Eigentlich, so sollte man meinen, ist die Wohnungsgröße eine klare Sache. Dass dem nicht so ist, zeigt die vielfältige Rechtsprechung. Flächenabweichungen aufgrund falscher Quadratmeterzahl begründen einen Sachmangel der Wohnung und berechtigen den Mieter zur Mietminderung. Angesichts der vielfältigen Lebenswirklichkeit steckt auch hier der Teufel im Detail.
Ausgangspunkt ist, dass Vermieter und Mieter im Mietvertrag beispielsweise die Wohnfläche mit 100 qm² bezeichnet haben. Später stellt sich heraus, dass die Fläche geringer ist. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes kommt es darauf an, in welchem Umfang die tatsächliche Wohnungsgröße von der vereinbarten qm²-Zahl abweicht. Grundlage dieser Beurteilung wiederum ist, was die Parteien im Mietvertrag tatsächlich vereinbart haben und wie die Quadratmeterzahl zu berechnen ist.
Erster Schritt: Was haben die Parteien vereinbart?
Dabei kommt es aber darauf an, was die Parteien vertraglich vereinbart haben. Der Begriff der „Wohnfläche“ ist auslegungsbedürftig (BGH ZMR 2006, 440). In der Regel ist die Wohnungsgröße ein wertbildender Faktor, der die Miete bestimmt und kann kaum lediglich als unverbindliche Beschaffenheitsangabe verstanden werden.
Die Angabe der Quadratmeterzahl kann sich auch aus den vorvertraglichen Begleitumständen (Zeitungsanzeige, Objektbeschreibung des Maklers) ergeben (BGH WuM 2010, 480). Auch wenn der Vermieter im Mietvertrag die Quadratmeterzahl mit „circa“ angegeben hat, entlastet dies ihn nicht (BGH WuM 2004, 268).
Die Angabe der Quadratmeterzahl kann allenfalls dann unverbindlich sein, wenn der Vermieter ausdrücklich im Mietvertrag auf hinweist (BGH WuM 2011, 11).
Es kommt nicht darauf an, ob der Mieter die Wohnung vorher besichtigt hat oder ihm die Flächenabweichung zunächst nicht aufgefallen ist (BGH ZMR 2004, 496).
Wurde im Mietvertrag ausdrücklich vereinbart, dass die Flächenangabe unverbindlich sein soll, besteht kein Recht auf eine Mietminderung (BGH WuM 2011, 11).
Abweichungen ab 10 % begründen Sachmangel
Ausdiskutiert ist, dass bei einer Abweichung von mehr als 10 Prozent der vereinbarten Quadratmeterzahl bei preisfreiem Wohnraum (BGH WuM 2009, 733: auch für ein Einfamilienhaus) ein Mangel der Wohnung vorliegt (BGH WuM 2005, 712; ZMR 2007,764). Der Mieter kann die Miete mindern, ohne dass es darauf ankommt, ob der Mangel die Gebrauchstauglichkeit seiner Wohnung überhaupt beeinträchtigt (BGH WuM 2004, 336). Bei preisgebundenem Wohnraum hingegen gilt jede Abweichung als erheblich (§§ 28, 10 WoFG).
Weicht die Quadratmeterzahl weniger als 10 % ab oder liegt sie genau bei 10 %, begründet dies einen Sachmangel nur, wenn zudem die Gebrauchstauglichkeit erheblich beeinträchtigt wird (KG Berlin ZMR 2005, 950). Das gleiche gilt, wenn der Vermieter die Wohnungsgröße ausdrücklich zugesichert hat. Andernfalls muss der Mieter Abweichungen bis zu 10 % akzeptieren.
Wann gilt die qm²-Angabe als Zusicherung?
Allerdings ist die bloße Angabe der Quadratmeterzahl in der Wohnungsanzeige oder im Mietvertrag noch keine Zusicherung (OLG Dresden WuM 1998, 144). Regelmäßig müssen Umstände hinzutreten, die Rückschlüsse daraus erlauben, dass der Vermieter über die reine Beschreibung hinaus garantiemäßig haften will (KG Berlin GE 2002, 257: Vereinbarung Quadratmeterpreis, LG Mönchengladbach ZMR 1988, 178: ausdrückliche Garantie der Wohnungsgröße; LG München I WuM 1987, 217: Fläche als Berechnungsfaktor für die Miete). Lässt sich eine Zusicherung begründen, haftet der Vermieter auf Minderung, auch wenn die Flächenabweichung weniger als 10 % beträgt.
Die Angabe einer „ca. Wohnfläche“ schließt die Zusicherung dann nicht aus, wenn die Fläche auf die Dezimalstelle genau angegeben und der Vermieter damit eine besondere Gewähr der Richtigkeit zum Ausdruck brachte (OLG Hamm NJW-RR 1998, 152).
Zweiter Schritt: Wie wird die Wohnungsgröße berechnet?
Im nächsten Schritt kommt es darauf an, wie die Wohnungsgröße berechnet wird. Haben die Parteien nichts vertraglich vereinbart und ist auch keine ortsübliche Berechnungsweise vorgegeben, wird die Wohnfläche nach den Regeln ermittelt, die auch für den öffentlich geförderten Wohnungsbau gelten.
Gesetzliche Grundlagen
Für vor dem 1. Januar 2004 abgeschlossene Mietverträge sind dies §§ 42 – 44 II. Berechnungsverordnung (II. BV) und für nach dem 1. Januar 2004 abgeschlossene Mietverträge die Wohnflächenverordnung (WoFlV). Die WoFlV ist auch für die Flächenermittlung im Rahmen der Nebenkosten maßgebend. Diese Bestimmungen gelten an sich nur für preisgebundenen Wohnraum, werden aber gleichermaßen auch auf frei finanzierte Wohnungen angewandt (BGH WuM 2009, 661).
So wird gerechnet
Fehler bei der Ermittlung der Quadratmeterzahl sind meist dadurch begründet, dass sämtliche Grundflächen voll angerechnet werden oder Räume erfasst werden, die nicht als Wohnräume gelten.
Wohnräume
Die volle Quadratmeterzahl ist nur für Wohnräume maßgebend, die gerade Wände haben sowie für Räume mit schrägen Wänden, soweit sie eine lichte Höhe von mindestens 2 m aufweisen. Räumlichkeiten mit einer Höhe von 1 bis unter 2 m dürfen nur zur Hälfte und mit einer Höhe von unter 1 m überhaupt nicht angerechnet werden. Diese Regelungen sind in der Berechnungsverordnung und der Wohnflächenverordnung identisch.
