Go to Top

Mietminderung wegen feuchtem Keller im Altbau

Lagert der Mieter im Keller Hausrat, erwartet er, dass der Keller trocken ist. Feuchtigkeit ruiniert alles. Die Gerichte müssen immer wieder entscheiden, ob ein Mieter wegen einem feuchten Keller im Altbau Mietminderung geltend machen kann.

Ob eine Mietminderung wegen Feuchtigkeit im Keller eines Altbaus möglich ist ist schwierig zu beantworten, da die Rechtsprechung völlig uneinheitlich ist und die Umstände immer auf Einzelfallentscheidungen hinauslaufen.

Wir haben hier die wichtigsten Aspekte zusammengetragen, anhand derer Mieter und Vermieter absehen könne, ob eine Mietminderung wegen eines Fechtens Kellers in einem Altbau möglich ist oder nicht.

AG Ansbach: Im Altbau ist Feuchtigkeit im Keller normal

Nach einem Urteil des Amtsgerichts Ansbach (Urt.v.5.2.2013, 2 C 226(/11) muss ein Mieter im Keller eines Altbaus mit einer gewissen Feuchtigkeit rechnen und hat kein Recht zur Mietminderung. Im Fall ging es um ein im Jahr 1923 gebautes Einfamilienhaus. Der Mieter beanstandete die schlechte Bausubstanz.

Das Gericht wies darauf hin, dass man bei einem Altbau nicht ohne Weiteres erwarten könne, dass der Keller trocken und zur Einlagerung von Hausrat geeignet sei. Maßgeblich seien die zum Zeitpunkt der Gebäudeerrichtung maßgeblichen Vorschriften. Im Baujahr 1923 habe ist aber keine DIN-Vorschriften oder sonstige Vorschriften in Bezug auf Feuchtigkeit gegeben. Ein Mieter, der in einen Altbau einziehe, müsse also immer zwangsläufig mit Feuchtigkeit rechnen. Immerhin gestand das Gericht zu, dass der Mieter auch im Altbau nicht mit Schimmelbildung rechnen müsse. Hätte der Mieter in diesem Fall eine Schimmelbildung nachweisen können, hätte ihm wohl insoweit ein Minderungsrecht zugestanden.

LG Berlin: Im Altbau ist Feuchtigkeit im Keller nicht normal!

In einem anderen Fall entschied das Landgericht Berlin (Urt.v. 27.6.2012, 63 S 628/12) vollkommen gegenteilig. Auch in einem Altbau müsse ein Mieter nicht mit einem feuchten Keller rechnen. Im Fall ging es um ein im Jahr 1939 errichtetes Gebäude. Der Einwand des Vermieters, der Mieter müsse in einem alten Gebäude mit Feuchtigkeit im Keller rechnen, wies das Gericht zurück. Da Mieter in Kellerräumen auch Hausrat einlagern möchten, schränke Feuchtigkeit den vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache ein, so dass der Vermieter zur Instandsetzung des Kellers verpflichtet sei. Die Argumentation, mit der das Amtsgericht Ansbach seine ablehnende Entscheidung begründete, spielte in der Entscheidung des LG Berlin überhaupt keine Rolle.

Auch nach einem Urteil des OLG Düsseldorf müssen Kellerräume grundsätzlich trocken sein. Das Gericht wies einen Vermieter darauf hin, dass es keinen allgemeinen Erfahrungssatz gebe, wonach im Kellergeschoss eines Altbaus gelegene Kellerräume durch eine angeblich üblicherweise bestehende Feuchtigkeit beeinträchtigt werden dürfen (WuM 2005, 209).

Weitere Entscheidungen:

  • 5 % Mietminderung bei feuchtem Keller (AG Düren WuM 1983, 30);
  • 5 % Mietminderung, wenn der Keller unter Wasser steht (AG Osnabrück ZMR 1987, 342);
  • 20 %, wenn die gesamte Fläche des Kellers eines Einfamilienhauses unbenutzbar ist (OLG Brandenburg 12 U 78/07).

