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Mietminderung: Gesetze und Paragraphen im Check

Man sagt zwar immer, in Deutschland sei alles geregelt. Ganz einfach ist das nicht. Angesichts der Vielgestaltigkeit des Alltagslebens muss sich der Gesetzgeber darauf beschränken, bestimmte Lebenssachverhalte in relativ allgemeiner Form ins Gesetz zu schreiben. Wollte er jedes Detail regeln, wäre das Gesetz unüberschaubar.

Es bleibt dabei der Rechtsprechung überlassen, auf der Grundlage der gesetzlichen Regelung Einzelfälle zu entscheiden. Auch beim Recht der Mietminderung ist es so, dass im Gesetz mit gerade einmal 5 Paragraphen geregelt ist, welche Ansprüche der Mieter bei Wohnungsmängeln hat. Alles andere ist Aufgabe der Gerichte.

Ausgangspunkt ist der jeweilige Mietvertrag

Um einen Mietminderungsfall zu beurteilen, ist zunächst ein Blick in den individuellen Mietvertrag erforderlich. Das, was Vermieter und Mieter im Mietvertrag vereinbart haben, ist Grundlage dessen, was der Mieter erwarten und beanspruchen darf. Grundsätzlich ist jede Vereinbarung wirksam, sofern Sie nicht gegen das Gesetz verstößt. Ob eine Vereinbarung des Mietvertrages gegen das Gesetz verstößt, lässt sich natürlich nur beurteilen, wenn man auch die gesetzliche Regelung im Detail kennt. Der Mietvertrag wird oft ergänzt durch eine Hausordnung oder Allgemeine Geschäftsbedingungen, die als Anhang Bestandteil des Mietvertrages werden. Dort finden sich vielerlei Regelungen im Detail.

Gesetzliche Regelung

1. § 535 BGB

Das Recht der Mietminderung findet sich ausschließlich im Bürgerlichen Gesetzbuch. Ausgangspunkt ist zunächst § 535 BGB. Dort heißt es, dass der Vermieter die Mietsache dem Mieter „in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand überlassen muss und die Mietsache während der Dauer des Mietverhältnisses in diesem Zustand zu erhalten hat“. Mit dem Hinweis auf den „vertragsgemäßen Gebrauch“ verweist das Gesetz auf den Mietvertrag, dessen inhaltliche Vereinbarungen die Ausgestaltung des Mietverhältnisses prägen. Zeigt sich nach der Überlassung der Mietsache ein Mangel, steht dem Mieter unter gewissen Voraussetzungen ein Mietminderungsrecht zu. Das Recht der Mietminderung regelt das Gesetz in §§ 536 – 536 d BGB.

2. Grundsätze des Vertragsrechts

Ferner beeinflussen allgemeine Grundsätze des Vertragsrechts die Fallbeurteilung. Auch wenn es nicht im Gesetz steht, ist es so, dass beispielsweise unerhebliche Beeinträchtigungen außer Betracht bleiben und der Mieter nur mindern kann, wenn der Mangel die Gebrauchstauglichkeit der Mietsache in erheblicher Weise beeinträchtigt. Ebenso ist der Mieter nicht zur Mietminderung berechtigt, wenn er den Mangel selbst verschuldet hat.

3. § 536 BGB

Grundlegende Vorschrift des Mietminderungsrechts ist wiederum § 536 BGB. Dieser bezeichnet zwei Voraussetzungen. Einmal muss der Mangel in der Mietzeit des Mieters auftreten und der Mangel muss die Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch beeinträchtigen. Eigentlich erscheinen diese Vorgaben deutlich.

  • Wie vielgestaltig die Lebenswirklichkeit demgegenüber aber ist, zeigt der Umstand, dass die Kommentare zu diesen Vorschriften sich über viele Seiten ausbreiten. Allein der Fachanwaltskommentar von Schmid zu § 536 BGB umfasst 60 Seiten mit gut 300 Randnummern. Er enthält zudem eine Vielzahl von Verweisen auf einschlägige Gerichtsentscheidungen und Literaturmeinungen. Will der Jurist einen konkreten Fall beurteilen, kann er in einem solchen Kommentar nachlesen, wie der Stand der juristischen Meinung ist und seine Argumentation danach ausrichten.
  • Ferner bestimmt das Gesetz, das der Mieter für den Fall einer berechtigten Beanstandung, nur noch eine angemessen herabgesetzte Miete bezahlen muss. Was angemessen ist, beurteilt sich nach den Umständen des Einzelfalles und obliegt im ersten Schritt der Einschätzung des Mieters. Da der Vermieter naturgemäß in vielen Fällen zu einer anderen Einschätzung gelangt, streiten sich die Parteien immer wieder darüber, was angemessen und was übertrieben ist.
  • In diesem Zusammenhang ist die Verordnung zur Berechnung der Wohnfläche (Wohnflächenverordnung – WoFlV) zu erwähnen. Weicht nämlich die tatsächliche Wohnfläche mehr als 10 % von der vertraglich vereinbarten Wohnfläche ab, kann der Mieter die Miete entsprechend mindern. Wie die Wohnfläche im Detail zu berechnen ist, lässt sich in der Verordnung nachlesen.
  • Zum Mietminderungsrecht gibt es eine Unzahl von Einzelfallentscheidungen. Diese werden in einer Reihe von Mietminderungstabellen gesammelt und aufgelistet. Diese Tabellen sind für andere Gerichte unverbindlich und beinhalten meist nur eine kurze Mangelbeschreibung, die Angabe der Minderungsquote und die Bezeichnung des Gerichts nebst Aktenzeichen. Wer eine darin verzeichnete Entscheidung auf den eigenen Fall übertragen will, muss auch die Umstände jener Entscheidung kennen und kann nur versuchen, in Verbindung mit den Umständen des eigenen Falls zu einer Beurteilung zu gelangen.
  • Da Mietrechtsfälle ungeachtet des Streitwerts per Gesetz in erster Instanz immer in Amtsgerichten zugewiesen sind, handelt es sich bei den in den Mietminderungstabellen verzeichneten Entscheidungen vorwiegend um Amtsgerichtsurteile. Urteile von Landgerichten, Oberlandesgerichten oder gar des Bundesgerichtshofes gibt es nur, wenn eine Partei den Rechtsstreit über die Entscheidung des Amtsgerichts hinaus bis zur letzten Instanz fortgeführt hat.

