (3 Personen, 2 davon im Rentenalter (68+86 Jahre alt, der Mann 91 J. musste zeitweilig einen Rollstuhl nutzen): Sie könnten ja einen großen Schritt machen über die wackeligen Platten wenn sie ins Haus hineingehen.

    Aber nun – hinsichtlich des Wassers im Keller – das Urteil des OLG Düsseldorf “WuM 2005,209 wird hier zitiert, aber ich kann es nicht finden.

    Wie lautet das gesamte Aktenzeichen der Urteils?

    Eine Selbstvornahme/Mängelbeseitigung im Keller kann ich unmöglich vornehmen, aber welche Möglichkeiten außer Minderung habe ich ansonsten noch?

    Danke vorab, Mfg

    • Mietminderung.org
      9. November 2013 - 13:26 Antworten

      Hallo Barbara,

      tun Sie sich besser selbst den Gefallen und lassen Sie sich rechtlich beraten. Man kann viel selbst und einvernehmlich lösen, doch wenn die Situation so verfahren ist und die andere Seite rechtlichen Rat einholt, sollten Sie sich ebenso absichern.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • M.Voigt
    19. Februar 2014 - 15:49 Antworten

    Hallo,
    auch meine Eltern haben einen nassen Keller, da das Wasser von der Decke tropft.Der Keller kann daher nicht gebnutzt werden , da alles schimmelt .
    Eine Mietminderung soll nicht möglich sein, da der Keller nur zur Verfügung gestellt wird. Meine Eltern wohnen dort aber seid 1966 und auch im Mietvertrag ein Keller erwähnt wird.
    Was bitte ist denn nun richtig???
    Kann die Miete gekürzt werden oder nicht.

    Ich hoffe auf eine Antwort
    Liebe Grüsse
    M.Voigt

  • Rüdiger Wiltzer
    11. August 2014 - 12:11 Antworten

    Hallo :) was ist mit feuchten Kellern in uralten Fachwerkhäusern? Hab schon mehrere Holzregale wegschmeißen müssen. Selbst die Reifen und Sättel von meinen Fahrrädern schimmeln. Und alles, was irgendwie aus Metall ist, rostet vor sich hin. Hab ich, ausgehend vom Urteil des AG München, bei einem uralten Fachwerkhaus dann überhaupt Chancen, dass der Eigentümer das sanieren (lassen) muss, von Mietminderung ganz zu schweigen? LG

  • Julia
    16. August 2014 - 11:13 Antworten

    Hallo – habe auch eine Frage zu feuchten Kellern. Bin vor 8 Monaten mit meiner Familie in einen 50er-Jahre-Bau gezogen und hatten zuvor mit dem Makler die Wohnung inklusive Keller besichtigt und dieser sagte damals, der Keller wäre komplett trocken, rieb seine Hände an der Wand und merkte dann noch an, man könne problemlos alles dort lagern. Nebenan befindet sich der Waschraum indem man seine Wäsche auch aufhängen kann. Nun ist es über die letzten Wochen (es war sehr heiß und trocken in letzter Zeit) ALLE Sachen die wir gelagert haben verschimmelt sind – sogar auf den Fahrrädern ist Schimmel zu sehen. Der Schaden ist so hoch, dass ich alles wegschmeißen muss. Habe im Mietvertrag nachgesehen und dort schützt sich der Vermieter mit einem Satz in dem geschrieben steht, dass die Außenwände vor Feuchtigkeit geschützt seien aber über den Boden noch eine Restfeuchtigkeit bestehen könne und somit das Aufbewahren von Sachen auf eigene Gefahr besteht. Das heißt doch für uns “Pech gehabt” oder können wir da etwas tun?

    • Mietminderung.org
      17. August 2014 - 18:24 Antworten

      Hallo Julia,

      erster Tipp: Hoher Schaden = rechtlichen Rat einholen.

      zweiter Tipp: Ihr Vermieter scheint das Problem zu kennen und hat Sie auf die mögliche Feuchtigkeit hingewiesen (siehe dazu: Mietminderung: § 536b BGB – Mangelkenntnis bei Mietvertragsabschluss)

      dritter Tipp: Weisen Sie dem Makler am besten die festen Zusagen nach.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

Hinterlasse eine Antwort

Deine E-Mail-Adresse wird nicht veröffentlicht. Erforderliche Felder sind markiert *

Du kannst folgende HTML-Tags benutzen: <a href="" title=""> <abbr title=""> <acronym title=""> <b> <blockquote cite=""> <cite> <code> <del datetime=""> <em> <i> <q cite=""> <strike> <strong>