Der Mieter kann seine Miete mindern, wenn ein Mangel der Mietsache vorliegt, kein Ausschlussgrund für eine Mietminderung besteht und er den Vermieter über den Mangel informiert hat. Ferner sollte er die Beseitigung des Mangels einfordern und dem Vermieter eine Frist zur Mängelbeseitigung vorgeben.
Idealerweise sieht sich der Vermieter den Mangel in der Wohnung des Mieters an, bespricht gemeinsam mit dem Mieter, wie die Situation zu bereinigen ist und wird aktiv. Dabei kommt es natürlich auch darauf an, wer den Mangel zu verantworten hat (Problem Fall: Schimmelbildung). Liegt die Verantwortung auf Seiten des Vermieters, sollte der Mieter wie folgt vorgehen.
I. 2 x Muster für Mängelanzeige des Mieters gemäß § 536 BGB
Name des Mieters: ….
Anschrift des Mieter: …
Telefon, E-Mail-Adresse
An:
Name des Vermieters: …
Anschrift des Vermieters: …
Ort, Datum
Objekt: Angabe von Ort und Lage des Mietobjekts
Sehr geehrte/r Herr/ Frau …,
ich bin Mieter Ihrer o.b. Wohnung.
Leider habe ich große Probleme mit meinem Nachbar, Herrn Max Streit, in der Wohnung nebenan. Sein Verhalten ist nicht mehr zumutbar. Seit einiger Zeit, mindestens seit 4 Wochen, hämmert und bohrt er bis spät in den Abend, meist über die Zeit von 22 Uhr hinaus, in seiner Wohnung und verursacht einen unerträglichen Lärm. Ich vermute, dass er nebenberuflich Möbel zusammenzimmert oder restauriert.
Meine Bitte, er möge solche lärmverursachenden Arbeiten unterlassen, hat er bis heute ignoriert. Meine Nachtruhe und die meiner Familie ist nicht mehr gewährleistet. Auch gestern und die Tage zuvor wurde fast den gesamten Tag über und in der Nacht bis 24 Uhr gearbeitet. An Schlaf war nicht zu denken. Der Aufenthalt in unserer Wohnung ist belastend. Insgesamt ist Situation nicht mehr zumutbar.
Zu Dokumentationszwecken füge ich diesem Schreiben ein Protokoll bei, aus dem Sie die Situation der letzten 14 Tage nachvollziehen können. Ich bitte Sie daher eindringlich, auf Herrn Streit einzuwirken, dass er Lärm vermeidet und gehe davon aus, dass die Angelegenheit bis spätestens (Datum, 2 Wochen Frist) erledigt werden kann. Nach Fristablauf würde ich mich veranlasst gesehen, die Miete um einen angemessen Betrag zu mindern. Für eine kurze Bestätigung dieses Schreibens, gerne auch an meine E-Mail-Adresse, bedanke ich mich.
Mit freundlichen Grüßen
Name Mieter
Oder: Weiteres Musterschreiben
Sehr geehrter Vermieter,
Gemäß unserem Mietvertrag gehört der Balkon zur Wohnung. Der Balkon ist seit mittlerweile zwei Monaten mit einem Baugerüst zugestellt und mit einer Plane verhängt. Wir haben kein Sonnenlicht mehr und können wegen der Staubentwicklung auch die Balkontür nicht mehr zum Lüften öffnen. Auch die zum Balkon hin gelegene Küche ist praktisch verdunkelt.
Da jetzt die Sommermonate anstehen, können wir den Balkon nicht nutzen. Da wir zugleich auch keine echten Baufortschritte erkennen können, halten wir die Situation für nicht mehr zumutbar und machen von unserem Mietminderungsrecht Gebrauch. Wir mindern daher ab dem heutigen Tage die Miete und halten eine Mietminderungsquote von 10 % für angemessen. Die Quote errechnet sich daraus, dass die Balkonfläche 10 % der Gesamtwohnfläche ausmacht und zumindest in den Sommermonaten fester Bestandteil unserer Wohnung ist. Die Mietminderung wird in dieser Höhe zumindest bis Ende September aufrechterhalten. Danach werden wir die Situation, sofern sie nicht bereinigt wurde, neu bewerten.