Unabhängig davon, können die Vertragsparteien vereinbaren, dass z.B. bei einer Maisonettewohnung die Grundfläche ohne Abzug für Dachschrägen anzusetzen ist (BGH WuM 2004, 337).
Nutzräume, wie Keller, Trockenraum, Garage, Waschküche, Fahrradkeller, zählen nicht als Wohnfläche.
Nutzflächen
Bei der Berechnung von Balkonen oder Terrassenflächen gibt es allerdings Unterschiede. Soweit die II. BV maßgebend ist, darf der Vermieter die Grundflächen von Balkonen, Loggien, Dachgärten und Terrassen zur Hälfte anrechnen, ohne dass auf die Lage oder die Nutzbarkeit ankommt (BGH WuM 2009, 344). Bei Anwendbarkeit der WoFlV dürfen diese Flächen in der Regel nur zu einem Viertel berücksichtigt werden, maximal bis zur Hälfte. Voraussetzung ist aber immer, dass die Terrasse oder der Balkon an die vermietete Wohnung angrenzt (BGH WuM 2009, 733).
Ein über ein Viertel hinausgehende Flächenanrechnung kommt nur in Frage, wenn diese Flächen einen überdurchschnittlichen Nutzwert für den Mieter aufweisen. Allerdings können die Parteien im Mietvertrag vereinbaren, dass die Grundfläche einer Dachterrasse vollständig angerechnet wird. Ihre Individualabrede ist gegenüber den gesetzlichen Vorgaben dann vorrangig (BGH WuM 2006, 245). Das Gleiche gilt, wenn eine bestimmte Anrechnung ortsüblich ist (Balkone zählen in einer Gemeinde üblicherweise mit 1/4) (BGH WuM 2009, 344).
Dritter Schritt: Minderung berechnen
Der Mieter darf nicht nur die künftige Miete kürzen, sondern kann auch für die Vergangenheit zu viel gezahlte Miete vom Vermieter zurückfordern (BGH WuM 2004, 346). Dabei muss er die Verjährungsfrist von 3 Jahren berücksichtigen, die mit dem Schluss des Jahres beginnt, in dem sein Anspruch entstanden ist und der Mieter Kenntnis von den Gegebenheiten erlangt hat, spätestens aber nach 10 Jahren (BGH WuM 2007, 346).
Wohnfläche ist größer als vereinbart!
Weicht die Wohnungsgröße entgegen dem Vertrag nach oben hin ab, kann der Vermieter keine Miete nachfordern. Will er die Miete erhöhen, muss er von der im Vertrag vereinbarten geringeren Wohnfläche ausgehen, vorausgesetzt die Flächenabweichung beträgt nicht mehr als 10 % (BGH WuM 2007, 450).
21. August 2013 - 14:13
Sehr geehrter Herr Hundt,
ich danke Ihnen, daß Sie soviel Wissen frei zur Verfügung stellen. Ich bin seit Jahren im Mieterverein (eventuell liegt es an der Filiale), aber ich fühle mich auf Ihrer Seite besser betreut.
Ich gehe davon aus, daß Sie für ein Anliegen eine feste Gebührenordnung haben.
Ich habe bis jetzt nur eine Recht-, Auto-, und Berufsrechtsversicherung.
Könnten Sie mir eine Mietrechtsversicherung empfehlen (wenn Sie dürfen). Bis jetzt habe ich alles bei der Huk.
Anyway, was würde es kosten, ihnen Fragen zu stellen. Z. B. habe ich Außenwände mit Schilf und Geröll von 17 cm. Außenwände haben normalerweise mit Ziegeln bis 48 cm Außenwände, Feuchtigkeit und Schimmel inklusive ect.
Ist eigentlich ein banaler Heizstrahler eine Heizung für einen Wohnraum?
Ich wohne in Konstanz am Bodensee. Vermieter haben hier Dollarzeichen in den Augen und fühlen sich von Ihren Vermietern “betrogen”. Jeder hat ein Dagobert Duck Kontor, wo sie in Krügerrand baden:)
Da ich mich auf meine Rechte berufe (Sie glauben nicht, wie wenige dies tun) bin ich das Mobbingsujet der Familie. Dafür gibt es aber die Rechtschutz.
Meine Frage ist unter anderem, was soll ich bei der Mieterhöhung auf dern Tisch legen und was soll ich für einen eventuellen Konflikt über die Mietrechtversicherung zurückbehalten.
Ich habe so sehr nach einem Anwalt gesucht, der sich auch für unberühmte banale Mietsachen einsetzt. Hier sind alle auf Peace und Easy:)
Klar Mord und Todschlag, große Geldtransaktionen sind interessanter.
Es gibt zwei Sachen vor dem ich Angst habe: Ärzte im Krankenhaus und das Rechtsystem.
Und ein wenig Polizei.
Übrigens:
Ich habe erlaubt, das die Polizei einen Videobeobachtungsposten bei mir einrichtet, seit 2,5 Jahren kommen schwere Brandstifftungen in meiner Wohnecke vror, die sich so sehr steigern, daß Menschen verletzt oder getötet werden können. Ich finde dies richtig, aber das war sicherlich ein Eigentor. Die verhaften mich eventuell, weil ich denTee falsch aufbrühe:)
In ein paar Monaten, weiß ich wie blöd ich war.
Sorry für den langen Brief, sie machen einen integeren Eindruck und das tut sehr gut. Integrität ist Mangelware geworden.
Herzliche Grüße, Susanne
9. Mai 2014 - 10:50
Sehr geehrter Herr Hundt,
vor etwa 2 Wochen habe ich einen Mietvertrag unterschrieben, in dem die Quadratmeter Wohnfläche nicht aufgeführt werden. Ich war unter Zeitdruck und habe dies daher nicht beanstandet.
In der Annonce bei Kalaydo, waren “ca. 40 m²” als Wohnfläche angegeben.
Nun ist der Vertrag unterschrieben und nach einem Aufmass stellte ich fest, dass die Grundfläche der Wohnung 38,45 m² beträgt. Nach Abzug der Dachflächen, die zu 50% gerechnet werden, bleiben lediglich 30 m² Wohnfläche !
