Als Vermieter sind Sie nach dem Gesetz verpflichtet, Ihrem Mieter den vertragsgemäßen Gebrauch der Mietwohnung zu gewährleisten. Sie müssen die Mietwohnung in dem Zustand halten, in dem diese sich bei Einzug des Mieters vertragsgemäß befand. Zeigen sich Mängel, darf der Mieter die Miete mindern.

Das Recht auf Mietminderung ist ein Gewährleistungsrecht. Das Gesetz verbietet dem Mieter zu seinem eigenen Schutz sogar, auf dieses Recht zu verzichten. Es kann auch im Mietvertrag nicht vertraglich abbedungen werden.

Beanstandet der Mieter einen Mangel und mindert die Miete, hat er im Regelfall gute Gründe. Natürlich gibt es auch Zeitgenossen, die über den Weg der Mietminderung auf unseriöse Weise versuchen, ihre monatliche Belastung durch die Mietzahlung zu reduzieren.

1. Jede Menge Tipps: Was tun als Vermieter? Strategische Aspekte

Als Vermieter müssen Sie dann wissen was Sie tun können und welche Strategie Sie dabei verfolgen sollten. Mieter haben es relativ leicht. Sie finden im Internet oder im Buchhandel jede Menge Anweisungen, um gegenüber Ihrem Vermieter einen Mangel erfolgreich durchzusetzen.

Handfeste Tipps für Vermieter sind da eher Mangelware. Ungeachtet der rechtlichen Situation sollten Sie bereits im Vorfeld die Weichen richtig stellen und strategisch richtig reagieren.

2. Vermeiden Sie die Eskalation

Mieter reagieren gerne emotional. Sie erwarten, dass Sie als Vermieter Tag und Nacht bereitstehen und sich sofort engagieren, wenn mit der Wohnung ein Problem auftritt. Sie sollten als Vermieter die Beanstandung dann in aller Ruhe entgegennehmen und emotional gelassen bleiben. Trennen Sie emotionale Aspekte und stellen Sie den objektiven Sachverhalt fest. Eruieren Sie, um was es eigentlich geht. Im praktischen Leben sind viele Auseinandersetzungen eigentlich unnötig.

Vermeiden Sie also eine Argumentationsspirale, bei der Sie auf ein Argument gleich ein Gegenargument bringen. Jede Argumentation im Mietrecht macht nur Sinn, wenn Sie die juristischen Gegebenheiten kennen und Ihre Verhandlungsführung mit dem Mieter danach ausrichten.

3. Nehmen Sie Ihren Mieter ernst

Nehmen Sie ihren Mieter unbedingt ernst, wenn er die Situation in seiner Wohnung beanstandet. Diese ist schließlich sein Lebensmittelpunkt. Keinesfalls sollten Sie die Situation ignorieren. Ignoranz wirkt immer provozierend. Fühlt sich der Mieter mit seinem Problem ernst genommen, ist er zugänglicher.

Bedenken, dass das Minderungsrecht in dem Augenblick entsteht, in dem der Mangel existent wird und der Mieter Ihnen den Mangel anzeigt. Auch wenn Sie dann nicht reagieren, bleibt der Minderungsanspruch, soweit er gerechtfertigt ist, begründet. Sie können die Minderungssituation nicht wegschweigen. Letztlich sind Sie derjenige, der weniger Miete erhält und früher oder später doch irgendwie zur Reaktion gezwungen wird.

4. Sehen Sie sich die Wohnung an

Sprechen Sie also mit Ihrem Mieter. Verlassen Sie sich möglichst nicht auf ein Telefonat. Vereinbaren Sie einen persönlichen Termin in der Wohnung des Mieters. Nehmen Sie die Situation vor Ort in Augenschein. Machen Sie Fotos! Lassen Sie sich von einem Zeugen begleiten.

