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Mietminderung: Diese Zimmertemperaturen müssen erreicht werden

Nur eine ordentlich beheizte Wohnung bietet Wohnqualität. Der Mieter hat Anspruch auf eine sogenannte Behaglichkeitstemperatur in seiner Wohnung. Welche Temperaturverhältnisse damit verbunden sind, bestimmt sich nach unterschiedlichen Gegebenheiten.

Erster Ansatzpunkt ist die Heizperiode. Der Vermieter ist nach der Rechtsprechung allgemein verpflichtet, in der Zeit vom 1. Oktober bis zum 30. April des folgenden Jahres die Wohnung des Mieters zu heizen.  Teilweise wird dieser Zeitraum auch ausgedehnt und auf den ci. 15. September und ci. 15. Mai festgelegt. Regelmäßig findet sich im Mietvertrag eine zeitliche Bestimmung der Heizperiode.

Heizperiode erfordert Behaglichkeitstemperatur

Während der Heizperiode muss der Vermieter so heizen, dass in der Wohnung des Mieters eine bestimmte Mindesttemperatur erreicht wird. Temperaturen zwischen 20 bis 22° Celsius (Behaglichkeitstemperatur) werden regelmäßig als ausreichend, aber auch als notwendig angesehen (LG Berlin NZM 1999, 1039; LG Göttingen WuM 1989, 366).

Zimmertemperaturen im Einzelfall

Welche Zimmertemperaturen maßgeblich sind, richtet sich danach, welche Räume geheizt werden. Beispielsweise empfiehlt die Senatsverwaltung für Gesundheit und Umweltschutz Berlin (GE 1979, 834) im Wohnzimmer  eine Temperatur von 21° Celsius,  im Ess- und Kinderzimmer 20° Celsius, in Küche und Schlafzimmer  sollen hingegen 18° Celsius genügen,  im Bad  sollen wegen der besonderen Art der Nutzung zur Körperpflege 23° Celsius erforderlich sein und in der Diele wiederum 15° Celsius genügen.  Diese Werte werden allgemein anerkannt und können als Richtschnur gelten.

Dabei ist natürlich zu berücksichtigen, dass es schwierig ist, die Zimmertemperaturen auf die einzelnen Räume zu beziehen. Räume heizen sich gegenseitig mit, so dass im Regelfall eher auf eine Durchschnittstemperatur von ca. 20° bis 22° abgestellt werden sollte, zumal der Mieter im Regelfall über ein Thermostat die Temperatur selbst regulieren kann.

Allerdings sind diese Temperaturen nur in der Zeit von 6 Uhr bis 23 Uhr maßgebend.  Außerhalb dieser Zeiten ist der Vermieter zur Nachtabsenkung berechtigt. Dann reichen nachts auch 18° Celsius aus (LG Berlin NZM 1999, 1039).

Soweit im Mietvertrag eine Mindesttemperatur von 18° Celsius lediglich in der Zeit von 8 Uhr bis 21 Uhr vorgesehen ist, ist die Klausel unwirksam (LG Berlin GE 1991, 573).  Auch Mieter, die vor 8 Uhr aufstehen müssen oder nach 21 Uhr noch im Wohnzimmer sitzen, haben Anspruch auf eine warme Wohnung.

Besonderheiten zu den Temperaturen im Winter

Vor allem in den Wintermonaten hat der Mieter das Recht, in einer warmen Wohnung zu leben. Fällt die Heizung aus oder meint der Vermieter, 17° Celcius genügten, beeinträchtigt er die Gebrauchstauglichkeit der Wohnung. Damit begründet er einen Mangel und der Mieter darf die Miete mindern.

Besonderheiten zu den Temeraturen im Sommer

Auch im Sommer kann der Vermieter verpflichtet sein, zu heizen. Selbst im Sommer hat der Mieter ein Recht auf eine bewohnbare Wohnung (LG  Göttingen WuM 1989, 366).  Fällt die Außentemperatur länger als 3 Tage unter 12° Celsius, muss der Vermieter die Heizung hochfahren (AG Ülzen WuM 1986, 212),  ebenso, wenn die Zimmertemperatur unter 18° Celsius absinkt.