Ich muss sagen, dass mir bereits bei der Erstbesichtigung klar war, dass die Wohnung eher 37, vielleicht sogar nur 35 m²Wohnfläche hat. 30m², also 25% weniger finde ich aber doch ziemlich heftig, zumal auch die Betriebskosten wahrscheinlich mit 40m² umgerechnet werden. Letztlich zahle ich jetzt für den m² nicht 8€ wie anfangs gedacht sondern nun 10,66 €.
Wie schätzen Sie meine Chancen ein, zumindest bei den Betriebskosten eine Neuberechnung auf Grundlage der richtigen Wohnfläche zu erhalten?
Vielen Dank schonmal!
Mit freundlichsten Grüßen
Nando Müller
14. Mai 2014 - 11:53
Hallo Nando,
danke für Ihren Artikel. Ich kann Sie da nur auf den Artikel und vor allem auf die 10%-Regelung verweisen.
Viele Grüße
Dennis Hundt
16. Juni 2014 - 12:26
Hallo Herr Hundt,
ich habe einen klassischen Fall von falscher Wohnflächenangabe.
Es begann mit dem Zweifel an der im Mietvertrag angegebenen Wohnfläche. Darauf hin habe ich das Maßband selbst in die Hand genommen und eine negative Abweichung von 11 % festgestellt. Um etwas rechtlich Verwertbares in der Hand zu haben, habe ich die Wohnung von einem staatlich bestellten Vermessungsingenieur ausmessen lassen. Das Ergebnis waren 13 % Abweichung.
Dieses habe ich meinem Vermieter mitgeteilt mit der Bitte auf Neukalkulation der Monatsmiete, sowie der Rückforderung der zuviel gezahlten Miete und Nebenkosten der Jahre 2014, 2013 und 2012 (ich habe die Wohnung erst dieses Jahr vermessen).
Als Antwort auf meine Forderung wurde mir lediglich “aus Kulanz und ohne rechtliche Anerkennung” eine Nachberechnung der Miete sowie eine Rückzahlung der zuviel gezahlten Miete von 2014 zugesagt.
Das ist mir natürlich zu wenig in Anbetracht der Fakten.
Ich würde gerne mit Hilfe ihres Mietminderungsschreiben eine Mietminderung entsprecht der Gesetze und Urteile durchführen. Welche Kategorie muss ich dafür wählen? Mietminderung auf Grund falsch angegebener Flache hatte ich nicht bei ihrer Auswahl gefunden. Vielen Dank für Ihre Hilfe.
Mit freundlichen Grüßen
M. Kugler
16. Juni 2014 - 16:20
Hallo Herr Kugler,
ich senden Ihnen einen E-Mail, mit einem Angebot, dass Ihnen weiterhelfen wird.
Viele Grüße
Dennis Hundt
3. August 2014 - 23:43
Hallo Herr Hundt,
Ich wohne mit meiner kleinen Familie in einem EFH seit dem 01.08.2010. Im Mietvertrag steht eine Wohnfläche von 80m2. Jetzt habe ich nachgemessen und eine Abweichung von 18% festgestellt.
Habe ich ihren Artikel jetzt richtig verstanden und kann die Miete mindern? Und eine Rückerstattung verlangen?
Kaltmiete inkl. NK beträgt 600€.
Nach meiner Rechnung wären es dann vergangene 49 Monate x 108€ = 5292€
Ich danke für Ihre Antwort
4. August 2014 - 17:49
Hallo Herr Nolte,
ich denke die Zahl von 5292,00 Euro zeigt Ihnen den Weg = zum Anwalt gehen.
Viele Grüße
Dennis Hundt
9. September 2014 - 11:13
Hallo Herr Hundt,
auch ich habe festgestellt, dass ich jetzt schon über 11 Jahre zu viel bezahlt habe.
Endlich habe ich mal grob durchgemessen 63,4, die Dachschrägen abgezogen 13,34 und bin dabei auf 50,032 m2 gekommen. Und im Mietvertrag stehen 65,4 m2. Dastehen 23,5% zuviel.
Auf die Miete 261,60 € heruntergerechnet und würde 61,48€ bedeuten.
Kann ich unabhängig von einem Anwalt oder Mieterschutzbund den Vermieter darüber aufklären und die Miete mindern? Wie ist das mit der bereits gezahlten Miete?
Vielen Dank schon im Voraus
Liebe Grüße
10. September 2014 - 14:05
Hallo Leeny,
es geht bei Ihnen offensichtlich um tausende Euro. Ich würde bei dieser Größenordnung immer die rechtliche Beratung durch einen Anwalt empfehlen. Ich kann mir einfach schlecht vorstellen, dass Sie sich mit einer Mietminderung über Jahre einen Gefallen tun.
Viele Grüße
Dennis Hundt
15. September 2014 - 18:37
Hallo Herr Hundt,
auch wir haben vor kurzem unsere Wohnung nachgemessen, da uns von Anfang an die Angabe im Mietvertrag zu hoch vorkam. Und siehe da; sie ist tatsächlich etwa 16% kleiner.
Allerdings hat der Vermieter anscheinend vorgesorgt, im Mietvertrag steht nämlich, die Mietfläche betrüge “circa” den angegebenen Wert und zusätzlich noch der Satz:
“Die Flächenangabe ist nicht Bestandteil der Mietzinsberechnung”
Haben wir dennoch eine Chance auf eine Mietminderung? Wir haben inzwischennmehrere Tausend Euro zu viel gezahlt.
Viele Grüße.
16. September 2014 - 11:32
Hallo Elenor,
es gibt duzende Formulierungen de Vermieter gerne in einem Mietvertrag aufnehmen, die aber nicht wirksam sind. Wir sprechen über mehrere tausend Euro – ich würde in einem solchen Fall immer die fachkundigen Rat eines Anwalts einholen.
Viele Grüße
Dennis Hundt
10. Oktober 2014 - 23:01
Sehr geehrter Herr Hundt,
auch ich habe Probleme mit meiner Vermieterin.
Ich habe einen Mietvertrag ohne qm Zahl angabe und dazu eine Mietzusatzvereinbarung in der eine ca qm Zahl steht die aber, wie ich heute festgestellt habe, viel zu hoch ist. In der Zusatzvereinbarung stehen ca 58 qm. Ich habe knapp 43 qm gemessen.
