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Mietminderung wegen Straßenbauarbeiten

Straßenbauarbeiten müssen sein.  Jeder braucht und nutzt Straßen. Fühlt sich ein Mieter wegen Straßenbauarbeiten in seiner Wohnqualität beeinträchtigt, lässt sich nicht pauschal sagen, ob er dadurch zur Mietminderung berechtigt ist. Einerseits sind Straßenbauarbeiten unumgänglich, andererseits zahlt der Mieter Miete für eine Leistung, die der Miete nicht angemessen ist.

Klar ist, dass gelegentliche und in ihrer Dauer absehbare kurzfristige Straßenbauarbeiten keinen Minderungsgrund darstellen dürften. Sie gehören schlicht zum Alltags- und Lebensrisiko eines jeden Bürgers. Die Höhe der Minderung richtet sich danach, inwieweit die Wohnung noch gebrauchstauglich ist. Zumutbarkeit, Ruhezeiten und Ausmaß sind ebenso entscheidungserheblich.

Baulärmentscheidungen sind Einzelfälle

Baulärm ist Gegenstand einer Unzahl von Gerichtsentscheidungen. Alle sind einzelfallbedingt, so dass es maßgeblich auf die Umstände und die zeitlichen und örtlichen Gegebenheiten ankommt. Pauschale Wertungen sind nicht möglich. In den Gerichtsentscheidungen geht es meist nicht nur Baulärm, sondern auch um die mit der Bautätigkeit verbundene Staub- und Schmutzbelastung und sonstige Umstände.

Straßenbau ist Großstadtrisiko

Deutlich wird die Situation in einer Entscheidung des AG Pankow-Weißensee (Beschluss 102 C 207/09). Das Gericht wies den Kläger darauf hin, dass man in einer Großstadt, insbesondere in der Nähe von drei Hauptverkehrsstraßen, damit rechnen muss, dass diese auch einmal saniert werden müssen und dann der Verkehr in der eigenen Straße zunimmt.

Wohnt man als Mieter in einer sich in einem schlechten Zustand befindenden Straße, ist es irgendwann unumgänglich, dass diese einen neuen Belag erhält und die Autofahrer diese Straße vermehrt nutzen. Diese Umstände gehören zum allgemeinen Lebensrisiko eines jeden Stadtbewohners.

Straßenbau ist Anliegeralltagsrisiko

Informativ ist auch eine Entscheidung des Amtsgericht Fürth (Urt. v. 17.10.2006, 310 C 1727/06). In diesem Fall ging es um Brückenbauarbeiten. Die damit verbundenen Beeinträchtigungen des Mieters gehörten zum Alltagsrisiko. Vor allem müsse eine zu weitgehende Haftung des Vermieters unter dem Gesichtspunkt der Risikoverteilung eingeschränkt werden. Auch der Vermieter sei schutzwürdig. Es sei nicht angemessen, die Folgen einer Lärmbelästigung  einfach auf den Vermieter abzuwälzen. Weder Vermieter noch Mieter hätten die Bauarbeiten abwenden können. Der Vermieter wusste nichts von dieser Entwicklung. Keine Partei habe einen Beherrschbarkeits- oder Informationsvorsprung gehabt.

Jeder Anlieger müsse akzeptieren, wenn Straßen entsprechend den öffentlichen Bedürfnissen erneuert und umgestaltet werden. Niemand könne darauf vertrauen, dass Straßen im gleichen Zustand verbleiben und niemals Sanierungsarbeiten erfolgen werden. Es verwirkliche sich ein allgemeines Lebensrisiko. Dieses müssen beide Parteien tragen. Es erscheine nicht als sach- oder interessengerecht, dieses Risiko ausschließlich dem Vermieter aufzubürden.

Dauerhafte Änderung der Gegebenheiten

Etwas anders ist die Situation, wenn sich eine bestehende Situation dauerhaft ändert. Dies ist der Fall, wenn eine Sackgasse für den Durchgangsverkehr geöffnet wird und der Mieter sich durch das neue aufgebrachte Pflaster Lärm und Erschütterungen ausgesetzt sieht (AG  Köpenick (WuM 2006, 109: 8 % Mietminderung). Auch die geänderte Verkehrsführung nach dem Umbau einer Sackgasse mit Anwohnerverkehr zu Ortsumfahrung mit Lichtzeichenanlage wurde mit 13,5 % Mietminderung bedacht (AG Erfurt WuM 2000, 592).

Vergleich mit anderen baulärmbedingten Situationen

Dass eine Mietminderung bei Straßenbauarbeiten nicht immer abwegig ist, zeigt, dass Baulärm (Neubaustelle, Abrissarbeiten, Neubau einer Bahnstrecke)  in der Nachbarschaft in vielen Fällen zur Mietminderung berechtigte. Im Vergleich zu diesen Fällen lassen sich im Einzelfall auch Rückschlüsse auf die Situation der Straßenbauarbeiten ziehen.