4. § 536a BGB

§ 536a BGB lässt sich über Schadens- und Aufwendungsersatzansprüche des Mieters wegen des Mangels aus. Kommt der Vermieter nämlich mit der Beseitigung des Mangels in Verzug, kann der Mieter Schadensersatz verlangen, wenn er durch die Existenz des Mangels geschädigt wird (Gesundheitsschaden infolge Schimmelbildung, Brandschaden wegen fehlerhafter Elektroinstallation). In dieser Vorschrift ist auch das Recht des Mieters zur Selbstabhilfe und der damit einhergehende Aufwendungsersatzanspruch bestimmt. Auch zu dieser Vorschrift gibt es eine Vielfalt von gerichtlichen Entscheidungen.

5. § 536b BGB

§ 536b BGB verweist den Mieter darauf, dass er kein Mietminderungsrecht hat, wenn er den Mangel der Mietsache bei Abschluss des Mietvertrages kennt oder grob fahrlässig nicht erkannt hat. Seine Rechte kann er sich diesbezüglich nur wahren, wenn er sich ein Mietminderungsrecht ausdrücklich vorbehält.

6. § 536c BGB

Eine ganz wesentliche Bestimmung des Mietminderungsrecht findet sich in § 536c BGB. Danach ist der Mieter verpflichtet, dem Vermieter den Mangel unverzüglich anzuzeigen. Insbesondere gilt diese Pflicht zur Mängelanzeige in einer Gefahrensituation, in der es gilt, einen Schaden von der Mietsache abzuwenden (Schimmelbefall). Missachtet der Mieter seine Mängelanzeigepflicht, macht er sich gegenüber dem Vermieter schadensersatzpflichtig.

7. Mietminderungsrecht ist unverzichtbar

Letzten Endes bestimmen §§ 536 IV, 536d BGB, dass das Recht der Mietminderung unverzichtbar ist und jede Klausel in einem Mietvertrag unwirksam ist, die dieses Gewährleistungsrecht des Mieters einschränkt oder gar ausschließt, insbesondere auch dann, wenn der Vermieter einen Mangel arglistig verschwiegen hat.

Das Gesetz bildet nur Hilfestellung

Wollen Vermieter oder Mieter eine bestimmte Mangelsituation beurteilen, müssen Sie eine Vielzahl von Prüfungsschritten vollziehen, um zu einer halbwegs verlässlichen Einschätzung der Situation kommen. Im Idealfall einigen sich die Parteien und vermeiden möglich eine gerichtliche Auseinandersetzung. Der Streitwert im Mietminderungsprozess richtet sich nach dem zwölffachen des Minderungsbetrages, den der Mieter nach eigenem Ermessen ansetzt. Bei einem Streitwert von 5000 € beträgt das Kostenrisiko in erster Instanz bei einer Beteiligung zweier Anwälte fast 2000 €, die diejenige Partei zu zahlen hat, die den Prozess verliert. Muss zur Beurteilung des Falles ein Sachverständigengutachten erstellt werden, kommen weitere Kosten zu.

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Eine Antwort auf "Mietminderung: Gesetze und Paragraphen im Check"

  • Frank Tittel
    3. Juli 2017 - 11:53 Antworten

    Sehr geehrte Damen und Herren, wir sind ein ambulanter Pflegedienst , und neben uns wird seit 1,5 Jahren gebaut . Nun ist eine andere Großbaustelle rechts neben uns errichtet worden . Manchmal ist der Baulärm so groß , dass wir in der Mittagspause das Büro verlassen müssen . Haben wir Anspruch auf Mietminderung ?? Wenn ja, welches Gesetz ist für solche Sachen zuständig . Mit freundlichen Grüßen F.Tittel

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