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Mietminderung: Nasse Wand in der Wohnung (Feuchtigkeit)

Eine nasse Wand in der Wohnung hat immer eine Ursache. Bevor der Mieter über eine Mietminderung nachdenkt, muss er versuchen, die Ursache festzustellen, insbesondere sein eigenes Verhalten überprüfen.

Zeigt sich in der Wohnung Feuchtigkeit, kann dies zwei Ursachen haben. Eine Ursache besteht darin, dass der Mieter falsch heizt und/oder lüftet, dann kann er nicht mindern. Die andere Ursache besteht in einer schlechten Bausubstanz oder fehlerhaften Isolierung, dann besteht ein Minderungsrecht.

Bei Feuchtigkeit in der Wohnung muss also immer beachtet werden, in welchem Verantwortungsbereich die erhöhte Feuchtigkeit liegt.

Nasse Wand infolge Möblierung

Eine nasse Wand kann entstehen, wenn große Möbelstücke zu nah an der Wand stehen. Die Wand ist kühler als die Zimmertemperatur und es findet kein Luftaustausch statt.

Allerdings soll es dem Mieter nicht zuzumuten sein, große Möbelstücke 10 Zentimeter oder mehr von der Wand wegzurücken oder vor Außenwänden überhaupt keine Möbel aufzustellen (LG Berlin MM 1987, 290). Schließlich gehöre es zur Gebrauchstauglichkeit einer Wohnung, dass sie auf übliche Art und Weise mit Möbeln eingerichtet werden kann. Dies schließe die Aufstellung von Möbeln mit einem Wandabstand von nur wenigen Zentimetern ein (LG Mannheim NJW 2007, 2499).

Nasse Wand bei Neubaufeuchtigkeit

Nasse Wände entstehen auch infolge Neubaufeuchtigkeit. Die Wände eines neu gebauten oder eines innen oder außen frisch verputzten Hauses sind oft bis zum Einzug des Mieters noch nicht vollständig ausgetrocknet. Teils wird eine Mietminderung von ca. 10 % für gerechtfertigt gehalten (LG Lübeck WuM 1988, 351), teils werden die zusätzlich entstehenden Heizkosten mit 15 – 20 % niedriger angesetzt (LG Essen ZMR 1970, 303).

Gleichermaßen wird ein Minderungsanspruch auch abgelehnt, weil ein Mieter beim Einzug in einen Neubau immer mit Schwitzwasserbildung rechnen und somit verstärkt heizen und lüften müsse (LG Hannover, Urt.v. 21.05.1974, 9 S 66/74).

Baubedingt nasse Wand

Eine nasse Wand kann auch baubedingt oder durch Baumängel verursacht sein. Dann ist der Mieter immer zur Minderung berechtigt. Nasse Wände finden sich in schlecht isolierten Mietshäusern der Nachkriegsjahre, in schlecht oder nicht beheizten Nebenräumen, bei starkem Regen oder dem Einbau neuer Isolierglasfenster. Auch ein versteckter Wasserrohrbruch kann die Ursache sein.

Allein der zeitliche Zusammenhang zu Regen deutet auf baubedingte Ursachen hin. Zeigt sich die Feuchtigkeit nur im unteren Drittel der Wand, tritt das Wasser aufgrund einer schlechten Isolierung zum Boden in die Wand ein, steigt von unten nach oben und schlägt sich in der oberen Wand nieder.

Mietminderung: Wer muss was beweisen?

Will der Vermieter das Recht des Mieters zur Mietminderung bestreiten, muss er beweisen, dass keine Baumängel vorliegen und die Luftfeuchtigkeit nur durch ein Fehlverhalten des Mieters begründet ist (LG Berlin ZMR 2002, 49) und nicht aus seinem Verantwortungsbereich stammt (LG Hamburg WuM 2010, 28).

Lässt sich nicht feststellen, ob die Feuchtigkeit und die dadurch bedingten Schäden auf schlechte Bausubstanz, Baumängel oder auf das Fehlverhalten des Mieters zurückzuführen sind, bleibt der Vermieter in der Beweispflicht. Dem Mieter steht das Minderungsrecht dann zu (LG Augsburg WuM 1985, 25).

