Die Antwort, wie lange darf die Miete gemindert werden, erschließt sich bereits aus dem Sachzusammenhang, nämlich: So lange, so lange der Mangel besteht und der Mieter die Wohnung nicht vertragsgemäß nutzen kann.
Die Höhe einer Mietminderung richtet sich nämlich nach dem Umfang der Beeinträchtigung des vertragsgemäßen Gebrauchs. Sie berechnet sich von dem Augenblick an, in dem der Mangel aufgetreten ist, bis zu dem Zeitpunkt, in dem der Vermieter den Mangel beseitigt (Heizung ist repariert) oder der Mangel sich selbst erledigt hat (Baustelle).
Alles was es beim Zeitraum für die Mietminderung zu beachten gibt, lesen Sie in diesem Artikel.
Gemindert wird automatisch
Das Gesetz stellt auch nicht auf die Mängelanzeige beim Vermieter ab. Ab dem Moment, in dem der Mangel sich zeigt, kann der Mieter mindern.
Auch der Zeitraum, in dem der Vermieter versucht, den Mangel zu beseitigen, gehört zum Zeitraum, in dem die Miete gemindert werden darf.
Ungeachtet dessen ist der Mieter verpflichtet, dem Vermieter den Mangel der Mietsache unverzüglich anzuzeigen. Sobald der Vermieter den Mangel beseitigt hat oder sich der Mangel von selbst erledigt, endet auch das Recht des Mieters, die Miete zu mindern.
Tageweiser Mängelauftritt ist schwierig zu erfassen
Zeigt sich der Mangel nur zeitweise oder tageweise (Nachbar randaliert, wenn er getrunken hat), muss der Mieter die Mietminderung tageweise berechnen. Die Grenzziehung ist dabei schwierig, wenn sich Mängel nur zeitweilig auswirken, auftreten und wieder verschwinden.
Umstände bestimmen, wie lange sich die Miete reduziert
Maßgebend sind immer die Umstände des Einzelfalls, anhand derer festzustellen ist, wie lange und in welchem Ausmaß die Gebrauchstauglichkeit der Mietsache beeinträchtigt ist. Pauschale Vorgaben gibt es dazu nicht. Treten Mängel nur vereinzelt auf, muss der Mieter im Idealfall anhand eines Mängelprotokolls dokumentieren, wann, wo und in welcher Form der Mangel in Erscheinung getreten ist.
28. November 2016 - 11:30
Erdgeschoßwohnung: Aus der Toilette, der Dusche und der Badewanne treten Fäkalien aus und laufen ins Bad. Das ganze passiert mehrere Male hintereinander. Es wird beim letzten Mal eine Rohreinigungsfirma geholt (nachts) und die bescheinigt, das die Rohre zugesetzt sind und es in kürzester zeit ca. 3 Wochen wieder passieren kann. Sie bescheinigt ebenfalls, das eine normale Rohrreinigung nicht erfolgen kann, da das Material der Rohre schlechte Qualität hat und sie mit schweren Ketten die Rohre kaputt machen. Es müssen Rohre ausgetauscht werden, das ergbit die Analyse. Kostenvoranschlag 7000 Euro, der Vermieter zögert jedoch, es machen zu lassen. Es wird jetzt befürchtet, da der Durchmesser des Durchlasses nur noch ca. 12 cm ist, das es zu Weihnachten, wenn auch die Mieter zu Hause sind und noch Besuch haben, also die Toilette öfter benutzt wird es unweigerlich wieder dazu kommt, das Abfluss nicht gewährleistet ist und es sich zurück staut und wieder raus kommt bei uns. Sowie die Rohreingungsfirma das eingeschätzt hat. Nachdem wir schon mehrere Male die “Fäkalien” beseitigt haben, sind wir nicht mehr gewillt, das ein weiteres Mal zu tun. Der Vermieter will keine Abhilfe schaffen. Wie können wir vorgehen. Mitten in der Nacht anrufen – ausziehen – wer muss das machen?
28. November 2016 - 13:15
Hallo Herr/Frau Kluge,
natürlich ist der Vermieter für die Instandhaltung der Rohe verantwortlich. Auf der anderen Seite werden Sie ihn nicht ohne weiteres dazu zwingen können. Als erster Schritt bleibt Ihnen die Mietminderung – wenn ein Mangel vorliegt. Ich würde mich an Ihrer Stelle rechtlich beraten lassen. Ein Anwalt wird Ihnen – auch auf Grundlage der Aussagen der Sanitär-Firma – besser helfen können.
