Go to Top

Mietminderung bei Unbewohnbarkeit der Wohnung oder eines Zimmers

Der Vermieter ist verpflichtet, den mietvertraglich vereinbarten Gebrauch der Wohnung zu gewährleisten. Erweist sich die Wohnung als unbewohnbar, kann der Mieter die Wohnung faktisch nicht nutzen. Für seine Mietzahlung erhält er keinerlei Gegenleistung.

In diesem Fall kann er die Miete um 100 % mindern. Auch wenn diese Fälle eher selten sind, kommen sie dennoch vor. Beispiele: Totalsanierung des Gebäudes und der einzelnen Wohnungen, Brandschaden, Schimmelbefall.

Wann eine Mietminderung wegen Unbewohnbarkeit eines Zimmer oder gar der ganzen Wohnung möglich ist, erklären wir in diesem Beitrag.

Auf die Ursache kommt es an

Dabei kommt es auch auf die Ursachen an. Ist die Wohnung ausgebrannt, weil der Mieter mit brennender Zigarette im Bett eingeschlafen ist, hat er die Unbewohnbarkeit selbst verursacht und kann nichts mindern. Seinerseits ist er dem Vermieter zum Schadensersatz verpflichtet.

Liegt die Ursache der Unbewohnbarkeit im Risikobereich des Vermieters, kann der Mieter zu 100 % mindern. Soweit er in eine andere Wohnung umzieht, kann er die dafür zu entrichtende Miete nicht noch zusätzlich vom Vermieter ersetzt verlangen. Dies gilt zumindest in Höhe der Miete, die er an den früheren Vermieter zu zahlen hatte.

Soweit er für die Ersatzwohnung eine höhere Miete entrichten muss, kann er den Mehrbetrag vom Vermieter als Schadensersatz verlangen, da der Vermieter den Mietvertrag nicht erfüllen kann. Die Schadensersatzverpflichtung des Vermieters besteht zumindest so lange, als er den Mietvertrag ordentlich kündigen kann. Dabei darf der Mieter nur eine vergleichbare Wohnung anmieten. Keinesfalls kann er in eine Luxuswohnung einziehen und den Mehrbetrag für die Miete vom Vermieter ersetzt verlangen.

Alternativ können Mieter und Vermieter auch vereinbaren, dass der Vermieter dem Mieter eine Ersatzwohnung stellt, deren Kosten der Vermieter übernimmt. Dann bleibt der Mieter verpflichtet, die ursprüngliche Miete fortzuentrichten. Voraussetzung ist aber immer eine entsprechende Einigung der Parteien.

Der Vermieter ist nicht verpflichtet, dem Mieter eine Ersatzwohnung zu beschaffen. Gleichermaßen kann der Mieter ein entsprechendes Angebot des Vermieters ablehnen, dann die Miete vollständig mindern und sich selbst in einer Ersatzwohnung einquartieren.

Mietminderung im Totalschadensfall

Minderungsquoten von 100 % wurden gewährt:

  • bei erheblicher Gesundheitsgefährdung durch Schimmelpilzsporen (AG Charlottenburg GE 2007, 1387),
  • bei ständiger Durchfeuchtung der Außenwände im Zusammenwirken mit weiteren erheblichen Mängeln des Hauses und des Wohnumfeldes (AG Potsdam WuM 1995, 543),
  • der Vermieter wechselte die Wohnungstür und versäumte, dem Mieter den neuen Haustürschlüssel zu überreichen (OLG Düsseldorf ZMR 2005, 710),
  • bei Heizungsausfall von September bis Februar (LG Berlin GE 1993, 263) oder
  • beim vollständigen Ausfall der Elektrik für Warmwasser, Licht, Küche (AG Neukölln MM 1985, 151).

Unbewohnbarkeit eines oder mehrerer Zimmer

Ist nur ein einzelnes Zimmer nicht nutzbar oder sind mehrere Zimmer in einer Wohnung unbewohnbar, kann der Vermieter den vertragsgemäßen Zustand der Wohnung ebenfalls nicht gewährleisten. Der Mieter kann die Miete mindern. Die Höhe der Mietminderung bemisst sich nach der Gebrauchsbeeinträchtigung. Dann ist die Miete angemessen zu mindern.