Beispiele:

  • Neubau einer ICE-Bahnstrecke in Gebiet mit bestehender Lärmbelastung: 10 % (LG Kassel NJW-RR 1989, 1292);
  • ICE-Neubaustrecke Köln-Frankfurt mit Lärmvorbelastung: 15 % (LG Siegen WuM 1990, 17).
  • 4. Elbtunnelröhre, EG-Wohnung 10 m vor Bauzaun: 35 % (LG Hamburg, WuM 2001, 444).
  • Fenster öffnen und normale Unterhaltung bei Bauarbeiten in der Nachbarschaft unmöglich, Erschütterungen in der Wohnung. 25 % (LG  Darmstadt 39 C 1706/81)

Situationsbedingte Kenntnis schadet

Soweit bei Mietvertragsabschluss die Baustelle bereits vorhanden war, muss der Mieter nur die übliche Belästigung akzeptieren. Übermäßiger Baulärm, der Fensteröffnen unzumutbar macht oder abends und am Wochenende erfolgt, berechtigt meist zur Mietminderung (LG  Darmstadt WuM 1984, 245).

Hätte ein Mieter bei Vertragsabschluss mit Baulärm bereits rechnen müssen, genügt nicht die Kenntnis einer Baustelle allein. Er muss auch wissen, in welchem Umfang in Bezug auf Dauer und Ausmaß er durch die Baustelle beeinträchtigt werden wird (LG  Mannheim WuM 2000, 185).

Der Mieter soll auch mindern können, wenn er tagsüber oder während der gesamten Bauzeit abwesend ist. Der Vermieter könne nicht einwenden, der Mieter habe die Mietsache ohnehin nicht genutzt (BGH NJW 1987, 432, Entscheidung ist fragwürdig).

Minderung nur bei Nachweis der Beeinträchtigung

Finden Bauarbeiten statt, ist die Beeinträchtigung meist offensichtlich. Dennoch ist der Mieter in der Beweispflicht. Um die Situation nachzuweisen, sollte der Mieter ein „Bautagebuch“ führen, in dem er die Beeinträchtigungen nach Art, Dauer und Intensität protokolliert. Wenn sich mehrere Mieter gemeinschaftlich beschweren, dürfte der Erfolg zudem höher sein, als wenn sich ein einzelner Mieter beeinträchtigt fühlt.

Fazit:

Straßenbauarbeiten sind Lebensrisiko. Erst wenn sie in Bezug auf Dauer und Intensität  ein unzumutbares Ausmaß annehmen, kommt eine Mietminderung in Betracht. Gleichwohl sollte jeder Mieter berücksichtigen, dass er durch die Maßnahme selbst Vorteile haben kann und es nicht unbedingt fair ist, dem Vermieter einseitig die Verantwortung aufzuladen. Dann profitiert der Mieter durch die verbesserte Verkehrssituation und eine Mietminderung doppelt.

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12 Antworten auf "Mietminderung wegen Straßenbauarbeiten"

  • Iris
    13. Oktober 2013 - 23:03 Antworten

    Hallo,

    seit nun mehreren Tagen werden von einer Kanalbaufirma Arbeiten in meiner Straße durchgeführt, allerdings immer im Zeitraum von 21:00 Uhr bis ca. 00:30 Uhr. Auch an Sonntagen machen sie davor nicht halt, an Schlaf ist in der Zeit nicht zu denken. Ich habe schon das zuständige Amt kontaktiert, allerdings reagieren sie dort nicht. Was soll ich tun?

    • Mietminderung.org
      21. Oktober 2013 - 07:55 Antworten

      Hallo Iris,

      wenn die Arbeiten einen schwerwiegenden Mangel darstellen, sollten Sie tatsächlich abwägen, ob eine Mietminderung für Sie in Betracht kommt.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Sandra
    15. Dezember 2013 - 16:47 Antworten

    Hallo,
    ich habe seit Mai 2011 eine Mietminderung in Höhe von 20% aufgrund einer ICE-Baustelle direkt am Haus. Die Mietminderung wurde schriftlich „für die Dauer der Bauarbeiten“ vom Vermieter (Zwangsverwalter) bestätigt und automatisch im Zuge des Lastschriftverfahrens nur noch in der geminderten Höhe abgebucht.
    In dem Schreiben wurde darauf hingewiesen, dass diese Vereinbarung maximal für die Dauer bis zur Beendigung der Baumaßnahmen durch die DB Gültigkeit hat.

    Gestern erhielten alle Mieter dann ein Schreiben vom Vermieter, in dem uns mitgeteilt wird, dass die Arbeiten bereits seit Januar 2013 abgeschlossen sind und wir nunmehr die monatliche Minderung für die Monate Januar bis Dezember 2013 bis 25.12.2013 zurückzuzahlen hätten.