Mit freundlichen Grüßen
Name Mieter
II. Musterschreiben für eine Mahnung an den Vermieter
Hinweis: Bleiben die Bemühungen des Vermieters um eine Mängelbeseitigung erfolglos oder reagiert der Vermieter nicht oder lehnt er die Mangelbeseitigung schlichtweg ab, sollte ihm der Mieter eine Mahnung übersenden. Soweit die Mietminderung ist ein nur angedroht wurde, kann er jetzt einen konkreten Minderungsbetrag beziffern und von der Miete einbehalten. Mit Ermahnung kann er den Vermieter erneut zur Mangelbeseitigung auffordern und ein Zurückbehaltungsrecht androhen oder gleich geltend machen.
Soweit sich der Vermieter um eine Beseitigung des Mangels bemüht, sollte der Mieter von einer Minderung erst einmal absehen und eine einvernehmliche Regelung fördern. Zwar darf der Mieter nach dem Gesetz mit dem ersten Auftreten des Mangels die Miete bereits mindern. Dennoch ist der Mieter im Regelfall besser beraten, zunächst eine einvernehmliche Regelung anzustreben. Schließlich ist es mit der Minderung allein nicht getan. Im Vordergrund sollte die Beseitigung des Mangels stehen.
Also:
Sehr geehrter Vermieter,
leider haben Sie auf mein Schreiben vom (Datum) nicht regiert.
… Alternativ: Ihre Bemühungen um eine Regulierung der Beanstandung sind bislang erfolglos geblieben.
Die beanstandete Situation besteht nach wie vor. Sollte das Problem nunmehr nicht bis spätestens (Datum, Fristsetzung von 2 Wochen) bereinigt sein, werde ich von meinem Zurückbehaltungsrecht Gebrauch machen und den dreifachen Betrag des Minderungsbetrages bis zur Mängelbeseitigung einbehalten.
… Alternativ: Da Sie bislang nicht reagiert haben, mache ich von meinem Zurückbehaltungsrecht Gebrauch und behalte den dreifachen Betrag des Minderungsbetrages bis zur Mängelbeseitigung ein. Sobald die Situation bereinigt ist, werde ich Ihnen den Betrag erstatten.
Mit freundlichen Grüßen
Name Mieter
Hinweis: mit dem Zurückbehaltungsrecht kann der Mieter auf den Vermieter Druck ausüben, dass er die Situation bereinigt. Der einbehaltene Betrag darf höchstens das Fünffache der Minderung betragen und ist dem Vermieter zu erstatten, sobald er die Situation bereinigt hat.
18. November 2013 - 11:25
Hallo,
ich habe seit knapp 10 Tagen kein Warmwasser mehr in der Küche und im Bad muss ständig bei Bekannten Duschen gehen. Es war ungefähr 6 mal ein Elektriker da aber der hat immer nur festetellen können das es nicht an der Elektrik liegt. Nun haben sie den Fehler gefunden der Boiler ist kaputt und muss ausgewechselt werden.
ich möchte jetzt für die dauer des Ausfalls eine Mietminderung beantragen wie hoch darf die sein, weil im Internet steht 15% aber 15% sind für diese dauer zu wenig.
Mfg
19. November 2013 - 14:30
Hallo Roxana,
jeder Fall ist anders, richtig. Die Rechtsprechung kann Ihnen im besten Fall nur eine Orientierung bieten. Sie sollten sich rechtlich beraten lassen und diese drei Artikel hier lesen:
Mietminderung: Kein Warmwasser in Bad oder Küche
Kann eine Mietminderung auch tageweise erfolgen?
Mietminderung rückwirkend möglich?