Anwendung der Hamburger Tabelle

In diesen Fällen kann die Hamburger Tabelle des Landgerichts Hamburg Hilfestellung gewähren. Das Gericht hatte den Wohnwert der Räume ins Verhältnis zum Mietzins gesetzt und danach die Minderungsquote bestimmt. So wurde dem Wohnzimmer ein Wohnwert von 28 %, dem Schlafzimmer 12 %, Küche und Bad 10 % und einem Arbeitszimmer 20 % zugewiesen.

Zur Ermittlung der Minderungsquote ist von der Bruttomiete (Kaltmiete einschließlich Nebenkosten) auszugehen. Bei einer Bruttomiete von beispielsweise 500 € entfielen 140 € Mietanteil (= 28 % Wohnwert) auf das Wohnzimmer. Kann der Mieter das Wohnzimmer überhaupt nicht nutzen, kann er die Miete um 140 € (= 100 %) mindern. Kann er es nur teilweise nutzen, ist die Minderungsquote angemessen zu schätzen.

Aber Vorsicht: Die Hamburger Tabelle ist unverbindlich und kommt in der Rechtspraxis der Gerichte kaum zur Anwendung. Je nach den Gegebenheiten einer Wohnung können die Wohnwerte auch unterschiedlich angesetzt werden.

BGH-Rechtsprechung bei Wohnflächendifferenz

Diese Minderungsberechnung rechtfertigt sich auch aus der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes bei einer Wohnflächenabweichung. Erweist sich die Wohnfläche um mindestens 10 % geringer als im Mietvertrag angegeben, kann der Mieter entsprechend der fehlenden Quadratmeterzahl die Miete mindern. Beispiel: Hätte das Wohnzimmer 20 qm² Wohnfläche, käme eine Mietminderung von 20 % der Bruttomiete in Betracht. Siehe dazu auch den Artikel: Mietminderung bei falscher Quadratmeterzahl.

11 Antworten auf "Mietminderung bei Unbewohnbarkeit der Wohnung oder eines Zimmers"

  • Schlaubi
    20. Oktober 2015 - 15:02 Antworten

    Wir konnten aufgrund eines Wasserschadens in der Etage über uns unsere Küche über 3 Monate nicht nutzen. Diese wurde abgebaut, der Raum getrocknet. Wir mussten während dieser Zeit auswärts essen gehen. Kann man die zusätzlichen angefallenen Kosten füs essen steuerlich geltend machen?

  • Marita Lohrke
    29. Januar 2017 - 15:32 Antworten

    Sehr geehrter Herr Hundt

    Unsere Wohnungsgenossenschaft hat eine Strangsanierung angekündigt.
    Das Haus hat 17 Wohnungen auf 6 Etagen ich wohne gleich Hochpaterre,
    und nun hat sich rausgestellt das bei mir nicht nur 1 Schacht in der Wohnung
    ist (wie in den anderen Wohnungen) sondern gleich 2 Schächte .Das heisst
    in jeder Wohnung 6 Tage Lärm, Dreck , und viel Staub, jedoch in meiner Wohnung
    die doppelte Zeit.Nun aber zu meinem Problem,ich bin schon 64 Jahre alt und
    seid Jahren an COPD ( Lungenkrankheit) erkrankt. Ich hab schon seid der
    Ankündigung dieser Maßnahme echt Bauchschmerzen.Habe ich wegen
    Gesundheitlichen Problemen ( Härtefall) ein Anrecht auf eine Ersatzwohnung.??

    Über eine Antwort würde Ich mich sehr freuen,

    Vielen Dank, mfg Marita

  • Ingelore Bauer
    30. Juni 2017 - 11:32 Antworten

    Hallo, zu meiner Person: 56, Schwerstbehindert +Gruppe 3.
    Ich wohne in einer 2 1/2 Zimmer Wohnung. In meinem Schlafzimmer steht ein Spezialbett in dem ich mich leider fast 24 Std. am Tag aufhalten muß.

    Täglich werde ich von unserem Vermieter und seiner Familie mit nicht nachvollziehbarem Lärm belästigt. Hunde werden vor mein Schlafzimmerfenster getrieben, Dies meist vor 6.00 Uhr morgens. Feste werden ebenso dort gerne abgehalten. Ein Ende dieser Tortur kann bis Mitternacht dauern.

