Die Frage war lange streitig. Letztlich hat der BGH entschieden. Um die Mietminderung zu berechnen, ist immer von der Bruttomiete auszugehen (BGH WuM 2005, 573). Bruttomiete ist die Nettomiete = Kaltmiete zuzüglich der von dem Mieter geschuldeten Nebenkosten (= Betriebskosten) bzw. einer Nebenkostenpauschale.

Die Begründung ist einleuchtend. Mit der Minderung soll das durch den Mangel gestörte Gleichgewicht zwischen dem Gebrauch der Wohnung und der zu bezahlenden Miete gewahrt bleiben. Die Überlassung der Wohnung wird als Gesamtleistung gesehen, für die der Mieter nicht nur die Miete als solche, sondern auch die für die Nutzung der Wohnung unabdingbaren Nebenkosten bezahlen muss.

Nur die Bruttomiete ermöglicht gerechte Ergebnisse

Wollte man lediglich die Nettomiete zugrunde legen, würde man Widersprüche provozieren. Bei einer Mietminderung auf Null (z.B. wegen einem totalem Heizungsausfall im Winter, woraufhin die gesamte Wohnung unbenutzbar ist) erscheint es völlig klar, dass es für den Mieter keinen Sinn macht, für eine nicht benutzbare Wohnung auch noch Nebenkosten zahlen zu müssen.

Erst die Nebenkostenabrechnung ermöglicht endgültige Ergebnisse

In Anwendung der BGH-Entscheidung muss sich die Mietminderung nicht nur auf die laufenden Vorauszahlungen beziehen, sondern muss letztlich auch die in der Nebenkostenabrechnung des Vermieters endgültig abgerechneten Nebenkosten erfassen. Erst dann lässt sich die Mietminderung endgültig berechnen.

Muss der Mieter Nachzahlungen leisten, kann er entsprechend der Minderungsquote auch den Nachzahlungsbetrag mindern. Erhält der Mieter eine Rückzahlung, muss er dem Vermieter den anteilig zu viel geminderten Betrag erstatten.