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Mietminderung bei Putzschäden am Haus oder in der Wohnung

Wer eine Wohnung mietet, erwartet, dass auch die Optik stimmt. Zeigen sich Putzschäden am Haus oder in der Wohnung, kann die Optik beeinträchtigt sein. Ausgangspunkt ist die Situation, die bei Abschluss des Mietvertrages maßgebend war. Hat der Mieter das Objekt gemietet, als die Schäden am Haus oder in der Wohnung bereits vorhanden waren, kannte er Situation und kann nicht mindern. Eine Minderung kommt allenfalls in Betracht, wenn die Putzschäden nachträglich entstanden sind.

Das Ausmaß der Beeinträchtigung entscheidet, inwieweit eine Mietminderung in Betracht kommt. Putzschäden am Haus oder in der Wohnung können teils durch Absinkbewegungen des Fundamentes bedingt oder ein natürlicher Verschleißvorgang der Wände sein, es kann auch an der schlechten Putzqualität liegen. Die Beeinträchtigung muss zumindest so erheblich sein, dass es dem Mieter nicht zuzumuten ist, die Situation ohne Weiteres hinzunehmen und Miete zu bezahlen, für die er letztlich keine angemessene Gegenleistung erhält.

Putzschäden am Haus

Dabei ist wohl auch zu unterscheiden, ob die Putzschäden am Außenmauerwerk oder an den Innenwänden der Wohnung auftreten. Putzschäden oder Risse außerhalb dürften eher weniger beeinträchtigend sein als Putzschäden und Risse innerhalb der Wohnung. Demgemäß sind auch kaum Gerichtsurteile ersichtlich.

Treten die Putzschäden im Laufe der Mietzeit auf, ohne dass der Vermieter Maßnahmen zur Beseitigung unternimmt, wird der Mieter die Miete dann mindern dürfen, wenn die Optik so erheblich beeinträchtigt ist, dass ihm die Situation nicht mehr zuzumuten ist. Dabei kommt es auch auf die bisherige Wohnqualität an. Wohnt der Mieter in einer Luxuswohnung, die von einer entsprechenden qualitativen Optik innen und außen geprägt ist,  wirken sich Putzschäden schwerwiegender aus, als wenn der Mieter in einem schon immer sanierungsbedürftigen oder älteren Objekt wohnt.

Putzschäden in der Wohnung

Kann der Mieter  die Putzschäden in der Wohnung dadurch überdecken, dass er die Wände neu tapeziert, dürfte sich die Beeinträchtigung in Grenzen halten. Insoweit käme eine Mietminderung nebst einem Aufwendungsersatzanspruch für das Material gegenüber dem Vermieter in Betracht. Problematisch kann die Situation dadurch werden, dass die Zugspannung im Putz so erheblich ist, dass die Tapeten immer wieder neu aufreißen oder sich verziehen und der Mieter immer wieder neu tapezieren muss.

Ist die Wohnung mit Rauputz ausgestattet, so dass der Mieter keine Tapeten aufbringen kann, wirkt sich die Beeinträchtigung sicherlich erheblicher aus, als wenn die Wände tapeziert wären.

In der Rechtsprechung sind folgende Einzelfälle ersichtlich:

  • Durchgehender Riss im Außenmauerbereich: 15 % Mietminderung (AG Bergheim WuM 2000, 435);
  • Risse/Durchlaufschäden an Decke und Setzrisse: 25 % Mietminderung (AG Aachen WuM 1974, 46);
  • Defekter Putz, Risse an der Decke: 5 % (LG Berlin, Urt.v. 13.10.1980, 61 S 171/80);
  • Putzrisse (+ Beschädigung des Schließmechanimus eines Oberlichts): 3 % (OLG Brandenburg WuM 2007, 16);
  • Haarrisse in Fliesen: 5 % (OLG Köln ZMR 1998, 765);
  • Risse, abgeplatzter Putz an Wänden und Decken eines Ladenlokals in gehobener Einkaufslage: 20 % (LG Düsseldorf WuM 1998, 20).

