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Offene Haustür ein Grund für eine Mietminderung?

Eine offene Haustür ist ein echtes Ärgernis. Als Mieter fühlt man sich nicht sicher. Jeder hat Zugang ins Haus.

Ein vertrags- und bestimmungsgemäßer Gebrauch einer Wohnung beinhaltet auch den Anspruch des Mieters, im Haus und in der Wohnung sicher zu sein und sich sicher zu fühlen. Dazu genügt es in Mietshäusern nicht, nur die Wohnungstür abzuschließen.

Nicht umsonst werden die Mieter in fast allen Hausordnungen verpflichtet, die Hauseingangstür geschlossen zu halten und gegebenenfalls nachts auch abzuschließen.

Defekte bzw. offene Haustür untergräbt die Sicherheit im Haus

Eine offene oder eine defekte Haustür begründet daher grundsätzlich einen Mietmangel und berechtigt den Mieter zur Mietminderung.  Ist der Hauseingang für Dritte unmittelbar zugänglich, erhöht sich zwangsläufig das Risiko von Wohnungseinbrüchen, Sachbeschädigungen (Graffiti) und unliebsamen Begegnungen mit fremden Personen im Treppenhaus. Zudem besteht die Gefahr, dass Post aus den Briefkästen entwendet wird. Nicht zuletzt haben bettelnde Personen, Hausierer (auch Gerichtsvollzieher und Finanzbeamte) direkten Zugang zu den Wohnungstüren und können den Wohnungsinhaber mit ihrer unerwarteten Anwesenheit Auge in Auge überraschen.

Ein weiterer negativer Aspekt kann sich daraus ergeben, dass das Gebäude in den kalten  Monaten auskühlt und die Mieter verstärkt heizen müssen. Nicht zuletzt verschaffen sich unter Umständen Ratten und anderes Ungeziefer Zugang ins Gebäude.

Auch Gewerbe begründet keine Ausnahme

Soweit sich ein Gewerbebetrieb im Haus befindet, kann allenfalls für die Tageszeit ein offener Zugang sich als notwendig erweisen. Aber auch dann darf sich der normale Mieter in seiner Sicherheit beeinträchtigt fühlen. Im Idealfall sichert der Vermieter den Zugang zu den Wohnungen von den Gewerberäumen ab.


In einem Fall des Landgerichts Berlin ging es um einen Bordellbetrieb in einem Wohnhaus. Um Prostituierten und Freiern den Zugang zu gewährleisten, musste auch nachts der Hauseingangstür offen gehalten werden. Da sich damit sozial auffällige Personen im Haus aufhielten und es zwangsläufig zu Begegnungen von Mietern mit Freiern kam, die als Störung  des sittlichen Empfindens wahrgenommen werden, das Gericht darin eine unzumutbare Beeinträchtigung der Mieterbelange. Den Mieter wurde angesichts der Umstände eine Mietminderung von 10 % zuerkannt (LG Berlin GE 2008, 671; OLG Stuttgart GE 2007, 220).

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11 Antworten auf "Offene Haustür ein Grund für eine Mietminderung?"