Viele Grüße
Dennis Hundt
26. April 2017 - 19:25
Guten Abend. Für 4 Wochen soll mein Bad “saniert ” werden da durch die Hausverwaltung festgestellt wurde dass damals Wasserrohre verbaut wurden die nach der Zeit Risse aufweisen. Für 12 Parteien sollen unten im Hof mobile Bäder zur Verfügung gestellt werden. Habe ich das Recht auf Mietminderung? Wenn ja, “provoziere” ich dadurch eventuell eine Mieterhöhung? MfG
29. April 2017 - 17:11
Hallo Christin,
hier ein Link: Richtiges Vorgehen bei einer Mietminderung: 20-Punkte-Leitfaden
Viele Grüße
Dennis Hundt
20. Januar 2018 - 13:50
Guten Tag. Seit 1.11. haben wir eine Neubauwohnung bezogen mit Fahrstuhl. Zum Einzugstermin wurde uns gesagt, der Fahrstuhl wird erst betrieben, sobald alle Mieter die Wohnungen bezogen haben, um Schäden und Dellen im und am Fahrstuhl zu vermeiden.
Nun, 2,5 Monate später funktioniert der Fahrstuhl immer noch nicht und ich habe über die Hausverwaltung erfahren, dass die TÜV-Abnahme noch fehlt.
Erstmals beschwert haben wir uns über den nicht funktionierenden Aufzug am 20.12.17, da wir ja immer “hingehalten” wurden.
Können wir rückwirkend die Miete noch mindern für November, Dezember, Januar?
Wenn ja, um wie viel Prozent ca.? Bei den Beiträgen zu aktuellen Rechtssprechungen finde ich immer nur kurzzeitige Ausfälle von 10-20 Tagen, bei denen im 2. OG meist 4,5 Prozent abgezogen wurden.
Bei uns sind es nun schon über 60 Tage (seit Einzug des Neubau).
Wir wohnen um 2. OG.
Freundliche Grüße
20. Januar 2018 - 14:43
Hallo Herr / Frau Maier,
hier eine Hilfe für Sie: https://www.mietminderung.org/mietminderung-rueckwirkend/
Viele Grüße
Dennis Hundt
10. Januar 2019 - 19:59
Seit Montag dem 07.01.2019, müssen wir im Eingang, also alle Parteien, über mehrere Minuten bis zu 5 Minuten warten bis im Bad und in der Küche warmes btw heißes Wasser dauert noch länger kommt!
Es war nun ein Techniker da der sich die Rohre angeschaut hat und festgestellt hat, dass alles erneuert werden muss! Dies kann erst im Frühjahr geschehen! Laut Aussage!
Jetzt meine Frage wie viel Mietminderung kann ich einfordern?
11. Januar 2019 - 09:10
Hallo Daniela,
hier eine Hilfe für Sie: Warmwasser dauert zu lange! Mietminderung möglich?
Viele Grüße
Dennis Hundt
21. August 2020 - 08:16
Unserer Mieter möchte die Miete kürzen, weil seit einem Tag bei 30 Grad Hitze im Sommer um 10 Prozent kürzen. Ich halte es nicht für angemessen. Er droht uns sogar die Miete um 20 Prozent zu mindern, wenn der Mangel besteht. Wie soll ich vorgehen? Vielen Dank für die Rückmeldung im Voraus, Mit freundlichen Grüßen, Pavla Skrhova
3. September 2020 - 12:26
Hallo Pavla,
30° “Hitze” über einen Tag, ist kein Mangel..
ein Mangel wäre wenn Sie keine Maßnahmen zum Schutz gegen Wärme ergreifen, wenn die Wohnung Regelmäßig an heißen Tagen deutlich überhitzt..
Es gibt mehrere Interessante Fälle und Artikel dazu.
Sollte der Mieter ohne Begründung (Die Wohnung ist zu heiß, ist keine Begründung..) die Miete mindern, macht er sich natürlich Strafbar. Um einen Prozess zu vermeiden, würde ich empfehlen das Gespräch zu suchen. Alternativ kann ein Anwaltsschreiben das Thema auch sehr schnell beheben.