    Ich muss dazu anmerken, dass zwar die Bauarbeiten seit einiger Zeit nicht mehr direkt vor meinem Fenster stattfinden, jedoch eine Beendigung der Bauarbeiten für uns als Mieter nicht erkennbar ist, dass die Arbeiten abgeschlossen sind. Zur anderen Seite hinaus finden aktuell immernoch Bauarbeiten an einer Brücke die direkt an den Gebäudekomplex grenzt statt und auch sonst sind immer wieder Arbeiten im Bahnbereich zu beobachten. Auch fährt ja noch kein ICE hier entlang.

    Da der Vermieter die Mietminderung ja im Zuge der Abbuchung bisher weiter beibehalten hat, stellt sich mir die Frage ob die Rückforderung des Minderungsbetrages für ein Jahr korrekt ist??? Kann der Vermieter das mit uns machen?

    MfG
    S. J.

    • Mietminderung.org
      15. Dezember 2013 - 17:37 Antworten

      Hallo Sandra,

      ich kann Ihnen bei Ihrem Einzelfall leider nicht weiterhelfen. Sie sehen ja, es ist nicht mal klar, ob die Bauarbeiten beendet waren. Ich würde mich im Zweifel mit der Frage an einen Anwalt wenden.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

      • Sandra
        15. Dezember 2013 - 22:49 Antworten

        Das heißt also, dass es theoretisch rechtlich grundsätzlich zulässig wäre, dass der Vermieter eine Mietminderung zurückfordern kann, obwohl er selbst im Lastschriftverfahren nur die geminderte Miete abbucht und uns nun erst nach einem Jahr mitteilt, dass der Minderungsgrund seit einem Jahr nicht mehr vorhanden wäre?

        • Mietminderung.org
          16. Dezember 2013 - 10:18 Antworten

          Hallo Sandra,

          das heisst ganz konkret, dass Sie sich rechtlich beraten lassen sollten, um diese Fragen zu klären.

          Viele Grüße

          Dennis Hundt

  • Patrick L
    22. April 2014 - 09:58 Antworten

    Unser Vermieter lässt etwa alle zwei Wochen den Rasen mähen mit einen großen Mähfahrzeug. Dies geschieht meist zwischen 8 Uhr morgens und 12 Uhr mittags. Der Lärm ist so extrem laut das wir immer brutal geweckt werden und selbst bei geschlossen Türen und Fenstern und Ohrstöpseln ist es immer noch sehr laut.
    Was kann ich da machen?

    • Mietminderung.org
      23. April 2014 - 10:11 Antworten

      Hallo Patrick,

      im der Regel nutzen Gärtner professionelle Rasenmäher. Ich persönlich halte die Zeit von 8 bis 12 auch für zumutbar. Irgendwie und irgendwann muss der Rasen ja gemäht werden.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Vivien S
    18. Juli 2014 - 08:54 Antworten

    Hallo,

    seit einigen Tagen, werden die Gleise vor unserem Balkon erneuert. Ich wohne in Frankfurt am Main mit 3 Gleisen der S-Bahn neben dem Balkon. Normalerweise stört mich der Lärm der fahrenden Bahnen nicht. Aber seit einigen Tagen wird diese Strecke erneuert und dies dauert noch bis Ende August. Ab 07:00 Uhr morgens wird mit Presslufthämmern gearbeitet und auch Wochenende und Nachtarbeiten sind angekündigt. Da ich Student bin und unter der Woche lernen muss ist es unzumutbar in der Wohnung bei geschlossenem Fenster zu sitzen. Ist es möglich meine Miete zu mindern? Und wie mach ich das wenn der Vermieter meine Miete per Lastschrift einzieht?

    Gruß

  • Paul
    23. September 2014 - 08:02 Antworten

    Hallo,

    seit heute Morgen wird direkt vor unserer Wohnung eine Straße erneuert. Die Straße führt direkt unterhalb unserer Fenster. Wir sind eine Wohngemeinschaft von Studenten und dementsprechend auch tagsüber anwesend.
    Die Straße wird komplett aufgerissen und es werden auch Kabel etc verlegt. Die Arbeiten dauern bis Ende November. Also gut 2 Monate. Der Clou daran ist, dass wir aufgrund der alten schlechten Fenster selbst wenn diese geschlossen sind ordentlich Lärm abbekommen. Ganz sicher werden in den nächsten Wochen auch bei Baggerarbeiten Erschütterungen hinzu kommen.
    Da sollte doch auf jeden Fall eine Einigung zu unseren Gunsten zu erzielen sein?! ;)

    Schöne Grüße

    • Mietminderung.org
      23. September 2014 - 12:08 Antworten

      Hallo Paul,

      sprechen Sie Ihren Vermieter dich einfach auf eine einvernehmliche Mietminderung an. Das ist oft der bessere Weg, als gleich die Keule der Mietminderung rauszuholen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

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