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Mietminderung: Miete unter Vorbehalt zahlen – So geht’s richtig!

Will der Mieter einen Mangel der Mietsache beanstanden, bedarf es der Mängelanzeige gegenüber dem Vermieter. Unterlässt der Mieter die Mängelanzeige und zahlt weiterhin die Miete, ist sein Minderungsrecht ausgeschlossen.

Oft ist es so, dass die Sach- und Rechtslage unklar ist und der Aufklärung bedarf. Will der Mieter Streitigkeiten mit dem Vermieter oder eine Eskalation verhindern, kann er weiterhin die volle Miete bezahlen und sich seine Rechte vorbehalten.

Nur wenn er unter Vorbehalt zahlt, bleibt sein Minderungsrecht erhalten. Was es sonst noch zu beachten gibt, erklären wir in diesem Artikel.

So steht es im Gesetz

§ 536b Satz 3 BGB stellt klar: die Gewährleistungsrechte des Mieters sind bei Kenntnis eines Mangels ausgeschlossen, wenn der Mieter die Mietsache annimmt oder nutzt, ohne sich dabei seine Rechte vorzubehalten. Dies gilt selbst dann, wenn der Mieter den Mangel arglistig verschwiegen oder die Mangelfreiheit der Wohnung zugesichert hat.

Der gutmütige Mieter darf nicht bestraft werden

  • Allerdings hat auch diese Bestimmung ihre Grenze. Nach der Rechtsprechung verliert ein Mieter nicht sein Recht zur künftigen Mietminderung, wenn er während der Mietzeit Mängel feststellt und trotzdem über längere Zeit vorbehaltlos die Miete vollständig bezahlt (BGH WuM 2003, 440).

Auch wenn der Mieter den Vermieter erst nach mehr als 6 Monaten informiert, kann er jedenfalls von diesem Zeitpunkt an die Miete für künftige Zeiträume immer noch kürzen. Das Gleiche gilt, wenn der Mieter den Mangel sofort angezeigt hat, dann aber monatelang weiter die volle Miete bezahlt, in der Hoffnung, der Vermieter werde den Mangel beseitigen. Auch dann kann der Mieter immer noch die Miete kürzen.

Sinn dieser Beurteilung ist, dass der gutmütige Mieter, der es zunächst im Guten versuchen will und auf die Mängelbeseitigung durch den Vermieter vertraut, gegenüber einem aggressiven Mieter, der einen Mangel sofort beanstandet und die Miete kürzt, nicht benachteiligt werden soll.

Anders ist es nur hinsichtlich der Mietminderung für die Vergangenheit. Zahlt der Mieter trotz Kenntnis des Mangels die Miete fort, kann er die zu viel gezahlte Miete nur zurückfordern, wenn er sich die Rückforderung ausdrücklich vorbehalten hat. Andernfalls greift die Mietminderung erst ab dem Zeitpunkt der Mängelanzeige.

Miete unter Vorbehalt zahlen erfordert Konsequenzen

Hat der Mieter hingegen unter Vorbehalt die Miete bezahlt, muss er innerhalb angemessener Zeit auch die Konsequenzen ziehen und die Miete mindern. Andernfalls verliert er sein Minderungsrecht. Dann darf der Vermieter darauf vertrauen, dass der Mieter den Mangel nicht weiter beanstanden wird. (LG Berlin GE 2003, 1429).

Vorbehaltszahlung empfiehlt sich bei unklarer Sachlage

Ist die Sache- und/oder Rechtslage unklar, sollte der Mieter immer unter Vorbehalt zahlen. Ist dem Mieter bei der Bewertung eines Mangels Vorsatz oder grobe Fahrlässigkeit vorzuwerfen, riskiert er die fristlose Kündigung des Vermieters.

Beispiel: Dies kann der Fall sein, wenn sich dem Mieter die Vermutung aufdrängen musste, dass das Vorhandensein von zwei Aquarien und eines Terrariums mit Schlangen eine die Schimmelbildung begünstigende höhere Luftfeuchtigkeit bedingte und somit an sein Lüftungsverhalten höhere Anforderungen zu stellen waren (BGH VIII ZR 138/11). In diesem Fall hätte der Mieter die Miete besser in voller Höhe, aber nur unter Vorbehalt, zahlen sollen.

Vorbehalt zweifelsfrei erklären!

Unter Vorbehalt versteht die Rechtsprechung die Erklärung gegenüber dem Vermieter, dass der Mieter einen konkreten Mangel benennt und zu erkennen gibt, dass er auf seine Gewährleistungsrechte nicht verzichten wird (OLG Hamburg ZMR 2005, 855).

Beispiel: „… Ich nehme an, dass Sie wegen der bezeichneten Mängel mit einer Mietminderung einverstanden sind … und ich die Miete vorerst bis zur Klärung der Sachlage nur unter Vorbehalt zahle“. Ein allgemeiner Vorbehalt ohne Angabe einzelner Mängel (z.B. „Unter Vorbehalt meiner Gewährleistungsansprüche“) genügt nicht. Auch der Hinweis, der Vermieter möge die Heizung kontrollieren, lässt nicht erkennen, inwieweit der Mieter die Miete unter Vorbehalt zahlen will (vgl. BGH NJW 2008, 1217).

Die Angabe der Mängel braucht noch nicht mit einer konkreten Minderungsquote verbunden sein. Diese kann der Mieter nachliefern.