Mir sind des weiteren Versprechungen gemacht worden das eine neue Duschkabine eingebaut wird weil die andere kaputt ist. Bis heute ist nichts passiert und im Mietvertrag stehen 2 Haustürschlüssel. Ich habe nur einen bekommen mit der Aussage: “Es wird eine neue Schließanlage eingebaut. So bald diese eingebaut ist, bekommen sie Ihre Schlüssel” Bis dato ist auch nichts passiert. Die Vermieterin reagiert weder auf Anrufe noch auf Schreiben meinerseits.
Ich weiß absolut nicht mehr was ich machen soll. Beim Mieterschutzbund war ich schon aber da wollte man mir nicht wirklich helfen und ich bekam immer unbefriedigende Antworten auf meine Fragen.
Ich hoffe das ich bei Ihnen Hilfe finden kann.
Vielen Dank
Mit freundlichen Grüßen
Frank
13. Oktober 2014 - 11:29
Hallo Frank,
die Frage ist, welche Zusagen Sie wirklich beweisen können. Zum Thema Wohnfläche kann ich Sie leider nur auf den Artikel oben verweisen. Ansonsten kommt vielleicht auch die anwaltliche Beratung für Ihre Belange in Frage?
Viele Grüße
Dennis Hundt
28. November 2014 - 22:38
Sehr geehrter Herr Hundt,
auch die Abweichung meiner Wohnungsfläche beträgt mehr als 15%.
Allerdings wurde die Wohnung vor kurzem an einen anderen Eigentümer verkauft und nun Frage ich mich, ob ich das Geld, welches ich zu viel bezahlt habe in der Zeit davor, auch vom alten Eigentümer zurückfordern kann.
Wenn ja, wie gehe ich da vor?
Mit freundlichen Grüßen
Paul Weißenfels
29. November 2014 - 12:14
Hallo Paul,
ich kann Ihnen hier leider keine Schritt für Schritt Anleitung verfassen und muss Sie daher an den Anwalt Ihres Vertrauens verweisen. Gerade wenn es um über Jahre zuviel gezahlte Mieten geht, sollten Sie den Schritt nicht scheuen.
Viele Grüße
Dennis Hundt
6. Januar 2015 - 15:02
Sehr geehrter Herr Hundt
Ich wünsche Ihnen und allen hier in Ihrem Forum als erstes alles Gute und Glück für das neue Jahr.
Durch Zufall bin ich auf Ihre Seite gestoßen.
Kann mich wirklich vielen hier nur anschließen und ein großes Lob an Sie aussprechen.
Dankeschön für Ihre kompetente und aufschlussreiche Seite!
Kurz zu meinem Anliegen.
Bin vor 3 Monaten in eine Wohnung eingezogen die lt. Mietvertrag ca. 108 m2 hat.
Da ich andere Wohnungen kenne kam mir das etwas groß vor.
Jetzt habe ich nachgemessen und es sind, bei großzügiger Messung nur ca. 94 m2.
Da der Vermieter eigentlich ein guter ist möchte ich vorerst kein Fass aufmachen.
Das kann, sollte es irgendwann in der Zukunft Probleme geben, -was ich nicht hoffe, immer noch geschehen.
Oder falls die Miete irgendwann erhöht wird, etc.
Daher folgende Frage an Sie:
Kann ich jetzt erst einmal ruhig bleiben und diesen Umstand nicht zur Sprache bringen?
Gibt es hierbei evtl. Nachteile später für mich?
Muss ich das jetzt gleich ansprechen, -eigentlich hätte ich ja auch weiterhin von nichts wissen können..
Vielen Dank
Freundliche Grüße
Andreas
7. Januar 2015 - 13:07
Hallo Andreas,
da die Probleme nur größer werden, würde ich den Sachverhalt direkt ansprechen. Das kann ja durchaus in einem freundlichen Ton geschehen. Sie es aussieht, wenn Sie den Mangel jetzt verschweigen, sollten Sie am besten mit einem Anwalt besprechen.
Danke für Ihr Lob, ich freue mich, wenn Ihnen die Seite gefällt.
Viele Grüße
Dennis Hundt
15. Januar 2015 - 00:57
Guten Abend
Wir bewohnen ein Haus. Für dieses brauchten wir eine Vermieterbescheinigung in der ca. 160 Qm steht. Im Mietvertrag steht keine Qm Angabe. Nun haben wir Nachgemessen und festgestellt das es nur 91 Qm sind.
Der Mieterverein sagte Mietminderung, aber Rückforderung nicht. Wo könnte ich einen § finden der sagt das wenn im Mietvertrag nichts steht , die Vermieterbescheinigung aussagekräftig helfen könnte. Wo kann ich mich ausser Mieterverein und Anwalt noch kundig machen ?
Vielen Dank.
MFG
13. Februar 2015 - 20:53
Sehr geehrter Herr Hundt,
sehr geehrte Community,
ich finde die 10%-Regelung nicht mehr zeitgemäß!!! Wenn man bedenkt, dass sich -in den meissten Fällen- die (Mehr-)Kosten für den Mieter wie ein Rattenschwanz z.B durch Betriebskostenabrechnung durchziehen, müsste ein neues Grundsatzurteil getroffen werden…denkbar z.B. eine Toleranz von 5 oder gar 2,5% als “zeitgemäß” zu setzen.
Ich finde darüber hinaus auch, dass das nicht im Sinne der Demokratie und rechtsstaatlichkeit ist, wenn dem Vermieter Tor und Tür geöffnet ist, indirekt “falsche” Preise auzuweisen wenn er sich über 1-10% theoretisch das Geld “leichtverdient” wiederholen kann!
Bei jedem Lebensmittel oder sonstigen Gegenständen wird auf die Preisangabenverordnung gepocht und alles muss exakt aufgeführt sein – aber in dieser Angelegenheit … ???
FRAGE NUN: Wie oder was kann man tun, um die aktuelle Rechtsprechung davon zu überzeugen, dass 10% Toleranz defintiv viel zu viel sind? Wenn betroffene für sich eine einfache Rechnung aufmachen, ist zu erkennen, dass es hier um sehr hohe absolute Beträge aufs Jahr gerechnet geht.
Vielen Dank. Über jede weitere Meldung die diese Ansicht teilt bin ich erfreut.
