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Mietminderung bei Putzschäden am Haus oder in der Wohnung

Wer eine Wohnung mietet, erwartet, dass auch die Optik stimmt. Zeigen sich Putzschäden am Haus oder in der Wohnung, kann die Optik beeinträchtigt sein. Ausgangspunkt ist die Situation, die bei Abschluss des Mietvertrages maßgebend war. Hat der Mieter das Objekt gemietet, als die Schäden am Haus oder in der Wohnung bereits vorhanden waren, kannte er Situation und kann nicht mindern. Eine Minderung kommt allenfalls in Betracht, wenn die Putzschäden nachträglich entstanden sind.

Das Ausmaß der Beeinträchtigung entscheidet, inwieweit eine Mietminderung in Betracht kommt. Putzschäden am Haus oder in der Wohnung können teils durch Absinkbewegungen des Fundamentes bedingt oder ein natürlicher Verschleißvorgang der Wände sein, es kann auch an der schlechten Putzqualität liegen. Die Beeinträchtigung muss zumindest so erheblich sein, dass es dem Mieter nicht zuzumuten ist, die Situation ohne Weiteres hinzunehmen und Miete zu bezahlen, für die er letztlich keine angemessene Gegenleistung erhält.

Putzschäden am Haus

Dabei ist wohl auch zu unterscheiden, ob die Putzschäden am Außenmauerwerk oder an den Innenwänden der Wohnung auftreten. Putzschäden oder Risse außerhalb dürften eher weniger beeinträchtigend sein als Putzschäden und Risse innerhalb der Wohnung. Demgemäß sind auch kaum Gerichtsurteile ersichtlich.

Treten die Putzschäden im Laufe der Mietzeit auf, ohne dass der Vermieter Maßnahmen zur Beseitigung unternimmt, wird der Mieter die Miete dann mindern dürfen, wenn die Optik so erheblich beeinträchtigt ist, dass ihm die Situation nicht mehr zuzumuten ist. Dabei kommt es auch auf die bisherige Wohnqualität an. Wohnt der Mieter in einer Luxuswohnung, die von einer entsprechenden qualitativen Optik innen und außen geprägt ist,  wirken sich Putzschäden schwerwiegender aus, als wenn der Mieter in einem schon immer sanierungsbedürftigen oder älteren Objekt wohnt.

Putzschäden in der Wohnung

Kann der Mieter  die Putzschäden in der Wohnung dadurch überdecken, dass er die Wände neu tapeziert, dürfte sich die Beeinträchtigung in Grenzen halten. Insoweit käme eine Mietminderung nebst einem Aufwendungsersatzanspruch für das Material gegenüber dem Vermieter in Betracht. Problematisch kann die Situation dadurch werden, dass die Zugspannung im Putz so erheblich ist, dass die Tapeten immer wieder neu aufreißen oder sich verziehen und der Mieter immer wieder neu tapezieren muss.

Ist die Wohnung mit Rauputz ausgestattet, so dass der Mieter keine Tapeten aufbringen kann, wirkt sich die Beeinträchtigung sicherlich erheblicher aus, als wenn die Wände tapeziert wären.

In der Rechtsprechung sind folgende Einzelfälle ersichtlich:

  • Durchgehender Riss im Außenmauerbereich: 15 % Mietminderung (AG Bergheim WuM 2000, 435);
  • Risse/Durchlaufschäden an Decke und Setzrisse: 25 % Mietminderung (AG Aachen WuM 1974, 46);
  • Defekter Putz, Risse an der Decke: 5 % (LG Berlin, Urt.v. 13.10.1980, 61 S 171/80);
  • Putzrisse (+ Beschädigung des Schließmechanimus eines Oberlichts): 3 % (OLG Brandenburg WuM 2007, 16);
  • Haarrisse in Fliesen: 5 % (OLG Köln ZMR 1998, 765);
  • Risse, abgeplatzter Putz an Wänden und Decken eines Ladenlokals in gehobener Einkaufslage: 20 % (LG Düsseldorf WuM 1998, 20).