  • Helma
    14. Oktober 2015 - 16:02 Antworten

    Guten Tag! Ich habe eine Frage: Ich wohne mit meiner Familie in einem Mehrfamilienhaus im 3.OG. Jede Wohnung des Hauses, vom Erdgeschoß bis in die 4. Etage, ist vom Treppenhaus aus durch eine Zwischentür über einen jeweils eigenen Laubengang zu erreichen. 19 Jahre lang wurde es geduldet, dass wir und andere Mieter in der Zwischentür einen Zylinder zum Verschließen dieser Tür bei Abwesenheit eingebaut hatten. Nun sollen alle Mietparteien diese Schlösser aus Gründen der Fluchtwegsicherung entfernen. Das bedeutet allerdings, dass man im Erdgeschoß gerade durch diese Zwischentüren über die Brüstung des Laubengangs in das Treppenhaus gelangen kann und somit ungehindert Zutritt bis vor die Wohnungseingangstüren der Mieter hat. Zu ihren Laubengängen hin haben zudem auch noch alle Wohnungen ein Wohnzimmerfenster, das keine spezielle Sicherung hat. Nun ist das Risiko der Einbruchsgefahr durch die unsichere Türsituation im Hauseingangsbereich objektiv deutlich gestiegen und subjektiv gesehen schafft es ein Unsicherheitsgefühl bei uns Hausbewohnern.
    Kürzlich wurde sogar die Schließanlage erneuert und die Zylinder der Hauseingangstür und der Kellertüren sowie zum Müllhaus ausgetauscht, die Zwischentüren wurden dabei nicht berücksichtigt. Wir haben inzwischen den Vorschlag gemacht Panikschlösser einzubauen, die einserseits das Einbruchsrisiko senken und gleichzeitig den Fluchtweg ermöglichen. Bei einem persönlichen Gespräch mit dem Vermieter haben wir dies erneut vorgeschlagen. Man wolle es prüfen, hieß es, lies uns aber nicht wissen bis wann. Wir wollen uns aber nicht hinhalten lassen und hätten gerne gewusst, ob dieser Sachverhalt einen Mangel darstellt, für den wir unter Fristsetzung zur Beseitigung auffordern können. Bisher weigern wir uns, den selbst eingebauten Schließzylinder zu entfernen, befürchten aber, dass es zu einer Abmahnung kommen könnte.
    Danke für jede Information.
    Freundliche Grüße

    • Mietminderung.org
      15. Oktober 2015 - 09:33 Antworten

      Hallo Helma,

      die grundsätzliche Frage ist wohl, was haben Sie gemietet? Wo beginnt Ihre Wohnung? In meinen Augen kann und muss der Vermieter die Rettungswege so gestalten, das nicht dritte Personen die Weg verschließen können. Lassen Sie sich bitte bei Bedarf beraten.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

      • Helma
        15. Oktober 2015 - 13:51 Antworten

        Sehr geehrter Herrn Hundt,

        klar müssen Rettungswege entsprechend gestaltet sein und unsere Wohnung beginnt an der Wohnungseingangstür. Aber zur Mietsache gehören auch die Gemeinschaftsflächen.
        Und hier geht es doch auch um die Verkehrssicherungspflicht des Vermieters, die sich nicht nur auf die Wohnung und die mitvermieteten Räume wie Keller und Garage, sondern auch auf die Zugänge, Treppen, Hausflure und die sonstigen, der gemeinschaftlichen Nutzung dienenden Einrichtungen bezieht. Der Vermieter muss die vermieteten Räume doch gegen das Eindringen Unbefugter durch das Anbringen von Schlössern sichern!

        Sie schreiben sogar auf Ihrer Internetseite: Soweit durch die unsichere Wohnungstür oder Haustür eine Einbruchsgefahr begründet wird, steigert sich der Beseitigungsanspruch des Mieters und das damit verbundene Minderungsrecht, je wahrscheinlicher die Einbruchsgefahr ist.

        Gut, bei uns sind es die Zwischentüren, die eine Einbruchsgefahr begründen. Aber das wäre m.E. analog zu sehen.

        Können wir als Mieter nun fordern, dass der Mangel – nämlich die unsicheren Zwischentüren zum Treppenhaus im Erdgeschoss – beseitigt wird oder nicht!
        Aufgrund der Funktionsweise eines Panikschlosses, kann dies nicht die Lösung im Erdgeschoss sein, wohl aber ab dem 1.OG.

        Wie können wir denn sonst den Vermieter in die Pflicht nehmen, damit die Einbruchsgefahr minimiert wird? Und inwieweit können hier §§ 535 und 536 BGB angewendet werden?

        Gerne lese ich von Ihnen weiter. Freundliche Grüße

        • Mietminderung.org
          16. Oktober 2015 - 09:37 Antworten

          Hallo Helma,

          danke für Ihren erneuten Kommentar. Ich kann Ihnen hier leider nicht wirklich weiterhelfen. Wenn Sie den Vermieter in der Pflicht sehen, kann ich Sie nur bitten, einen Anwalt mit der Beurteilung zu beauftragen.