Aber beachten Sie, Sie sind als Vermieter verpflichtet gewisse Maßnahmen zum Schutz vor Hitze durchzuführen.
12. September 2020 - 23:46
Hallo Herr Hundt, wie soll ich mich bei vorliegendem Fall verhalten:
Seit 8 Jahren zahlt mein Mieter um 20% weniger Miete, da er sagt, er habe immer noch Schimmel in der Wohnung. Nach der mündlichen Mangelanzeige vor 8 Jahren hat der Mieter gesagt, er wird den Mangel selbst beheben; die Auslagen von 600 Euro wurden ihm damals von mir bezahlt. Wenn er jedoch später darauf angesprochen wurde, war immer die Aussage von ihm, der Schimmel sei noch da. Alles deutet für mich darauf hin, dass mein Mieter nur darauf abzielt, nicht mehr die volle Miete zahlen zu müssen. Schriftlich habe ich nichts in der Hand, da damals das Mietverhältnis gut war und alles mündlich gelaufen ist. Was kann ich tun ?
14. September 2020 - 21:27
Hallo Anna,
mahnen Sie ab, drohen Sie mit Kündigung, kündigen Sie gegebenenfalls aufgrund der Mietschulden und lassen Sie Ihre gesamtes Vorgehen bitte rechtlich prüfen.
Viele Grüße
Dennis Hundt
3. Mai 2021 - 10:09
Guten Tag, vor mehreren Wochen habe ich unserer Hausverwaltung mitgeteilt das unsere Fenster undicht sind und wir somit umsonst heizen noch dazu kriechen Käfer durch die undichten Fenster. Bis jetzt hat sich noch niemand gemeldet um das zu beheben. Ab wann kann ich die Miete mindern und um wie viel?
3. Mai 2021 - 12:27
Hallo Tamara,
hier vier relevante Artikel für Sie:
Mietminderung: Undichte oder defekte Fenster / Balkontür (Zugluft)
Mietminderung bei Ungeziefer in der Wohnung
Ab wann darf man die Miete mindern?
Mietminderung: § 536b BGB – Mangelkenntnis bei Mietvertragsabschluss
Viele Grüße
Dennis Hundt
22. Juli 2021 - 16:27
Hallo Herr Hundt,
seit nunmehr über vier Wochen ist nach einem verstopften Abflussrohr im Badezimmer mein Vermieter dabei, dieses zu renovieren. Die Miete habe ich nach Rücksprache mit meinem Anwalt bereits für den laufenden Monat gemindert, da der Mangel bereits Mitte Juni auftrat. Seither bin ich kaum in der Lage die Wohnung ordnungsgemäß zu benutzen. Meine Frage wäre jetzt: wenn mein Vermieter vor dem 1. August die Wohnung wieder bewohnbar machen würde, dürfte ich für den August die Miete dann trotzdem noch ein mal mindern?
Viele Grüße
27. Juli 2021 - 08:40
Hallo Franziska,
Sie mindern die Miete pro Tag.
Viele Grüße
Dennis Hundt
8. April 2022 - 17:04
Hallo Herr Hundt,
auf meiner Suche nach Rechtssicherheit im Falle eines seit 2016 andauernden Mietmangels (Salpeterausblühungen und Schimmel im Mauerwerk des Schlafzimmers) bin ich auf diese Seite gestoßen, die mir zum ersten mal eine klare Vorstellung vom Mietminderungsgesetz vermittelt. Dafür danke ich Ihnen.
Dennoch stehen die Informationen auf dieser Seite im Widerspruch zum Rat des Rechtsanwaltes unseres örtlichen Mietervereines (Düsseldorf). Dieser erklärte, Mietminderung als Einbehalt eines Prozentanteiles der Kaltmiete sei nicht rechtens und provoziere die Kündigung, die Minderung dürfe nur in Form eines Vorbehaltes erfolgen.
Eine effektive Minderung bedürfe die Anerkennung des Vorbehaltes durch den Vermieter.
