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Mietminderung bei Wasserschaden im Keller

Gehört nach der Vereinbarung im Mietvertrag zur Wohnung ein Keller, muss der Vermieter dessen Gebrauchstauglichkeit gewährleisten. Keller dienen der Aufbewahrung von Vorräten, Werkzeug oder Hausrat. Auch ein Keller gehört somit zum vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache. Bei einem Wasserschaden im Keller ist die Gebrauchstauglichkeit der Mietsache in Bezug auf den Keller beeinträchtigt. Es liegt ein Mangel vor, der den Mieter regelmäßig zur Minderung berechtigt.

Wird durch den Wasserschaden im Keller der dort eingelagerte Hausrat des Mieters beschädigt, kann der Mieter nicht nur mindern, sondern auch Schadensersatz verlangen. Soweit der Vermieter über eine Haftpflichtversicherung verfügt, muss er den Schaden melden, so dass der Mieter in aller Regel über die Versicherung entschädigt wird.

Wasserschaden: Das Wasser ist zerstörerisch

Die dem Mieter zustehende Minderungsquote bemisst sich nach dem Ausmaß der Gebrauchsbeeinträchtigung und muss der Situation angemessen sein. Dabei ist zu berücksichtigen, dass eine situationsbedingte Minderung neben dem durch den Wasserschaden im Keller verursachten Schaden am eingelagerten Hausrat des Mieters oder der Bausubstanz des Kellers besteht.

Die Ursache des Wasserschadens (Regeneinbruch, Wasserrohrbruch, überlaufender Kanal) kann vielfältig sein, bleibt aber letztlich irrelevant, da das Ergebnis das Gleiche ist. Dabei kommt es auch darauf an, über welche Zeiträume und über welches Ausmaß sich die Unbenutzbarkeit des Kellers erstreckt.

Auch Keller müssen trocken sein

Hinzu kommt, dass feuchte Wände und Schimmelflecken immer Mängel der Mietsache sind. Dies gelte auch für Nebenräume. Auch Kellerräume müssen grundsätzlich trocken sein. Es gibt keinen Grundsatz, wonach im Kellergeschoss eines Altbaus gelegene Räume durch eine angeblich übliche Feuchtigkeit beeinträchtigt werden dürfen (OLG Düsseldorf WuM 2005, 209).

Ausnahme: Mietshäuser der Nachkriegsjahre

Bei älteren, schlecht isolierten Mietshäusern der Nachkriegsjahre muss jedem Mieter bekannt sein, dass diese aufgrund der Wohnungsnot in kürzester Zeit mit bescheidenen Baumaterialien errichtet wurden und die Bauqualität zwangsläufig nur einen reduzierten Standard besitze. Ein Mieter müsse bei Einzug damit rechnen, dass der Keller über eine schlechte Bodendämmung oder eine schlechte Feuchtigkeitssperre verfüge und die uneingeschränkte Lagerung von Hausrat nicht möglich sei (AG München, Urteil vom 11.06.2010, Az. 461 C 19454/09).

Einzelfälle aus der Rechtsprechung

Einschlägige Gerichtsentscheidungen sind im Einzelfall bedingt. Sie dienen allenfalls als Orientierungshilfe für die Beurteilung der eigenen Situation!

  • Keller steht unter Wasser: 5 % Mietminderung (AG Osnabrück ZMR 1987, 342);
  • Keller ist feucht: 5 % Mietminderung (AG Düren WuM 1983, 30);
  • Völlige Durchfeuchtung der Wohnung aufgrund eines Wasserschadens: 100 % (LG Berlin MM 1988, 148). Überträgt man die Entscheidung auf den Keller, wird man eine Mietminderung von 5 – vielleicht 20 % für begründet halten dürfen, da der Mieter den Keller nicht zu Wohnzwecken nutzt.