    Und dies, obwohl das angrenzende Grundstück auch andere Möglichkeiten bieten würde (sehr groß). Darauf angesprochen, erklärte man mir, ich sei ein, Zitat:“ rechtloser, charakterloser Mieter, der „dankbar sein solle, überhaupt hier wohnen zu dürfen“. Auch solle ich „dankbar“ sein einen Kellerraum nutzen zu dürfen, der ein genehmigter Wohnraum sei.

    Eine Überprüfung bei dem zuständigen Bauamt ergab, daß es sich nicht um einen genehmigten Wohnraum handelt. Mobbing und Drohungen „ich solle doch ausziehen, oder: Behinderte werde man leicht los, man kenne da so ein Paar Mittel (!) Lassen auf absichtliches Handeln schließen. (Dies stellt nur einen sehr kleinen Teil der Belästigungen dar) Wenn sie mehr erfahren wollen teile ich Ihnen dies gerne mit.)

    Also meine Frage: Wie kann ich mich gegen solche Zustände wehren? Kann ich diesen Wohnraum (Schlafzimmer) für nicht nutzbar erklären. (Es geht nicht um eine Mietminderung) Ich brauch nur Hilfe.

  • Uschi Feist
    10. August 2017 - 01:06 Antworten

    Hallo, wir sind seit dem 04.08. in Urlaub. Am 07.08. erhielt ich von meinem Sohn telefonisch die Nachricht, saß unsere Toilette im Bad übergelaufen sei und sich übers Wochenende sämtliche Fäkalien im Badezimmer und im angrenzenden Arbeitszimmer verteilt haben. Vermieterin und Versicherungen würden umgehend informiert, ebenso der Klempner, der den Schaden behob und unsere beiden Betroffenen Räume absagte und somit vom groben Dreck befreite. Das Arbeitszimmer ist völlig hinüber, meine Erholung allerdings auch. Parkettboden muß genau so erneuert werden wie Tapete und Mobiliar. Ich komme am 18.08. zurück, wahrscheinlich wenig bis gar nicht erholt. Kann ich Ansprüche geltend machen? Entgangene Erholung? Mietminderung, da das Arbeitszimmer für längere Zeit nicht nutzbar ist? Wir haben ein gutes Verhältnis zu unserer Vermieterin und es wird mit der Schadenregulierung zügig gehen, so weit es möglich ist. Trotzdem bin ich erstmal benachteiligt, da ich weder erholt bin noch die Wohnung voll nutzen kann.
    Gruß, Uschi

  • Thomas Schönborn
    1. Oktober 2017 - 22:42 Antworten

    Sehr geehrter Herr Hundt,

    meine Vermieter hatten einen Bauberater beauftragt, um meine Doppelhaushälfte auszumessen (im Mietvertrag werden mir nur Räume vermietet, eine Wohnfläche ist nicht eingetragen) wegen einer möglichen Mieterhöhung. Diese Erhöhung fand aber nicht statt; meine Annahme ist: das im Exposé angeblich so tolle vollwertige Arbeitszimmer, welches ich im Spitzboden einrichten könnte, ist nicht möglich, da ich den Spitzboden auf Grund der Brandschutzordnung (Info des Bauberaters während der Ausmessung) gar nicht nutzen darf.

    Die Anzahl der vermieteten Räume beträgt vertraglich 4, ohne den Spitzboden sind es aber nur 3 vermietete Räume.

    Kann ich hier eine Mietminderung ansetzen?