15 Antworten auf "Mietminderung bei Putzschäden am Haus oder in der Wohnung"

  • Birgit Wulf
    9. August 2013 - 13:17 Antworten

    Sehr geehrte Damen und Herren,

    wir wohnen seit April 2008 in einem gemieteten Haus, welches im März 2008 fertiggestellt wurde. Unser Haus steht an 4. Stelle in einer Reihe mit 5 Häusern. Diese Mängel treten in allen Häusern auf, in einigen mehr und in anderen weniger.
    Seit Dezember 2008 reklamieren wir bei unserem Vermieter diverse Risse in unserem Haus.
    Diese Risse werden immer mehr und mittlerweile ist eine Rigipswand “gebrochen” und in fast jeder Ecke unseres Hauses befinden sich Risse. Die Tapeten lösen sich oder es bilden sich Luftblasen.
    In einigen Räumen sind Risse die quer über die Wand verlaufen. Türzargen biegen sich. Die Abstände bei einigen Türen (besonders im Erdgeschoss) zwischen Türzarge oben und unten differenzieren um mindestens 1 cm. Die Fugen lösen sich, Fliesen reißen. Unsere Küchenzeile ist so stark nach rechts abgesackt, das die letzten Schubladen beim Öffnen gegen die Heizung stoßen. Die Türen lassen sich nicht mehr einstellen, es sind so gravierende Abstände zwischen der oberen und unteren Kante der Türen und/oder Schublade.
    Im Wohnzimmer haben wir einen Anbau, dieser Anbau ist kpl. vom einem bis zum anderen Ende gerissen und auch an der Aussenmauer ist dieser Riss zu sehen.
    Das ist ein kleiner Auszug aus den Mängeln die wir in unserem Haus haben.
    Wir haben diese Mängel bereits mehrmals beim Vermieter reklamiert. Uns wurde die Auskunft erteilt, das beim Erschließen des Grundstückes die Boden proben nicht richtig entnommen wurden. Es sind Löcher in die Wände der Häuser gebohrt worden und anhand derer soll gemessen werden, ob und in wie weit die Häuser absacken.

    Leider bis heute kein für uns zufriedenstellendes Ergebnis. Unsere Frage – können wir die Miete kürzen und wenn ja in welcher Höhe?
    Das wir das Lastschrifteinzugsverfahren für die Miete kündigen würden und die Miete kürzen, habe ich bereits mehrfach dem Vermieter angekündigt.

    Vielen Dank im Voraus für Ihre Hilfe und Ihre Bemühungen.

    Mit freundlichen Grüßen
    Birgit und Harry Wulf

    • Mietminderung.org
      9. August 2013 - 13:20 Antworten

      Hallo Birgit,

      Sie sollten sich nach Rechtsprechung umsehen, die über eine Mietminderung wegen Wandrissen in der Wohnung entschieden hat. Oben lesen Sie auch ein entsprechendes Urteil. Nut so bekommen Sie Anhaltspunkte, wie hoch eine Mietminderung wegen den Schäden an den Wänden möglich ist.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Michael Eckert
    13. Mai 2016 - 11:27 Antworten

    Guten Tag,

    ich wohne in einer Altbauwohnung und muss feststellen, dass sich im Innenraum Risse durchlaufend in den Ecken bilden. Die Risse sind 0,5cm breit und (weil Loftwohnung) ca. 6m lang. Die Risse setzen sich auch an den Ecken der Wohnungsdecke fort.

    Der Vermieter möchte die Risse professionell beseitigen lassen, möchte aber, dass ich mich an den späteren Kosten für das Streichen der Wände beteilige. Da es sich um eine Loftwohnung handelt, müssten alle Wände neu gestrichen werden.

    Kann das sein? Muss ich für das Streichen der Wohnung aufkommen bzw. mich an den Kosten beteiligen? Mein Vermieter behauptet, dass es sich schließlich um eine “Schönheitsreparatur” handelt, die er für hohe Kosten beseitigen lässt.