3 Antworten auf "Mietminderung bei Wasserschaden im Keller"

  • Andrea
    4. September 2013 - 10:33 Antworten

    Guten Tag,
    Ich hoffe Sie können mir einen Rat geben.
    Aus Unwissenheit habe ich mächtige Schwierigkeiten. Eigentlich müsste ich mich in verschieden Rubriken hier eintragen daher fasse ich es hier zusammen :-)
    Habe vor einem Jahr im Sommer – ein EFH gemietet, 5 Zi. 2. Bäder. Küche -135 qm, plus ausgebauten Dachboden ca. 30 qm (komplett nutzbar mit Heizungen, Fenster, war vorher auch bewohnt), 400 qm Garten, Hofeinfahrt, ca. 1935-1940 erbaut wurde. -)
    a.)
    War in Unkenntnisse das der Vermieter unaufgeforderte einen Energieausweis vorlegen muss.
    Wir haben nichts davon gesehen.
    b.)
    Das größte Problem ist die komplette fehlende Isolierung rund um´s ,und uns das Ausßmass erst währende der Wintermonaten sichtbar wurde. Klirrende kalte Wände innen & extrem kalt.
    Heizen wir die jeweiligen Zimmer nicht auf fast höchster Stufe (Ölheizung), bilden sich hinter den Möbel Schimmelbelag, an Wand und Möbel. (War jedoch abwischbar- noch)
    Fenster haben ebenso bei nicht so großer Beheizung – Tauwasser und Schimmelflecken am Silikon.
    Zustand betrifft jedes Zimmer (außer Dachboden)
    c.)
    Keller ist extrem modrig, geruch steigt oft hoch bis in den Wohnungskorridor.
    Gegenstände, wie Koffer, Möbel, Teppiche, riechen nach kurzer Zeit extrem modrig und trotz putzen, muss ich sie 3 Wochen im Freienauslüften, bevor sie wieder nutzbar sind.
    Eingelagerte Stoffsachen- Gardienen usw. können wegen Schimmligen Geruch und leichte Stockflecken, gar nicht mehr dort gelagert werden. Außenwände sind nicht trocken.
    d.) bei Einzug beim ersten durch Putzen, bevor der LKW mit Hausstand kam, sah ich dass beide Bäder die Fussbodenfließen (Haarrisse u. weiter aufreissen). Ein Waschbecken hat kompletten Riss innen, Toillettenrohre in die Wand führen – haben großes Loch u. im Winter mächtig reinzieht. Dort wurde Loch nicht verschlossen, verputzt -Fliessenstück fehlt.
    e.) Fassade, Hofeingahrt & Parkplätze, war bei erster Besichtigung großflächig völlig abgebröckelt und das Mauerwerk zu sehen ist. Und ich ständig den abfallenden Verputz darum liegen habe.
    Vermieter sicherte uns das dies noch im Sommer (2012) verputzt wird.
    Was bis heute nicht geschah, bedingt durch den Winter noch schlimmer geworden ist.
    f.) Fassade ums Haus, völlig abgebröckelt, Steine aus dem Mauerwerk dir schon heraus fallen, Steine rundherum die schon völlig gerissen sind, es sieht katastrophal verottet inzwischen aus und im Garten zu sitzen und da drauf zu schauen ist grauenhaft. Gartengestaltung & Pflege ist nicht möglich, da Meterbreit über 30 meter der Efeu an der Gartenmauer gewuchert war/ist und dadurch komplett zerstört ist.
    g.) Wintergarten- der ist angebaut an der Küche. D.H. in der Küche ist eine Balkonglastür als Verbindung zum Wintergarten und man auch über den Wintergarten zum Garten hinaus kann.
    Zwischen Küche und Wintergarten gibt es keine Wand, nur eine Glastür und man direkt reinsehen kann. Der Wintergarten besitzt keine Heizung und es regnet hinein, Dach ist undicht. Möbel, Teppich werden nass, nicht benutzbar , besonders im Winter.