Bemühen Sie sich, eine schnelle und sachgerechte Regelung zu finden. Längere Auseinandersetzungen kosten Sie viel Zeit, Energie, Nerven und der Mieter mindert in dieser Zeit fortlaufend die Miete. Nutzen Sie diese Zeit sinnvoller und verdienen Sie Ihr Geld lieber woanders.

5. Kenntnis der Rechtslage bestimmt Verhandlungsführung

Informieren Sie sich bis vor dem Besuch bei Mieter vor einer Diskussion über die rechtliche Situation im Mietminderungsrecht (Mängelanzeigepflicht des Mieters, Ausnahmefälle, Minderungsquoten, Einbeziehung einer Mietminderungstabelle).

Sie sollten eine Vorstellung davon haben, wie Gesetz und Rechtsprechung einen bestimmten Mangel bewerten. Sie sollten wissen, ob und inwieweit eine vom Mieter vorgetragene Beanstandung also tatsächlich einen Minderungsanspruch begründet oder nicht. Machen Sie sich also rechtskundig. Nutzen Sie dazu das Angebot dieser Website.

6. Recht haben genügt nicht immer

Beherzigen Sie den Grundsatz: „Recht haben ist das eine, Recht bekommen das andere“. Selbst wenn Sie im Recht sind, sollten Sie sich gegebenenfalls auf den Mieter zugewiesen.

Wer auch immer Recht haben sollte: Versuchen Sie möglichst einen Kompromiss zu finden, indem sowohl Sie als Vermieter, als auch der Mieter sich aufeinander zu bewegen. Erkennen Sie, dass der Mieter einen offensichtlich begründeten Mangel vorträgt, sollten Sie sich zur Situation bekennen und so fair sein, den Mangel anzuerkennen und dem Mieter zusagen, den Mangel zu bereinigen.

Denn selbst wenn Sie sich im Recht fühlen, haben Sie einen langen Weg vor sich, dieses Recht unter Umständen mit gerichtlicher Hilfe durchzusetzen. Ein fortbestehendes gutes persönliches Verhältnis zum Mieter kann oft wichtiger sein, als eine vielleicht für Sie unangenehme Situation mit dem Holzhammer lösen zu wollen.

7. Mieter können nicht nur die Miete mindern, sondern auch Mängelbeseitigung verlangen

Bedenken Sie, dass der Mieter wegen des Mangels nicht nur die Miete mindern darf. Da die Mietsache mangelhaft ist, kann der Mieter auch von Ihnen verlangen, dass Sie den Mangel auf Ihre Kosten beseitigen und den vertragsgemäßen Zustand der Wohnung wiederherstellen. Nur in Ausnahmefällen bleibt der Mieter für die Situation verantwortlich (Eigenverschulden des Mieters, Kenntnis der Situation bei Einzug).

Soweit die Mängelbeseitigung mit Kosten verbunden ist, sollten Sie einen Weg finden, die Situation einvernehmlich zu regeln. Unter Umständen kann es günstiger sein, wenn Sie den Mieter vielleicht unter dem Angebot einer Abschlagszahlung dazu bewegen, selbst die Wohnung zu kündigen (z.B. bauseitig bedingter Schimmel, der eine Totalsanierung erfordert), als wenn Sie versuchen, sich aus Ihrer Verantwortung zu winden.

In dem Augenblick, in dem der Mieter mindert, obliegt es seiner Einschätzung, den angemessenen Minderungsbetrag zu bestimmen. Er darf einen Teil der Miete in Höhe des 3- bis 5-fachen Betrages der Mietminderung zurückbehalten und versuchen, Sie auf diese Weise zur Mängelbeseitigung zu veranlassen.

Entsteht durch die mangelbedingte Situation am Hausrat des Mieters ein Schaden oder wird die Gesundheit eines allergiegefährdeten Kindes infolge der Schimmelbildung beeinträchtigt, setzen Sie sich einem Schadensersatzrisiko aus, das darüber hinaus den Mieter in extremen Fällen auch noch zur fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses berechtigen kann.