Fällt die Zimmertemperatur am Tag unter 16° Celsius, muss er die Heizung sofort in Betrieb nehmen, um Gesundheitsgefährdungen des Mieters zu vermeiden (LG Kassel WuM 1964, 71).  Dabei darf sich der Vermieter nicht nach der Mehrheit der Mieter im Haus richten,  vielmehr muss er die benannten Mindesttemperaturen  auch in Bezug auf die Wohnung eines einzelnen Mieters einhalten (AG Köln WuM 1986, 136).

Kriterien zur Mietminderungsquote

Werden diese Mindesttemperaturen unterschritten, liegt ein Mangel vor. Die Mietminderung muss in jedem Einzelfall festgestellt werden. Die Quoten reichen dabei von 10 % der Miete bei unzureichender Heizleistung in einzelnen Räumen bis zu 100 % bei totalem Heizungsausfall während der Heizperiode. Pauschale Vorgaben gibt es nicht.

Die Gerichte  urteilen ausgesprochen unterschiedlich. Teils wird bei Temperaturen unter 18° Celsius 10 % Mietminderung zugesprochen,  zwischen 16° bis 18°  20 % und bei Heizungsausfall reicht die Spanne von 50 bis 100 %.

Kann der Mieter die Temperatur in der Wohnung nur zentral regulieren, beeinträchtigt auch dieser Umstand die Gebrauchstauglichkeit der einzelnen Räume und berechtigt zur Minderung (AG Köln Urt.v.13.4.2012, 201 C 481/10).

Mängelprotokoll hilft bei der Beweisführung

Will der Mieter die Miete kürzen, ist er beweispflichtig. Zur Beweisführung sollte er eine Aufstellung fertigen, in der er die Außentemperatur und Zimmertemperatur in Bezug auf bestimmte Räume zu bestimmten Zeiten dokumentiert.

Keine Minderung bei bewusstem Risiko

Der Mieter kann keine Minderungsansprüche erheben, wenn er bei Abschluss des Mietvertrages auf die schlechte Wärmedämmung und den erhöhten Heizbedarf hingewiesen wurde oder fahrlässigerweise die mangelhafte Wärmeisolierung nicht erkannt hat (AG Bensheim WuM 1987, 315).

Heizt der Vermieter nicht angemessen, sollte der Mieter darauf hinweisen. Danach kann er mindern oder bei einem Totalausfall der Heizung nach Fristsetzung auch fristlos kündigen (vorausgesetzt, er kann sofort eine andere Wohnung beziehen) (OLG Dresden WuM 2002, 541).

Für den Mieter besteht nicht unbedingt eine Heizpflicht. Soweit er darauf achtet, dass in seiner Wohnung keine Feuchtigkeitsschäden und Schimmelbildung entstehen, braucht er nicht zu heizen. Allerdings muss er bei vertraglicher Vereinbarung dennoch die monatlichen Heizkostenvorauszahlungen leisten, da darin auch Festkosten (Vorhaltekosten)  beinhaltet sind.

Argumentationshilfe gegenüber dem Vermieter

Sofern der Vermieter sich weigert, die Mindesttemperaturen einzuhalten, sollte er darauf hingewiesen werden, dass es für ihn wenig Sinn macht, zu sparen. Schließlich muss der Mieter die Verbrauchskosten vollumfänglich selbst zahlen. Heizt der Vermieter also ordentlich, zahlt der Mieter die Kosten ohnehin. Außerdem riskiert der Vermieter, dass durch ein unzureichendes Heizverhalten das Risiko der Schimmelbildung in der Wohnung des Mieters erhöht wird und dem Mieter ein Mietminderungsrecht erwächst.

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8 Antworten auf "Mietminderung: Diese Zimmertemperaturen müssen erreicht werden"

  • Edgar Mathis
    9. Dezember 2014 - 16:40 Antworten

    Sehr geehrter Herr Hundt,
    unsere Altbauwohnung lässt sich trotz enormen Gasverbrauch (über hundert Euro monatlich für zwei Einzelöfen und ein Durchlauferhitzer)) nicht wärmer als 17 Grad heizen. Wohnzimmer, Küche, Bad werden mit teuren Elektroöfen und Heizstrahlern beheizt.
    Kann ich vom Vermieter eine Erhöhung der Gasöfenleistung bzw. Minderung beantragen, wenn der Altbau zwar offensichtlich nicht gedämmt ist, -ich aber trotz Nachfrage beim Hausmeister -weder auf eine erhöhte Heizleistung hingewiesen wurde, noch für mich ersichtlich war oder im Mietvertrag erwähnt wurde .
    Wieviel Kosten für die Beheizung sind noch zu akzeptieren, wenn mir der Vermieter, Elektr0öfen zu Verfügung stellt.