Viele Grüße
Dennis Hundt
31. Januar 2014 - 11:17
Lieber Herr Hundt,
Ich bin bereits einen Schritt weiter. Mein Vermieter hat weder auf meine zwei Schreiben reagiert, noch hat er die Frist eingehalten, die ich ihm gesetzt habe um den Schimmel zu entfernen. Er war in der Wohnung hat sich den Schaden angesehen und mir Beseitigung zugesichert. Leider nur heiße Luft! Haben sie vielleicht einen vorformulierten Brief, den ich ihm mit der Überweisung der Monatsmiete abzüglich der Mitzinsminderung schicken kann? Meine Wohnung beträgt 70m2, in 38m2 befindet sich an der Außenwand hartnäckiger Schimmel, der sich nicht entfernen lässt, besonders am Fenster. Meinen sie eine Mietzinsminderung von 17,5% ist gerechtfertigt und kennen sie evtl. vergleichbare Urteile?
Ich danke Ihnen sehr herzlich für ihre Hilfe und freue mich von ihnen zu hören!
Beste Grüße,
Marianne
31. Januar 2014 - 14:42
Hallo Marianne,
ich kann Sie leider nur auf den Detail-Artikel zum Thema Schimmel, auf unsere Mietminderungstabelle und auf unserer Musterschreiben für eine Mietminderung auf dieser Seite verweisen.
Viele Grüße
Dennis Hundt
21. Oktober 2015 - 09:49
Hallo Herr Hundt,
ich habe folgendes Problem.
Anfang April hatten wir eine Schimmelbildung (Kinderzimmer und Bad). Der Hausmeister hat sich diese angeschaut und meinte, dass die Schimmelbildung im Bad durch die Lüftungsanlage (Innenliegendes Bad) entstanden ist. Sie würde wohl nicht korrekt funktionieren und hat diese umgetauscht.
Desweiteren hat der Hausmeister beide Mängel an den Vermieter weitergegeben. Ende April ist ein Dachdeckerteam gekommen. Die Ecke, wo die Schimmelbildung im Kinderzimmer ist, liegt genau unter dem Dach wo die Regenrinne ist. Die Fachleute haben sich das angeschaut und gemeint, das die Isolierung in dem Bereich nicht richtig sei und daher zu einer Schimmelbildung gekommen ist. Mir wurde ein Beleg ausgehändigt. Den gleichen Beleg sollte an den Vermieter gehen. Bis mitte Juni ist nichts passiert. Die Schimmelbildung in beiden Räumen nimmt ja zu, zudem ist es ein schwarzer Schimmel. Ich habe den Vermiter angerufen und gefragt, wann denn nun gehandelt wird, da es ja auch Gesundheitsgefähredent ist. Er sagte, das Schreiben von dem Dachdeckerteam sei noch nicht eingegangen und daher können sie nicht handeln.
Nun sind wieder Monate vergagen und ich habe immer noch keine Rückmeldung. Wie kann ich vorgehen? Kann ich ein Schreiben senden mit eine Mietminderung (20%) wenn bis zu einer angegebenen Frist die Mängel nicht behoben sind?
Mein Vermieter ist ein Rechtsanwalt im bereich Wohnungsmietrecht, daher möchte ich nichts falsches schreiben.
Vielen Dank im Voraus
LG
Ferda
21. Oktober 2015 - 15:48
Hallo Ferda,
es liegt offensichtlich ein Mangel vor, der Sie zur Mietminderung berechtigt. Ich würde diesem Artikel hier lesen: Mietminderung: Schimmel im Schlafzimmer und dieser hier: Ab wann darf man die Miete mindern? und den hier: Mietminderung ohne Frist bzw. Fristsetzung?.
Wenn Sie es sich alleine nicht zutrauen, würde ich immer zur anwaltlichen Beratung raten.
Viele Grüße
Dennis Hundt
23. Februar 2017 - 09:43
Hallo Herr Hundt,
unser Vermieter fordert eine Miethöhung. U.a. macht er einbruchshemmende Wohn- und Hauseingangstüren geltend, was auch den Tatsachen entspricht. Gleichzeitig gibt es in unserer Wohnung eine Terrassentür, die frei zugänglich ist und welche in keinster Weise diesen Merkmalen entspricht (z. B. könnte man ohne Weiteres eine Scheibe einschlagen und dann die Tür öffnen.) Nun meine Frage, ist dieses o.g. wohnwerterhöhende Merkmal dann rechtens?
Vielen Dank für Ihre Antwort
Viele Grüße
Mandy W.
