Ist der Mieter aufgrund eines Mangels der Mietsache zur Minderung berechtigt, braucht er die Minderung beim Vermieter nicht zu beantragen.

Die Mietminderung tritt gemäß § 536 BGB automatisch kraft Gesetzes ein (BGH NJW 1987, 432). Das Gesetz gewährt dem Mieter ein gesetzliches Recht, das er ohne Zustimmung des Vermieters einseitig geltend machen kann.

Zum Verständnis: Im Kaufrecht und Werkvertragsrecht ist das Minderungsrecht anders ausgestaltet. Dort räumt das Gesetz dem Käufer/Auftraggeber erst dann ein Minderungsrecht in Bezug auf den Kaufpreis/Werklohn ein, wenn der Verkäufer/Unternehmer aufgrund der Mängelanzeige sein Nachbesserungsrecht verweigert oder ohne Erfolg ausübt.

Mieter muss Vermieter informieren



Im Mietminderungsrecht hingegen kommt es nach dem Gesetzeswortlaut allein nicht einmal auf die Mängelanzeige oder sonstige Erklärung des Mieters an, ebenso wenig darauf, dass der Mängelbeseitigungsversuch des Vermieters gescheitert ist. Allerdings ist der Mieter aus Gründen seiner Treuepflicht gegenüber dem Vermieter und seiner Schadensminderungspflicht regelmäßig verpflichtet, den Vermieter frühzeitig über das Vorhandensein eines Mangels (Schimmelbildung, Wassereintritt) zu informieren (§ 536c II BGB).

Minderung möglichst verhandeln

Ist die Mietsache mangelbehaftet, mindert sich automatisch die Miete, und zwar solange und soweit die Gebrauchstauglichkeit gemindert ist (§ 536 I 1 BGB). Der Mieter darf aus eigener Initiative die Miete angemessen herabsetzen. Der Mieter kann mit dem Vermieter die Höhe der Minderung vereinbaren. Diese Einigung kann ausdrücklich oder stillschweigend erfolgen, indem der Vermieter die verminderte Miete ebenso stillschweigend über einen längeren Zeitraum akzeptiert, so dass der Mieter darauf vertrauen durfte, dass der Vermieter die infolge einer vielleicht unberechtigten Mietminderung rückständige Miete nicht mehr nachfordern wird (BGH NZM 2006, 59).

Mieter muss Minderungsquote angemessen festsetzen

Können sich die Parteien nicht einigen, muss der Mieter die Höhe der Minderung schätzen. Ob diese Schätzung angemessen ist, muss im Streitfall letztendlich ein Gericht entscheiden. Der Mieter kann im Wege einer Feststellungsklage bei Gericht klären, ob ihm für einen konkreten Mangel an Minderungsrecht zusteht (BGH ZMR 1985, 403).

Leichtfertige Mietminderung begründet fristlose Kündigung

Irrt sich der Mieter über die Höhe der Minderung, kommt er mangels Verschulden mit der Mietzahlung trotzdem nicht in Verzug, soweit er bei verkehrsüblicher Sorgfalt von einem zur Minderung berechtigendem Mangel ausgehen durfte. Keinesfalls darf der Mieter allerdings ins Blaue hinein mindern oder die Miete in übertriebener Weise herabsetzen. Dann riskiert er die fristlose Kündigung des Vermieters. (BGH Urt.v.11.7.2012, VIII ZR 138/07).

Minderungsrecht unterliegt nicht der vertraglichen Disposition

Der Vermieter kann im Mietvertrag das Minderungsrecht nicht ausschließen, auch nicht für Mängel, die er selbst nicht zu vertreten hat (LG Hamburg WuM 2004, 601). Ein solcher Ausschluss einer Mietminderung im Mietvertrag ist unwirksam. Ebenso sind Vereinbarungen, dass der Mieter die Miete unabhängig von eventuellen Beeinträchtigungen immer voll zahlen muss, nichtig. Es kommt auch nicht darauf an, ob der Vermieter den Mangel verschuldet hat oder nicht. Entscheidend ist allein, dass objektiv ein Mangel vorliegt.