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Mietminderung bei Balkonsanierung (Einrüstung, Dreck, Lärm)

Balkone unterliegen einer besonderen Verkehrssicherungspflicht des Vermieters als Eigentümer des Gebäudes. Naturgemäß geht eine Balkonsanierung nicht vonstatten, ohne dass das Gebäude eingerüstet wird und sich der Mieter mit Dreck und Lärm und der Unbenutzbarkeit des Balkons konfrontiert sieht. Da der Mieter zugleich Miete zahlt, und der Vermieter den vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache nicht gewähren kann, steht dem Mieter grundsätzlich ein Anspruch auf Mietminderung zu. Die Minderungsquote bestimmt sich nach dem Ausmaß der Beeinträchtigung.

Vorab sollte der Mieter nicht unberücksichtigt lassen, dass ihm die Sanierung seines Balkons oft Vorteile bringt. Dabei wird ein Balkon nicht nur verkehrssicher hergerichtet, sondern auch optisch aufgefrischt. Dadurch erhöht sich die Wohnqualität. Unerhebliche Beeinträchtigungen müssen insoweit unbeachtlich bleiben. Wo die Grenze der Zumutbarkeit überschritten wird, ist eine Frage des Einzelfalls. Pauschale Richtwerte gibt es nicht.

Auf ein Verschulden des Vermieters kommt es nicht an. Maßgebend ist allein, dass der Mieter den Balkon nicht vertragsgemäß nutzen kann. Auch ist das Minderungsrecht des Mieters nicht ausgeschlossen, weil er der Sanierung zugestimmt hat (LG Mannheim WuM 1986, 139). Allerdings ist die Zustimmung des Mieters, soweit er die Sanierung auch hätte ablehnen können, bei der Bemessung der Minderungsquote als Vorteil zu berücksichtigen.

Der Einwand des Vermieters, er sei wegen des Balkons verkehrssicherungspflichtig, ist unbeachtlich, da er den vertragsgemäßen Gebrauch des Balkons gewährleisten muss. Insoweit ergibt sich für den Vermieter allenfalls eine Duldungsverpflichtung (§ 555d I BGB), nicht aber ein Ausschluss des Minderungsrechts.

War bei Abschluss des Mietvertrages für den Mieter absehbar, dass der Balkon sanierungsbedürftig ist, kann das Minderungsrecht ausgeschlossen sein. Im Idealfall wurde der Umstand bei der Bemessung der Miete berücksichtigt. Wird die Miete dann infolge der Sanierung erhöht, kann der Vermieter die Sanierung bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete werterhöhend berücksichtigen.

Orientierungshilfe geben Einzelfälle aus der Rechtsprechung

  • Balkonsanierung im Herbst und Winter: keine Mietminderung (LG Köln WuM 1975, 167). Der Balkon war in dieser Zeit ohnehin unbenutzbar. Die Beeinträchtigung hielt sich in Grenzen.
  • Unbenutzbarkeit des Balkons: 3 % Mietminderung (LG Berlin MM 1986, 327)
  • Geht die Balkonsanierung mit der Einrichtung des Gebäudes einher, entstehen zusätzliche Belastungen. Das Baugerüst vor einer Wohnung mit Balkon wurde mit 10 % bewertet (AG Ibbenbühren WuM 2007, 405).
  • In einem Fall zurückgelassenen Bauschutts gab es 3 % und zusätzliche 7 % wegen der Einrüstung des Gebäudes (LG Berlin NZM 1999, 1138).
  • Unbenutzbarkeit des Balkons, Einrüstung des Gebäudes, durch Planen bedingte Behinderung der Licht- und Luftzufuhr: 15 % Mietminderung (AG Hamburg WuM 2007, 621).
  • Abriss eines Balkons mit Wiederaufbau: 8 % (LG Hamburg WuM 1997, 432)
  • Errichtet der Vermieter nachträglich einen Balkon, den der Mieter nicht haben möchte, kann sich daraus ein Mietmangel ergeben, wenn keine Balkontür eingebaut wird und durch den Balkon der Lichtzutritt ins Wohnzimmer des Mieters eingeschränkt wird (AG Lichtenberg 4 C 395/02)
  • Der Mieter hat ein Minderungsrecht, wenn der Vermieter die nur durch den Neubau des Balkons mögliche Sanierung mit der Begründung verweigert, der Neubau sei unwirtschaftlich und wegen der nur gelegentlichen Nutzung durch den Mieter nicht vertretbar und der Balkon mietvertraglich vereinbart war (LG Hamburg 311 S 119/96).

Jede Mietminderung ist ein Einzelfall: Zeitraum, Lärm und Dreck spielen eine Rolle

Alle diese Fälle aus der Rechtsprechung sind nicht repräsentativ. Sie geben allenfalls eine Orientierungshilfe für die im Einzelfall zu bemessene Minderungsquote. Die Minderungsquote ist in Bezug auf die einzelne Beeinträchtigung zu beziffern und letztlich zu addieren. Hilfreich ist in diesem Zusammenhang die Nutzung einer Mietminderungstabelle.

