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Mietminderung ohne Mängelanzeige erlaubt?

Da könnte ja jeder kommen! Die Fragestellung lässt sich unabhängig vom Gesetz aus rein praktischen Erwägungen bereits überzeugend beantworten.

Will der Mieter die Miete mindern, muss er einen Grund haben. Ein Grund kann nur darin bestehen, dass sich in der Wohnung ein Mangel offenbart, der die Gebrauchstauglichkeit der Wohnung beeinträchtigt. Liegt ein solcher Mangel tatsächlich vor, darf der Mieter die Miete mindern.

Voraussetzung ist aber, dass der Mieter eine Mängelanzeige macht und den Vermieter informiert, dass ein Mangel vorliegt und er aus diesem Grund die Mietminderung vornimmt. Spätestens dann, wenn der Mieter die Miete mindert und dem Vermieter nur noch den verminderten Betrag überweist, wird der Vermieter aufmerksam und wird nachfragen, warum der Mieter plötzlich weniger Miete zahlt. Spätestens dann kommt der Mieter um eine Mängelanzeige nicht herum.

Unterlassen der Mängelanzeige provoziert Kündigung!

Zahlt der Mieter ohne Mängelanzeige nur eine geringere Miete, muss der Vermieter davon ausgehen, dass der Mieter willkürlich handelt und könnte ihn nach Verzug mit einem Betrag in der Höhe von mehr als einer Monatsmiete fristlos kündigen.

Das Gesetz ist in dieser Frage etwas missverständlich formuliert. Gemäß § 536 BGB darf der Mieter die Miete mindern, wenn ein gebrauchsmindernder Mangel der Mietsache vorliegt. Von der Pflicht zur Mängelanzeige ist in dieser Vorschrift keine Rede. Die Minderung erfordert keinen fehlgeschlagenen Mangelbeseitigungsversuch des Vermieters. Das Minderungsrecht knüpft zunächst ausschließlich daran an, dass die Mietsache mangelhaft ist. Die Minderung entsteht kraft Gesetz automatisch.

Das Gesetz fordert die Mängelanzeige

Erst in § 536c I BGB weist das Gesetz darauf hin, dass der Mieter dem Vermieter einen Mangel unverzüglich anzuzeigen hat (BGH WuM 2010, 679). Außerdem wird klargestellt, dass der Mieter dem Vermieter zum Schadensersatz verpflichtet ist, wenn der Mieter die Mängelanzeige unterlässt und die Mietsache dadurch Nachteile erleidet.

Insoweit besteht zwischen dem Recht auf Mietminderung und der Mängelanzeige ein enger Zusammenhang: Der Mieter darf nicht mindern, solange er den Mieter nicht unterrichtet hat. Der Sinn ist offensichtlich.

Einerseits kann der Mieter die Wohnung nicht so nutzen, wie es sie vertragsgemäß sollte nutzen können. Dafür darf er die Miete mindern. Andererseits muss der Vermieter die Chance haben, Abhilfe zu schaffen und den Mangel zu beseitigen. Dürfte er dieses nicht, könnte der Mieter dauerhaft die Miete mindern und müsste zudem dauerhaft mit dem Mangel leben.

Das Gesetz ist aber darauf ausgerichtet, den vertragsgemäßen Zustand wiederherzustellen. Dies impliziert, dass das Minderungsrecht des Mieters vorübergehender Natur sein soll und der Vermieter verpflichtet ist, den Mangel zu beseitigen. Damit ist auch klar, dass das Minderungsrecht den Mieter nicht dazu verleiten soll, einen Mangel dazu zu missbrauchen, dauerhaft die Miete zu mindern und dem Vermieter nur noch einen verminderten Mietbetrag zukommen zu lassen.

In der Praxis sind beide Parteien gefordert

In der Praxis besteht das Problem darin, beide Positionen miteinander in Einklang zu bringen. Ein Mieter, der sofort die Miete mindert, riskiert, die Vermieter dazu zu provozieren, den Mangel zu bestreiten oder zu beschönigen.


Besser ist, wenn der Mieter sofort die Mängelanzeige vorträgt und dem Vermieter eine angemessene Frist vorgibt, innerhalb derer er die Mangelbeseitigung erwartet. Schließlich ist auch für den Vermieter nicht alles beherrschbar. Es gibt nun einmal Dinge, für die niemand etwas kann. Reagiert der Vermieter nicht fristgerecht oder misslingt die Mangelbeseitigung oder ist diese schlicht unmöglich, steht dem Minderungsrecht nichts im Wege.

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3 Antworten auf "Mietminderung ohne Mängelanzeige erlaubt?"

  • Hirschelmann
    13. Dezember 2016 - 18:57 Antworten

    Unsere Nachbarn benutzen Räucherkerzen und (unbeaufsichtigte) Kerzen im Treppenhaus. Von diesem Geruch bekomme ich Kopfschmerzen.
    Freundliche Hinweise von mir, dieses bitee auf die eigenen 4 Wände zu beschränken stoßen auf taube Ohren.
    Was kann ich tun?

    • Mietminderung.org
      14. Dezember 2016 - 18:53 Antworten

      Hallo Hirschelmann,

      wenden Sie sich an Ihren Vermieter und weisen Sie auf den Brandschutz hin.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Thomas Berger
    4. Mai 2017 - 12:06 Antworten

    Hallo,

    ist eine Mängelanzeige an den Verwalter (als Erfüllungsgehilfe des Vermieters) im Falle von Gemeinschaftseigentum ausreichend?

    Vielen Dank!

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