Kein Tag vergeht, ohne dass in der Zeitung ein Einbruch gemeldet wird. Der Vermieter muss die Gebrauchstauglichkeit der Mietsache gewährleisten. Wird eingebrochen, beantwortet sich die Frage nach einer Mietminderung danach, wer das Risiko eines Einbruchs trägt.

Jede Minderung der Miete setzt einen Mangel der Mietsache voraus. Die Frage, ob eine Mietsache mangelhaft ist, beurteilt sich nach objektiven Aspekten. Die rein subjektive Einschätzung eines Mieters, die möglicherweise einer Überempfindlichkeit des Mieters entspringt, kann für sich allein keinen Mangel begründen.

Wir klären hier die wichtigsten Fragen zur “Mietminderung nach einem Einbruch” und zeigen wie Gerichte bereits Einbruchsfälle entschieden haben.

1. Einbruch ist im Regelfall allgemeines Lebensrisiko

Der Mieter kann Gewährleistungsansprüche geltend machen, wenn der Mietgebrauch mangelbedingt beeinträchtigt wird. Es ist anerkannt, dass der Vermieter teils auch für Beeinträchtigungen einzustehen hat, auf die er selbst keinen Einfluss nehmen kann (Beispiel: Baulärm vom Nachbargrundstück, Hochwasserschäden).

Allerdings muss der Mieter solche Beeinträchtigungen akzeptieren, die sich aus seinem allgemeinen Lebensrisiko ergeben (Beispiel: Wohnung liegt in einer Flugschneise). Inwieweit auch ein Einbruch zum allgemeinen Lebensrisiko des Mieters gehört, lässt sich kaum zuverlässig beantworten. Jedenfalls ist es so, dass der Gebrauch der Wohnung selbst nicht unmittelbar beeinträchtigt wird. Der Vermieter stellt die Wohnung so zur Verfügung, wie sie der Mieter vertragsgemäß angemietet hat.

2. So entschieden die Gerichte

1. Fall:

Wegen vermehrter Einbrüche in Nachbarwohnungen rüstete ein Mieter seine Wohnung nachträglich mit einem Spangenschloss an der Wohnungstür aus. Allerdings war die Wohnungstür bereits abschließbar und verschließbar. Da der Vermieter die Kostenübernahme verweigerte, minderte der Mieter den Betrag in Höhe der Kosten. Das Gericht wies die Klage ab und verwies darauf, dass der Vermieter allenfalls zur Instandsetzung verpflichtet sei.

Die Tür war jedoch in Ordnung, da sie ordnungsgemäß abschließbar war. Die Anbringung eines Spangenschlosses als zusätzliche Sicherheit komme einer Modernisierungsmaßnahme gleich, zu der der Vermieter nicht verpflichtet sei. Die Wohnung befand sich genau dem Zustand, in dem sie der Mieter angemietet hatte. Die Wohnung hatte also keinen Mangel. Auch habe der Mieter keinen Anspruch darauf, dass der Vermieter den Sicherheitsstandard der Wohnung erhöhe (Amtsgericht Berlin-Mitte, Urt. v. 06.09.2012, 27 C 30/12 in GE 2012, 1325). Wird dann in die Wohnung eingebrochen, dürfte sich ein Minderungsanspruch kaum begründen lassen.

Umgekehrt lässt sich daraus folgern, dass der Vermieter defekte Wohnungstüren, Fenster oder Balkontüren instand setzen muss und der Mieter allein wegen dieses Zustandes die Miete bereits mindern und die Miete erst recht mindern kann, wenn gerade aufgrund dieses baulich problematischen Zustandes ein Einbruch erfolgt.

2. Fall:

Eine ähnliche Risikobewertung nahm das Kammergericht Berlin vor (Az. 20 U 4599/97, NZM 1998, 437: Die fristlose Kündigung eines Gewerbemieters wurde trotz mehrfacher Einbrüche oder Einbruchsversuche innerhalb eines Jahres abgewiesen. Der Laden sei nicht mangelbehaftet, wenn die Fensterflächen gegen Einbrüche nicht besonders gesichert sind.

