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Mietminderung: Undichte oder defekte Fenster / Balkontür (Zugluft)

Wohnqualität erfordert eine ordnungsgemäße Wohnung. Welche Wohnqualität der Mieter erwarten darf, bestimmt sich zunächst nach dem Mietvertrag und dem Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrages.

Ein Mieter muss die Wohnung vor Abschluss des Mietvertrages besichtigen. Stellt er dabei fest oder hätte er bei angemessener Sorgfalt feststellen können, dass es in der Wohnung undichte oder defekte Fenster gibt oder die Balkontür undicht oder defekt ist, muss er diesen Umstand gegenüber dem Vermieter sofort beanstanden und kann nicht im Nachhinein daraus einen Mangel und eine Mietminderung rechtfertigen.

Zugluft ist gewissermaßen normal

Erweisen sich Fenster oder Balkontür erst später als undicht oder als defekt oder stellt der Mieter Zugluft fest, kommt es darauf an, inwieweit dadurch der vertragsgemäße Gebrauch der Wohnung beeinträchtigt ist. Nur moderne Fenster dürften absolut dicht sein. Ältere Fenster, insbesondere Fenster in älteren Gebäuden, sind normalerweise nie ganz dicht. Irgendwo zieht es immer. Auch Aluminiumfenster, die eine Kältebrücke bilden, können das Gefühl von Zugluft hervorrufen. Wo die Grenze zur Unzumutbarkeit überschritten wird, lässt sich nur anhand der Gegebenheiten im Einzelfall beurteilen.

BGH: üblicher Standard bestimmt Wohnqualität

Ausgangspunkt sollte die Entscheidung des Bundesgerichtshofes sein (Urteil v. 26.07.2004 – VIII ZR 281/03), nach der der Mieter einer Wohnung ohne eine ausdrückliche Vereinbarung nur erwarten könne, dass die von ihm angemieteten Räume einen Standard aufweisen, der der üblichen Ausstattung vergleichbarer Wohnungen entspreche. Vor allem sei das Alter des Gebäudes zu berücksichtigen. Gerade Unzulänglichkeiten eines Altbaus müssen Mieter akzeptieren.

Fälle aus der Rechtsprechung: Mietminderung bei undichten oder defekten Fenstern

  • In einem Fall des LG Karlsruhe (Urt. v. 23.09.2005, Az. 9 S 157/05) verspürten die Mieter einen leichten Windhauch durch die Wohnung. Dies sei jedoch kein Mangel. Zwar sei die Wohnung etwas zugig. Nach den Feststellungen eines Sachverständigen befanden sich Fenster und Türen im Hinblick auf das Gebäude in einem altersgerechten Zustand, der keine Instandsetzung rechtfertige. Insbesondere habe der Mieter keinen Anspruch, dass der Vermieter die Wohnung modernisiere und den Wohnwert verbessere.
  • Geringfügige Zugluft zwischen Blendrahmen und Fensterflügel im Altbau: Keine Mietminderung (AG Steinfurt WuM 1996, 268);
  • Schließmechanismus eines Oberlicht beeinträchtigt (+ Putzrisse): 3 % (OLG Brandenburg WuM 2007, 16);
  • Fenster undicht, Erneuerung des Fensterkitts möglich (LG Potsdam WuM 1997, 677);
  • Zugluft: 20 %, nähere Umstände unbekannt (LG Kassel WuM 1988, 108);
  • Undichte Fenster (+ weitere Mängel) begründen infolge Abkühlung und Wärmeverlust einen Mangel. Die Wohnung sei mit einer durchschnittlichen Wohnung gleicher Bauart und Ausstattung daher nicht vergleichbar (AG Osnabrück, Urt.v. 31.03.1995, Az. 14 C 231/94);
  • Kein Mietmangel bei unschönem Doppelfenster, auch wenn die äußeren Fensterflügel einen desolaten Eindruck machen, die inneren Flügel jedoch in einem ordnungsgemäßen Zustand sind und deshalb dicht abschließen. Der bloße unschöne optische Eindruck begründe angesichts des etwa gleichermaßen vorhandenen Zustandes der Altbauwohnung keine Mangelhaftigkeit. Dieser insgesamt unterhalb der Norm liegende bauliche Zustand sei als solcher bei Mietvertragsabschluss akzeptiert und in dem niedrigen Mietzins berücksichtigt worden (LG Hannover, Urt.v. 15.04.1994, Az. 9 S 211/93);

Entscheidung Bezug auf eine Balkontür

In einer Entscheidung des LG Berlin (Urt.v. 04.06.1984, Az. 61 S 204/83) beanstandete der Mieter, dass infolge der abgetretenen Türschwelle unter der Balkontür Kaltluft in die Wohnung ströme. Dieser Umstand beeinträchtige die Wohnqualität. In diesem Fall musste der Vermieter dem Mieter die Kosten für den Ersatz der Türschwelle bezahlen. Soweit der Mieter zugleich abgetretene Türschwellen innerhalb der Wohnung beanstandete, wurde sein Aufwendungsersatzanspruch jedoch abgewiesen. Dieser Umstand beeinträchtige nicht die Wohnqualität.

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