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Mietminderung bei Gewerbe: Leerstand im Einkaufszentrum

Gewerbemieter wählen Gewerberäume vorwiegend nach ihrer örtlichen Lage aus. Nur eine attraktive Lage zieht Kundschaft an. Ändert sich das Umfeld, geht oft das Kundeninteresse zurück.

Vor allem Einkaufszentren sind für Gewerbetreibende attraktiv. Sie profitieren davon, dass die Besucher durch die Vielfalt der Ladengeschäfte angelockt werden und gezielt oder zufällig auch Käufe tätigen, die sie nicht getätigt hätten, wenn der betreffende Laden außerhalb des Einkaufszentrums läge und vom Kunden gesondert aufgesucht werden müsste.

Diese Funktion erfüllt das Einkaufszentrum aber nur, wenn es möglichst voll vermietet ist. Jeder Leerstand wirkt abschreckend auf  potentielle Kunden und hält auch andere Mietinteressenten davon ab, sich einzumieten. Leerstände führen regelmäßig zu Umsatzeinbußen der einzelnen Mieter.

Leerstand ist Mieterrisiko

Die Rechtsprechung lastet das Risiko der Verwendbarkeit von Gewerberäumen allgemein und insbesondere hinsichtlich der Mieterstruktur im Umfeld des Mietobjekts regelmäßig dem Mieter an. Der Mieter trägt grundsätzlich das Verwendungsrisiko der Mietsache. Es liegt in seiner Verantwortung, als Unternehmer die Rentabilität einer gewerblichen Tätigkeit in der von ihm ausgewählten Lage einzuschätzen. Dieses Risiko beinhaltet auch, dass sich die Mieterstruktur im Umfeld ändere.

Beispiel: In einer neueren Entscheidung wies der BGH den Minderungsanspruch eines Mieters zurück, nachdem der Vermieter die geplante Vermarktung der ersten vier Obergeschosse eines Gebäudes als Büroräume nicht umsetzen konnte und daraufhin Wohnraum einrichtete (BGH Urt. v. 17.3.2010, XII ZR 108/08 in NJW-RR 2010, 1016). Insoweit stehe nicht die Gebrauchstauglichkeit der Gewerberäume infrage, sondern das allgemeine unternehmerische Verwendungs- und Gewinnerzielungsrisiko des Mieters.

Leerstand wirkt nur mittelbar beeinträchtigend

Ein Leerstand begründet regelmäßig keine Mietminderung. Der Bundesgerichtshof erkennt einen Mangel nur dann an, wenn eine Situation zu einer unmittelbaren Einwirkung auf die Gebrauchstauglichkeit der Mietsache führt.  Eine lediglich mittelbare Beeinträchtigung genügt nicht (BGH NZM 2000, 492).

In diesem Sinne entschied auch das OLG  Düsseldorf (Urt.v.4.5.2010 in NZM 2010, 820).  Dort hatte sich der Vermieter gegenüber einer Bäckereifiliale verpflichtet, das „Gesamtinteresse“ des Einkaufszentrums zu bewahren. Infolge Leerstände ging der Umsatz der Bäckerei zurück.  Das Gericht wies ein Mietminderungsrecht zurück.  Die Mietsache sei nicht mangelhaft.

Bereits früher hatte das OLG Düsseldorf bereits entschieden, dass bei einem Leerstand in einem Einkaufszentrum keine „Störung der Geschäftsgrundlage“ in Betracht kommt und der Mieter nicht verlangen könne, den bestehenden Mietvertrag an die veränderten Verhältnisse anzupassen (OLG Düsseldorf DWW 2006, 23).

Leerstand im Einkaufszentrum ist immer nur eine mittelbare, von außen wirkende Beeinträchtigung und somit kein Mangel, der der Mietsache selbst unmittelbar anhaftet.  Schließlich könne der Mieter auch dann seine Ware verkaufen, wenn mehrere Ladengeschäfte im Einkaufszentrum oder Läden nicht den vorgesehenen Branchenmix entsprechen (BGH NZM 2004, 618 für  Ramsch- und Restpostenläden). Dass mangels Kundeninteresse der Umsatz zurückgeht, ändert nichts daran, dass der Verkauf als solcher möglich bleibt.

Wahrung des Gesamtinteresses ist keine Eigenschaftszusicherung

Soweit im Mietvertrag ein angemessener Vermietungsstand angesprochen wird, handelt es sich um keine zugesicherte Eigenschaft des Vermieters.  Selbst wenn sich der Vermieter im Mietvertrag ausdrücklich verpflichtet, das „Gesamtinteresse“ des Einkaufszentrums zu bewahren, handele es sich nicht um die Zusicherung einer Eigenschaft.

Derartige Aussagen stehen im Interesse aller Mieter und sind unabdingbare Voraussetzung  für die Attraktivität eines Einkaufszentrums (OLG  Düsseldorf in OLGR 2006, 103).  Der Vermieter wolle keine Gewähr dafür übernehmen, dass das damit verfolgte Konzept dauerhaft umgesetzt werden könne. Letztlich liege  diese Vorgabe darin begründet, dass der Vermieter damit die Werthaltigkeit seines eigenen Objektes im Auge habe.

Vereinbarung einer Handelsumfeldklausel

Will ein Mieter ein solches Risiko vermeiden, muss er im Mietvertrag entsprechende Vereinbarungen treffen.  Beispielsweise kann bestimmt werden, dass ein bestimmter Ankermieter immer vorhanden sein muss.

Auch mit einer Handelsumfeldklausel kann sich der Mieter absichern. Sie beinhaltet, dass der Mieter die Mietsache nur deshalb anmietet, weil sie sich im Umfeld bestimmter anderer Mieter befindet. Allerdings beinhaltet eine solche Klausel für den Vermieter das Risiko, dass er sich in unkalkulierbarer Art und Weise für die Zukunft bindet. Sinnvoll ist es allenfalls, hinsichtlich des bestehenden Vermietungsstandes verbindliche Erklärungen abzugeben.

Will der Mieter sein Risiko einschränken, kann er ansonsten nur versuchen, im Mietvertrag ein kurzfristiges Kündigungsrecht zu vereinbaren, damit er sofort, wenn sich die Gegebenheiten nachteilig verändern, kündigen und attraktivere Gewerberäume anmieten kann.

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