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Mietminderung: Undichte oder defekte Fenster / Balkontür (Zugluft)

Wohnqualität erfordert eine ordnungsgemäße Wohnung. Welche Wohnqualität der Mieter erwarten darf, bestimmt sich zunächst nach dem Mietvertrag und dem Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrages.

Ein Mieter muss die Wohnung vor Abschluss des Mietvertrages besichtigen. Stellt er dabei fest oder hätte er bei angemessener Sorgfalt feststellen können, dass es in der Wohnung undichte oder defekte Fenster gibt oder die Balkontür undicht oder defekt ist, muss er diesen Umstand gegenüber dem Vermieter sofort beanstanden und kann nicht im Nachhinein daraus einen Mangel und eine Mietminderung rechtfertigen.

Zugluft ist gewissermaßen normal

Erweisen sich Fenster oder Balkontür erst später als undicht oder als defekt oder stellt der Mieter Zugluft fest, kommt es darauf an, inwieweit dadurch der vertragsgemäße Gebrauch der Wohnung beeinträchtigt ist. Nur moderne Fenster dürften absolut dicht sein. Ältere Fenster, insbesondere Fenster in älteren Gebäuden, sind normalerweise nie ganz dicht. Irgendwo zieht es immer. Auch Aluminiumfenster, die eine Kältebrücke bilden, können das Gefühl von Zugluft hervorrufen. Wo die Grenze zur Unzumutbarkeit überschritten wird, lässt sich nur anhand der Gegebenheiten im Einzelfall beurteilen.

BGH: üblicher Standard bestimmt Wohnqualität

Ausgangspunkt sollte die Entscheidung des Bundesgerichtshofes sein (Urteil v. 26.07.2004 – VIII ZR 281/03), nach der der Mieter einer Wohnung ohne eine ausdrückliche Vereinbarung nur erwarten könne, dass die von ihm angemieteten Räume einen Standard aufweisen, der der üblichen Ausstattung vergleichbarer Wohnungen entspreche. Vor allem sei das Alter des Gebäudes zu berücksichtigen. Gerade Unzulänglichkeiten eines Altbaus müssen Mieter akzeptieren.

Fälle aus der Rechtsprechung: Mietminderung bei undichten oder defekten Fenstern

  • In einem Fall des LG Karlsruhe (Urt. v. 23.09.2005, Az. 9 S 157/05) verspürten die Mieter einen leichten Windhauch durch die Wohnung. Dies sei jedoch kein Mangel. Zwar sei die Wohnung etwas zugig. Nach den Feststellungen eines Sachverständigen befanden sich Fenster und Türen im Hinblick auf das Gebäude in einem altersgerechten Zustand, der keine Instandsetzung rechtfertige. Insbesondere habe der Mieter keinen Anspruch, dass der Vermieter die Wohnung modernisiere und den Wohnwert verbessere.
  • Geringfügige Zugluft zwischen Blendrahmen und Fensterflügel im Altbau: Keine Mietminderung (AG Steinfurt WuM 1996, 268);
  • Schließmechanismus eines Oberlicht beeinträchtigt (+ Putzrisse): 3 % (OLG Brandenburg WuM 2007, 16);
  • Fenster undicht, Erneuerung des Fensterkitts möglich (LG Potsdam WuM 1997, 677);
  • Zugluft: 20 %, nähere Umstände unbekannt (LG Kassel WuM 1988, 108);
  • Undichte Fenster (+ weitere Mängel) begründen infolge Abkühlung und Wärmeverlust einen Mangel. Die Wohnung sei mit einer durchschnittlichen Wohnung gleicher Bauart und Ausstattung daher nicht vergleichbar (AG Osnabrück, Urt.v. 31.03.1995, Az. 14 C 231/94);
  • Kein Mietmangel bei unschönem Doppelfenster, auch wenn die äußeren Fensterflügel einen desolaten Eindruck machen, die inneren Flügel jedoch in einem ordnungsgemäßen Zustand sind und deshalb dicht abschließen. Der bloße unschöne optische Eindruck begründe angesichts des etwa gleichermaßen vorhandenen Zustandes der Altbauwohnung keine Mangelhaftigkeit. Dieser insgesamt unterhalb der Norm liegende bauliche Zustand sei als solcher bei Mietvertragsabschluss akzeptiert und in dem niedrigen Mietzins berücksichtigt worden (LG Hannover, Urt.v. 15.04.1994, Az. 9 S 211/93);

Entscheidung Bezug auf eine Balkontür

In einer Entscheidung des LG Berlin (Urt.v. 04.06.1984, Az. 61 S 204/83) beanstandete der Mieter, dass infolge der abgetretenen Türschwelle unter der Balkontür Kaltluft in die Wohnung ströme. Dieser Umstand beeinträchtige die Wohnqualität. In diesem Fall musste der Vermieter dem Mieter die Kosten für den Ersatz der Türschwelle bezahlen. Soweit der Mieter zugleich abgetretene Türschwellen innerhalb der Wohnung beanstandete, wurde sein Aufwendungsersatzanspruch jedoch abgewiesen. Dieser Umstand beeinträchtige nicht die Wohnqualität.