    Vielen lieben Dank für Ihre Einschätzung und viele Grüße

    • Mietminderung.org
      13. Mai 2016 - 17:41 Antworten

      Hallo Michael,

      ich würde argumentieren, dass Sie nicht für den Schaden können und sich somit auch nicht an den Kosten beteiligen wollen. Im Zweifel sollten Sie die genaue Sachlage anwaltlich prüfen lassen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Bianca
    22. Juni 2016 - 13:49 Antworten

    Hallo
    Bei uns ist vor 16 Tagen 5 qm Putz im Schlafzimmer von der Decke gekommen .
    Seitdem dürfen wir das Zimmer nicht betreten wegen weiterer Einsturzgefahr.
    Wir schlafen im Wohnzimmer auf Matratzen.
    Trotz mehrmaligem Anrufen beim Vermieter und trotz das die Firma die das machen soll schon bei uns war und sich das angeschaut hat , ist leider immer noch nichts gemacht worden
    Kann ich in diesem Fall die Miete mindern oder muss ich das so hinnehmen.
    Ich weiß ja immer noch nicht wann es letztendlich gemacht wird .

  • Maria
    27. März 2017 - 12:40 Antworten

    Hallo Michael,
    ich komme direkt zum Punkt, der Putz vom Balkon meines Nachbarn direkt über mir fällt ab und landet auf meinem Balkon. Die HV vertröstet mich seit mehr als einem Monat und meinte, sie werden sich irgendwann melden. Ich gehe davon aus, dass das noch dauern wird. Demnach möchte ich die Miete mindern, habe aber keine Ahnung an welche Richtlinien ich mich zu halten habe.

    Vielen Dank schon einmal im Voraus,

    Viele Grüße,
    Maria

  • Denise
    10. März 2022 - 15:47 Antworten

    Hallo,
    Wir wohnen nun im 11. Jahr in einem älteren Haus, welches immer super in Schuss war. Letztes Jahr begann man am direkten Nachbargrundstück eine Baustelle icl. Ausschachtung zwecks Unterkellerung. Seitdem hat das gesamte Haus, jede Wohnung (4 stk) und auch Treppenhaus und Keller extrem gelitten. Es gibt kein Zimmer mehr ohne Risse. Alle Wohnungstüren mussten bereits unten abgesägt werden, weil sie nicht mehr ins Schloss gingen. Im Treppenhaus sind die Risse mittlerweile so breit, dass ein Buttermesser rein passt und alles voller Schimmel war. Dieser wurde zumindest entfernt.
    Nun hat der Eigentümer das Haus an genau den Herren verkauft, dem die benachbarte Baustelle gehört und für die Schäden verantwortlich ist.
    Übergabe soll zum 01.04.22 stattfinden.
    Können wir bei dem neuen Vermieter die Miete mindern? Wenn ja, wie hoch?

    Freundliche Grüße

    Denise

    • Mietminderung.org
      11. März 2022 - 08:11 Antworten

      Hallo Denise,

      Ihr Vertragspartner ist immer der aktuelle Eigentümer. An diesen wenden Sie sich auch, wenn Sie Probleme / Mängel gibt. Auch für eine Mietminderung müssen Sie sich an den aktuellen Eigentümer wenden. Bei der Höhe der Mietminderung sollten Sie sich an der bestehenden Rechtsprechung orientieren.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Ramona
    15. November 2022 - 19:18 Antworten

    Hallo,
    mein Sohn hatte am 30.08.222 seine Wohnungsübergabe. Er ist an diesem Tag in die neue Wohnung gezogen und bei der Begehung wurden folgende Mängel mit dem Vermieter besprochen und besichtigt und abschließend festgestellt.
    In der Küche ist ein großes Loch in der Wand zu einem Schacht, der durch das ganze Haus geht. Hier wurden alte Gasleitungen herausgenommen und neue elektrische Leitungen verlegt, da der Herdanschluss verändert wurde. In Augenhöhe befinden sich zwei größere Löcher, von ebenfalls ehemaligen Gasleitungen für eine Gastherme, die gegen einen kleinen elektrischen Durchlauferhitzer ausgetauscht wurde.