    Mit freundlichen Grüßen
    TS

  • Bergmann
    13. März 2018 - 21:21 Antworten

    Sehr geehrter Herr Hundt,
    letzten September wurde meine Gastherme erneuert. Da ich im EG wohne, schlug die Genossenschaft vor, die Therme in den Keller zu hängen, womit ich einverstanden war. Bei den Bauarbeiten wurde der Fließenfußboden beschädigt. Zudem wurde auch Feuchtigkeit unterhalb des Fußbodens festgestellt. (Die darunterliegenden Holzdielen waren morsch). Da der Fußboden in der Art, wie er war, nicht „repariert“ werden konnte und aufgrund der festgestellten Feuchtigkeit wurde beschlossen, das Bad komplett zu erneuern. Also alles raus und komplett neu aufbauen. (Übrigens wurde von mir in den vier Jahren, in denen ich in der Wohnung wohne, sowohl bei der Genossenschaft als auch bei der zuständigen Wartungsfirma öfter angezeigt, dass die Gastherme nicht richtig funktionert und ich auch alle 5-6 Wochen das Wasser darin auffüllen muss.) Die Arbeiten dauerten vom 12.10.17 bis 06.11.17. Während dieser Zeit war ich mit meinen beiden kleinen Kindern im Alter von 6 Monaten und 2 Jahren dankenswerter Weise beim Uropa im Ruhgebiet (500km weg) untergekommen. Wobei erst nur von zwei Wochen die Rede war, am Ende waren es dreieinhalb Wochen. In einer Email habe ich die Mietzahlung unter Vorbehalt bekannt gegeben. Ich möchte nun die Mietminderung geltend machen, bin mir aber über die Höhe unsicher. Auch wenn nur ein Zimmer nicht nutzbar war, aber eben gerade das Bad, war meines Erachtens auch die gesamte Wohnung während der Bauarbeiten nicht nutzbar. Wo hätten wir denn z.B. sonst auf Toilette gehen sollen? Ein Verbleiben in der Wohnung halte ich unter den Umständen für unzumutbar. Die Kitagebühren liefen ja auch weiter. Die letzten Arbeiten wurden sogar erst am 14.2.18 erledigt, welche allerdings die Nutzung nicht einschränkten. Allerdings erhalte ich nur eine Badewassertemperatur von 36 Grad, weil, so wurde vom Kundendienst des Gasthermenherstellers letzte Woche festgestellt, zu viel Wasser die Minute durchläuft und das die Gastherme nicht schafft. Ich solle doch den Hahn nicht voll aufdrehen, dann würde das Wasser auch heiß. Klappt am Waschbecken, aber nicht in der Badewanne. Ach ja, beim Aufbau der neuen Gastherme im Keller wurde auch zunächst ein Teil vergessen, so dass eine Woche lang hörbar Gas ausgetreten war…. Zum Glück haben wir es bemerkt und Gott sei dank ist nichts passiert. Aber das nur am Rande. Ich habe die Nase voll, bin alleinerziehend und habe so genug andere Sachen um die Ohren. Es ist sehr ausführlich geworden, aber ich hoffe, ich konnte mein Anliegen dennoch rüberbringen. Falls Sie noch Fragen haben, beantworte ich Sie Ihnen gern. Für eine Antwort wäre ich Ihnen sehr dankbar.

    • Mietminderung.org
      14. März 2018 - 09:14 Antworten

      Hallo Frau Bergmann,

      ohne Heizung und Bad ist die Wohnung kaum mehr zu bewohnen, schon garnicht mit zwei kleinen Kindern. Ich würde versuchen eine einvernehmliche Mietminderung von 80% + zu vereinbaren. Wenn keine einvernehmliche Lösung möglich ist, sollten Sie aufgrund von passender Rechtsprechung einen Mietminderungssatz berechnen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Jacoby
    9. August 2018 - 17:02 Antworten

    Sehr geehrter Herr Hundt,

    momentan will ich alle Mittel nutzen, um an Informationen zu kommen.
    Ich möchte damit auch nicht belästigen oder nerven.
    Zu mir, ich bin Studentin, 1-Raum Wohnung.
    Von der Wand hinter der Küche ausgehend verbreitete sich ein Wasserschaden ins Badezimmer, die Küche, den Flur. Bemerkbar an den Wänden, die Feuchtigkeitsflecken und schwarze Flecken unten aufweisen. (Feuchtigkeit zieht hoch) Ebenso betroffen ist eine Wand der Nachbarin.

    Seit 2 Wochen darf ich nicht duschen, habe ein Trocknungsgerät am Tag im „Wohn/Schlaf/Küchen-Zimmer“.
    Die Dusche wurde nun diese Woche am Boden komplett geöffnet, d.h. Duschen ist damit gänzlich unmöglich. Es steht eben offen, verbreitet modrigen Geruch. Es ist auch Schimmel in der „Ruine von Bad“ vorhanden
    Heute wurde dann die Wand hinter der Küche geöffnet und auch offen gelassen, sowie die Wand neben der Küche, allerdings so in der Größe 80×80 beide Öffnungen
    Durch die Feuchtigkeit mieft es nun auch im Lebensbereich stark.
    Mein Leben in der Wohnung spielt sich in einem lauten einzelnem Raum ab, waschen am Becken und Toilette funktionierten heute komplett nicht, aufgrund der Bauarbeiten, die ich auch ertragen muss, da ich ja hier in dem „Raum“ wohne. Informiert über das Abstellen des Wassers für ein paar Stunden wurde ich nicht.

