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Mietminderung bei Verschattung des Gartens durch Nachbars Bäume

Ein grüner Garten ist etwas Schönes. Jeder Baum ist wertvoll. Nach dem Gesetz (§ 903 BGB) darf jeder Eigentümer mit seinem Grundstück beliebig verfahren und sich die Einwirkung anderer verbitten. Voraussetzung ist allerdings, dass Gesetz oder Rechte Dritter nicht entgegenstehen. Rechte Dritter können sich aus einem Unterlassungsanspruch (§ 1004 BGB) ergeben, soweit der Eigentümer bzw. der Mieter als berechtigter Gartennutzer in seinem Besitz beeinträchtigt wird.

Gehört zum mietvertraglichen Gebrauch einer Mietsache auch die Nutzung eines Gartens, hat der Mieter Anspruch darauf, dass er diesen ordnungsgemäß nutzen kann. Wachsen in des Nachbarn Garten Bäume, kommt es allzu oft zur Verschattung angrenzender Grundstücke. Die Bäume verhindern den Zutritt von Licht und Luft. Daraus ergibt sich die Frage, ob der Schattenwurf eines Mammutbaumes als Einwirkung auf ein Grundstück zu bewerten ist, dem Vermieter und Mieter mit einem Unterlassungsanspruch begegnen können.

Verschattung des Gartens ist naturgemäß

Grundsätzlich steht die Rechtsprechung auf dem Standpunkt, dass der Entzug von Licht durch Schatten spendende Bäume keine unzulässige Einwirkung auf ein Nachbargrundstück darstellt. Nach der Vorschrift des § 906 BGB kann ein Eigentümer nur Einwirkungen abwehren, die die Grundstücksgrenze überschreiten und sinnlich wahrnehmbar sind. Dazu zählen Gase, Dämpfe, Gerüche, Rauch, Ruß und Geräusche, nicht aber Zustände auf einem Nachbargrundstück, durch die lediglich natürliche Vorteile wie Licht oder Sonnenschein vom eigenen Grundstück abgehalten werden.

Mietminderung bleibt die Ausnahme

Soweit der Vermieter als Eigentümer gegen die Verschattung des Gartens nichts unternehmen kann, muss auch der Mieter die Situation akzeptieren. Er kann von seinen Vermieter nicht mehr verlangen, als dieser von seinem Nachbarn erwarten darf.

Der Eigentümer hat allenfalls dann einen Anspruch gegen den Nachbarn, wenn die Verschattung das gesamte Grundstück während des überwiegenden Teils des Tages erfasst oder es sich um eine bewusste nachbarliche Schikanemaßnahme handelt (Pflanzung von schnell und hoch wachsenden Mammutbäumen).

Nachbar muss Grenzabstände einhalten

Ein Ansatzpunkt besteht ferner dann, wenn der Nachbar die Grenzabstände nicht eingehalten hat. Nach den Nachbarrechtsgesetzen der Bundesländer muss jeder Grundstückseigentümer Gewächse so pflanzen, dass Grenzabstände eingehalten werden. Die Grenzabstände stellen dabei auf Hecken und Sträucher unterschiedlicher Größe, Obstbäume, schwach wachsende, mittelgroße oder großwüchsige Bäume ab. Beispielsweise müssen großwüchsige Bäume 8m Grenzabstand einhalten. Bei Hecken bis 1,80 m Höhe genügt ein Grenzabstand von 0,50 m.  Die Nachbarrechtsgesetze sind insoweit teils sehr unterschiedlich.

Soweit der Nachbar die Grenzabstände nicht einhält und dadurch die Verschattung verursacht, werden der Eigentümer und damit auch der Mieter im vertragsgemäßen Gebrauch des Gartens beeinträchtigt. Dem Mieter steht dann ein Minderungsrecht zu. Die Minderungsquote bemisst sich nach dem Ausmaß der Beeinträchtigung.

Fälle aus der Rechtsprechung

  • Das LG Berlin Urt.v. 05.12.2000, Az. 63 S 155/00) war der Auffassung, dass ein Vermieter nicht verpflichtet werden könne, in das natürliche Wachstum eines Baumes einzugreifen. Die damit einhergehende Verschattung sei ein natürlicher Zustand.
  • Auch das AG Neukölln (Urt.v. 02.07.2008, Az. 21 C 274/07) hatte einen Minderungsanspruch verneint, da eine natürliche Verschattung keinen Mangel darstelle. Dabei wurde darauf abgestellt, dass die Bäume bei Einzug des Mieters bereits gepflanzt waren und erst während der Mietzeit größer wurden. Der Mieter habe auch keinen Anspruch, dass der Vermieter im Rahmen seiner Instandhaltungspflicht die Bäume zurückschneide.
  • In einem anderen Fall war das AG  Charlottenburg, Urt.v. 07.09.2006, Az. 211 C 70/06) hingegen der Meinung, dass die Verschattung 5 % Mietminderung begründe. Der Lichteinfall war derart reduziert, dass der Mieter tagsüber das Licht einschalten musste. Außerdem habe er erwarten dürfen, dass der Vermieter die anfänglich kleinen Bäume dauerhaft in dieser Größe bewahren würde.

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