Schimmel zeigt sich nicht nur in Altbauten. Auch in sanierten Altbauten und optimal isolierten Neubauten erweist sich Schimmelbefall zunehmend als Problem.
Im Mietrecht ergibt sich die Frage, wie die Verantwortlichkeit auf Vermieter und Mieter zu verteilen ist und inwieweit der Mieter die Miete mindern kann. Die Rechtsprechung ist kaum mehr überschaubar und im Ergebnis unterschiedlich.
Wir möchten hier die Eckdaten zur Mietminderung bei Schimmel verständlich erklären und Mietern bzw. Vermieter Hilfe bei Schimmel bietet. Mehr erfahren Sie in diesem Artikel.
Feuchtigkeitserscheinungen in der Wohnung sind grundsätzlich immer ein Sachmangel (OLG Celle WuM 1985, 9). Die Ursachen können unterschiedlicher Art sein. Ist der Schimmelbefall durch den Zustand der baulichen Substanz bedingt, ist eine Mietminderung in der Regel berechtigt. Entsteht der Schimmel durch falsches Heiz- oder Lüftungsverhalten des Mieters, ist eine Mietkürzung meist ausgeschlossen, soweit der Mieter den Mangel selbst verschuldet hat. Teils liegen die Ursachen auch kombiniert vor, so sich dass der Mieter ein Mitverschulden anrechnen lassen muss (LG Berlin GE 2009, 1125).
Eindringende Feuchtigkeit kann durch den Zustand der baulichen Substanz (Risse im Mauerwerk, Wärmebrücken, ungenügende Wärmedämmung, undichte Fenster und Türen, unzureichende Heizungsmöglichkeit, mangelhafte Instandhaltung des Außenputzes) bedingt sein. Auch durch ein undichtes Mauerwerk oder einen versteckten Wasserrohrbruch kann Feuchtigkeit eindringen. Indiz dafür ist der zeitliche Zusammenhang zwischen Feuchtigkeit und Regen. Schimmelbefall berechtigt als Sachmangel dann regelmäßig zur Minderung.
Auch die Neubaufeuchte ist ein baulich bedingter Mangel. Die Wände sind infolge der Putzarbeiten noch nicht genügend ausgetrocknet und erfordern zusätzlich ci. 15 – 20 % Heizkosten. Hier wird eine Mietminderung von 10 % für gerechtfertigt erachtet (LG Lübeck WuM 1988, 351; LG Hamburg WuM 1976, 205). Vermietet der Vermieter die Neubauwohnung verfrüht, hält das AG Bad Schwartau (WuM 1988, 55) 20 % für berechtigt. Andere Gerichte kürzen statt der Minderung die Heizkosten, soweit der Mieter nach dem Einzug übermäßig heizen muss. Hier stehen bis 25 % zur Debatte (LG Mannheim WuM 1977, 138; LG Lübeck WuM 1983, 239).
Wird der Sättigungsgehalt der Luft überschritten, schlägt sich die Feuchtigkeit an der kältesten Stelle nieder. Meist sind dies die Wand zur Wetterseite hin, die Kachelfugen in der Dusche, die Wand hinter einem Schrank oder die Alufenster und ihre Umgebung.
Die Idealtemperatur in Aufenthaltsräumen sollte bei ca. 20 °C liegen. Je kühler die Raumtemperatur, desto weniger Feuchtigkeit kann die Luft aufnehmen, so dass mehr gelüftet werden muss.
Dem Mieter obliegt eine Obhutspflicht. Danach muss er sich so verhalten, dass Feuchtigkeitsschäden möglichst vermieden werden. Sein Verhalten ist an der Sorgfalt in eigenen Angelegenheiten zu bemessen. Zwar muss er nicht mehr lüften, als ihm zumutbar ist. Allerdings muss er seine Lüftungsgewohnheiten auf die Wohnung und seine individuelle Nutzung ausrichten. Daher kann von ihm verlangt werden, dass er Möbelstücke von der Außenwand abrückt (LG Mannheim ZMR 1997, 871) und so die Schimmelbildung vermeidet.
So soll gelüftet werden: Entscheidend ist regelmäßig aber das richtige Lüftungsverhalten des Mieters. Das LG Hannover (WuM 1985, 22) und das AG Bremerhaven (WuM 1985, 23) verpflichteten einen Mieter, drei- bis viermal am Tag für 10 Minuten stoßzulüften. Dies hielt das Amtsgericht Bochum (WuM 1985, 213) wiederum für übertrieben. Keinesfalls könne vom Mieter verlangt werden, dass er ständig die Fenster öffnet (LG München WuM 1985, 26) oder übermäßige Wärmeverluste in Kauf nimmt (AG Dortmund WuM 1985, 259). Das LG Dortmund (WuM 2008, 333, ebenso LG Aurich WuM 2005, 573) hielten fünf- bis sechsmal am Tag lüften ebenfalls für übertrieben. Nach dem OLG Frankfurt (NZM 2001, 39) soll der Mieter zweimal morgens einmal abends querlüften.