Minderungsquoten bei Feuchtigkeit der Wohnung

Die Minderungsquote bestimmt sich nach dem Ausmaß der Gebrauchsbeeinträchtigung, so dass es auf die Umstände im Einzelfall ankommt. Es ist nicht möglich, pauschale Angaben zu machen. Dies verdeutlicht auch die Rechtsprechung, die im Einzelfall zu den unterschiedlichsten Ergebnissen kommt.

Einzelfälle:

  • Feuchtigkeit bei teilweise zu geringer Außenisolierung trotz Einhaltung der DIN Vorschriften: 20 % (LG Köln WuM 1990, 547);
  • 100 % Mietminderung bei lebensgefährlich gesundheitlicher Beeinträchtigung durch Feuchtigkeitsschäden (LG Berlin GE 2009, 845);
  • Ständige Durchfeuchtung von Küche, Wohn- und Schlafzimmer, modriger Geruch Schimmelpilzbefall: 80 % (LG Berlin GE 1991, 625);
  • Feuchtigkeitsflächen und Schimmelbildung: 15 % (LG Hannover WuM 1988, 354);
  • Tauwasserschäden in Bad und Küche: 8 % (LG Hamburg WuM 1991, 193);
  • Risse und Feuchtigkeitsschäden an den Wänden, die nur das Entscheidungsbild beeinträchtigen: 10 % (OLG Düsseldorf MDR 1989, 640);
  • Durchfeuchte Wände im Einfamilienhaus: 20 % (AG Hamburg WuM 1979, 103).
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12 Antworten auf "Mietminderung: Nasse Wand in der Wohnung (Feuchtigkeit)"

  • Tanja
    2. Juli 2013 - 17:57 Antworten

    Hallo und danke für den Beitrag.
    Aktuell haben wir eine 10%ige Mietminderung wegen eines undichten Flachdaches an einem vier Jahre alten Anbau. Der Bauträger und die Handwerksfirma sind an der Reparatur dran. Das Ergebnis wird leider erst bei starkem Regen sichtbar. Nach der ersten Reparatur war es leider noch immer nicht behoben. In der Wohnung sind lediglich ‘Schönheitsfehler’ an der Tapete sichtbar, welche jedoch keine Beeinträchtigung der Wohnung darstellen.
    So ein Schaden ist natürlich auch nicht in wenigen Wochen behoben – Handwerkerfristen, Reparatur-/Trockenzeiten u evtl. Nachbesserung. Sind diese Schönheitsfehler eine 10%ige Minderung rechtens? Und nicht nur im Einzelfall?
    Viele Grüße u besten Dank für eine Antwort im Voraus.
    Tanja

    • Mietminderung.org
      2. Juli 2013 - 20:04 Antworten

      Hallo Tanja,

      für wirklich kleine Schönheitsfehler ohne weitere Beeinträchtigungen ist eine Mietminderung in Höhe von 10% in meinen Augen relativ viel. Allerdings lässt sich der Fall nur beurteilen, wenn man alle Details kennt. Wie Sie wissen, sind alle Minderungsquoten auf Grundlagen von Einzelfällen aus der Rechtsprechung entstanden.

      Im Zweifel fragen Sie bitte einen Anwalt.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Helena
    5. Juli 2013 - 12:21 Antworten

    Hallo
    wir haben in der ganzen Wohnung Schimmel (Kinderzimmer, Wohnzimmer, Schlafzimmer) Tapete und Möbel sind beschädigt. Das Haus ist nicht richtig isoliert. Was können wir machen? Besteht da recht auf Mietsmienderung und wie viel Prozent?