          Viele Grüße

          Dennis Hundt

  • Maria
    11. Juli 2016 - 18:10 Antworten

    Hallo. Seit mindestens 2 Jahren ist unsere Haustür kaputt, seit ca einem Jahr schliesst sie gar nicht mehr und steht komplett offen. Wir wohnen im Erdgeschoss. Bei der Tür zum Hof wurde von einem Nachbar das Schloss ausgebaut, welches ebenfalls schon sehr lange fehlt. Ausserdem hat dieser Nachbar die obere Kellertür eingetreten bzw. ausgehangen. Jeder kann ins Haus kommen. Unser Vermieter reagiert nicht, auch nicht auf Post vom Anwalt.
    Würde das eine fristlose Kündigung unserer Seits rechtfertigen oder müssen wir die Kündigungsfrist einhalten?

    • Mietminderung.org
      11. Juli 2016 - 18:28 Antworten

      Hallo Maria,

      Sie wollen fristlos kündigen, weil Ihre Haustür nicht schließt und eine andere Tür ausgehangen ist? Wenn der Mangel schon sehr lange besteht, wird es Ihnen schwerfallen, jetzt eine fristlose Kündigung zu rechtfertigen – schließlich leben Sie schon lange mit dem Mangel. Im Zweifel sollten Sie sich rechtlich beraten lassen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Beate Kerstin
    3. September 2016 - 21:41 Antworten

    Sehr geehrter Herr Hundt,
    Vorab: Mir geht es hier nicht um eine Mietminderung, sondern um eine Beseitigung der Mängel.
    Seit vor ca 1 Jahr eine neue Mieterin hier einzog, steht die Außenkellertür in unregelmässigen Abständen tagsüber und sogar Nachts weit offen.Mit der „Dame“ zu reden bringt gar nichts, nach wie vor stehen wir vor offenen Türen. Ich habe mich bei der Wohnungsgenossenschaft beschwert. Passiert ist…NICHTS. Diese Woche wurde nun versucht bei meiner Nachbarin im Erdgeschoss einzubrechen. Die Polizei hat den Sachverhalt aufgenommen und auch festgestellt, dass das Kellertürschloß beschädigt war. Der Vermieter/Genossenschaft hat das defekte Schloß nun zwar ausgetauscht, aber die Mieterin läßt nach wie vor die Kellertür weit auf, selbst gestern Abend. Meine Frage nun, was kann ich tun? Ich wohne ebenfalls im EG und fühle mich nicht mehr sicher.

    • Mietminderung.org
      5. September 2016 - 18:48 Antworten

      Hallo Beate,

      vereinsweisen Sie mit Nachdruck auf den vorliegenden Fall und drohen Sie im Zweifel erstmal eine Mietminderung an.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

      • Walterl
        16. September 2016 - 12:30 Antworten

        Hallo,

        ich als Vermieter würde gerne dafür sorgen das alle zufrieden sind. Jetzt frage ich mich was der Vermieter in diesem Fall überhaupt tun kann. Die Ursache ist ja kein Mangel sondern das fehlverhalten eines anderen Mieters. Welche Möglichkeiten hat der Vermieter dem Mieter gegenüber ? Gibt es Sanktionen ? Wie wird bewiesen das dieser Mieter der Verursacher ist ?
        Und ehrlich, was würden sie als Vertreter des betreffenden Mieters entgegnen?

        Grüße
        Walter

        • Mietminderung.org
          17. September 2016 - 11:26 Antworten

          Hallo Walter,

          als Vermieter müssen Sie auf die Hausordnung verweisen und abmahnen und wieder abmahnen und irgendwann ggf. die Möglichkeit der Kündigung in Betracht ziehen.

          Viele Grüße

          Dennis Hundt

          • Walter
            20. September 2016 - 18:08 Antworten

            Hallo Herr Hundt,

            vielen Dank für ihre Antwort. Aber Beate soll dem Vermieter mit Mitminderung drohen und der Vermieter soll dem verursachenden Mieter abmahnen und irgendwann die Möglichkeit der Kündigung in Betracht ziehen. Die Mietminderung wird relativ schnell angewandt die mögliche Kündigung ist zeitintensiv und im doppelten Sinn, wegen Anwaltskosten und Leerstand, teuer. Der unschuldige Vermieter steht am Pranger, hat den Ärger und auch die Kosten. Ziemlich frustrierende Situation. Ich wünschte mir Mieter und Anwälte würde sich über solche Ungerechtigkeiten und der daraus resultierenden Reaktionen der Vermieter Gedanken machen.
            Grüße an alle.
            Walter

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