Mietminderung ist ein Gewährleistungsrecht. Es ist seitens des Mieters unverzichtbar und kann im Mietvertrag nicht vertraglich abbedungen werden.

Wenn ein Mieter einen Mangel beanstandet und die Miete mindern möchte, hat er im Regelfall gute Gründe. Andererseits kommt es aber immer wieder vor, dass ein Mieter das Recht der Mietminderung missbraucht, um auf unseriöse Art und Weise seine monatliche Belastung durch die Mietzahlung zu reduzieren. Dann müssen Sie als Vermieter gegen die Mietminderung vorgehen.

Die Frage ist dann, was Sie tun können und welche Strategie Sie dabei verfolgen sollten. Für Mieter finden sich allerorts jede Menge Anweisungen, um einen Mangel erfolgreich durchzusetzen. Tipps für Vermieter sind eher Mangelware. Im Grunde gelten jedoch die gleichen Grundsätze, die nur aus der entgegengesetzten Richtung zu betrachten sind.

In der Praxis lässt sich feststellen, dass oft die einfachsten Grundsätze, insbesondere menschlicher Art, außer Acht gelassen werden und sich die Streitigkeiten unnötigerweise aufschaukeln. Es entsteht eine Argumentationsspirale, die sich nur beeinflussen lässt, wenn Sie sich juristische und gewisse menschliche Aspekte bewusst machen und Ihre Verhandlungsführung mit dem Mieter danach ausrichten.

So können Vermieter gegen eine Mietminderung vorgehen

Beanstandet der Mieter die Situation in seiner Wohnung, sollten Sie den Mieter zunächst einmal ernst nehmen. Schließlich werden Sie kaum sicher wissen können, ob und inwieweit die Beanstandung berechtigt ist oder nicht. Ignorieren Sie keinesfalls die Situation. Ignoranz wird immer provozierend.

Vor allem ist es so, dass der Minderungsanspruch in dem Augenblick entsteht, in dem der Mangel existent wird und der Mieter Ihnen den Mangel anzeigt. Auch wenn Sie dann nicht reagieren, ist der Minderungsanspruch, soweit er gerechtfertigt ist, begründet.

Gehen Sie vor Ort

Sprechen Sie also mit Ihrem Mieter. Verlassen Sie sich möglichst nicht auf ein Telefonat. Vereinbaren Sie einen persönlichen Termin in der Wohnung des Mieters und begutachten Sie die Situation vor Ort. Seien Sie bemüht, eine schnelle und sachgerechte Regelung zu finden. Bedenken Sie, dass Sie für längere Auseinandersetzungen viel Zeit, Energie, Nerven und wohl auch Geld investieren müssen. Nutzen Sie diese Zeit und verdienen Sie Ihr Geld lieber woanders.

Informieren Sie sich über die Rechtslage

Voraussetzung für eine sachgerechte Verhandlung ist regelmäßig, dass Sie sich möglichst vor dem Besuch beim Mieter und vor einer Verhandlung über die rechtliche Situation informiert haben. Sie sollten also ungefähr wissen, wie Gesetz und Rechtsprechung einen bestimmten Mangel bewerten, ob eine vom Mieter vorgetragene Beanstandung also tatsächlich einen Minderungsanspruch begründet oder nicht. Machen Sie sich also sachkundig.

Recht haben ist nicht alles

Bedenken Sie, dass jede rechtliche Auseinandersetzung mit viel Sozialkompetenz und Psychologie verbunden ist. Spielen Sie also nicht ausschließlich die juristische Karte. Egal, wer im Recht ist, versuchen Sie möglichst einen Kompromiss zu finden, indem sowohl Sie als Vermieter, als auch der Mieter sich aufeinander zu bewegen. Soweit Sie erkennen können, dass der Mieter einen offensichtlich begründeten Mangel vorträgt, sollten Sie sich dazu bekennen und so fair sein, den Mangel anzuerkennen und dem Mieter zuzusagen, den Mangel zu bereinigen.