8. April 2015 - 13:32
Sehr geehrter Herr Hundt,
ich kann mich dem Lob über Ihre Seite nur anschließen! Als Nichtjurist habe ich aber die Frage:
Entbindet die Passage im Mietvertrag:
“Die Angabe zur Wohnfläche dient wegen nicht auszuschließender Messfehler nicht zur Feststellung des Mietgegenstandes. Sie stellt keine Beschaffenheitsvereinbarung dar” den Vermieter von der korrekten Flächenberechnung?
Die Studentenwohnung meiner Tochter ist im Mietvertrag mit ca. 50,00 Quadratmeter angegeben, beträgt aber lediglich 35,7 m2.
Mit freundlichen Grüßen
Klaus Liffers
13. April 2015 - 07:06
Hallo Herr Liffers,
meine persönliche Vermutung ist, dass diese Klausel unwirksam ist und der Vermieter sich der 10% Regelung nicht entziehen kann. Lassen Sie die Klausel im Zweifel anwaltlich prüfen – vielleicht gibt es hierzu Rechtsprechung.
Viele Grüße
Dennis Hundt
29. September 2015 - 00:21
Sehr geehrter Herr Hundt,
diese 10%-Regelung kenne ich und ich finde sie in sofern auch sinnvoll, dass die Gerichte nicht mit Klagen wegen 0,1% belastet werden.
Bei sieht der Fall aber insofern anders aus, da ich die Wohnung vor dem Bezug nicht besichtigen konnte, weil sie noch im Bau war. Bei Unterzeichnung des Mietvertrages (ca. 5 Monate vor Fertigstellung des Objekts) stand im Vertrag: “Die Angabe der Wohnfläche dient wegen möglicher Messfehler nicht zur Festlegung des Mietgegenstandes. Der räumliche Umfang der gemieteten Sache ergibt sich vielmehr aus der Angabe der vermieteten Räume.”
Ich zahle meine Miete allerdings nicht nach Zimmerzahl sondern nach Quadratmeterzahl.
In einer Anlage zum Mietvertrag heißt es weiter: “Die in § 1 genannte Wohnfläche kann sich durch das endgültige Aufmass … noch ändern.”
Für mich bedeutet das zwingend, dass nach dem Einzug noch einmal nachgemessen wird und dass die 10%-Regelung hier keine Anwendung findet.
Leider hat mein Vermieter meine Einwendungen jetzt komplett – unter der 10%-Regelung – abgebügelt.
Was kann ich tun?
Mit freundlichen Grüßen,
S. Kramer
29. September 2015 - 15:37
Hallo S. Kramer,
ich würde Ihnen raten den Verrat ggf. anwaltlich prüfen zu lassen. Anhand von zwei Auszügen kann Ihnen niemand eine verlässliche Auskunft geben.
Viele Grüße
Dennis Hundt
7. Oktober 2015 - 12:06
Sehr geehrter H. Hundt,
in meinem Mietvertrag steht folgendes:
“Wohnfläche ca. 100 qm2; Miete 490,00 Euro kalt.Mietminderung wegen abweichender Wohnfläche kann nicht geltend gemacht werden. Hier gilt die Miete für die Anzahl der Zimmer.”
Ich habe eine Dachgeschoßwohnung, ca. 50% der gesamten Wohnfläche hat eine extreme Dachschräge, d.h. ich habe nicht mehr als 70 qm2. Der Kniestock der gesamten Wohnfläche liegt bei ca. 1,00 m Höhe.
Meine Frage an Sie: Habe ich hier überhaupt eine Chance gerichtlich zu klagen? Meiner Meinung nach ist der 2. Satz im Mietvertrag ein sittenwidriges Verhalten; mein Vermieter weiß genau, dass er die Dachschräge entsprechend abziehen muß.
In der 1. Instanz will ich ohne Anwalt klagen, ich weiß dass das möglich ist. Will nicht noch mehr Geld verlieren. Erst beim Oberlandesgericht braucht man einen Anwalt.
Freue mich auf eine Antwort.
MfG Walburga
7. Oktober 2015 - 18:04
Hallo Walburga,
ich würde Ihr Vorhaben einfach kurz mit einem Anwalt besprechen. Nach einem kurzen Gespräch kann dieser sicherlich die Möglichkeiten und Chancen einschätzen.
Viele Grüße
Dennis Hundt
7. Oktober 2015 - 19:58
Sehr geehrter H.Hundt,
ich war schon bei einem Anwalt, der meinte es wäre alles schon verjährt; keine Chance. Dafür habe ich fast 300,00 Euro bezahlt.
Was gilt in meinem Vertrag?
MfG Walburga
8. Oktober 2015 - 14:26
Hallo Walburga,
ich kann Sie leider nicht beraten, würde an Ihrer Stelle aber meinem Anwalt vertrauen.
Viele Grüße
Dennis Hundt
14. Oktober 2015 - 23:32
Meine Wohnung ist auch kleiner als im Mietvertrag angegeben.
In meinem Mieterschutzbund sagt man mir, wenn ich den Mietvertrag mit der angegebenen höheren Quadratmeterzahl unterschrieben hätte, wäre daran nicht mehr zu rütteln. Stimmt das?
Freundliche Grüße Britt.
15. Oktober 2015 - 09:30
Hallo Britt,
ich kann dem Artikel eigentlich nicht mehr hinzufügen. Es kommt drauf an, wie groß die Abweichung tatsächlich ist. Größer oder kleiner als 10%.
Viele Grüße
Dennis Hundt
17. Januar 2016 - 22:10
Hallo Herr Hundt,
nach 7,5 Jahren habe ich durch Zufall vor 1 Woche festgestellt, dass meine Dachwohnung nicht wie im Mietvertrag 88 qm (wäre exakt die Grundfläche einschl. Galerie, die im Mietvertrag nicht erwähnt ist), sondern 63 qm ist. Das sind also 28 % Differenz. Muss ich diesen Umstand und dass ich die künftige Miete um diesen Betrag kürzen will schriftlich mitteilen? Für die Rückforderung brauche ich sicher einen Anwalt – bei der Summe.
18. Januar 2016 - 01:44
Hallo Gertrud,
es ist natürlich auf keinen Fall zu empfehlen, die Miete einfach von einem Monate zu nächsten zu kürzen, ohne Info an den Vermieter. Ich würde den Vermieter auf den Umstand ansprechen und eine einvernehmliche Lösung suchen. Im zweiten Schritt können Sie immer noch einen Anwalt zu Rate ziehen.