    Besprochen wurde, dass hier umgehend Fachpersonal zur Beseitigung geschickt wird, damit wir die Küche renovieren und einen Geschirrspüler einbauen können.

    Wir haben nun den 15.11.2022 – von einer Schadensbehebung sind wir immer noch weit entfernt. Wir können die Küche nicht erneuern, nicht renovieren und keinen Geschirrspüler kaufen.
    Nach mehrmaligem Anmahnen des Vermieters tut sich nichts… Die Situation ist einschränkend, da die Spüle auch nur provisorisch in der Küche steht.

    Haben wir eine Möglichkeit zur Mietminderung?

    • Mietminderung.org
      15. November 2022 - 20:48 Antworten

      Hallo Ramona,

      die Möglichkeit der Mietminderung sehe ich vor allem dann, wenn sie mit dem Vermieter vereinbart haben, dass dieser die Mängel beheben wird.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Jasmin
    24. April 2024 - 10:27 Antworten

    Hallo Herr Hundt,

    auf meinem Balkon platzt überall der Putz von den Wänden und Moos bildet sich mehr und mehr. 2017 hatte ich den Vermieter schon um Beseitigung des Mangels gebeten. 2023 erneut eine Schadensmeldung gemacht. Handwerker (Hausmeister) waren da und wollten einen Kostenvoranschlag an den Vermieter schicken. Die Hausverwaltung hat mir nun mitgeteilt dass erst mal keine Renovierung vorgesehen ist. Kann ich hier mindern?
    Liebe Grüße Jasmin

    • Mietminderung.org
      24. April 2024 - 10:40 Antworten

      Hallo Jasmin,

      soweit der Mangel nach dem Einzug entstanden ist, liegen die Voraussetzungen für eine angemessene Mietminderung vor. Moos kann man durchaus unter die Reinigungspflicht des Mieters verstehen, abblätternder Putz ist Vermietersache.

      Denken Sie daran, dass die Mietminderung entsprechend gering ausfallen wird – meiner Meinung nach im kleinen einstelligen Prozentbereich.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

      • Jasmin
        29. April 2024 - 09:40 Antworten

        Vielen Dank für die schnelle Antwort Herr Hundt.
        Ich habe dem Vermieter mitgeteilt, dass ich ab dem 01.06.24 die Miete um 2 % kürzen werde, wenn der Mangel nicht beseitigt wird. Dies hat die Verwaltung abgelehnt:

        Sehr geehrte Frau Z.
        die von Ihnen angedrohte Mietkürzung lehnen wir vollumfänglich ab.
        Sollten Sie uns darlegen, dass es sich bei der Abblätterung des Balkonputzes um einen erheblichen Mangel handelt, welcher die Sicherheit beeinträchtigt, werden wir hier tätig.

        Die 2% hatte ich aus einem Artikel, in dem ein Gericht in Berlin wegen des optischen Mangels eine Mietminderung zugesprochen hatte.
        Muss der Mangel erheblich sein? Und wie soll ich dem Vermieter darlegen, dass es erheblich ist? Fotos hatte ich dem Vermieter bereits geschickt. Der Balkon ist nutzbar aber es sieht natürlich nicht schön aus.
        Liebe Grüße Jasmin

        • Mietminderung.org
          29. April 2024 - 10:26 Antworten

          Hallo Jasmin,

          klar, die Hausverwaltung will das erstmal abräumen. Für 2% lohnt es sich ja auch kaum zu kämpfen. Denken Sie an einem ausgetrockneten Wasserfleck an der Decke (trocken, aber unschön), sich ablösende Tapetenbahnen, Baulärm aus dem Nachbarhaus… alles ist auszuhalten (aber unerheblich?), aber dennoch ein Mangel.

          Viele Grüße

          Dennis Hundt

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