    Auf Bitte um eine Übergangslösung wurde gesagt, dass es keine weitere freie Wohnung oder Lösung gibt.
    Eine Verpflichtung gibt es, wie ich gelesen habe, ja auch nicht.
    Für mich ist der Zustand bei den Außentemperaturen kaum zu ertragen, denn durch das Gerät heizt sich die Wohnung ja auch noch zusätzlich auf.

    Die Vermietung reagiert nur schleppend auf meine Anfragen oder redet sich raus. Ich werde nicht über die Baumaßnahmen informiert, nicht über den Fortschritt und nicht über das Kommende.
    Ich fühle mich etwas hilflos und allein damit, da alles Nachfragen nichts gebracht hat. Sozusagen warte ich nur jeden Tag auf Infos bzw. jemanden, der für weitere Maßnahmen klingelt. Denn von der Vermietung erfahre ich wie gesagt nichts.

    Wie kann ich nun weiter vorgehen. Die letzte Mietzahlung ging ja nun schon vor 2 Wochen raus.
    Die Vermieterin möchte erst über eine Mietminderung sprechen, wenn alles abgeschlossen ist.

    • Mietminderung.org
      10. August 2018 - 09:15 Antworten

      Hallo Frau Jacoby,

      Sie sind bei einer Mietminderung (einen anderen Weg sehe ich nicht) nicht auf die Vermieterin angewiesen. Wenn Sie eine einvernehmlich Lösung wünschen, sollten Sie die Mietzahlung unter Vorbehalt leisten, damit halten Sie sich alle Optionen offen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Bianca Bartsch
    17. September 2018 - 17:54 Antworten

    Sehr geehrter Herr Hundt,

    vor 4 Jahren trat zum 1. mal Wasser aus der Decke (von unserem Bad im OG ins untere Bad im EG). Dies wurde dem Vermieter sofort mitgeteilt. Dieser schaute sich den Fleck an und sagte: „das müssen wir beobachten.“
    2 Jahre später zeigten wir Ihn den Schaden schriftlich mit Fotos und Aufforderung der Beseitigung an, keine Reaktion , bis auf ein Kündigungsschreiben, welches wir nicht annahmen und ein lautes Geschrei auf dem Hof.
    Nun zog der Mieter im EG aus. Die neuen Mieter wollten die Decke (die sich mittlerweile stark wölbte) neu gemacht haben. Der Vermieter reagierte endlich und nahm die Decke ab. Zum Vorschein kam ein tragender Balken aus Holz der komplett weg gegammelt ist und eine alte Holz-Lehm Gemisch decke, die ebenfalls weg gegammelt ist. Stützen haben wir gestellt, weil der Vermieter nach Abnahme der Decke erstmal eine Woche in den Urlaub fuhr. Nun kam die Versicherung ins spiel: Gutachter wurde raus geschickt. Dieser gab an, dass wir das bad nicht mehr benutzen dürfen, wegen Einsturzgefahr. Er sagte dem Vermieter, dass die Statik nicht mehr gegeben ist und das das abstützen nur punktuell hilft, jedoch nicht ausreicht. Der Vermieter fuhr nach Hause ohne uns ein Wort zu sagen, dass wir das bad nicht mehr benutzen dürfen. Das erfuhr ich nur, weil ich dem Gutachter hinterher telefonierte. Hinzu kommt, dass er Termine mit Bauunternehmen und Gutachtern macht ohne uns bescheid zu geben. Er steht selbst mit Gutachter und Co dann einfach früh halb 10 vor der Tür. Würde ich nicht zuhause arbeiten, wäre niemand da. Wie viel Miete dürfen wir in diesem Fall mindern? Mit dem Mieterschutzbund sind wir bereits im Kontakt um uns ab zu sichern.

    Lieben dank im Voraus
    herzliche grüße
    B. Bartsch

Schreibe einen Kommentar

Deine E-Mail-Adresse wird nicht veröffentlicht. Erforderliche Felder sind mit * markiert.