Viele Grüße
Dennis Hundt
23. Januar 2016 - 15:18
Sehr geehrter Herr Hundt,
Ich bewohne ein Dachgeschosswohnung von 60 qm, die eine Verhältnismäßig große dachterrasse hat. Die Gesamtfläche beträgt ca. 32 qm. , die zur Hälfte angerechnet wurde.
In meinem Mietvertrag steht somit eine vereinbarte Wohnfläche von 76 qm. Ist die Anrechnung der Terrassenfläche verhältnismäßig zur reinen Wohnfläche korrekt? Ich bin stutzig geworden, weil ich Neuvermietungsangbote gesehen habe, in denen bei verhältnismäßig großen Terassenflächen zur Wohnfläche wie in meinem Fall nur 10% der reinen Wohnfläche angerechnet wurde.
Vielen Dank für eine Antwort.
24. Januar 2016 - 01:24
Hallo Frau Kummetat,
Balkone und Terrassen werden in der Regel mit 25 bis 50% Wohnfläche bewertet. Recherchieren Sie dazu am besten nochmals im Detail.
Viele Grüße
Dennis Hundt
24. Februar 2016 - 20:46
Sehr geehrter Herr Hundt,
ich habe am Wochenende meine Wohnung ausmessen lassen, von einer Architektin. Im Mietvertrag stehen 65 qm drin, sie hat 43,72 qm gemessen. Ich habe im Internet geschaut und bin dann aber auf eine Seite gestoßen, wo drin steht, das man auf die Nebenkosten Abrechnung achten soll, welche qm dort drinnen stehen. In der Nebenkosten Abrechnung stehen 47,56 qm.
Wie kann im Mietvertrag eine andere Zahl stehen, wie bei der Nebenkosten Abrechnung?
Also dann nichts mit Mietminderung?
MfG
Moni
4. März 2016 - 13:26
Sehr geehrter Herr Hundt,
seit knapp vier Jahren mindern wir die Miete aufgrund von einer negativen Abweichung der Wohnfläche um 11%, die wir selbst festgestellt haben. Eine Messung von professioneller Seite erfolgte nicht.
Bislang hat die Vermietungsfirma nicht widersprochen und auch keine Rückzahlung gefordert.
Nun wurde die Firma jedoch übernommen und die neuen Verwalter legen Wert darauf, die Rückstände aufzuklären. Somit soll nun ein Mitarbeiter unsere Wohnung vermessen.
Hier nun meine Fragen:
1) Was kann schlimmstenfalls passieren? Besteht die Möglichkeit, dass wir die einbehaltenen Anteile der Miete komplett zurückzahlen müssen?
2) Ist der Mitarbeiter berechtigt, so eine Messung durchzuführen oder sollte das lieber ein Gutachter tun?
3) Gibt es eine Verjährungsfrist, bis wann die Vermieter die Mietminderung beanstanden und zurückfordern können?
4) Gibt es eine Art Regelung, die besagt, dass, wenn der Mangel nun schon drei Jahre nicht in Frage gestellt wurde, er als gegeben hingenommen wurde?
Ich wäre Ihnen wirklich sehr dankbar, wenn Sie mir weiterhelfen könnten.
Mit freundlichen Grüßen
Nadine Nufer
4. März 2016 - 21:40
Hallo Nadin,
danke für Ihre Kommentar. Ich kann Sie hier zu Ihren Fragen nicht rechtlich beraten, möchte Ihnen aber mit einem Link helfen: Gefahren und Risiken bei einer Mietminderung?
Sie sind natürlich ein relativ großes Risiko eingegangen, da Sie nach Ihrer Messung dicht an der 10% Grenze liegen.
Viele Grüße
Dennis Hundt
8. April 2016 - 23:08
Hallo Herr Hundt,
mitte letzten Jahres bin ich aus meiner Wohnung ausgezogen. Für diese habe ich die Tage eine Nebenkostenabrechnung für das letzte Jahr erhalten. Im Mietvertrag ist eine Wohnfläche von 109qm angegeben. Die Nebenkostenabrechnung ist aber mit 126,29qm berechnet worden.
Meine Frage, ist das korrekt, wenn die Wohnung wirklich größer ist/war als ursprünglich angegeben? oder greift auch hier die 10% Regelung?
Welche vorgehensweise schlagen sie vot?
Vielen Dank im Vorraus.
MfG
Mike Weishaupt
9. April 2016 - 00:00
Hallo Mike,
ich würde den Vermieter fragen, was es mit der Abweichung auf sich hat und warum er sich nicht an die Angabe im Mietvertrag hält.
Wenn Sie alleine nicht weiterkommen, lassen Sie sich bitte rechtlich beraten.
Viele Grüße
Dennis Hundt
9. April 2016 - 01:33
Hallo,
erstmal danke für die schnelle Antwort.
Beim Auszug kam die Hausverwaltung auf die Idee es könnten ja doch mehr qm als die im Mietvertrag angegebenen sein. Nachdem wir ausgezogen waren, wurde neu gemessen und dann wurde die Wohnung mit mehr qm angeboten. Und wir bekommen jetzt auch die größere Wohnung in bei den Nebenkosten berechnet.
22. Mai 2016 - 20:33
Hallo Herr Hundt,
wir wohnen in einem Zweifamilienhaus zur Miete, in unserem Mietvertrag wurde ein Wohnraum von ca. 138qm vereinbart. Jetzt, unser Vermieter möchte sein Haus verkaufen, haben wir im Expose des Maklers bemerkt, dass die Wohnfläche nur 112qm beträgt.
Im Vertrag wurde folgender Passus hinterlegt:
Diese Angabe dient wegen möglicher Messfehler nicht zur Festlegung des Mietgegenstandes. Der räumliche Umfang der gemieteten Sache ergibt sich vielmehr aus der An-zahl der vermieteten Räume.
Gibt es aufgrund des Pasuses überhaupt eine Möglichkeit gegen die Abweichung vorzugehen? Ich habe im Internet gelesen das dieser Passus grundsätzlich ein Freibrief zu absichtlichen Falschangaben im Mietvertrag gilt.
Über eine Antwort würde ich mich freuen.