23. Februar 2017 - 14:49
Hallo Mandy,
wenn eine Haus gedämmt wird, aber die Fenster nicht erneuert werden, handelt es sich trotzdem um eine Modernisierung.
Viele Grüße
Dennis Hundt
4. Dezember 2017 - 13:10
Hallo,
ich wohne seid 13 Jahren in meiner Wohnung, in einem 30 Parteien Haus mit Aufzug. Es gab in meiner Wohnung nie Aufzugsgeräusche. Vor zwei Jahren wurde das Dach ( Flachdach ) repariert ( wegen undichtigkeit ) und gedämmt. Seid der Fertigstellung der Arbeiten höre ich in meiner Wohnung den Aufzug fahren. Und zwar in voller länge der Fahrt ein brummen. Die Hausverwaltung sagt einfach, das kann man nicht ändern. Was kann ich tun??? Das Geräusch ist sehr belastend für mich. Zumal der Aufzug, teilweise den ganzen morgen über hintereinander fährt.
Dazu kommt ein rauschen der Heizung, selbst bei nichtangestellter Heizung. Und diverse andere Geräusche die es so nicht gab.Teilweise den ganzen Tag über. Ich finde in meiner Wohnung kein Ruhe mehr.
Meines erachtens sind dies eindeutig Wohnungsmängel. Zumal ja 11 Jahre lang nichts vom Aufzug zu hören war.
Ich bedanke mich für ihre Anwort.
Mit freundlichen Grüßen
Barbara B.
6. Februar 2018 - 17:30
Hallo vieleicht kann mir ja jemand helfen,
Und zwar habe ich einen Rohrbruch bei mir im Aufgang nun sitzen wir schon seit zwei Tagen ohne wasser weder die Toilete noch die Dusche funktionieren.
Was kann ich jetzt tun in Hotel ziehen und die kosten dem Vermitter in Rechnung stellen?
Würde mich auf eine Antwort Freuen.
7. Februar 2018 - 15:38
Hallo Robert,
hier ein hilfreicher Artikel für Sie: Mietminderung: Wer trägt die Hotelkosten bei nicht nutzbarer Wohnung?
Viele Grüße
Dennis Hundt
21. Oktober 2020 - 18:38
Hallo,
Ich traue mich auch mal eine Frage zu stellen…
Ich bin vor einem Jahr aus meiner alten Wohnung, in der ich 12 Jahre lebte, ausgezogen, weil ich über mir extrem lärmende Nachbarn hatte. Ich wollte einfach nur Ruhe und habe mich aus meinem geliebten Zuhause vertreiben lassen..
Vor einem Jahr dann, zog ich ich eine sanierte Altbau Wohnung.
Vor einigen Monaten jemand in die Wohmumg .über mir ein. Eine junge Frau mit ihrem Hund.
Ihre Wohnung ebenfalls saniert.
Seitdem sie eingezogen ist, höre ich sie ständig so energisch herumtrampeln dass ich sogar erkennen kann wo sie grade lang läuft über mir.
Ihr Hund rennt ebenfalls durch die Wohnung.
Also immer wenn die beiden Zuhause sind ist Radau.
Ich habe den Vermieter schon informiert, auch ein Lärmprotokoll vorgelegt.. aber mir wird nicht geglaubt.
Es wären angeblich “normale” Alltagsgeräusche.
Meine letzte Email blieb bis heute unbeantwortet..
Ich habe schon versucht mit meinem Handy die Geräusche aufzunehmen, aber auf der Aufnahme hört man den Lärm von oben nicht.
Ich weiss nicht mehr weiter…
Ich zahle nun 1000 Euro Miete und habe das selbe Problem wie früher.
Ich möchte mich aber nicht noch einmal aus meinem Zuhause vertreiben lassen.
Was kann ich tun?
Vielen Dank
2. November 2020 - 10:31
Hallo Anna,
gerade in einem Altbai ist es sehr schwer gegen Geräusche von oben was zu unternehmen. Hier muss wirklich viel als “normales Wohnen” hingenommen werden.