    MfG
    Edgar Mathis

    • Mietminderung.org
      10. Dezember 2014 - 10:34 Antworten

      Hallo Edgar,

      wenn Sie die bestehenden Öfen voll „aufdrehen“ und die Wohnung trotzdem keine Wohntemperatur erreicht, liegt ein Mangel vor. Bitten Sie den Vermieter um Abhilfe. Der letzte Weg wäre dann vielleicht eine Mietminderung.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Ramon
    13. März 2015 - 15:49 Antworten

    Sehr geehrter Herr Hundt,

    in unserer Souterrainwohnung besteht folgendes Problem. In den Wohnräumen wird es mit der Fußbodenheizung bei nur leicht geöffnetem Ventil schon ausreichend warm, im Bad wiederum trotz voll geöffnetem Ventil nur maximal 20,5 Grad warm. Meinen Vermieter habe ich schon mehrfach mündlich und zuletzt auch schriftlich darüber informiert und trotz Hinzunahme eines Sanitärfachmanns konnte ner Mangel nicht beseitigt werden. Der Hinweis einer Mietminderung um 10 % (Warmwasser kommt auch erst nach ca. 45 Sekunden) und Kauf einer Zusatzheizung meinerseits wurde verneint. Besteht nun das Risiko, dass ich eine fristlose Kündigung fürchten muss, wenn trotz einräumen einer Frist, der Mangel besteht und ich die Miete um 10% mindere?

    Mit freundlichen Grüßen

    Ramon

  • A. Aljets
    19. November 2015 - 23:51 Antworten

    Sehr geehrter Herr Hundt,

    zwei unserer Zimmer (Wohnküche und Wohnzimmer) in der ersten Etage eines Wohnhauses sind extrem fußkalt, obwohl wir die Heizkörper vollständig aufdrehen. Einerseits liegt das an den kalten Außenwänden (was wir leider nicht ändern können), andererseits wissen wir, dass die unter uns wohnende Vermieterin ihre entsprechenden unter unseren liegenden Räume nicht heizt (Gästezimmer) bzw. nur sehr wenig heizt (Schlafzimmer). Sie selbst sagt, dass 15 bis 18 Grad mit Sicherheit nicht erreicht werden. Sie will aber auch nicht „für uns heizen“. Gibt es Regeln bzw. Bestimmungen? Ich meine, irgendwo gelesen zu haben, dass man als Mieter verpflichtet ist, seine Räume auf eine bestimmte Mindesttemperatur heizen zu müssen…

    Mit freundlichen Grüßen

    • Mietminderung.org
      20. November 2015 - 03:31 Antworten

      Hallo Frau Aljets,

      Mieter müssen dafür sorgen, dass Räume ausreichen belüftet und geheizt werden, sodass z.b. kein Schimmel entsteht. 18 Grad für ein nicht genutztes Gästezimmer halte ich persönlich für vollkommen in Ordnung.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • V. Küver
    18. Januar 2016 - 13:39 Antworten

    Sehr geehrter Herr Hundt,

    bei uns handelt es sich um folgendes Problem.

    Die Bodenheizung in der gesamten Wohnung gehen nicht niedriger als 25 Grad zu stellen. Fazit in der Wohnung ist eine so große Hitze, dass man dauernd lüften muss. Das heißt wenn wir die Heizung anstellen, ist es zu heiß und mit sehr hohen Heizkosten verbunden und wenn wir sie aus lassen ist es zu kalt.
    Dazu kommt, dass im Bad die Fußbodenheizung seit Anfang des Jahres gar nicht funktioniert. Nur ein kleiner Handtuchheizkörper funktioniert, der allerdings nicht schafft das Bad zu erwärmen.
    Dem Vermieter haben wir direkt davon in Kenntnis gesetzt, bis jetzt hat sich allerdings noch nichts passiert.

    Kann man da irgendwie vorgehen bzw eine Mietminderung durchführen?

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