Daniel Römer
22. Mai 2016 - 23:06
Hallo Daniel,
wenn Sie eine rechtlich einwandfreie Einschätzung zu der Klausel gefunden haben, dann würde ich mich darauf verlassen. Ansonsten würde ich einen Anwalt mit der Prüfung dieser Klausel beauftragen. Erst wenn Sie hier Gewissheit haben, können Sie an weitere Schritte denken.
Viele Grüße
Dennis Hundt
31. August 2016 - 11:10
Guten Tag, sehr geehrter Herr Hundt,
vielen Dank für die wirklich super Tipps und Hilfen auf dieser Seite.
Wir haben ebenfalls mit unserem Vermieter (blöderweise gleichzeitg mein Arbeitskollege) auch Probleme und waren bisher auf dem Standpunkt, sich nicht streiten zu wollen und allen Unanhemlichkeiten aus dem Wege zu gehen. Aber nachdem uns nun durch die Stadt der Parkplatz vor der Türe weggenommen wurde und ich unseren Vermieter aufgefordert habe, für adequaten Ersatz zu sorgen und er sich quer stellt, bin ich nicht mehr bereit kulant zu sein. Wir haben hier leider nichts schrichtliches dazu im Mietvertrag, lediglich eine mündliche Zusage, dass wir den Stellplatz vor der Türe nutzen dürfen. – Wie ist hier die Rechtslage, können wir ihn auf den Stellplatz fest nageln?
So haben wir nun auch mal etwas genauer hingesehen und festgestellt, dass er die falsche Angaben zur Mietgröße gemacht hat. Er hat den Kellerraum sowie einen Abstellraum voll mit zur Wohnfläche gerechnet. Es kommt jetzt darauf an, wie wir den Balkon mitrechnen. Wenn mit 50 % kommen wir nur knapp über 10 % bzw. etwas darunter. Wo der Balkon in einem sehr miserablen Zustand ist und wahrscheinlich in Naher Zukunft auch nicht mehr nutzbar ist, da das Holz mehr als morsch ist und eine wirkliche Gefahr darstellt.
Weiter werden wir ständig durch die rauchenden Nachbarn belästig. Auch hier würden wir eine Mietminderung geltend machen.
Wie sehen die Erfolgschancen aus zur Mietminderung, wenn die Abweichung nicht ganz mehr als 10 % beträgt?
Vielen DANK schon jetzt!
Gruss
31. August 2016 - 13:47
Hallo Mieterin,
wegen der Stadt können Sie Ihren öffentlichen Stellplatz nicht mehr nutzen und jetzt möchten Sie aus allen Richtungen gegen Ihren Vermieter und Arbeitskollegen schießen. Wo soll dieser einen Stellplatz hernehmen?
Ich würde mich an Ihrer Stelle zu den beanstandeten Punkten rechtlich beraten lassen oder einfach eine einvernehmliche Lösung mit dem Vermieter suchen.
Wenn die Mängel und die Wohnsituation für Sie nicht mehr hinnehmbar sind, kann auch ein Umzug eine Lösung sein.
Viele Grüße
Dennis Hundt
16. September 2016 - 11:28
Hallo Herr Hundt,
bei der Besichtigung meiner Mietwohnung und in der Anzeige bei Immoscout war eine Größe von ca. 44 qm angegeben.
Beim Nachmessen gestern Abend ist mir aufgefallen, dass meine Wohnung nur knapp 30qm hat. Ich habe allerdings noch einen Kellerraum und einen separaten Waschkeller.
Ich habe leider keinen Nachweis darüber das die Wohnung ca.44qm haben soll, da im Mietvertrag keine Angaben gemacht wurden und ich die Anzeige auch nicht mehr habe.
Der Unterschied zwischen knapp 30qm und 44qm ist allerdings meiner Ansicht nach sehr hoch.
Wie gehe ich in diesem Fall am besten vor? Habe ich überhaupt irgendwelche Chancen?
Viele Grüße,
Sandra Hemmer
17. September 2016 - 11:27
Hallo Sandra,
die Wohnung scheint Ihnen ja grundsätzlich zu gefallen, sonst hätten Sie diese nicht gemietet. Ich würde prüfen, in wie weit die Miethöhe dem Mietspiegel entspricht und hier ansetzen.
Viele Grüße
Dennis Hundt
5. November 2016 - 22:09
Hallo Herr Hundt,
mein Vermieter hat die Außenmaße der Wohnung gemessen und als Quadratmeter für die Wohnung angegeben. Er findet das völlig korrekt. Was sagen Sie denn dazu?
8. November 2016 - 10:44
Hallo Ina,
das ist natürlich nicht die Art und Weise, wie man die Wohnfläche korrekt berechnet. Recherchieren Sie am besten zur Wohnflächenverordnung.
Viele Grüße
Dennis Hundt
24. Februar 2017 - 11:33
Hallo Herr Hundt,
herzlichen Dank, für die wirklich hilfreichen Ratschläge hier.
Auch ich habe einige Probleme mit meiner Vermieterin. Bisher sind wir gut ausgekommen.
Nun ist der Hauswirt verstorben und seine Witwe will auf einmal Nachzahlungen von mir. Vor 10 Jahren bin ich in meine Wohnung gezogen, die mit 68qm angegeben ist. Es sind in allen Räumen schräge Wände. Damals führte ich die ersten Verhandlungen nur mit dem Vormieter.
Später zeigte mir mein Hauswirt den Keller und die Waschküche und wies mir auch gleich den Platz und die Steckdose für meine Waschmaschine zu. War auch nur ein Stecker frei. Zwischenzeitlich ist der Hauswirt verstorben.
Vor zwei Wochen kommt meine Hauswirtin und behauptet, ich hätte 10 Jahre lang auf ihre Kosten Wäsche gewaschen, weil ich die falsche Steckdose benutzt habe. Sie wolle jetzt pro Woche 1 KW a. 0,40€ bezahlt haben. Rückwirkend für die 10 Jahre. Ich habe das doch nicht zu verantworten und zahle außerdem nur 27 Cent inklusive Steuern an meinen Stromanbieter. Kann sie Geld von mir verlangen und wieviel?
Meine Haustür war die ganzen Jahre nur im abgeschlossenem Zustand zu schließen. Das Türfutter war kaputt (schon bei Einzug). Immer wurde mir Abhilfe versprochen. Mit leichten Druck konnte praktisch Jeder in meine Wohnung. Jetzt kurz vor Weihnachten bekam ich endlich eine neue Zarge.Gleichzeitig stellte sie mir die Erdgeschoßwohnung in Aussicht, weil der Mieter aus zieht.