Unserer Auffassung nach ist dem Vermieter die Beseitigung des Mangels zu kostspielig und er bleibt daher untätig – zugleich erkennt er aber die Mängel nicht an, zumindest nicht schriftlich. Auf Schriftstücke reagiert er grundsätzlich nicht – weder auf wiederholte Mängelanzeigen noch auf wiederholte Schriftstücke zum aktuellen Stand der Mietminderung. Auf Telefongespäche reagiert er teils mit Ankündigungen von Tätigkeiten oder Schriftstücken, die allesamt im Sande verlaufen, teils mit Ignoranz, indem er Akzeptanz einer Mietminderung ausschließt.
Vor 6 Monaten erfolgte ohne jede Vorwarnung eine fristlose Kündigung aus heiterem Himmel. Telefonate und persönliche Gespräche erbrachten die Aussetzung der Kündigung um 3 Monate und die erneute Ankündigung von Schriftstücken und Taten – seit dem herrscht wieder absolutes Schweigen, auch auf das mittlerweile halbe Dutzend Schreiben, die wir dem Vermieter seitdem zugeschickt haben.
Seit dem Ereignis vor 6 Monaten hängt nun das Damoklesschwert der fristlosen Kündigung über der Familie. Andererseits wollen wir die Wohnung keinesfalls aufgeben.
Wie sollen wir weiter vorgehen?
Mit freundlichen Grüßen, H. K.
12. April 2022 - 08:37
Hallo Helmut,
ich würde immer das anwaltlichen Einschätzung (und nicht den eigenen Recherchen) folgen. Eigene Recherchen können die richtige Richtung aufzeigen, die anwaltliche Beratung dann den korrekten Weg.
Viele Grüße
Dennis Hundt
9. November 2023 - 15:00
Hallo Herr Hundt,
unsere Mieter sind im November 2020 eingezogen. Es befanden sich u.a. 3 digitale Thermostate der Vormieterin an den Heizkörpern, die auf ihre Bedürfnisse eingestellt waren. Genau ein Jahr später teilten mir die Mieter mit, die Heizkörper würden nicht mehr warm und es liefe Wasser heraus. Bereits am nächsten Tag bin ich mit unserem Gas.- und Wasserinstallateurmeister hin. Die Mieter hatten die digitalen Thermostate eigenmächtig gegen die alten Ventile getauscht, nun waren zwei kaputt. Mein Monteur hat die beiden Thermostate getauscht und wir haben erst dieses Jahr im April (1,5 Jahre später) in einem Schreiben vom Mieterverein erfahren, dass man die Heizkostenabrechnug anzweifle (Ista Abrechnung), da die beiden getauschten Thermostate nicht korrekt funktionieren und die Heizkörper nicht warm würden. Unser Installateur kam noch einmal, hat die Thermostate geprüft und den Mietern erklärt, dass sie die Heizkörper ganz aufdrehen müssen und erst runterregeln sollen, wenn die gewünschte Raumtemperatur erreicht ist. Stufe drei bei nur einem Heizkörper von zwei würde nicht ausreichen. Der Wohnraum hat 45 qm, die Heizung ist ein Gas- Brennwertgerät Bj 2019, das Haus komplett gedämmt, 3fach verglaste Fenster. Jetzt haben sie die Miete gemindert, weil es kalt wäre, die Heizkörper zu alt und unser Heizungsmeister keine Ahnung habe. Nun habe ich eine andere Heizungsfirma beauftragt, das zu überprüfen und ggf. Instand zu setzen. Kurzfristig einen Handwerker zu finden war schwierig. Ich habe den Mietern den Termin mitgeteilt und mir wurde von ihnen erwidert, dass sie da nicht zuhause seien. Einen neuen Termin bekomme ich erst sehr viel später. So lange werden sie wohl weiter mindern und frieren? So schlimm kann das dann ja nicht sein. Dürfen sie weiter mindern obwohl ich einen Gas- und Wasserinstallateurmeister gefunden habe, der sich kurzfristig (nächste Woche) darum kümmern würde?
10. November 2023 - 11:27
Hallo Sabine,
danke für das Teilen Ihre Erfahrungen. Sie haben sich den Dingen vorbildlich angenommen. Grundsätzlich können die Mieter die Miete so langen angemessen mindern, wie der Mangel besteht. Ein unpassender Termin wird daran (leider) nichts ändern.
Viele Grüße
Dennis Hundt