Viele Grüße
Dennis Hundt
25. Juni 2022 - 14:54
Hallo liebes Mietminderung.org Team,
bei mir ist seit mehreren Monaten eine große Baustelle. Im Häuserblock gegenüber wird ein 5 Stockiges Gebäude abgerissen.
Die Lärmbelästigung beginnt früh morgens teilweise vor 7 und am Samstag kurz nach 7 und hält in der Regel den ganzen Tag an. Das erschwert unter der Woche die Arbeit im Home Office und am Samstag Vormittag ist an Erholung nicht zu denken.
Zudem entsteht enorm viel Schmutz, der meinen Balkon umnutzbar macht, es sein denn ich würde ihn täglich komplett reinigen. Und sobald ich die Wohnung lüfte, fliegt der Staub durch meine Wohnung.
Nach mehreren Monaten möchte ich nun endlich Mietminderung beantragen.
Allerdings frage ich mich, wie ich diesbezüglich am besten vorgehe. Schließlich kann mein Vermieter den Mangel nicht beheben. Die Baustelle ist wird noch mindestens bis Mitte 2024 bleiben.
Wenn ich nun ein Schreiben an meinen Vermieter aufsetze, muss ich ihm dann auch eine Frist setzen, um den Mangel zu beheben?
Viele Grüße und danke für hilfreiche Kommentare
27. Juni 2022 - 11:00
Hallo Maxi,
danke für Ihren Beitrag. Ich möchte Ihnen mit drei Links weiterhelfen:
Muss man eine Mietminderung beantragen?
Mietminderung: Verschulden des Vermieters ist nicht ausschlaggebend
Richtiges Vorgehen bei einer Mietminderung: 20-Punkte-Leitfaden
Viele Grüße
Dennis Hundt
30. November 2022 - 08:53
Hallo Mietminderungsteam,
ich wohne seit 10 Jahren in einem Haus im 2.OG und im EG ist eine Fleischerei, seit ca. 3 Jahren läuft im Keller ein Generator der Fleischerei der auch Nachts Komplett durchläuft, ab und zu schaltet er sich für ca. 30 min kurz aus. Dieses Geräusch überträgt sich auf meine Wohnung im Altbau und äußert sich durch brummen.
Anfangs beim Einzug war es noch nicht so laut aber jetzt seit 3 Jahren ist es extrem belastend das ich nachts kaum noch schlafen kann. Meine Freundin hört das auch so.
Ich habe diesbezüglich schon Kontakt zur Fleischerei aufgenommen, aber mir wurde gesagt das man dies nicht ändern kann.
Ich habe mich jetzt an die Mietergessellschaft gewendet und dies bemängelt und dazu die Lärmzeiten des Generators dokumentiert ein paar Videos hab ich auch aufgenommen.
Ich habe leider seit 3 Wochen keine Antwort erhalten, am Telefon sagte man mir das irgendwer irgendwo etwas nach schaut oder prüft.
Ich möchte das so nicht mehr akzeptieren.
Kann ich in diesem Fall Mietminderung geltend machen? Wenn ja wieviel Prozent könnte ich veranschlagen? Was wäre in diesem Fall eine gute Option für mich und welche Frist könnte ich dem Vermieter zu Geräuschbeseitigung geben?
Ich bin momentan nervlich so unter druck und angekratzt das ich am liebsten in einer andere Wohnung möchte.
30. November 2022 - 09:47
Hallo Chris,
Sie sollten ein Lärmprotokoll führen und andere Mieter mit ins Boot holen. Ich denke die Chancen auf eine Mietminderung stehen nicht schlecht. Wenn Sie sich das Vorgehen alleine nicht zutrauen, sollten Sie sich rechtliche Unterstützung holen. Auf der andere Seite wird der Vermieter Ihnen vielleicht nicht helfen können, da es Kühlung keine andere Lösung zur Kühlung gibt.
Viele Grüße
Dennis Hundt
9. Januar 2023 - 17:30
Hallo, wir haben seit über einem Jahr ein Problem mit Lärm von Nachbarn. Trotz aller Beschwerden hört diese Belästigung nicht auf.Möbel schlagen, den Hund anbellen, laut reden und das während der gesetzlich vorgeschriebenen Ruhezeiten