  • Hanna
    4. September 2013 - 23:26 Antworten

    Hallo,

    ich bin eine Studentin und wohne seit einem halben Jahr zur Miete in einer 5er WG, wo ich ein Zimmer bewohne (16m²) und mir Küche und Bad mit den anderen teile. Vor über einem Monat wurde bei einem üblen Unwetter durch Hagel eines der Fenster meines Wohnraums durchgebrochen. Es ist ein Fenster mit Doppelscheibe, beide Scheiben sind großflächig beschädigt und überschneiden sich in einem ca. 20x20cm großen Loch. Durch dieses Loch ist beim Unwetter eine große Menge Wasser reingelaufen (aufs und unters Bett) und seither immer wieder bei Regenwetter. Außerdem deuten große Wasserflecken (seit dem Unwetter) an der Wand unter der Decke an, dass das Dach undicht ist. Die Mieter wurden noch am Tag des Unwetters über den Schaden informiert und haben auch schon einen Gutachter geschickt. Repariert worden ist bis heute noch nichts. Ich habe seit dem Unwetter nicht mehr in dem Zimmer geschlafen da ich alles umräumen und das Bett hochstellen musste. Ich musste mich und meine wichtigsten Sachen umquartieren. Da ich das Zimmer wahrscheinlich über 2 Monate nicht bewohnen kann und dafür viel bezahle (340€), hoffe ich auf diesem Wege Tipps für eine Mietminderung über diese 2 Monate zu erhalten. Über Ideen zu Möglichkeit und Höhe einer Mietminderung würde ich mich sehr freuen!

    Danke und Grüße,
    Hanna

  • Conny
    13. September 2013 - 11:48 Antworten

    Hallo…

    wir haben ein etwas komplexeres Problem und ich hoffe, dass sie mir hierbei helfen können.

    wir wohnen in einer Mietwohnung und im Mai ist im Nachbarhaus ein Wasserschaden aufgetreten, der somit nicht von unserer Vermieterin verurascht wurde.
    Das Problem jetzt ist aber, dass sich in dem Haus in dem wir in der Dachgeschosswohnung wohnen, im Treppenhaus ein Wasserschaden entwickelt hat, der auch schon Schimmelbildung hat. Dies erstreckt sich über 2 Etagen und wurde auch schon mit chemischen Dingen behandelt und seit 2,5 Wochen haben wir so schöne Entfeuchtungsgeräte im Hausflur stehen.
    Ein weiteres Problem ist jetzt aufgetreten und zwar haben wir jetzt bei uns in der Wohnung im Flur eine komplette Wand von 3,5 m², wo die Gipskartonfläche entfernt werden muss, da das dahinterliegende Mauerwerk zu 100 % Nass und mit Schimmel befallen ist.
    Aus diesem Grund mussten wir schon einen kompletten schrank abbauen und umstellen, was 2,5 Stunden gedauert hat. Desweiteren haben wir einen kleinen Sohn, der in dem angrenzenden Zimmer schläft.
    Unser Vermieter wollte uns jetzt auch so ein entfeuchtungsgerät in die Wohnung stellen, das wollen wir jedoch nicht, da man nicht mehr lüften kann und sich die Sporen dann noch mehr verteilen.
    Jetzt soll die Wand aufgemacht werden und eine Zwischenwand gezogen werden, wo dann dahinter das Mauerwerk getrocknet werden soll.

    Meine Frage an sich jetzt:
    In welcher Höhe bzw. Prozentzahl können wir eine Mietminderung geltend machen? Und wird diese dann auf die Kaltmiete gerechnet?
    Ich würde mich sehr über Tipps und Möglichkeiten in diesem Fall zur Mietminderung freuen.

    Vielen Dank und viele Grüße
    Conny

  • Reyes, Maria
    23. Januar 2014 - 12:46 Antworten

    Hallo,

    ich hatte am 24.12.2013 ein Wasserschaden in der Küche. Das Fallrohr war mal wieder verstopft ist schon das 3 mal. Meine Küchenmöbel leiden da drunter und die Spülmaschine ist mit Wasser voll gelaufen und geht nicht mehr. Unter den Küchenschränken haben sich Schimmelsporen gebildet. Der erste Techniker von der Wohnungsgesellschaft ist am 14.01.2014 vorbei gekommen um den Schaden aufzunehmen nachdem ich unzählige male versucht habe ihn zu erreichen und E-Mails Versand worden sind. Die Küche wurde letzte Woche Do ausgebaut und der Maler war gestern zum Streichen der Wand da, dabei stellte er fest es kommt schon wieder Wasser aus dem Rohr….. Die Versicherung des Vermieters stellt sich jetzt quer und möchte den Schaden nicht beheben denn man könnte die zwei Schränke doch mal abputzen und das aufgequollenen sieht sie nicht auf den Fotos. Sie möchte jetzt alle Kaufbelege sehen und eine Schilderung des Vorgangs, aber ich soll mir keine zu großen Hoffnung machen. Ich möchte jetzt die Miete kürzen habe keine Küche und im Kinderzimmer meines Sohnes steht die ausgebaute Küche.