19 Antworten auf "Mietminderung: Undichte oder defekte Fenster / Balkontür (Zugluft)"

  • Josephine Brünger
    23. März 2015 - 15:22 Antworten

    Sehr geehrte Damen und Herren,

    ich wohne in einem Mehrparteien-Neubau in Münster. Im Haus waren die Balkontüren in mehreren Wohnung nicht mehr dicht und es zog in die Wohnung. Die Firma sollte eigentlich schon Ende November für einen Termin ins Haus kommen und das Problem beheben. Letztendlich kam die Firma allerdings erst Anfang März. In der Zeit zwischen November und März zog es natürlich dauerhaft in die Wohnung und ich musste mehr heizen als üblich.
    Ist es nun möglich eine Mietminderung anzufordern beim Vermietern, aufgrund der Mehrkosten vom Heizen?

    Mit freundlichen Grüßen

    • Mietminderung.org
      23. März 2015 - 16:06 Antworten

      Hallo Josephine,

      die Balkontüren wurden wahrscheinlich nicht von einen Tag auf den anderen an undicht. Daher wird es schwer einen Mangel ab Zeitpunkt X nachzuweisen. Mehr dazu auch hier und hier.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Mandy
    29. Oktober 2015 - 19:54 Antworten

    Ich wohne in einer Dachgeschosswohnung und mein Fenster im Bad ist defekt. Es ist ein Dachfenster. Es zieht stark hindurch und seit neuestem lässt es sich nicht mehr öffnen weil ich es nicht mehr verriegelt bekomme. Natürlich ist es gerade im Badezimmer sehr unangenehm da es durch die starke Zugluft kalt bleibt.
    Welche Mietminderung kann ich ansetzen? Es wurde schon an den Vermieter weiter geleitet es ist nur die Frage wielange das dauert bis etwas passiert

  • Larry1610
    18. November 2015 - 19:09 Antworten

    Wir wohnen seit 7 Jahren in einem Haus zur Miete!
    Im Sommer letzten Jahres meinte meine Vermieterin sie will die Silikonnaht an den Fenstern neu ziehen!
    Seitdem steht uns das Wasser im Gäste WC auf der Fensterbank sobald es etwas stürmt!
    Mängel wurde Vermieterin genannt bis heute nichts passiert!
    Seit der letzten Woche stehen nun auch die oberen Fensterbänke im Schlafzimmer ( 2 Doppelfenster) voll mit Wasser! Es läuft sogar die Wände ab da die Fensterbretter mit der Wand enden! Die Tapeten sind total aufgequollen!
    Habe den Mangel angezeigt und es wurde eine Fensterfirma beauftragt! Der Heer bestätigte mir das die Silikonnaht die im letzten Jahr gezogen wurde überhaupt nicht mehr ans Fenster anliegt und nichts abgedichtet ist dadurch das durchdringende Wasser!
    Ebenso kam im letzten Jahr bei Sturm das Wasser in Quellen im Schlafzimmer OG die Wand herunter! Dachdeckerfirma wurde informiert! Diese hat aufgrund des Regens nicht viel sehen können und meinte wir schauen nochmal im Frühjahr drüber, es ist ebenfalls bis heute nichts weiter passiert! Meine Vermutung ist das wenn der Wind günstig steht auch dieser Schaden wieder zu tragen kommt!
    Kann ich die Miete trotz vorbeigeschickter Fensterfirma kürzen?Diese kann den Schaden auch erst beheben sofern es trocken ist und solange habe ich die Nachsicht! Wenn ja um wieviel Prozent? Kann ich die Miete auch aufgrund des Dachschadens kürzen? Wurde ja bis heute nichts unternommen und mich kotzt diese Geiz ist geil Manier meiner Vermieterin langsam an!