Als Ansatzpunkte kommen die Einrüstung des Gebäudes, der Lärm, der Dreck, der Zeitraum der Unbenutzbarkeit des Balkons und sonstige beeinträchtigende Umstände in Betracht. Vor allem spielen der Zeitraum der Sanierungsarbeiten und das Ausmaß der einzelnen Beeinträchtigungen auf die Wohnqualität eine Rolle.

15 Antworten auf "Mietminderung bei Balkonsanierung (Einrüstung, Dreck, Lärm)"

  • Julia linow
    13. April 2015 - 09:43 Antworten

    Hallo,

    Ich brauche einen Rat. 08/2013 sind wir In eine Wohnung (Erstbezug nach Sanierung) gezogen.

    Jetzt werden Fassade, Balkone und Keller saniert- vorn und hinten ein baugerüst ohne Planen vor unseren Fenstern. Vorn ist der Balkon, dieser ist für uns komplett gesperrt und das Gerüst ist eine gute Einstiegshilfe für Einbrecher.
    Weiterhin sind wir aufgefordert 7 Tage Geschirrspüler und Waschmaschine nicht zu nutzen.

    Ich habe bereits alle von euch aufgezeigt links usw durchgelesen, aber ich bin mir unsicher.

    Nach Rücksprache mit den Bauarbeitern (Vermieter hat nichts gesagt) dauert die Sperrung 6-8 Wochen, gern würde ich die Miete mindern, aber aufgrund das diverse Dinge hier zusammenkommen, bitte ich um einen Rat eurerseits.
    Gerüstbau begann am 7.4.15, am 8.4. hing plötzlich ein Zettel am Hauseingang, dass die Balkone bis zum 9.4 leer zu räumen und ab dann auch gesperrt sind.

    Vielen lieben Dank im Voraus für eure hilfe

  • K. Leng
    9. Juni 2015 - 10:14 Antworten

    Guten Tag!
    Ich bin 03/2009 in ein komplett samiertes Haus eingezogen. Nach dem Einzug wurden viele Mängel gleich als Regreßarbeiten beseitigt. Im Laufe der jahre stellt sich nun ein Fehler im Zusammenhang mit den Bolkonen heraus. Die Neigung des Bodens ist nicht korrekt, so dass sich Regenwasser an Stellen sammeln kann und auch tut, wodurch Schimmel in der entsprechenden unteren Wohnung gebildet wird. Auch sind die sogenannten Abflußrohre auf dem Balkon inatalliert, jedoch musste man feststellen, dass keine wirkliche Abflussmöglichkeit besteht. da es keine Öffnungen gibt, in die das Wasser laufen kann.

    Seit 18.05.15 sind die Balkone nun eingerüstet und seit 08.06.15 wird nun an den Balkonen gearbeitet.
    Ausgeschrieben als Sanierung, jedoch sehe ich ich persönlich dies als Instandsetzung. Seit Beginn der Einrüstung ist der Balkon nicht zu benutzen. Nun kann man nicht einmal mehr das angrenzende Wohnzimmer mit Küche belüften, auf Grund von Bohrlärm und Staubbelästigung.
    Da die Arbeiten auch nicht zeitlich begrenzt wurden, befürchte ich, dass der Balkon den ganzen Sommer über nicht genutzt werden kann.
    Wie hoch könnte eventuell die Mitminderung sein, bzw. ist diese überhaupt in meinem Fall möglich?
    Ich bin auf Grund einer Erkrankung angewiesen mich in einem ruhigen Umfelt aufhalten zu können, was nun jedoch auf gewisse Dauer nicht möglich ist.

    Bin für eine Auskunft mit möglichen Nachschlagemöglichkeiten Dankbar.

    • Mietminderung.org
      11. Juni 2015 - 10:50 Antworten

      Hallo Frau Leng,

      danke für Ihren Beirag. Ob Sanierung oder Instandhaltung spielt erstmal keine Rolle. Wenn der Balkon nicht nutzbar ist, besteht offensichtlich ein Mangel. Oben sind eine Beispiele aus der Rechtsprechung genannt, die Ihnen Helfen könnten. Ansonsten kann ich Ihnen nur empfehlen, dass Sie sich von einem Anwalt zur Mietminderung beraten lassen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Zill, Carolin
    13. Oktober 2015 - 14:07 Antworten