7 Antworten auf "Mietminderung bei Putzschäden am Haus oder in der Wohnung"

  • Birgit Wulf
    9. August 2013 - 13:17 Antworten

    Sehr geehrte Damen und Herren,

    wir wohnen seit April 2008 in einem gemieteten Haus, welches im März 2008 fertiggestellt wurde. Unser Haus steht an 4. Stelle in einer Reihe mit 5 Häusern. Diese Mängel treten in allen Häusern auf, in einigen mehr und in anderen weniger.
    Seit Dezember 2008 reklamieren wir bei unserem Vermieter diverse Risse in unserem Haus.
    Diese Risse werden immer mehr und mittlerweile ist eine Rigipswand „gebrochen“ und in fast jeder Ecke unseres Hauses befinden sich Risse. Die Tapeten lösen sich oder es bilden sich Luftblasen.
    In einigen Räumen sind Risse die quer über die Wand verlaufen. Türzargen biegen sich. Die Abstände bei einigen Türen (besonders im Erdgeschoss) zwischen Türzarge oben und unten differenzieren um mindestens 1 cm. Die Fugen lösen sich, Fliesen reißen. Unsere Küchenzeile ist so stark nach rechts abgesackt, das die letzten Schubladen beim Öffnen gegen die Heizung stoßen. Die Türen lassen sich nicht mehr einstellen, es sind so gravierende Abstände zwischen der oberen und unteren Kante der Türen und/oder Schublade.
    Im Wohnzimmer haben wir einen Anbau, dieser Anbau ist kpl. vom einem bis zum anderen Ende gerissen und auch an der Aussenmauer ist dieser Riss zu sehen.
    Das ist ein kleiner Auszug aus den Mängeln die wir in unserem Haus haben.
    Wir haben diese Mängel bereits mehrmals beim Vermieter reklamiert. Uns wurde die Auskunft erteilt, das beim Erschließen des Grundstückes die Boden proben nicht richtig entnommen wurden. Es sind Löcher in die Wände der Häuser gebohrt worden und anhand derer soll gemessen werden, ob und in wie weit die Häuser absacken.

    Leider bis heute kein für uns zufriedenstellendes Ergebnis. Unsere Frage – können wir die Miete kürzen und wenn ja in welcher Höhe?
    Das wir das Lastschrifteinzugsverfahren für die Miete kündigen würden und die Miete kürzen, habe ich bereits mehrfach dem Vermieter angekündigt.

    Vielen Dank im Voraus für Ihre Hilfe und Ihre Bemühungen.

    Mit freundlichen Grüßen
    Birgit und Harry Wulf

    • Mietminderung.org
      9. August 2013 - 13:20 Antworten

      Hallo Birgit,

      Sie sollten sich nach Rechtsprechung umsehen, die über eine Mietminderung wegen Wandrissen in der Wohnung entschieden hat. Oben lesen Sie auch ein entsprechendes Urteil. Nut so bekommen Sie Anhaltspunkte, wie hoch eine Mietminderung wegen den Schäden an den Wänden möglich ist.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Michael Eckert
    13. Mai 2016 - 11:27 Antworten

    Guten Tag,

    ich wohne in einer Altbauwohnung und muss feststellen, dass sich im Innenraum Risse durchlaufend in den Ecken bilden. Die Risse sind 0,5cm breit und (weil Loftwohnung) ca. 6m lang. Die Risse setzen sich auch an den Ecken der Wohnungsdecke fort.

    Der Vermieter möchte die Risse professionell beseitigen lassen, möchte aber, dass ich mich an den späteren Kosten für das Streichen der Wände beteilige. Da es sich um eine Loftwohnung handelt, müssten alle Wände neu gestrichen werden.

    Kann das sein? Muss ich für das Streichen der Wohnung aufkommen bzw. mich an den Kosten beteiligen? Mein Vermieter behauptet, dass es sich schließlich um eine „Schönheitsreparatur“ handelt, die er für hohe Kosten beseitigen lässt.

    Vielen lieben Dank für Ihre Einschätzung und viele Grüße

    • Mietminderung.org
      13. Mai 2016 - 17:41 Antworten

      Hallo Michael,

      ich würde argumentieren, dass Sie nicht für den Schaden können und sich somit auch nicht an den Kosten beteiligen wollen. Im Zweifel sollten Sie die genaue Sachlage anwaltlich prüfen lassen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Bianca
    22. Juni 2016 - 13:49 Antworten

    Hallo
    Bei uns ist vor 16 Tagen 5 qm Putz im Schlafzimmer von der Decke gekommen .
    Seitdem dürfen wir das Zimmer nicht betreten wegen weiterer Einsturzgefahr.
    Wir schlafen im Wohnzimmer auf Matratzen.
    Trotz mehrmaligem Anrufen beim Vermieter und trotz das die Firma die das machen soll schon bei uns war und sich das angeschaut hat , ist leider immer noch nichts gemacht worden
    Kann ich in diesem Fall die Miete mindern oder muss ich das so hinnehmen.
    Ich weiß ja immer noch nicht wann es letztendlich gemacht wird .

  • Maria
    27. März 2017 - 12:40 Antworten

    Hallo Michael,
    ich komme direkt zum Punkt, der Putz vom Balkon meines Nachbarn direkt über mir fällt ab und landet auf meinem Balkon. Die HV vertröstet mich seit mehr als einem Monat und meinte, sie werden sich irgendwann melden. Ich gehe davon aus, dass das noch dauern wird. Demnach möchte ich die Miete mindern, habe aber keine Ahnung an welche Richtlinien ich mich zu halten habe.

    Vielen Dank schon einmal im Voraus,

    Viele Grüße,
    Maria

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