  • egal 23
    1. Februar 2016 - 12:01 Antworten

    Hallo !
    Wir haben eine Balkontür die sich nicht richtig schließen lässt. Sie ist von ca 1965 sieht aber für ihr alter noch gut aus. Bedingt dadurch das sie sich nicht richtig schließen lässt, zieht unten und oben übermäßig viel Luft rein, wodurch der Raum (Schlafzimmer) nie wärmer als ca 16 Grad wird. Wir haben Nachtspeicherheizungen und haben die im Schlafzimmer auf höchster Stufe stehen und trotzdem wird es nicht richtig warm in dem Raum. Das habe ich auch schon unserem Vermieter mitgeteilt.
    “Fenster sind nie 100prozentig dicht, sodass immer ein Austausch von Luftmolekülen stattfindet.”
    war leider die einzige Reaktion die wir von unserem Vermieter bekommen haben. Was können wir machen ?

  • Mike Diversey
    28. Februar 2018 - 21:36 Antworten

    Hallo zusammen,
    ich bin ratlos und wende mich daher an euch :-)
    Meine Mutter ist dieses Jahr in eine Wohnung gezogen. Bei der Übergabe wurde mündlich mitgeteilt, dass demnächst Fenstermonteure kommen und die Fenster reparieren damit diese dicht sind. Beim Besuch der Handwerker wurde lediglich etwas justiert. Dichtungen nicht ausgetauscht, da diese Dichtungen nicht mehr zu bekommen sind. Fenster bestehen aus 1x Schicht Glas. Starke wasserbildung auf den Scheiben im Raum. Wohnung ist nicht warmzubekommen, Heizung dauernd auf 5, temperatur steigt nicht über 16-17 Grad.. Luft kommt ungehindert durch die Dichtungen durch. Vermieter sagt, dass seine Pflicht mit dem Besuch der Monteure erbracht ist.
    Was können wir machen? Meine Mutter ist verzweifelt..und friert.. Besteht eine Möglichkeit den Vermieter zum Tausch der Fenster zu “zwingen” oder den Mietvertrag (geschlossen auf 4 Jahre) zu kündigen?

    Über Antworten würden wir uns sehr freuen!

    • Marcus
      27. August 2021 - 14:01 Antworten

      Ich schreibe als Vermieter

      Ich würde dringend den Vermieter noch einmal anschreiben (auf jeden Fall schriftlich) und aufmerksam machen, dass es im Winter nicht warm wird. Ich kenne die Gegebenheiten nicht, aber warm sollte es schon werden. Balkontüren kostet nicht die Welt und sollten nach 60 Jahren auch mal erneuert werden. Ansonsten mit einer Mietminderung drohen und ein Foto eines Thermometers beifügen.

  • Lea
    30. Juli 2019 - 21:31 Antworten

    Guten Abend,

    ich wohne im 2.OG eines Mehrfamilienhauses und seit nunmehr 6 Wochen lässt sich meine Balkontür nicht mehr schließen, so dass sie Tag und Nacht, sowie über meinen Urlaub und an Tagen, an denen ich nicht in der Wohnung offen steht. Die Hausverwaltung reagierte zwar und es wurden bereits mehrere Termine mit Architekten und Schreinern vereinbart, jedoch ist die defekte Balkontür bis heute nicht repariert. Besteht hier die Möglichkeit die Miete zu mindern? Und kann ich das auch rückwirkend für den gesamten Zeitraum tun?

  • Jörg Schumacher
    13. Januar 2021 - 18:47 Antworten

    Guten Abend,
    bei Starkregen dringt bei unserem Balkontüren im Dachgeschoss Feuchtigkeit in die Wohnung.
    Ist dies ein Grund für eine Mietminderung?

    • Mietminderung.org
      13. Januar 2021 - 20:51 Antworten

      Hallo Jörg,

      m.E. ein klarer Mangel. Finden Sie heraus, warum Wasser eindringt. Im Fensterrahmen gibt es dafür normalerweise Abflüsse.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Dagmar Friedrich
    25. Januar 2021 - 14:07 Antworten