So soll geheizt werden: Die Situation hängt auch vom richtigen Heizverhalten des Mieters ab. Je geringer die Raumtemperatur, desto weniger Feuchtigkeit kann die Luft aufnehmen und desto mehr Feuchtigkeit setzt sich in der Umgebung ab. Der Vermieter könne verlangen, dass die Schlafzimmertemperatur 15 °C nicht überschreite (AG Köln WuM 1985, 24). In den Wohnräumen müsse der Mieter üblicherweise eine Raumtemperatur von ca. 18-20° vorhalten (LG Braunschweig WuM 1985, 26). Eine Raumtemperatur von dauerhaft 22° C sei nicht zumutbar (LG Hamburg WuM 1988, 353; LG Lüneburg WuM 2001, 465).
Allerdings kann der Mieter nicht verpflichtet werden, durch übermäßiges Heizen einen Baumangel auszugleichen (LG Braunschweig WuM 1998, 250).
Die Höhe der Minderung bemisst sich nach der Intensität des Schimmelbefalls. Pauschale Vorgaben gibt es nicht. Oft sind mehrere Räume betroffen.
Ein Verschulden oder Mitverschulden des Mieters ist zu berücksichtigen, wenn er erkennen konnte, dass zur Schadensvermeidung eine Änderung seines Wohlverhaltens erforderlich ist und dem Mieter diese Änderung zugemutet werden konnte.
Zunehmend zeigt sich Schimmelbildung nach dem Einbau neuer Energiesparfenster. Ihrem Vorteil, dass Heizkosten gespart werden, steht der Nachteil gegenüber, dass auch die Feuchtigkeit im Innenbereich nicht mehr entweichen kann und sich zwangsläufig irgendwo niederschlägt. In diesem Fall muss der Vermieter Abhilfe schaffen, beispielsweise Wärmebrücken vermeiden und das Objekt gleichmäßig isolieren (LG Hamburg WuM 2001, 193) oder Lüftungsgitter für die neuen Fenster einbauen, so das eine ständig kontrollierte Lüftung ermöglicht wird (AG Dortmund WuM 1986, 295).
In diesen Fällen muss der Vermieter den Mieter auf ein notwendigerweise verändertes Heiz- und Lüftungsverhalten sachgerecht hinweisen. Unterlässt er dies, kann er dem Mieter kein Fehlverhalten vorwerfen (LG München NJW 2007, 2500). Die Übergabe eines Merkblattes soll nicht ausreichen (LG Nürnberg-Fürth ZMR 1989, 23).
Beanstandet der Mieter Schimmel, muss er den Mangel beweisen. Meist entsteht Streit, wer die Schimmelbildung verursacht hat. Bestreitet der Vermieter die Mietminderungsforderung des Mieters, muss er beweisen, dass keine Baumängel vorliegen und die unzureichende Lüftung Ursache der Feuchtigkeitsbildung ist (LG Berlin ZMR 2002, 49) und die Feuchtigkeitsbildung nicht aus seinem Verantwortungsbereich stammt (LG Hamburg WuM 2010, 28). Teils lässt sich aus dem Bautyp des Hauses auf eine unzureichende Wärmedämmung schließen (für Betonplattenbauten: KrsG Görlitz WuM 1993, 13).
Umgekehrt muss der Mieter beweisen, wie er geheizt und gelüftet hat und dass sein Wohlverhalten keinen Einfluss auf die Schimmelbildung hatte (LG Berlin WuM 1987, 213, LG Braunschweig ZMR 2002, 916). Die Gerichte achten dabei auf den Zustand der anderen Wohnungen im Gebäude, den Zustand der Wohnung in der Zeit des Vormieters oder die Höhe der Heizkostenabrechnung im Vergleich zu anderen Mietern im Gebäude.
Will der Mieter die Schimmelbildung beanstanden, ist er verpflichtet, den Vermieter unverzüglich zu informieren und die weitere Schadensentwicklung aufzuhalten. Es sollte die Situation fotografieren und schriftlich dokumentieren, Zeugen hinzuziehen, die Temperatur der einzelnen Räume messen und regelmäßig notieren und im Idealfall die Luftfeuchtigkeit mit einem Feuchtigkeitsmesser erfassen.
Der Mieter muss dulden, wenn der Vermieter einen Temperatur- und Feuchtigkeitsschreiber in der Wohnung aufstellen will, um die Ursache der Schimmelbildung festzustellen (LG Augsburg WuM 2008, 301).
Wenn man von einem Urteil des OLG Düsseldorf ausgeht, müssen auch Kellerräume grundsätzlich trocken sein. Das Gericht verwies einen Vermieter darauf, dass es keinen allgemeinen Grundsatz gebe, wonach ein im Kellergeschoss eines Altbaus gelegener
Schimmel zeigt sich vornehmlich in sanitären Bereichen. Baulich bedingter Schimmelbefall (Wasserrohrbruch, Wärmebrücke) berechtigt als Sachmangel regelmäßig zur Minderung. Meist liegt die Ursache des Schimmelbefalls aber darin, dass der Mieter falsch heizt- und lüftet.
Ein
Nicht nur in Küche und Bad, auch im Schlafzimmer gibt es Schimmel. Bauliche Ursachen (Wärmebrücke, z.B. Alufenster, schlechte Isolierung der Außenwände), begründen regelmäßig einen Sachmangel.
Der Mieter kann den Vermieter zur Beseitigung auffordern oder