    Liebes Team,

    ich habe folgendes Problem: Im Frühjahr diesen Jahres erfolgte die Begutachtung meines Balkons/Dachterrasse, da ich (!) dem Vermieter gemeldet habe, dass diese aufgrund morscher Latten evtl. repariert bzw. erneuert werden müsste. Der Handwerker, der das ganze begutachtetet, kündigte mir dafür den späten Herbst diesen Jahres an, da dann alle Pflanzen verblüht und ggf. entsorgt werden könnten und das Balkonwetter vorbei ist.
    Im August stellte ich fest, dass meine Nachbarn ihren Balkon leer geräumt hatten und fragte bei meinem Vermieter (Verwaktung) nach. Erst daraufhin- ein anderer Handwerker war am 27. oder 28.08. vor Ort- erfuhr ich, dass beide Balkone, also auch meiner, erneuert werden sollten und zwar quasi sofort. In einer stressigen Aktion beräumte ich meinen Balkon soweit wie möglich, denn am Folgetag bin ich in den Urlaub gefahren. Ca. am 11.09. begannen die Arbeiten, ca. am 17.09. waren beide Balkone abgebaut. Seitdem erfolgten keine weiteren Arbeiten. Ich habe jetzt also seit 4 Wochen keinen Balkon. Auf meine telefonische Nachfrage erfuhr ich, dass eine Beschädigung der unterliegenden Dachkonstruktion vermutet wird welche erst noch geprüft werden müsste. Nun hat sich bestätigt, dass erst noch das Dach saniert werden müsste, was ungefähr 4 Wochen beanspruchen würde- dh. ich kann ab Ende November mit Abschluss der Maßnahmen rechnen.
    Als Termin für den Baubeginn wurde mit mir ursprünglich November 2015 vereinbart und als Dauer der Arbeiten eine Zeitspanne von 1- 2 Wochen genannt, darauf habe ich mich eingestellt. Die jetzige Situation ist für mich sehr unbefriedigend und vor allem hinsichtlich des anstehenden Baulärms belastend. Kann ich meinem Vermieter eine 15%ige Mietminderung vorschlagen?

    Vielen Dank.

    MfG

    C. Zill

    • Mietminderung.org
      13. Oktober 2015 - 18:01 Antworten

      Hallo Carolin,

      eine einvernehmliche Lösung ist immer das Beste, daher ist ein Vorschlag für eine Mietminderung und keine erzwungene Minderung sicher besser.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • romy kausche
    3. Januar 2016 - 20:19 Antworten

    Bei uns wird die ganze Siedlung saniert. Nun wird eine Tiefgarage gebaut wozu es nötig ist, daß sie meinen Balkon bis zur Hauswand (Hälfte) entfernen, daß heißt, ich habe den ganzen Sommer keinen Balkon. Kann ich deshalb die Miete kürzen?

  • Peti All
    17. August 2016 - 20:10 Antworten

    Hallo,

    auch ich habe eine Frage:
    Wir wohnen seit nunmehr über 20 Jahren in unserer Mietwohnung, der Balkon wurde nie saniert. Man konnte jedoch von unten sehr gut sehen dass der Balkon sich teilweise schon verkrümmelt hat und auch die Fliesen haben ihren Weg ins diesseits genommen. Daraufhin hat unser Vermieter im Frühsommer 2015 die Fliesen komplett abmachen lassen, seitdem wurde nichts mehr getan. Ich bat ihn nun schon mehrmals doch etwas zu machen jedoch wurde bis heute (17.08.2016) nichts gemacht.

    Habe ich hier einen Anspruch auf Mietminderung? Der Balkon ist so nicht richtig zu nutzen.

    Ich danke im Voraus! MFG P.A.

  • J.K.
    11. Januar 2017 - 21:53 Antworten

    Hallo,
    Ich habe jetzt einen Brief vom Vermieter bekommen, dass bei mir der Balkon saniert werden soll. Letzendlich handelt es sich um bis zu vier angegebene Arbeitsschritte:
    – Abbau der jetzigen Verkleidung
    – Abbau und Lagerung eventuell vorhandener Verglasung
    – Betonsanierung mit Wärmedämmung
    – neue Verkleidung
    Das Ganze soll etwa 3 Monate dauern. Dieses Spiel habe ich letztes Jahr bereits auf der anderen Straßenseite (gleicher Vermieter) beobachten können: Man konnte nur sehr selten jemanden arbeiten sehen. Nach Aufbau des Gerüstes ist etwa 2 Wochen nichts mehr passiert.
    Das Ganze soll Mitte April losgehen. Ein genauer Termin wurde mir für meine Hausnummer nicht genannt, es sollen halt in einer Maßnahme mehrere Balkonstränge saniert werden.
    Kann man verlangen, dass die Arbeiten zügig ausgeführt werden, sprich die beteiligten Firmen ihre Zeitpläne aufeinander abstimmen? Spätestens im Juli kann es es ja schon sehr heiß werden, ich kann dann die eine Seite meiner Wohnung ja nicht mehr vernünftig lüften, ich will mir gar nicht ausmalen, wie heiß es diesmal hier drin werden könnte.
    Desweiteren: Muss ich meinen Balkon selbst leerräumen? Denn ich habe ja eigentlich keine Mitwirkungspflicht. Und muss ich das Zeug vom Balkon in meiner Wohnung lagern? Da ist in meinen Augen vor allem die Platzfrage (ich habe da einen Sessel auf dem Balkon, der für den Balkon herhalten kann in der Wohnung aber nicht sonderlich dekorativ ist – vor allem nicht 3 Monate)
    Über den Sinn der Dämmung des kleinen Stück Außenwandes vom Balkon lass ich mich lieber gar nicht erst aus.
    Auch wenn es mir hauptsächlich darum geht, dass die Arbeiten schneller als in drei Monaten abgeschlossen sind, wie sähe es mit einer Mietminderung aus. In dem Brief des Vermieters steht geschrieben, dass nach Abschluss der Arbeiten darüber entschieden wird. Das geht doch aber total am Ziel einer Mietminderung vorbei, oder sehe ich das falsch?
    Ich würde mich sehr über eine Antwort freuen!
    Mit freundlichen Grüßen
    J.K.