3. Fall:

Das OLG Naumburg entschied gegenteilig (Az. 1 U 175/96, NZM 1998, 438). Nach mehrmaligen Einbrüchen kündigte der Mieter eines Sachverständigenbüros das Mietverhältnis fristlos. Da der Mieter sein Geschäft wegen der zahlreichen Einbruchsdiebstähle nicht mehr sinnvoll betreiben könne, sei er zur fristlosen Kündigung berechtigt gewesen.

3. Im Einzelfall entscheiden die Umstände

Im Ergebnis läuft jede Entscheidung auf eine Interessenabwägung im Einzelfall hinaus. Grundsätzlich wird ein Mieter davon ausgehen müssen, dass Einbrüche und potentielle Einbruchsrisiken grundsätzlich zu seinem allgemeinen Lebensrisiko gehören. Dafür kann er den Vermieter normalerweise nicht verantwortlich machen.

a. Dem Mieter zurechenbare Risiken

Fühlt sich der Mieter verunsichert und will kündigen, wird er sich regelmäßig auf die ordentliche Kündigungsfrist verweisen lassen müssen. Erfolgt der Einbruch, weil der Mieter aufgrund seines vielleicht wertvollen Hausrats für Einbrecher eine vielversprechende Beute erwarten lässt, ist die Situation zu Gunsten des Vermieters zu bewerten.

Gleiches gilt, wenn der Mieter seine Wohnung verlässt, ohne die geklappten Fenster zu schließen oder die Wohnungstür abzuschließen und dem Einbrecher den Zutritt erleichtert. Hat der Mieter eine Wohnung gemietet, die über ein benachbartes Dach leicht zu erreichen ist, wird er den Vermieter auch kaum dafür haftbar machen können. Die Wohnung ist so, wie er sie angemietet hat.

b. Dem Vermieter zurechenbare Risiken

Andererseits ist die Rechtsprechung zu berücksichtigen, die den Vermieter auch für Umstände verantwortlich macht, auf die er selbst keinerlei Einfluss hat. Haftet der Vermieter für Baulärm vom Nachbargrundstück, lässt sich durchaus auch begründen, dass er Minderungsansprüche und eine fristlose Kündigung akzeptieren muss, wenn in die Räume des Mieters zumindest wiederholt eingebrochen wird.

Der Vermieter wird sich in die Verantwortung einbeziehen lassen müssen, wenn die Räumlichkeiten des Mieters baulich so gestaltet sind, dass ein besonders hohes Einbruchsrisiko besteht (Haus- oder Wohnungstür hat ein leicht zu öffnendes Schloß) und sich dieses Risiko tatsächlich verwirklicht hat. Insoweit muss der Vermieter dafür Sorge tragen, dass die Räumlichkeiten einbruchssicher gestaltet werden.

Eine Verantwortung des Vermieters ließe sich auch begründen, wenn aufgrund von Sanierungsmaßnahmen ein Gerüst erstellt wird und potentielle Einbrecher praktisch eingeladen werden, einzubrechen.

Dabei ist aber auch zu berücksichtigen, dass der Mieter nur denjenigen Zustand der Räumlichkeiten erwarten kann, den er bei Abschluss des Mietvertrages vorgefunden hat. Zur Modernisierung des Sicherheitsstandards ist der Vermieter nicht verpflichtet. Wird der Täter allerdings gefasst, sollte sich die Sache ohnehin erledigt haben.

Erweist sich die Wohnung aufgrund objektiver Gegebenheiten als einbruchsgefährdet, sollten Vermieter und Mieter möglichst gemeinsam beraten, wie sie die Wohnung einbruchsicher gestalten und wer die Kosten trägt. Eine Kostenteilung trägt sicherlich zur einvernehmlichen Regelung bei. Eine Mietminderung allein löst das Problem nämlich nicht. Das Einbruchsrisiko bleibt bestehen.

Letztlich lässt sich ein Mietminderungsanspruch nur anhand der Umstände des Einzelfalles und einem entsprechenden Sachvortrag sinnvoll begründen.