    Meine Frage jetzt wenn ich mich weigere die Küche so wieder einzumontieren da die Möbel beschädigt sind darf ich dann die Miete kürzen? Es liegt ja an der Versicherung und nicht am Vermieter die Möbel zu ersetzen.

    Im Voraus vielen Dank!

    LG Maria

    • Mietminderung.org
      23. Januar 2014 - 17:21 Antworten

      Hallo Maria,

      ich will Ihnen einen Tipp geben: Sie sollten prüfen, ob nicht Ihre Hausratversicherung für die Regulierung des Schadens an Ihrer Küche zuständig ist. Für weitere Detailfragen sollten Sie sich an einen Anwalt wenden.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Thomas
    9. Februar 2014 - 20:27 Antworten

    Hallo,

    ich habe einen Wasserschaden in meiner Wohnung, welcher schon im November 2013 dem Vermieter gemeldet worden ist. Bis Heute, 09.02.2014 ist noch nichts passiert…
    Es war schon eine Firma im Dezember 2013 da, die sich den Schaden angesehen hat, aber bis jetzt noch nix unternommen hat. Mittlerweile wird der Schaden immer größer, weil man die Ursache noch nicht gefunden hat… Auch ist schon Schimmel zu sehen… Was kann ich nun machen? Die Miete mindern? Die Wohnqualität ist nicht mehr so gut…
    Der Vermieter meinte, der Schimmelbefall kommt vom nicht genügend Lüften…
    Die Zimmerdecke ist Feucht bis Nass und blüht schon aus…. WAS KANN ICH TUN ???

  • Christian
    11. März 2014 - 12:50 Antworten

    Hallo,

    ich wohne in einer Mietswohnung und habe in meinem Arbeitszimmer eine feuchte Wand.
    Die Wand ist eine Außenwand und nicht die “jüngste”. Der Raum ist immer gut gelüftet und auch geheizt, da er das Verbindungszimmer zum Schlaafzimmer ist. Lediglich ein Tisch ung ein Schrank (7cm Wandabstand ) stehen an der feuchten Wand. Die Feuchtigkeit kann nicht durch Rohre oder Leitungen entstanden sein, da in dieser Wand keine Verlaufen. In der Mietwohnung unter mir, gibt es genau das gleiche Problem an der Stelle, wo die Wand bei mir endet.

    Die Tapete ist feucht, löst sich ab, von der Wand selbst ist schon ein Stück (15cm X 15cm) oberflächlich wegen der feuchtigkeit abgebrochen. Muffiger Geruch und Fleckenbildung, die Schimmel vermuten lassen sind vorhanden.

    Mein Vermieter vertröstet mich mit Handwerkerterminen und ich warte schon seit 2 Wochen auf einen Handwerkertermin, welcher erst in 2 bis 3 Wochen kommen wird. In diesem Zeitraum ist dieser Raum für mich nicht wirklich nutzbar, da ich die Wand freigeräumt habe um meine Möbel zu schützen.

    Kann ich für diesen Umstand eine Mietminderung von meinem Vermieter verlangen?

    PS. Wenn die Wand neu verputz werden sollte, muss ich dann selbst neu Tapezieren, oder ist der Vermieter in der Pflicht dies zu tun?

    Vielen Dank im Voraus für eure unterstützung.

    Gruß

    Christian

    • Mietminderung.org
      11. März 2014 - 21:40 Antworten

      Hallo Christian,

      wenn sich die Wohnung nicht im Vertragsgemäßen Zustand befindet und Sie nicht auf die Zusagen des Vermieters warten und vertrauen wollen, könnten Sie den Druck mit einer Mietminderung durchaus Erhöhung. Grundsätzlich und gerade wenn die Befürchtung besteht, dass der Schaden selbst (durch den Schrank) verursacht wurde, ist eine rechtliche Beratung zu empfehlen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

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