Minderungsrecht und Mängelbeseitigungsanspruch bestehen nebeneinander

Natürlich hängt Ihre Bewertung auch mit den für die Beseitigung des Mangels notwendigerweise anfallenden Kosten zusammen. Wieweit Sie in Ihren Zugeständnissen dann gehen, hängt von Ihrer persönlichen Einschätzung ab. Bedenken Sie dabei, dass es im Mietminderungsrecht nicht allein darum geht, dass der Mieter die Miete mindern darf. Der Mieter hat gegenüber Ihnen auch einen Mängelbeseitigungsanspruch. Sie sind verpflichtet, den Mangel zu beseitigen und damit den vertragsgemäßen Zustand der Wohnung wiederherzustellen.

Außerdem kann der Mieter einen Teil der Miete in Höhe des 3- bis 5-fachen Betrages der Mietminderung zurückbehalten und versuchen, Sie auf diese Weise zur Mängelbeseitigung zu veranlassen. Entsteht durch die mangelbedingte Situation Schaden am Hausrat des Mieters oder wird dessen Gesundheit infolge Schimmelbildung beeinträchtigt, setzen Sie sich einem Schadensersatzrisiko aus, das im Extremfall den Mieter auch noch zur fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses berechtigen kann.

Bedenken Sie das Kostenrisiko

Sie sollten aber immer Auge behalten, dass eine streitige Auseinandersetzung, die möglicherweise von dem Amtsgericht ausgetragen werden muss, erhebliche Gerichtsgebühren und Anwaltskosten verursacht. Der Streitwert bei einer Mietminderung berechnet sich nach dem Jahresbetrag des monatlichen Mietminderungsbetrages. Mehr dazu hier: Der Streitwert bei einer Mietminderung.

So liegt das Kostenrisiko, falls Sie den Rechtsstreit verlieren, bei einem Streitwert von 5000 € in erster Instanz bei 1.968,73 €! Selbst wenn die Schadensbeseitigung 1000 € kosten sollte, fahren Sie immer noch weitaus günstiger, als wenn Sie sich auf Teufel komm raus streiten.

Gibt es keine Einigung, bleibt nur die Klage

Führt das Gespräch mit dem Mieter nicht zur einvernehmlichen Erledigung der Beanstandung, kommt es für das weitere Vorgehen darauf an, wer Recht hat oder voraussichtlich Recht behalten wird. Das Mietminderungsrecht ist im Grundsatz eine einfache, im Detail und in der Prozessstrategie aber eine komplexe Angelegenheit. In diesem Stadium der Auseinandersetzung ist die Situation im Ergebnis schwierig zu prognostizieren.

Meist wird es so sein, dass der Mieter aufgrund der Beanstandung die Miete kürzt und einen Teilbetrag von der Miete einbehält. Sind Sie mit der Beanstandung nicht einverstanden, bleibt Ihnen regelmäßig nichts anderes übrig, als den Mieter auf Zahlung der vollen Miete zu verklagen.

In diesem Verfahren wird dann die Berechtigung des Mieters zur Mietminderung, insbesondere also die Existenz des Mangels der Mietsache, geprüft. Oft ist das Gericht darauf angewiesen, ein Sachverständigengutachten einzuholen. Ergibt sich, dass der Mieter die Situation zu Recht beanstandet hat, werden Sie verurteilt. Ergibt sich, dass der Mieter im Unrecht ist, stellt das Gericht fest, dass die Mietminderung unberechtigt ist und der Mieter die volle Miete zahlen muss.

Sind Sie der Auffassung, dass die Beanstandung unbegründet ist, sollten Sie selbstverständlich klagen. Hilfreich ist, je nach Situation ein Sachverständigengutachten erstellen zu lassen, auf dessen Grundlage die Klage formuliert wird. Beanstandet der Mieter Lärm, wird oft ein Lärmgutachten erforderlich, beanstandet er die Schimmelbildung, muss aufgezeigt werden, wo die Ursachen dafür liegen.

Sofern sie den Eindruck haben, der Mieter missbraucht sein Mietminderungsrecht, sollten Sie sich selbstverständlich nicht scheuen, die außergerichtlichen Verhandlungen zügig zu Ende zu bringen und umgehend Klage einzureichen. In diesen Fällen haben schöne Worte wenig Wert.