Auf meine Frage, was die denn jetzt an Miete kostet, wurde mir gesagt, sie nehme von den anderen Mietern das gleiche, wie jetzt für meine Wohnung. Das ist doch ungerecht. Die haben gerade Wände und damit echte 68qm. Kann ich die Miete nachträglich für Tür und qm mindern und für die letzten 10 Jahre zurück fordern? Wir hatten immer ein gutes Verhältnis, aber nun fühlt es sich nicht mehr so gut an, wenn ich zahlen soll und umgekehrt mich betrogen fühle.
Herzlichen Dank schon mal, für mögliche Hilfe.
Viele Grüße
Angelika Gunda Dietrich
24. Februar 2018 - 21:05
Hallo Herr Hundt ,
wir wohnen seit Februar 2017 in einer 108 qm Dachgeschosswohnung.
Wir haben jetzt mal die Räume gemessen und haben dabei festgestellt , dass es sich in wirklichkeit nur um ca. 90 qm handelt.
Wir haben daraufhin sofort die momentan im Raum stehende Nebenkostenabrechnung widerrufen und dem Vermieter mitgeteilt dass die Wohnung um 20 qm kleiner ist.
Kann ich die Miete jetzt um diese 17 % Abweichung kürzen und für 1 Jahr zurück fordern oder MUSS das erst von einem festgestellt werden , der die Räume professionell vermisst ?
Die Reaktion unseres Vermieters war nur ” wenn sie damit zum Anwalt gehen , kriegen sie Gartenverbot und räumen SOFORT den Carport ” Nett oder ?
Würde mich über eine kurze Info , wie ich das mit der Kürzung durchführen kann , sehr freuen.
Mit freundlichen Grüßen aus dem Sauerland
26. Februar 2018 - 19:18
Hallo Kai,
danke für Ihren Beitrag. 17% sind natürlich viel. Ich kann Ihnen zum Vorgehen bei einer Mieterminderung hier leider nicht mehr schreiben, als Sie z.B. hier finden. Ich würde im ersten Schritt vielleicht versuchen, dennoch mit dem Vermieter eine einvernehmliche Lösung zu finden.
Viele Grüße
Dennis Hundt
7. Januar 2019 - 14:49
Hallo, habe eine Frage zu meiner Wohnung, im Mietvertrag steht drin:
Die Größe des Mietobjekts beträgt ca. 90m2 Wohn/Nutzfläche.
Jetzt zu meinem Anliegen es sind leider nur 60m2 , habe ich ein Anrecht auf Rückzahlung der Miete ?
Kann mir jemand helfen wie ich weiter vorgehen kann?
Leider ist mit dem Vermieter nicht wirklich zu reden.
9. Januar 2019 - 11:36
Hallo Svenja,
bei einer derart großen Abweichung kann ich Ihnen nur empfehlen, die Sache rechtlich prüfen zu lassen. Es geht nicht nur um gezahlte Mieten, sondern auch um zukünftige Zahlungen.
Viele Grüße
Dennis Hundt
3. Februar 2020 - 11:34
Sehr geehrter Herr Hundt,
in meinem Mietvertrag (2009) sind keine QM vereinbart. Bei der Berechnung der Mieterhöhung bezieht sich der Vermieter auf die qm-Angaben aus Baupläne, dort stehen 84 qm. Auch in Schreiben des Vermieters werden mehrfach diese 84qm erwähnt.
Nach inwsischen großen Problemen mit der Vermieterin haben wir die Wohnung mit unseren Möglichkeiten vermessen (Schrägen etc.) und kommen auf ca. 73qm. Um es für alle fair zu machen, habe ich dies beim meinem Vermieter angemeldet und eine Vermessung nach heutiger Geestzgebung vorgeschlagen. Nun habe ich die Kündigung wegen Eigenbedarf bekommen.
Das Vermessen und die Zweifel kamen erst auf, nachdem die Kommunikation mit meinem Vermieter nicht mehr möglich ist und nur in Schreierei ausartet, wenn ich einen Mangel melde. Zumal die Argumentation der geforderten Mieterhöhung absolut unhaltbar ist.
Ich weiß, dass ich wegen des (m.E. vorgeschobenen Eigenbedarfs) nichts tun kann. Die jahrelange falsch veranschlagen QM möchte ich so nicht hinnehmen. Der Mieterschutz sagt nur lapidar: “Sie haben es ja vorher auch nicht gemerkt.”
Was kann ich tun? Muss ich das so hinnehmen?
Vielen Dank für Ihren Tipp und freundliche Grüße
Doerte Storf
5. Februar 2020 - 11:25
Hallo Doerte,
danke für Ihren Beitrag. Ich kann Sie hier leider nur auf die anwaltlich Beratung (zurück) verweisen. Wenn Sie an der Erstmeinung Zweifeln, sollten Sie sich ggf. von einem anderen Anwalt / Mieterschutzverein beraten lassen.
Viele Grüße
Dennis Hundt
13. April 2021 - 22:06
Sehr geehrter Herr Hundt ,
wir wohnen seit 9 Jahren in einem RMH, das vor einigen Monaten verkauft wurde (wir wohnenaber noch darin). Bei der nun notwendigen Suche nach einer neuen Wohnung haben wir festgestellt dass die im Mietvertrag angegebene Wohnfläche für das RMH nicht stimmen kann. Tatsächlich hat uns heute das in Auftrag gegebene Gutachten eine Abweichung von rund 20% bestätigt. Für welchen Zeitraum können wir die Miete zurückfordern – 3 oder bis zu 10 Jahre? Wir haben hierzu leider sehr unterschiedliche Aussagen erhalten. Vielen Dank vorab und alles Gute, M. Berghäuser
14. April 2021 - 07:26
Hallo M. Berghäuser,
bei so einem großen Vorhaben sollten Sie sich in jedem Fall Unterstützung durch einen Anwalt holen. Dieser wird Sie nicht nur schriftlich gegenüber dem Vermieter vertreten, sondern Ihnen auch aufzeigen, ob und für welchen Zeitraum Sie Miete zurückfordern können.
Viele Grüße
Dennis Hundt