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Gewerbemietrecht: Ist eine Frist für eine Mietminderung erforderlich?

Der Mieter gewerblicher Räume kann (ebenso wie der Mieter einer Wohnung) die Miete in dem Augenblick mindern, in dem die Mietsache einen Mangel aufweist. Das Minderungsrecht steht nicht im Zusammenhang mit einer Frist. Sind die Gewerberäume mangelhaft, braucht der Mieter nur den Teil der Miete zu bezahlen, für den er eine mangelfreie Gegenleistung erhält.

Im Unterschied zum Mietrecht muss der Käufer bei einem Kaufvertrag oder der Auftraggeber bei einem Werkvertrag dem Verkäufer/ Unternehmer hingegen eine Frist zur Nachbesserung gewähren, um seine Gewährleistungsrechte (Minderung, Rücktritt, Schadensersatz) geltend machen zu  können.

Im Mietminderungsrecht ist die Frage der Frist bzw. Fristsetzung nur dann relevant, wenn der Gewerbemieter Schadens- und Aufwendungsersatzansprüche geltend macht oder zur Selbsthilfe greifen möchte. Auch die fristlose Kündigung eines Gewerbemietvertrages wegen eines Mangels bedarf regelmäßig der Fristsetzung. Das reine Minderungsrecht ist fristfrei.

Minderungsrecht bei Gewerbe setzt keine Fristsetzung voraus

Beeinträchtigt ein Mangel die Gebrauchstauglichkeit der Gewerberäume, hat der Mieter gegenüber dem Vermieter einen Beseitigungsanspruch und kann verlangen, dass der Vermieter die Räume vertragsgerecht instand setzt. Weigert sich der Vermieter oder gelingt ihm die Instandsetzung nicht, kann der Gewerbemieter die Miete mindern und es bei dem beanstandeten Zustand  belassen. Auf eine Fristsetzung kommt es dabei nicht an.

Sein Minderungsrecht besteht so lange, als der mangelbehaftete und somit vertragswidrige Zustand andauert.

Minderungsrecht besteht auch bei fehlgeschlagener Mängelbeseitigung

Das Minderungsrecht tritt automatisch kraft Gesetzes ein.  Es hat mit der Frage einer Fristsetzung an sich zunächst nichts zu tun. Das Recht auf Minderung erfordert keinen fehlgeschlagenen Mangelbeseitigungsversuch des Vermieters. Es liegt zunächst in der Entscheidungsfreiheit des Vermieters, die geminderte Miete hinzunehmen oder den Mangel zu beseitigen und dann wieder die volle Miete verlangen zu können. Allerdings kann der Mieter auf der Beseitigung des Mangels bestehen und seinen Beseitigungsanspruch gegebenenfalls einklagen.

Erst weitergehende Gewährleistungsrechte erfordern Fristsetzung

Unbeschadet des Minderungsrechts und seines fortbestehenden Beseitigungsanspruchs kann der Mieter vom Vermieter aber auch Schadensersatz fordern oder den Mangel selbst beseitigen und Ersatz seiner Aufwendungen verlangen (§ 536c BGB).

Voraussetzung ist, dass sich der Vermieter mit der Mängelbeseitigung in Verzug befindet. Der Vermieter kommt in Verzug, wenn in der Mieter aufgefordert hat, den beanstandeten Mangel zu beseitigen. Die bloße Mängelanzeige genügt dafür noch nicht. Zusätzlich muss der Mieter dem Vermieter eine angemessene Frist zur Beseitigung des Mangels setzen. Erst nach dem Ablauf der Frist kommt der Vermieter in Verzug (LG  Berlin ZMR 2003, 189).  Die Frist beginnt mit dem Tag der Mängelanzeige.

Mieter muss Vermieter unter Zugzwang setzen

Die Aufforderung des Mieters ist an keine Form gebunden.  Er kann den Vermieter mündlich oder schriftlich oder stillschweigend durch die Umstände informieren (Überlassen des Haustürschlüssels zur Instandsetzung des Heizkörpers). Auch braucht der Mieter dem Vermieter die Konsequenzen (Ausübung des Minderungsrecht, Forderung von Schadensersatz, Selbstabhilfe) für den Fall, dass der Mangel nicht beseitigt wird, nicht unbedingt anzudrohen.

Insbesondere braucht er auch keine ausdrückliche Abhilfefrist zu setzen. Allerdings muss sich die Mahnung angesichts ihrer Warnfunktion eindeutig von der bloßen Mängelanzeige („Heizung ist kaputt“) unterscheiden und erkennen lassen, dass („Bitte reparieren Sie die Heizung“) und welche Mängel („Heizung ist vollständig ausgefallen, heizt zu schwach oder zu heftig) der Vermieter beseitigen soll (OLG Düsseldorf NJW-RR 1992, 716). Auch die  Aufforderung des Mieters, der Vermieter möge sich zum Mangel oder seiner Beseitigung erklären, ist unzureichend.