8. Prozesse sind immer teuer

Gehalten Sie im Auge behalten, dass eine streitige Auseinandersetzung, die möglicherweise vor dem Amtsgericht ausgetragen werden muss, erhebliche Gerichtsgebühren und Anwaltskosten verursacht. Der Streitwert bei einer Mietminderung berechnet sich nach dem Jahresbetrag des monatlichen Mietminderungsbetrages. Beispiel: Mindert der Mieter die Miete von 600 € um 20 Prozent, errechnet sich der Streitwert aus dem Minderungsbetrag = 120 € x 12 und beträgt somit 1.440 €.

So liegt das Kostenrisiko, falls Sie den Rechtsstreit verlieren, bei einem Streitwert von 1.500 € in erster Instanz bei 1.057,61 €! Selbst wenn die Schadensbeseitigung 500 € kosten sollte, fahren Sie immer noch weitaus günstiger, als wenn Sie sich auf Teufel komm raus streiten. Kalkulieren Sie Kostenrisiko mithilfe eines Prozesskostenrechners.

9. Beweissicherungsverfahren einleiten

Eine Möglichkeit, die Streitigkeit vielleicht auch noch außergerichtlich zu klären, ist der gerichtliche Antrag auf Einleitung eines Beweissicherungsverfahrens. Dann bestimmt das Amtsgericht einen Sachverständigen, der die Situation vor Ort festgestellt. Der Vorteil besteht darin, dass ein Sachverständiger als neutrale Instanz die Gegebenheiten prüft. Das Ergebnis kann die Einigung fördern. Allerdings besteht aber auch ein Kostenrisiko. Selbst wenn der Mieter sein Minderungsrecht aufgibt, bleibt immer noch zu regeln, wer die Kosten des Beweissicherungsverfahrens zahlt.

Ein Beweissicherungsverfahren hängt davon ab, welche Partei beweispflichtig ist. Dabei geht, dass jede Partei die Gegebenheiten beweisen muss, die ihr Recht begründen. Behauptet der Mieter, dass die Wohnung verschimmelt sein, muss er beweisen, dass die Bausubstanz die Ursache ist. Behaupten Sie, dass der Mieter schlecht lüftet und heizt, müssen Sie diese Umstände nachweisen.

Im Übrigen dient ein Beweissicherungsverfahren dazu, einen Rechtsstreit beim Amtsgericht vorzubereiten und dem Richter ein Beweismittel zu unterbreiten.

10. Letzter Ausweg: Klage beim Amtsgericht

Kommt mit dem Mieter keine einvernehmliche Regelung zu Stande, gibt es verschiedene prozessuale Möglichkeiten. Kürzt der Mieter die Miete, können Sie den Mieter verklagen und feststellen lassen, dass die Minderung unbegründet ist. Gleichfalls kann der Mieter seinerseits klagen und ebenfalls feststellen lassen, dass die Minderung aus seiner Sicht begründet ist.

Das Gericht prüft dann, ob und inwieweit die Mietminderung berechtigt ist oder nicht. Soweit das Gericht die Situation nicht selbst beurteilen kann, ist es darauf angewiesen, ein Sachverständigengutachten zu beauftragen. Ergibt sich, dass der Mieter die Situation zu Recht beanstandet hat, werden Sie verurteilt. Ergibt sich, dass der Mieter im Unrecht ist, stellt das Gericht fest, dass die Mietminderung unbegründet ist und der Mieter die volle Miete zahlen muss.

Haben Sie den Eindruck haben, dass der Mieter sein Mietminderungsrecht nur missbraucht, sollten Sie sich selbstverständlich nicht scheuen, die außergerichtlichen Verhandlungen zügig zu Ende zu bringen und umgehend Klage einzureichen. In diesen Fällen haben schöne Worte wenig Wert. Und Zeit ist auch für Sie bares Geld.