Vorbehalt kann entbehrlich sein

Der Mieter darf auf einen Vorbehalt verzichten, wenn er die Wohnung im Hinblick auf die Zusage der Mangelbeseitigung übernimmt (BGH ZMR 1976, 141) oder er den Vorbehalt unterlässt, weil der Vermieter die alsbaldige Mängelbeseitigung zugesagt hat.

Vorbehalt bei Mieter- oder Vermieterwechsel

Tritt ein Mieter infolge des Todes des früheren Mieters in das Mietverhältnis ein, wirkt der Vorbehalt des Vormieters fort. Schließlich haftet der Nachmieter für die bis zum Tode des Vormieters entstandenen Verbindlichkeiten.

Wechselt hingegen der Vermieter, muss der Mieter gegenüber dem neuen Vermieter den Vorbehalt ebenfalls nicht wiederholen, da auch der neue Vermieter in das Mietverhältnis eintritt (BGH NJW 2005, 1187). Allerdings wird dafür teils gefordert, dass sich der frühere Vermieter mit der Mängelbeseitigung in Verzug befand (LG Köln NJW-RR 1997, 265). Besser ist also, die Mängelanzeige und den Vorbehalt gegenüber dem neuen Vermieter zu wiederholen.

Vorbehaltserklärung muss beweisbar sein

Wichtig ist, dass der Mieter den Vorbehalt beweisbar dokumentiert. Ein im Betreffeld eines Überweisungsträgers oder einer online-Überweisung bezeichnender Hinweis „ Zahlung unter Vorbehalt“ genügt nicht.

Zweckmäßigerweise übergibt der Mieter dem Vermieter ein Schriftstück, in dem er den Mangel konkret bezeichnet und den Vermieter darauf hinweist, dass er ab sofort die Miete nur noch unter Vorbehalt zahlt und sich vorbehält, sein Mietminderungsrecht geltend zu machen.

Vorsicht: Verwirkung!

Übt der Mieter über einen längeren Zeitraum von ca. 6 Monaten sein Minderungsrecht nicht aus und darf der Vermieter aufgrund von Äußerungen oder Handlungen des Mieters davon ausgehen, dass sich der Mieter mit dem Mangel abgefunden habe und keine Ansprüche mehr stellen wird, ist das Mietminderungsrecht des Mieters verwirkt. Verwirkung bedeutet, dass der Mieter sein Recht infolge seines eigenen Verhaltens verloren hat.

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2 Antworten auf "Mietminderung: Miete unter Vorbehalt zahlen – So geht’s richtig!"

  • Kerstin
    20. März 2014 - 19:33 Antworten

    Hallo,

    wir sind vor einem Jahr in unsere Wohnung gezogen, am Anfang des Mietverhältnisses bekamen wir gelegentlich laute Streitigkeiten unserer Nachbarn mit. Damals dachten wir noch o.k. sie haben einen behinderten Sohn den sie zu Hause pflegen, da können die Nerven schon mal blank liegen.

    Im Verlauf wurde die Situation immer verschärfter, es vergeht kein Tag ohne das Türen geschmissen werden, es sich auf eine übelste Art und Weise lauthals beschimpft wird, egal zu welcher Uhrzeit.

    Wir haben das Gespräch mit der Familie gesucht, vergeblich.

    Darauf hin haben wir die Hausverwaltung informiert, die uns zu verstehen gab das sie das Problem bereits seit längerer Zeit kennen und unsere Vormieter auch aus diesem Grund die Wohnung verlassen haben. Auch unsere anderen Mitmieter bestätigten uns dies.

    Nach dem mehrfach die Polizei vor Ort war und auch eine Anzeige erstattet wurde, habe wir die Hausverwaltung über die Absicht einer Mietminderung informiert, wenn sie sich nicht der Sache annehmen. Dies geschah im Januar. Gespräche der Hausverwaltung mit unseren Nachbarn wurden geführt, aber es wurde uns gesagt das dieses Problem schon lange bekannt ist und es keinen Sinn hat.

    Jetzt haben wir einen Anwalt kontaktiert der uns zu verstehen gab, das wir berechtigt sind die Miete ab bekannt geben des Mangels wegen Läembelästigung zu mindern. Die Miete wurde von unserer Seite jetzt rückwirkend zum 1.01.2014 um 20% gemindert.

    Die Hausverwaltung sowie auch der Eigentümer der Wohnung lehnen eine Mietminderung jedoch ab, mit der Begründung wir hätten kein Lärmprotokoll erstellt.

    Wir fühlen uns hier gelinde gesagt verascht, die Hausverwaltung sowie der Eigentümer wusste über die Situation genau und schon viel länger Bescheid und jetzt das.

    Auch wir haben unseren Mietvertrag wegen dieser Situation jetzt zum Juni gekündigt.

    Vieleicht können Sie uns einen Rat geben.

    Danke

    • Mietminderung.org
      21. März 2014 - 12:06 Antworten

      Hallo Kerstin,

      danke für Ihren Kommentar.

      Mein Rat ist, fragen Sie am besten den beauftragten Anwalt, ob er es für zwingend notwenig hält, dass Sie ein Lärmprotokoll führen müssen.

      Manchmal ist es tatsächlich am besten nicht noch mehr Nerven zu opfern, und die Wohnung zu verlassen. Schlussendlich hilft Ihnen die Mietminderung auch nicht weiter.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

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