Erst die Fristsetzung begründet Verzug

Reagiert der Vermieter  innerhalb der ihm gesetzten Frist nicht oder ignoriert er einen vereinbarten Termin zur Mängelbeseitigung, gerät er in Verzug (§ 286 II 1 BGB). Infolgedessen  kann der Mieter Schadens- und Aufwendungsersatzansprüche geltend machen. Schadensersatzansprüche können entstehen, wenn  die Räumlichkeiten infolge des Mangels unbenutzbar sind und der Mieter seinen Laden nicht öffnen kann oder am Warenbestand des Mieters infolge von Schimmelbildung Schäden entstehen.

Fristsetzung ist nur ausnahmsweise entbehrlich

Einer Fristsetzung des Mieters bedarf es nicht, wenn der Vermieter ankündigt, den Mangel alsbald beseitigen zu wollen oder der Mangel bewusst falsch oder mangelhaft beseitigt wird oder der Vermieter die Beseitigung des Mangels ernsthaft und endgültig verweigert oder den Mangel arglistig verschwiegen hat (BGH NJW 2008, 1216).

Alternative: Selbsthilfe

Bleibt die beanstandete Situation unverändert, kann der Mieter den Mangel selbst beseitigen und Ersatz der dafür erforderlichen Aufwendungen zu verlangen (§ 536a II BGB: Selbstabhilferecht). Voraussetzung ist, dass sich der Vermieter mit der Mängelbeseitigung in Verzug befindet.

Ferner besteht ein Selbstabhilferecht dann, wenn in einem Notfall die sofortige Abhilfe geboten ist, um erhebliche, bestandgefährdende Schäden der Mietsache zu vermeiden (BGH NJW 2008, 1216).  Beispiel: Reparatur Wasserrohrbruch. Der Mieter kann dann selbst aktiv werden, sofern der Vermieter nicht erreichbar ist oder die Situation ignoriert.

Die Aktivitäten des Mieters müssen sich auf das absolut Notwendige beschränken. Der Mieter ist nicht bevollmächtigt, im Namen des Vermieters Aufträge an Handwerker zu erteilen. Zur Mängelbeseitigung kann der Mieter vom Vermieter die Zahlung eines Vorschusses über die voraussichtlichen Kosten der Mängelbeseitigung verlangen und den Anspruch auch einklagen (BGH NJW 1971, 1450).

Fristlose Kündigung des Gewerbemietvertrages erfordert immer Fristsetzung

Eine Frist bzw. Fristsetzung ist auch dann unabdingbar, wenn der Mieter wegen eines erheblichen Mangels das Mietverhältnis fristlos kündigen will. Dann muss er dem Vermieter eine angemessene Frist zur Beseitigung des Mangels setzen und darf kündigen, wenn der Vermieter nicht fristgerecht reagiert (BGH WuM 2010, 352).

Dazu soll es genügen, wenn der Mieter die umgehende Mängelbeseitigung verlangt.  Eine konkrete Frist wird nicht gefordert (BGH WuM 2009, 580). Zur eigenen Absicherung und Klärung der Fronten sollte dennoch immer eine Fristsetzung erfolgen.

Eine Fristsetzung ist entbehrlich, wenn eine Erfolg versprechende Mängelbeseitigung (altersschwache und sich immer wieder als anfällig erwiesene Heizungsanlage fällt im Winter dauerhaft aus) nicht mehr zu erwarten ist oder Reparaturversuche bereits gescheitert sind (KG Berlin NZM 2002, 69).  Die Fristsetzung entfällt auch, wenn der Vermieter die Abhilfe nachhaltig verweigert oder Abhilfe überhaupt nicht möglich ist oder übermäßig lange dauern würde (LG  Duisburg NZM 2002, 214).

Vor allem muss jede fristlose Kündigung unverzüglich nach Kenntnis des Kündigungsgrundes erklärt werden. Wartet der Mieter zu lange, riskiert er, dass sein Kündigungsrecht  verfristet ist (LG Berlin NZM 2002, 214:  zwei Monate nach Fristablauf sind zu spät). Eine gewisse, den Umständen angemessene Überlegungszeit steht dem Gewerbemieter, der an der Aufrechterhaltung seines Ladenlokals oder Büros interessiert ist, natürlich  zu. Ohne alternative Geschäftsräume droht ihm vielleicht der Ruin. Angesichts der komplexen Entscheidungsfindung ist juristische Beratung unbedingt empfehlenswert.

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