    • Mietminderung.org
      12. Januar 2017 - 09:27 Antworten

      Hallo J.K.,

      über den Artikel oben hinaus kann ich Ihnen leider nicht wirklich helfen. Natürlich müssen Sie Ihren Balkon freiräumen. Wer sollte das auch sonst tun? Es geht leider ein bisschen an der Realität vorbei, dass Sie als Mieterin den Zeitplan der Baufirmen optimieren könnten. Das wird m.E. nicht passieren.

      Trösten Sie sich damit, dass Sie im Anschluss in einem isolierten Haus mit instand gehaltenen Balkonen wohnen. Die Mieter profitieren ja am Ende von den Arbeiten.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

      • Lea
        12. September 2018 - 11:27 Antworten

        Das finde ich jetzt, vor allem in der Art und Weise formuliert, sehr witzig.
        Überall hier auf diesen Seiten ist zu lesen, dass bei Sanierungen der Mieter KEINERLEI Mitwirkungspflicht hat, sogar auf den Unterschied zur Modernisierung wird immer wieder hingewiesen – ich meine mich erinnern zu können auch gelesen zu haben, dass weder für das Räumen von Balkon und Wohnung noch eine evtl. Unterbringung oder deren Kosten der Mieter verantwortlich ist – sondern nur der VERMIETER.
        Und dann kommt die Aussage „natürlich müssen Sie den Balkon räumen – wer sonst?“

        • Mietminderung.org
          12. September 2018 - 12:42 Antworten

          Hallo Lea,

          das eine ist das „harte“ Recht und das andere die Praxis. Ich möchte kein Mieter mehr sein, wenn ich mich zu 100% stur stelle und überhaupt nicht mitwirke. Der Vermieter wird sich sicher auch im Anschluss „bedanken“.

          Viele Grüße

          Dennis Hundt

  • ela
    19. April 2017 - 10:37 Antworten

    Hallo!

    Ich habe vom Vermieter eine Mitteilung erhalten (nur 2 Wochen vorher) dass die Balkongeländer erneuert werden. Hierfür wird ab 24.04.2017 für mindestens 3 Monate ein Gerüst gestellt. Weiterhin werden auch die Balkontüren blockiert. Also mindestens bis Ende Juli – genau in der Zeit in der man den Balkon auch gut nutzen kann.
    Kann ich die Miete mindern?
    Um wie viel Prozent? Von der Kaltmiete?
    Muss ich die Minderung dem Vermieter vorher schriftlich ankündigen?

    Danke Ela

  • Doris
    14. Juli 2018 - 18:58 Antworten

    Sehr geehrter Herr Hundt,

    Sie haben bereits mehrfach erwähnt, dass ein Mieter, beispielsweise die Terrasse selbst leer räumen muss, wenn Handwerkertätigkeiten ausgeführt werden müssen. Jedoch hat das Landgericht Berlin hier anders entschieden:

    Ein Mieter ist demnach nicht verpflichtet, durch eigenes Anpacken dafür zu sorgen, dass die beauftragten Handwerker freien Zugang zu den jeweiligen Arbeitsorten haben (AZ 63 S 373/13)

    Ihre verschiedenen Seiten zum Mietrecht haben mir trotzdem schon oft geholfen.

    Grüße Doris

    • Mietminderung.org
      15. Juli 2018 - 12:39 Antworten

      Hallo Doris,

      bezieht sich das Urteil auf die Balkonräumung? Ich sehe es wie Sie, seine „4 Meter Schrankwand“ muss der Mieter sicherlich nicht selbst abbauen, wenn dahinter unverschuldet Arbeiten ausgeführt werden sollen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

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