    Haben dem Vermieter vor Wochen zum Gespräch eingeladen, ihm alles gezeigt und besprochen ( und wir sogar bereit sind einiges handewerklich in Selbstarbeit zu übernehmen und auch schon vieles machten.) Uns war wichtig eine isolierung, da wir 400 EUR im Monat Heizöl haben.
    Er sagte, ihm wären diese Mängel alle bekannt, damit müssen wir leben, ein altes Haus – es wäre normal das der Keller feucht ist, so etwas könnte man nicht trocken legen. Überhaupt könnte man so ein altes Haus nicht trocken bekommen.
    Der Wintergarten stünde nicht im Mietvertrag, daher kein mit vermieter Wohnraum und nur zur Verfügung gestellt als Sommergärtchen( obwohl es ohne Wand direkt mit der Küche verbunden ist um hinaus zugelangen? ) Die Sanierung der versprochen Hofeinfahrt, will er auch nicht mehr machen lassen. Den bewohnbaren Dachboden hat er auch nicht im Mietvertrag eingetragen, deshalb keinme Anspüche.
    Und er es ausdrücklich betonen möchte, er nicht die Absicht hat seine Immobilie einen Cent hinein zustecken. Wenn wir sanieren wollen, dürfen wird das gerne machen, aber er nichts bezahlt.
    Meine Frage ist : Isolierung, Fassade, Keller, Wintergarten, nicht eingehaltene Zusage für die Hofeinfahrt, nicht vorgelegter Energiepass…habe ich da wirklich überhaupt keine Chancen etwas zu erwarten als Mieter? Wir zahlen 1220.- Kaltmiete.
    Wenn ihm die Mängel doch bekannt waren, er uns nichts davon sagte. da steht doch Aussage gegen Aussage. Vermieter muss Fassade/Gebäude Instandhaltung nur machen, wenn Wohn-Beeinträchtigung vorhanden ist.
    Ist es eine Beeinträchtigung für mich laut Mieterrecht bei einem EFH?
    Vielen Dank fürs geduldige Lesen.
    Gruß Andrea

  • Silke
    20. August 2017 - 15:19 Antworten

    Hallo zusammen..

    Wir haben in unserem gemieteten Haus (120qm + Keller + Dachboden) Probleme mit Feuchtigkeit und Wasser!
    Durch Regen laufen stets der zwei von 4 Kellerräume mit Wasser und die dadurch entstandene Feuchtigkeit im ganzen Keller.
    Sodass alle Kleidungstücke, Schuhe sowie Reitsachen ect.pp. mit Schimmel befallen sind!

    Was können wir tun??
    Wir räumen den ganzen Keller und nutzen können wir ihn nicht mehr!
    Dachboden genau das gleiche… das Dachfenster ist undicht und der Eimer steht drunter.

    Mit freundlichen Grüßen
    S.H.

  • Melanie Engelmann
    26. Oktober 2017 - 10:04 Antworten

    Hallo,

    ich wohne in einem Mietshaus.

    Seit etwa Mitte Juli ist mein dortiger Mieterkeller feucht, nein eigentlich nass.

    Ich habe meine Hausverwaltung darüber informiert, sogar Fotos geschickt….

    Über 80% meiner dort gelagerten Sachen (zum größten Teil in Kisten verpackt) musste ich entsorgen, da die Kisten entweder feucht oder bereits angeschimmelt warten.

    Regelmäßig habe ich der HV berichtet, geändert hat sich nichts.
    Anfang August wurde ein Maler ins Haus geschickt, er solle sich das mal ansehen.
    Damit war mein Keler aber auch die sehr sichtbaren Wasserschäden an den Laubengängen gemeint.

    Er sagte mir (bezogen auf den Keller), dass das Wasser von aussen reingedrückt würde, das es einfach zu viel geregnet hatte…. man müsse das trocknen (mit einem Gebläse) und die Wand abdichten.

    Ein Angebot würde er an die HV senden, alles weitere entscheiden dann die, er wartet ab…

    Ende August war (auf Anfrage bei der HV) angeblich noch immer kein Angebot da.
    Meinen Eltern (die wohnen auch in dem Haus) wurde mitgeteilt, das der Eigentümer darüber erst entscheiden müsse.

    Bis jetzt ist nichts passiert.
    Mein Keller ist nasser denn je und es hat sich inzwischen schwarzer Schimmel auf den provisorisch ausgelegtem Holzbrettern und Pappkartons gebildet.
    Auch ist vor und im Kellerverschlag eine nicht geringe Ansammlung von Salpeter zu finden.

    Mit meinen Restbeständen bin ich derzeit zwar in einen anderen (wesentlich kleineren) Mieterkeller gezogen, aber das ist keine Lösung.

    Was kann ich tun??
    Ist eine Mietminderung gerechtfertigt und wenn ja wie hoch?

    Ich würde mich über Antwort freuen.
    Danke

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