    Hallo zusammen.
    Ich wohne seit 20 Jahren in diesem Haus .Das Haus wurde in den ersten 15Jahren von Haus und Grund betreut und somit gab es auch nie Probleme mit irgendwelchen Reparaturen. Unser Haus und die anliegenden Häuser wurden dann von einer Immobilienfirma gekauft .Seitdem passiert hier überhaupt nichts mehr .Ziehen Mieter aus werden erst einmal jahrelang die leerstehenden Wohnungen renoviert .Es ist ein 8 Familien Haus. Seit Jahren wohnen wir hier aber nur mit 3 Familien drin .Das heißt .Im Winter so kalt ,dass es die Heizungen nicht schaffen die Wohnungen angenehm auf zu heizen. Ich wohne Parterre. Unter mir der Keller .Über mir 3 leere Wohnungen .Rundherum Außenwände .Seit gut einem Jahr ist der Türschnapper an der Haustüre defekt. Entweder steht die Haustüre offen oder die wird so zu geknallt, dass ich ,mein Wohnzimmer grenzt direkt daran vom Sofa falle .Es müsste von dieser Türe schon ein Foto Album existieren so oft habe ich diesen Mangel mit der Bitte um Beseitigung schriftlich und mündlich schon gemacht. Die Türe wurde auch angeschaut, mehr hat sich aber auch nichts getan .Frage an Sie ,was kann ich noch tun?.

    • Mietminderung.org
      28. Januar 2021 - 09:41 Antworten

      Hallo Dagmar,

      prüfen Sie die Rechtsprechung, ob eine defekte / nicht schließende Hauseingangstür eine Mietminderung rechtfertigt.

      Die Heizung muss Ihre Wohnung angemessen wärmen, ansonsten besteht auch an dieser Stelle ein Mangel.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • M. Wagner
    21. Februar 2021 - 20:57 Antworten

    Hallo,

    bereits zum dritten Jahr in Folge habe ich meinen Vermieter darauf hingewiesen, dass 2 Balkontüre komplett undicht sind (man kann einen Finger zwischen Tür und Rahmen legen). Die Balkontüre haben sich komplett verzogen. Bisher ist er einmal tätig geworden und hat die Tür nachgezogen, mit der Ansage sich um neue Dichtungen zu kümmern (das war letzte Jahr, nichts passiert). Erneut habe ich ihn diesen Winter wieder auf die Problematik hingewiesen. Die Heizkosten waren durch die vielen Kalten Tage natürlich enorm.
    Rechtfertigt das eine Mietminderung?

    Vielen Dank und viele Grüße

    M. Wagner

    • Mietminderung.org
      23. Februar 2021 - 19:56 Antworten

      Hallo M. Wagner,

      mit genau Ihrer Frage befasst sich der Artikel oben. Wenn Sie sich alleine nicht trauen, die nächsten Schrott zu gehen, lassen Sie sich am besten rechtlich beraten.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • D.S
    26. August 2021 - 18:28 Antworten

    Hallo,

    ich wohne in der 3.Etage in einem Mehrfamilienhaus , bei meinem Einzug vor ca.1 1/2 Jahren wurde mir vom Vermieter gesagt dass, die Balkontür vor meinem Einzug erneuert wird. Da Diese nicht richtig schließt und bei kräftigerem Wind auch mal auf geht…
    Das ist bisher immer noch nicht passiert. Das gesamte Haus wurde kernsaniert nur diese Tür wurde nicht erneuert.
    Ist eine Mietminderung möglich?

    Grüße Daniel

    • Mietminderung.org
      26. August 2021 - 20:03 Antworten

      Hallo D.S,

      drängen Sie auf den Austausch und verweisen Sie auf die Vereinbarung (schriftlich?) bei Einzug.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Mara
    12. Juli 2023 - 13:53 Antworten

    Hallo,

    wir sind letztes Jahr in eine Wohnung gezogen die vor Jahren umgebaut wurde. Aus 2 Wohnungen wurde eine – sprich wir haben 2 Etagen.

    Leider wurde die Wohnungstür in der zweiten Etage nicht entfernt bzw. zugemauert. Nun haben wir eine Wohnungstür in unserem Schlafzimmer. Diese geht auch nicht richtig zu – es immer ein offener Schlitz zusehen, obwohl die Tür immer abgeschlossen ist.
    Zudem hören wir (überwiegend abends wenn wir schlafen gehen wollen) entsprechend die Haustür und alles was im Hausflur passiert.

    Ist der Vermieter in der Pflicht diese Wohnungstür zuzumauern, da durch den Schlitz keine Isolierung möglich ist und auch die Privatsphäre erheblich beeinträchtigt ist?
    Viele Grüße, Mara

    • Mietminderung.org
      12. Juli 2023 - 14:12 Antworten

      Hallo Mara,

      wenn Sie die Wohnungen(en) so angemietet haben, dann können Sie heute keine Pflicht des Vermieters mehr wegen Mängeln ableiten. Siehe: https://www.mietminderung.org/mietminderung-536b-bgb/

      Ich würde empfehlen, dass Sie die Türnische von innen abdichten und verkleiden. Achten Sie darauf, dass Sie das Ganze spurlos Zurückbauen können.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

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