Ordentliche Wohnungen haben regelmäßig auch einen Keller. Im Keller werden Hausrat, Vorräte, Werkzeuge und alles, was in der Wohnung keinen Platz findet, aufbewahrt. Schleichen sich im Keller ungebetene Gäste ein, wird die Nutzbarkeit des Kellers eingeschränkt.

Um die Frage zu beantworten, ob gemindert werden darf, ist auf die Umstände im Einzelfall abzustellen. Eine pauschale Bewertung ist nicht möglich. Nach dem Gesetz kann der Mieter, wenn die Gebrauchstauglichkeit eines von ihm gemieteten Raumes erheblich beeinträchtigt ist, die Miete angemessen herabsetzen.

Wir zeigen wann eine Mietminderung wegen Ungezieferbefall im Keller denkbar ist und in welchen Fälle eine Mietminderung nicht in Betracht kommt.

Keller sind keine Wohnräume

Ungeziefer im Keller kann viele Lebensformen haben. Einerseits ist zu berücksichtigen, dass es sich eben um einen Kellerraum handelt, der nicht in gleicher Art und Weise nach außen abgeschirmt werden kann, wie dies bei einer Wohnung der Fall ist. Auch kann er nicht so intensiv beaufsichtigt werden wie eine Wohnung. Auch dient ein Keller nicht Wohnzwecken.

Andererseits muss aber auch ein Kellerraum sich in einem nutzbaren Zustand befinden und sollte keine Herberge für Ungeziefer sein. Stellt der Mieter Ungeziefer fest, ist der Vermieter verpflichtet, dagegen einzuschreiten. Natürlich ist auch der Mieter berufen, Gegenmaßnahmen zu ergreifen.

Ungeziefer im Keller kann normal sein

In Kellerräumen finden sich häufig Mäuse, Ratten, Spinnen, Ameisen, Kakerlaken und anderes Ungetier. Nicht jedes Tierchen ist gleichermaßen beeinträchtigend. Ratten dürften eine wesentlich schwerwiegendere Beeinträchtigung darstellen, als wenn eine vereinzelte Maus zu sehen ist. Ratten tragen immerhin Gesundheitsrisiken mit sich. Spinnen und Spinnennetze sind in Kellerräumen eher normale Entscheidungen und werden in aller Regel kaum Anlass für eine Mietminderung geben können.

Ungeziefervorsorge zahlt sich aus

Letztlich ist auch Angelegenheit des Mieters, seinen Keller sauber zu halten und dem Ungeziefer wenig Lebensraum zu bieten. Dazu gehört auch, in den Sommermonaten die Kellerfenster zeitweise zu schließen oder mit einem Absperrgitter zu versehen und dem Ungeziefer den Zugang zu verwehren. Kellertüren sind geschlossen zu halten.

Eine Minderung kommt nur in Betracht, wenn die Gebrauchstauglichkeit erheblich beeinträchtigt ist und der Mieter den Keller nicht so nutzen kann, wie es vertragsgemäß sein sollte. Dabei sind die örtlichen Gegebenheiten zu berücksichtigen. In einem älteren Gebäude gelten sicher andere Bedingungen als in einem modernen Neubau.

Ist von mehreren Kellerräumen nur ein Keller beeinträchtigt, wird man die Minderungsquote niedriger ansetzen müssen, als wenn der gesamte Keller von Ungeziefer befallen ist.

Rechtsprechung zum Thema Ungeziefer

Einschlägige Gerichtsentscheidungen, die sich ausschließlich mit Ungeziefer im Keller beschäftigen, sind rar. In Bezug auf Wohnungen gehe die Verkehrsanschauung des 20. Jahrhunderts nach einer Entscheidung des Amtsgerichts Bonn (Urt.v. 08.02.1985, Az. C 277/84) jedenfalls davon aus, dass Wohnungen im großstädtischen Bereich frei von Ungeziefer sein müssen. Inwieweit eine solche  Verkehrsanschauung auch in Bezug auf Kellerräume besteht, ist nicht ersichtlich und dürfte auch so nicht haltbar sein.

• Ratten im Keller wirken sich zwar geringer aus, als wenn sie in der Wohnung  auftreten, dennoch ist die Gebrauchstauglichkeit der Mietsache beeinträchtigt.  Das Amtsgerichts Berlin-Charlottenburg (Urt.v. 08.10.2008, Az. 205 C 103/08) wies einen Minderungs- und Schadensersatzanspruch des Mieters wegen der Zerstörung von Hausrat durch Ratten zurück, allerdings mit der Begründung, dass in Berlin ein Rattenbefall im Keller zu den „örtlichen Gegebenheiten“ gehöre und sich der Mieter ein entsprechendes Mitverschulden anrechnen lassen müsse. Außerdem hatte der Vermieter Schädlingsbekämpfungsmaßnahmen durchführen lassen.
• Silberfischbefall (allerdings in der Wohnung): 20 % Mietminderung (AG Lahnstein WuM 1988, 55);
• Mäuse und Kakerlaken über Monate hinweg in einer Wohnung: 10 % Mietminderung (AG Rendsburg WuM 1989, 284).