Nachkriegsbauten sind immer feuchtigkeitsgefährdet

Bei nach dem Krieg errichteten Gebäuden, müsse nach einer Entscheidung des AG München jedem Mieter bekannt sein, dass aufgrund der Wohnungsnot in sehr kurzer Zeit nur mit dem bedingt vorhandenen Baumaterial gebaut werden konnte. Die Bauqualität seit naturgemäß schlecht. Gerade die in den fünfziger Jahren gebauten und schlecht isolierten Keller in Mietshäusern sind vielfach feucht und nass.

Das Amtsgericht München wies in einem Mietminderungsverfahren darauf hin, dass der Mietspiegel der Stadt München bei den in den fünfziger Jahren gebauten Gebäuden einen deutlich niedrigeren Grundpreis ausweist als bei vor 1929 gebauten Gebäuden. Jeder Mieter, der in ein solches Haus einzieht, müsse damit rechnen, dass der Kellerboden schlecht gedämmt oder die Feuchtigkeitssperre unzureichend ist und in solchen Kellern Hausrat nicht ohne weiteres gelagert werden könne (AG München, Urteil vom 11.06.2010, Az. 461 C 19454/09).

Insoweit könne der Vermieter auch nicht verpflichtet werden, einen feuchten oder nassen Keller zu sanieren. Der vertragsgemäße Gebrauch eines solchen Kellers ist von vornherein auf den bestehenden Zustand ausgerichtet. Der Mieter mietet und erhält genau das, was er erwarten darf.

Feuchtigkeit ist nicht immer bauseits bedingt

Feuchte Keller feucht sind meist auf eine schlechte Bausubstanz zurück zu führen. Anzeichen für eine von außen kommende Feuchtigkeit können sich im zeitlichen Zusammenhang zu starken Regenfällen und dem kurzfristigen Auftreten der Feuchtigkeit im Keller ergeben. Zeigt sich die Feuchtigkeit nur im unteren Bereich der Kellerwand, tritt das Wasser meist aufgrund einer schlechten Isolierung vom Boden her auf. Dann steigt die Feuchtigkeit von unten in der eigentlich intakten Wand auf und tritt dann weiter oben nach innen hin aus.

Teils wird sich der Mieter bei feuchtigkeitsgefährdeten Gebäuden auch darauf verweisen lassen müssen, dass er die Kellerräume regelmäßig lüften muss, um Feuchtigkeitsbildung möglichst zu vermeiden. Zugluft führt Feuchtigkeit ab. Dies gilt umso mehr, wenn der Mieter im Keller einen Wäschetrockner betreibt oder die Wäsche auf der Leine getrocknet. Ihm obliegt mithin eine Verantwortung, die er nicht allein dem Vermieter aufbürden kann.

Aspekte zur Begründung eines Minderungsanspruchs

Darf der Mieter im Sinn eines vertragsgemäßen Gebrauchs einen trockenen Keller erwarten, kann er bei einem feuchten oder nassen Keller durchaus die Miete mindern. Voraussetzung ist, wie bei jeder Mietminderung, dass der Mieter den Mangel bei Abschluss des Mietvertrages nicht kannte und auch bei Anwendung verkehrsüblicher Sorgfalt nicht hätte erkennen können und auch nicht damit rechnen musste.

Sofern er nach Einzug praktisch von der Feuchtigkeit überrascht wird, steht ihm ein Mietminderungsrecht zu. Soweit der Mieter aber in einen Altbau einzieht, steigert sich mit jedem Jahr, um das das Gebäude älter ist, das Risiko von Feuchtigkeit im Keller. Ein Mieter, der blauäugig in ein solches Gebäude zieht, handelt treuwidrig, wenn er dann Feuchtigkeit beanstandet. Dies gilt insbesondere dann, wenn er bei einer ordentlichen Besichtigung die Feuchtigkeit im Keller hätte erkennen können.

Soweit sich die Feuchtigkeit im Keller als Minderungsgrund begründen lässt, richtet sich die Minderungsquote nach dem Ausmaß der Gebrauchsbeeinträchtigung und somit nach den Umständen im Einzelfall. Pauschale Vorgaben oder Erfahrungssätze gibt es nicht.

Schreibe einen Kommentar

Deine E-Mail-Adresse wird nicht veröffentlicht. Erforderliche Felder sind mit * markiert.